yulgya Posted September 18, 2013 Share Posted September 18, 2013 Уважаемые коллеги) Давно и с интересом читаю вас, многих уже успела полюбить, многих уважаю за профессионализм и этику. Но вот только сегодня решила зарегистрироваться ибо распирает меня)))) Интересный случай, с моей точки зрения. Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя. Есть квартира, менее трех лет в соб-ти, продавцы готовы показать в ДКП 4 млн.... Итак, семья (7чел) в порядке очереди получает квартиру и решает приватизировать ее и получают отказ города по причине: "жилое помещение не находится в собственности г.Москвы" Семья обращается в суд и 13.05.2010г. суд решил признать право соб-ти в порядке приватизации по 1/7 доли за каждым. Свидетельства получены 22.10.2010г. по 1/7 20.06.11г. Суд признает право собственности в порядке наследования по закону и один собственников получает право собственности на + 1/7 долю одновременно с решением суда на регистрацию отправляется и договор дарения долей в квартире и 01.09.2011г. у этого же собственника появляется св-во о регистрации права на 4/7 Итак, их осталось четверо)))) у троих по 1/7, а у четвертого 4/7 И решили они квартиру продавать руководствуясь тем что квартира менее трех лет в собственности, их четверо собственников и как следствие, с 4млн они не платят 13%, (4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП) А мы решили эту квартиру купить Вопрос: "чего с налогами делать будем?" Спасибо всем кто дочитал до конца))))) 2 Link to comment Share on other sites More sharing options...
Popular Post Mikhail Posted September 18, 2013 Popular Post Share Posted September 18, 2013 Уважаемые коллеги) Давно и с интересом читаю вас, многих уже успела полюбить, многих уважаю за профессионализм и этику. Но вот только сегодня решила зарегистрироваться ибо распирает меня)))) Интересный случай, с моей точки зрения. Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя. Есть квартира, менее трех лет в соб-ти, продавцы готовы показать в ДКП 4 млн.... Итак, семья (7чел) в порядке очереди получает квартиру и решает приватизировать ее и получают отказ города по причине: "жилое помещение не находится в собственности г.Москвы" Семья обращается в суд и 13.05.2010г. суд решил признать право соб-ти в порядке приватизации по 1/7 доли за каждым. Свидетельства получены 22.10.2010г. по 1/7 20.06.11г. Суд признает право собственности в порядке наследования по закону и один собственников получает право собственности на + 1/7 долю одновременно с решением суда на регистрацию отправляется и договор дарения долей в квартире и 01.09.2011г. у этого же собственника появляется св-во о регистрации права на 4/7 Итак, их осталось четверо)))) у троих по 1/7, а у четвертого 4/7 И решили они квартиру продавать руководствуясь тем что квартира менее трех лет в собственности, их четверо собственников и как следствие, с 4млн они не платят 13%, (4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП) А мы решили эту квартиру купить Вопрос: "чего с налогами делать будем?" Спасибо всем кто дочитал до конца))))) Доброй ночи! (у нас, во всяком случае) Самый простой вопрос, до анализа ситуации: если Вы представляете интересы Покупателя, то почему Вас интересует судьба налогов Продавцов? Они согласны на 4 млн.? И Вы (Ваши клиенты) согласны? Совершайте сделку! Налоги Продавцов - не Ваша проблема. Если бы Вы представляли интересы Продавцов, то первый ответ: При продаже ОБЪЕКТА (а если квартира продается сразу целиком, то объект - это вся квартира, а не отдельные доли), стандартный налоговый вычет в размере 1 млн. (а другого при приватизациии нет) дается на весь ОБЪЕКТ, поэтому налог возьмут с суммы 4млн. - 1 млн. * 13% = 390 тыр. Можно продавать отдельно по долям, с разными временными интервалами, тогда объектом будет доля в праве собственности. Но, например, у нас ИФНС считает, что если Покупателем всех долей стало одно лицо, то имело место продажа квартиры целиком и в суде доказывает то, что я написал выше. Лучше продать объект за любую сумму (в том числе за реальную), начиная с 23.10.13г. (см. исходные условия задачи!). Есть соответствуещее Письмо Минфина РФ, разъясняющее, что для налогообложения начальным сроком владения всей совокупности долей (если они приобретались в разное время и постепенно), будет считаться дата приобретения самой первой доли. В Вашем случае это 22.10.10 г., затем один и сособственников различными способами нарастил свою с 1/7 до 4/7. Осталось чуть больше месяца - вполне разумный срок, чтобы дотянуть сделку до 23.10.13г. Письмо Минфина смогу выложить завтра, и только вечером - КонсультантПлюс на работе, а завтра чертовски плотный по загрузке день. Но есть одно НО! Большое НО!!!!! Какой регион правоприменения? Дело в том, что есть Письмо Минфина РФ, а есть аналогичное письмо ИФНС г.