Долевое участие или квартира в хрущевке

[Imsergo]

Здравствуйте специалисты! У меня имеется квартира в области, в Пушкинском районе, предварительная цена 2,5 млн. Стою перед вопросом: продавать ее и принимать долевое участие (объект еще не выбрал), либо оставлять ее и сдавать в аренду за 10-14 т.р..

Насколько это рентабельно - приобретать недвижимость на стадии стройки в районе Мытищ, имею ввиду количество итоговых затрат (на сделку купли-продажи, на налоговые вычеты за последующую продажу новой квартиры по более высокой цене, на ремонт новой квартиры) ну и заморочек с оформлением документов...

[Зиля]

Ого. Такие колосальные расчеты надо произвести, даже мой физмат не поможет). В Мытищах - не дёшево. Тогда уж лучше оставить и сдавать

[Imsergo]

Ого. Такие колосальные расчеты надо произвести, даже мой физмат не поможет). В Мытищах - не дёшево. Тогда уж лучше оставить и сдавать

Ну у меня получились примерно такие расчеты:

(Прошу, если что, корректировать)

Цена квартиры имеющейся=2,5млн

Цена квартиры покупаемой=2,6-2,9млн

Стоимость услуг риэлтора=150т.р*2=300т.р

Цена продаваемой в будущем квартиры=4,3млн, думаю что эта цена без ремонта будет.. (доход=4,3-2,9=1,4млн, налог 182т.р)

300+182+200=682тр потери (если кв. в собственности более 3-х лет будет, то -182тр)

Доплаты:

Кредит 400т.р+13%*3года=600т.р (потери ~200т.р)

Ремонт 5тр/м2*46=230т.р+материал 400т.р=630т.р

630+400=1,3млн

Есть ли смысл заморачиваться с этим делом, если учесть уровень инфляции и постоянный рост цен на недвижимость.. Не будет ли так, что через 3 года в софрино квартира станет стоить не 2,5млн, а 3,5-4млн?!

[Зиля]

Риск, конечно, дело благородное. Тем более, если учесть, что город растёт, а Мытищи уже совсем рядом, кроме того там обещают метро открыть (правда сроки каждый раз отодвигаются). И ещё - учитывайте, что хрущёвки так хорошо в цене не растут, как новое жильё и с годами процент износа дома будет увеличиваться и ценность квартиры пропорционально этому снижаться. В один прекрасный момент Ваша квартира и по ипотечным программам пройти не сможет, таким образом Вы потеряете значительное количество потенциальных покупателей (если всё-таки в какой то момент захотите её продать). А если учесть, что и в городе, где находится сейчас Ваша хрущёвка тоже строятся дома, то желающих купить старое жильё ещё меньше.

Про расчёты: Вы какой кредит имеете ввиду? ипотеку? если потребительский, то там проценты выше. Если ипотеку, то на такую маленькую сумму её оформлять нецелесообразно - расходов много будет.

И потом, с точностью до 100% Вам сегодня никто не скажет что, сколько и где будет стоить (особенно в нашем королевстве))).

[Зиля]

Дополню ещё по расчетам: если делать ремонт, то тогда и сдать можно - ремонт окупите, подождёте три года и налог платить не придётся. А если появится желание продать сразу , тогда время выиграете, вдруг захотите ещё раз такую же схему провернуть, опять же опыт уже появится.

[valentin1981]

Если есть другое жилье, то продавать это, вообще не советую, так как квартиры очень часто меняют цены, вы сами это знаете и потом она будет только дороже. А сейчас пока сдавать, и получать за это деньги, мне кажется выгодней просто ничего не может быть. Немного вам завидую белой завистью))

[Imsergo]

Риск, конечно, дело благородное. Тем более, если учесть, что город растёт, а Мытищи уже совсем рядом, кроме того там обещают метро открыть (правда сроки каждый раз отодвигаются). И ещё - учитывайте, что хрущёвки так хорошо в цене не растут, как новое жильё и с годами процент износа дома будет увеличиваться и ценность квартиры пропорционально этому снижаться. В один прекрасный момент Ваша квартира и по ипотечным программам пройти не сможет, таким образом Вы потеряете значительное количество потенциальных покупателей (если всё-таки в какой то момент захотите её продать). А если учесть, что и в городе, где находится сейчас Ваша хрущёвка тоже строятся дома, то желающих купить старое жильё ещё меньше.

