Собственник иностранец. Налоги.

[Людмила Анатольевна]

Минимизация налоговых расходов.

Собственник иностранец. Продает жилье и покупает другое взамен с доплатой. В ДКП указана стоимость 1 млн.руб. Продаем за 10 млн.руб., а покупаем за 18 млн.руб.

На ум приходит данная схема:

• Собственник продает квартиру за 1.1 млн. руб. гражданину РФ хорошему другу. Платит 30% со 100 тыс.руб.
  
• Друг продает ориентировочно млн. за 4-5. Потом платит 13% с 2.9-3.9 млн.
  
• Покупают квартиру за 18 млн.
  

Вопрос: считаете ли вы эту схему жизнеспособной или все-таки стоит еще мозги напрячь? Может быть "колесо уже изобретено".

С удовольствием выслушаю советы.

[Людмила Анатольевна]

Мне не хочется, чтобы сам иностранец продавал. Не смотря на то, что он резидент и в собственности квартира почти 10 лет. 30% налога на прибыль ему гарантирован.(((

Через продажу другу мы избежим этих 30%. При прозвоне налоговой друг не сдаст.

И потом продадим через друга с налогом 13%. Не пойму...может слишком намудрила?

Маш, покупателя на 1 млн. сложно найти. Я как бы...пока просчитываю самый целесообразный выход из положения.

[Mikhail]

Минимизация налоговых расходов.

Собственник иностранец. Продает жилье и покупает другое взамен с доплатой. В ДКП указана стоимость 1 млн.руб. Продаем за 10 млн.руб., а покупаем за 18 млн.руб.

На ум приходит данная схема:

• Собственник продает квартиру за 1.1 млн. руб. гражданину РФ хорошему другу. Платит 30% со 100 тыс.руб.
  
• Друг продает ориентировочно млн. за 4-5. Потом платит 13% с 2.9-3.9 млн.
  
• Покупают квартиру за 18 млн.
  

Вопрос: считаете ли вы эту схему жизнеспособной или все-таки стоит еще мозги напрячь? Может быть "колесо уже изобретено".

С удовольствием выслушаю советы.

Добрый вечер!

Я тут периодически "выпадаю из обоймы", но все-равно стараюсь хотя бы читать...

А почему Вы решили, что иностранец заплатит 30% со 100 тыр. при продаже за 1100 тыр.?

У него нет права на вычет в размере 1 млн. Он заплатит 30% с 1100 тыр.

п.3 ст 224 НК РФ: "Налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физ. лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ".

При этом лишает права на вычет п.4 ст 210 НК РФ: "Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные (т/е не 13%, см п.3.ст210 НК РФ, а у нас как раз не 13% а 30%) налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 (а наш любимый 1 млн. как раз в ст. 220) настоящего кодекса не применяются".

При этом, во втором посте Вы упоминаете, что иностранец является резидентом!

Надо определится, резидент он или нет :)

Если нерезидент - будет платить 30%, даже если за 1 рубль продаст.

Если резидент - то зачем транзитная схема "с другом-резидентом"? Масло-масленное получается...

[Людмила Анатольевна]

Михаил, спасибо за то, что присоединились к обсуждению.

У нас квартира покупалась за 1 млн.р.

Клиент иностранец и резидент (дипломатический работник, постоянно проживает в Москве на законных основаниях). Дело в том, что налоговая льгота (даже если резидент) распространяется только на граждан РФ.

Буквально год назад эта тема для меня уже всплывала. В налоговую звонила и не в одно отделение. Консультировалась у более сведущих людей в этом вопросе. Итог именно такой какой я озвучила.

[Mikhail]

Людмила, я, конечно, настаивать не буду.

Тогда непонятно, почему Вы акцентируете внимание на то, что покупали за 1 млн. Ведь следуя Вашим же словам клиент лишен прав на вычеты по ст. 220 НК РФ, а значит, продавая за 1 млн. 100 тыр. он не может воспользоваться разницей 1100 тыр. минус 1000 тыр., который предусмотрен абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 ст. 220 НК РФ.

НО! Что значит "в налоговую звонила и не в одну"? Позиция любого налоговика по спорному вопросу, по которому нет "разъяснения свыше" - ПЛАТИТЕ! И это с их стороны нормально, ибо им за собираемость налогов премии платят!