Москва. И разъяснения там прямо противоположные!!! Соответственно, правоприменительная практика, м/б совершенно разная: в регионах руководствуются Письмом Минфина РФ (поскольку ИФНС подведомственна Минфину), а в Мск вполне могут руководствоваться Письмом ИФНС г. Москва, (как прямое указание непосредственного руководства). Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях? 3 Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 18, 2013 Author Share Posted September 18, 2013 Доброй ночи, Михаил) Квартира расположена в Москве. Категорически Мы)))) не согласны с ценой в ДКП... Стоимость квартиры 11.600.000.... стоимость 4млн да еще и на таких умозаключениях: "В ДКП квартиры можно указывать 1млн Х количество собственников" Ведь ежели правду узнают))))), то миллион захотят, тк налоги платить не хотят. Примите на веру, но у Покупателя реально так сложились обстоятельства, что ему необходимо в срочном порядке купить квартиру. А именно в этой квартире сошлись все его хотелки кроме цены в ДКП. Михаил, я за правду))) Если бы имела пробел знаний, то формулировка была бы иной. Я же писала о том что: " Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя. Старалась излагать факты, ну и прямую речь агента про 4собственника Х1млн = 4млн в ДКП Мое мнение основывается на: Письме УФНС России по г. Москве от 21.07.2011 N 20-14/071826 Письме Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273 Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-814 Да много их, они все разные, но вывод один: "моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата вступления в силу соответствующего решения суда (если из самого решения не следует иное)" В решении суда иного не следует. Далее, пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут возникать и из установивших их судебных решений. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (п. 2 ст. 13 ГПК РФ) Есть очевидное основание для того что бы показать максимально возможную стоимость. Это и есть мое мнение есть и сомнения.... эти все поглощения, особенно последнее с дарением..... письмо на которое Вы ссылаетесь)))) оно прямо связано с датой внесения записи в ЕГРП Еще же и дышло есть))) А у дышла 2 конца: П. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, Закон N 122-ФЗ п. 3 ст. 2..... прямое указание на то что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица только с даты государственной регистрации указанного права И вот стою я с дышлом, а напротив агент с: "4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП квартиры" Сегодня Вчера весь день ушел на разговоры: начали с того, что этого не может т.к. не может быть, агент советовался с юристом, юрист еще с кем то и все стояли на своем, "гремели пушки, пахло гарью и серой" но к вечеру, после 20-ой чашки ристретто мне было сказано: "если я соберу и предоставлю доказательную базу!!!!!, то они будут согласны на увеличение стоимости в ДКП" А Вы про "Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях?" Михаил, спасибо огромное за ответ, еще бы и Ваш совет после того как Вы прочли мое мнение Ристретто?)))) 2 Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 19, 2013 Author Share Posted September 19, 2013 22.10.2010 право возникло, с дарением перешло но не прекращалось, итого- до 22 октября подождать и вперед по полной стоимости о, если бы у моего покупателя была возможность ждать до 22.10.10., то все было бы гораздо проще... право возникло 13.05.2010. опять я с дышлом И с Вами согласна И с Собой)) спорить не хочу Link to comment Share on other sites More sharing options...