Про расчёты: Вы какой кредит имеете ввиду? ипотеку? если потребительский, то там проценты выше. Если ипотеку, то на такую маленькую сумму её оформлять нецелесообразно - расходов много будет.

И потом, с точностью до 100% Вам сегодня никто не скажет что, сколько и где будет стоить (особенно в нашем королевстве))).

Пока все еще только в голове... Поэтому не знаем какой кредит.. Но вообще кредит - это крайний случай..

Кстати, вопрос по выбору направления еще есть, хотелось бы знать ваше мнение, какое наиболее привлекательно?:) интересует Ваше мнение как профессионала в своей сфере:)

Сейчас есть несколько вариантов, по которым будем искать недвиж.: Мытищи, Долгопрудный и направление по боровскому ш...

Может быть мы не те направления смотрим? Как вы считаете?

[Imsergo]

Если есть другое жилье, то продавать это, вообще не советую, так как квартиры очень часто меняют цены, вы сами это знаете и потом она будет только дороже. А сейчас пока сдавать, и получать за это деньги, мне кажется выгодней просто ничего не может быть. Немного вам завидую белой завистью))

Квартиру мы однозначно решили продавать, слишком далеко и не тот тип жилья, что бы как инвестицию держать... А бежать за сдачей в аренду за 12тр - это глупо... Да и улучшение необходимо...

Дополню ещё по расчетам: если делать ремонт, то тогда и сдать можно - ремонт окупите, подождёте три года и налог платить не придётся. А если появится желание продать сразу , тогда время выиграете, вдруг захотите ещё раз такую же схему провернуть, опять же опыт уже появится.

Кстати, три года это с момента заключения договора долевого участия или с момента выдачи ключей и перехода в собственность?

И еще, я слышал, что возвращается 13% от приобретаемой недвижимости?! Это правда??

[Зиля]

По порядку, только наоборот)):

1. Возврат подоходного налога можно сделать с 2 млн.руб., но только если Вы официально трудоустроены и платите подоходный налог (те же 13%), подробнее можете в блогах на нашем же форуме почитать, ну или в налоговой поинтересоваться. Если Вы будете приобретать жильё по ипотечной программе, то сможете вернуть больше, чем 260 т.р. И это правда)))

2. Про налог: 3 года с момента регистрации права собственности (по свидетельству о государственной регистрации). У Вас не будет перехода (если купите по ДДУ). Было бы хорошо, если бы с момента заключения ДДУ)))

3. Все направления, перечисленные Вами, достойны внимания. Просто, чтобы ответить на вопрос конкретнее, нужно понимать - это будет всё-таки инвестиция или улучшение жилищных условий (т.е. с намерением дальше самим там проживать)? Если всё-таки улучшение, то насколько важна Вам Московская прописка?

Долгопрудный и Мытищи: там уже сложившаяся и выстроенная инфраструктура, опять таки удобней, если есть детки (школы, садики). С этим в Новой Москве сложнее. Там сейчас полным ходом идут застройки, поэтому однозначно будет дефицит с этим. Но в плане инвестиций, думаю, Новая Москва - достаточно выгодно. Всё таки это Москва и развивать её будут сейчас интенсивно, и метро проводить и т.д. Можно ещё посмотреть план развития метро на ближайшую пятилетку, например, чтобы лучше спрогнозировать. Ну вот как то так.

[Imsergo]

... Если всё-таки улучшение, то насколько важна Вам Московская прописка?

Долгопрудный и Мытищи: там уже сложившаяся и выстроенная инфраструктура, опять таки удобней, если есть детки (школы, садики). С этим в Новой Москве сложнее. Там сейчас полным ходом идут застройки, поэтому однозначно будет дефицит с этим. Но в плане инвестиций, думаю, Новая Москва - достаточно выгодно. Всё таки это Москва и развивать её будут сейчас интенсивно, и метро проводить и т.д. Можно ещё посмотреть план развития метро на ближайшую пятилетку, например, чтобы лучше спрогнозировать. Ну вот как то так.

На самом деле, прописка есть московская, вопрос в том, чтобы, по возможности, в последующем приобрести либо вторичку в Москве, либо повторно инвестировать, но уже в двушку (если это, конечно, реально будет возможно).

Кстати, Зиля, вы, в основном, каким районом занимаетесь?