Popular Post Mikhail Posted September 19, 2013 Popular Post Share Posted September 19, 2013 Доброй ночи, Михаил) Квартира расположена в Москве. Категорически Мы)))) не согласны с ценой в ДКП... Стоимость квартиры 11.600.000.... стоимость 4млн да еще и на таких умозаключениях: "В ДКП квартиры можно указывать 1млн Х количество собственников" Ведь ежели правду узнают))))), то миллион захотят, тк налоги платить не хотят. Примите на веру, но у Покупателя реально так сложились обстоятельства, что ему необходимо в срочном порядке купить квартиру. А именно в этой квартире сошлись все его хотелки кроме цены в ДКП. Михаил, я за правду))) Если бы имела пробел знаний, то формулировка была бы иной. Я же писала о том что: " Хотелось бы услышать ваше мнение. Свое мнение готова озвучить чуть позже. Сохраним интригу)))) В данном случае я действую от Покупателя. Старалась излагать факты, ну и прямую речь агента про 4собственника Х1млн = 4млн в ДКП Мое мнение основывается на: Письме УФНС России по г. Москве от 21.07.2011 N 20-14/071826 Письме Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273 Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-814 Да много их, они все разные, но вывод один: "моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата вступления в силу соответствующего решения суда (если из самого решения не следует иное)" В решении суда иного не следует. Далее, пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут возникать и из установивших их судебных решений. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ (п. 2 ст. 13 ГПК РФ) Есть очевидное основание для того что бы показать максимально возможную стоимость. Это и есть мое мнение есть и сомнения.... эти все поглощения, особенно последнее с дарением..... письмо на которое Вы ссылаетесь)))) оно прямо связано с датой внесения записи в ЕГРП Еще же и дышло есть))) А у дышла 2 конца: П. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, Закон N 122-ФЗ п. 3 ст. 2..... прямое указание на то что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица только с даты государственной регистрации указанного права И вот стою я с дышлом, а напротив агент с: "4соб-ка помноженные на 1млн налогонеоблагамый равняются 4млн в ДКП квартиры" Сегодня Вчера весь день ушел на разговоры: начали с того, что этого не может т.к. не может быть, агент советовался с юристом, юрист еще с кем то и все стояли на своем, "гремели пушки, пахло гарью и серой" но к вечеру, после 20-ой чашки ристретто мне было сказано: "если я соберу и предоставлю доказательную базу!!!!!, то они будут согласны на увеличение стоимости в ДКП" А Вы про "Итого: Вы за кого? Какой результат хотите получить? Или просто ликвидируете пробел в знаниях?" Михаил, спасибо огромное за ответ, еще бы и Ваш совет после того как Вы прочли мое мнение Ристретто?)))) Добрый вечер! До офиса сегодня не довелось доехать, весь день провел в разъездах... Почитать СПС, соответственно, не получилось. Логика в Ваших словах весьма стройная, но есть еще СИСТЕМА и правоприменительная практика в каждом регионе. Вот такая, например: Норма права, указанная Вами в ст.8 ГК РФ является общей. А обязательность гос. регистрации права собственности на недвижимое имущество (и определение момента возникновения этого права с момента госрегистрации) являеется специальной нормой права. И, следовательно, если суд установил право собственности на телевизор, то это право возникает с момента вступления решения суда в законную силу, а если суд установил право собственности на недв. имущество, то оно возникает с момента гос.регистрации, поскольку данные правоотношения регулируются специальной нормой. Чем не позиция, альтернативная желаемой? У нас в суде датой возникновения права считалось бы 22.10.10г. Почитайте судебную практику Мск, м/б там по другому, но "меня терзают смутные сомнения". По теме: года два назад у нас была подобная ситуация. Продавцу не хватало полтора месяца до трех лет, а Покупателю позарез нужна была полная сумма в договоре. Где-то я тогда нашел, что для налогообложения моментом получения дохода является момент окончательного расчета, вне зависимости от сочетания первоначально переданной суммы и окончательно переданной суммы. Неполный расчет (без 1 т.р.) был отражен в договоре (правда, тогда рег-ся и договор и право) и зарег-ли только сделку, а через полтора месяца по доверенности сделали окончательный расчет, и зарег-ли переход права. Сейчас рег-ся только право, при неполном расчете будет обременение, его можно снять 23.10.13 также по доверенности в связи с "полным расчетом". Поищите в НК РФ или в Консультанте (В Письмах Минфина), если привязка момента получения дохода к моменту окончательного расчета осталась, то схему реализуете сами, с учетом практики проведения сделок в Мск. 3 Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 19, 2013 Author Share Posted September 19, 2013 Решили продавцы и их агент/ство, основываясь на дате указанной в свидетельстве Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 19, 2013 Author Share Posted September 19, 2013 о, если бы у моего покупателя была возможность ждать до 22.10.10., то все было бы гораздо проще...право возникло 13.05.2010. Так тем более. Спрошу прямо - кто решил, что квартира менее 3-х лет в собственности? Агент/ство вместе с продавцами решили это, основываясь на дате в свидетельстве. Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 19, 2013 Author Share Posted September 19, 2013 Решили продавцы и их агент/ство, основываясь на дате указанной в свидетельстве Ведь вы им донесли, что дата в свидетельстве далеко не всегда является датой возникновения права? А если б свидетельства не было (напр. ДКП 1993 :) )? донесла и неоднократно, но не услышана.... Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 19, 2013 Author Share Posted September 19, 2013 Михаил, спасибо буду искать про "привязка момента получения дохода к моменту окончательного расчета" Link to comment Share on other sites More sharing options...
yulgya Posted September 21, 2013 Author Share Posted September 21, 2013 Мария) Меня зовут Юлия И со слов контрагента, ходили они туда и получили разъяснение (устное): "Налоговой, все равно кто чего думает, сроки они исчисляют по записи в егрп))))" Им этого хватило Сделка трещит....... Плавно входим в штопор. Link to comment Share on other sites More sharing options...
Recommended Posts