А Вы попробуйте САМИ скомплектовать логическую цепочку, основанную на нормах права, и прийти в налоговоую с аргументированной позицией! И результат будет иным!

Смотрите:

начнем с п.1 ст. 224 НК РФ ("Налоговые ставки"): "13%, если иное не предусмотрено настоящей статьей".

смотрим п.3 этой же статьи: "30% в отношении всех доходов, получаемых физ. лицами, не являющимися НАЛОГОВЫМИ РЕЗИДЕНТАМИ РФ....."

А кто же у нас НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ (или НЕРЕЗИДЕНТ)?

смотрим п.2 ст. 207 НК РФ: "Налоговыми резидентами признаются физ. лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев."

Находился Ваш иностранец 183 дня в течение 12 месяцев подряд в РФ? Если да - то он налоговый резидент со всеми правами.

Т/е нет градаций на "граждан РФ" и иностранцев. Есть резиденты и нерезиденты. И тема с налогами оперирует только с этими понятиями (см. ст. 224, п.17 под цифрой 1 ст.217)

ДОКАЖИТЕ ОБРАТНОЕ???

[Людмила Анатольевна]

НО! Что значит "в налоговую звонила и не в одну"? Позиция любого налоговика по спорному вопросу, по которому нет "разъяснения свыше" - ПЛАТИТЕ! И это с их стороны нормально, ибо им за собираемость налогов премии платят!

Тут не поспоришь...)))

начнем с п.1 ст. 224 НК РФ ("Налоговые ставки"): "13%, если иное не предусмотрено настоящей статьей".

смотрим п.3 этой же статьи: "30% в отношении всех доходов, получаемых физ. лицами, не являющимися НАЛОГОВЫМИ РЕЗИДЕНТАМИ РФ....."

А кто же у нас НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ (или НЕРЕЗИДЕНТ)?

он у нас резидент.

смотрим п.2 ст. 207 НК РФ: "Налоговыми

Т/е нет градаций на "граждан РФ" и иностранцев. Есть резиденты и нерезиденты. И тема с налогами оперирует только с этими понятиями (см. ст. 224, п.17 под цифрой 1 ст.217)

По сути получается, что Вы правы. Тогда получается, что он должен платить 13% от дохода полученного от продажи жилья. На него не распространяется 2 млн., которые не облагаются налогом как для граждан РФ. Так что ли?

Я говорю про 1 млн. только потому, что за эту сумму клиент покупал свою квартиру и она стоит в ДКП.

[Mikhail]

1) Получается. Только обязательно надо подать налоговую декларацию с приложением док-в, подтверждающими факт нахождения в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев.

Лучше скачать бесплатную программу, с помощью которой можно самостоятельно заполнить декларацию так, как Вам нужно и послать почтой. Я делаю именно так.

2) Я не понял, про какие "2 млн. которые не облагается налогом для граждан РФ"? Я таких не знаю! Сформулируйте корректнее. М/б Вы говорите о праве на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, который не может быть больше 2 млн.? Он тоже для резидентов, у которых в структуре дохода есть НДФЛ, облагаемый по ставке 13%.

Я не знаю, платят ли иностранные дипломаты НДФЛ в РФ. Скорее всего не платят.

Но зато, продав квартиру и получив доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, и купив в этом же налоговом периоде другую (как указано Вами в задаче), он может зачесть обязанность заплатить часть налога правом на получение вычета (но не более 2 млн.). Главное - доказать, что резидент.

3) Рекомендую поизучать эту тему в какой-нибудь справочно-правовой системе (КонсультантПлюс, Гарант). Там есть ссылки на доп. док-ты, типа писем Минфина. Оччччень полезные вещи можно найти! :)

[Людмила Анатольевна]

Спасибо, Михаил. Пошла изучать документы.)))

[Alehandro]

Здравствуйте, Людмила. Если собственник резидент, то ставка налога 13%. Но в Вашем случае под налог собственник не попадает, т.к. квартира более 3-х лет в собственности (НК ст. 217 п. 17.1). Поэтому можете смело продавать, не используя сложные схемы.

[Людмила Анатольевна]

Здравствуйте, Людмила. Если собственник резидент, то ставка налога 13%. Но в Вашем случае под налог собственник не попадает, т.к. квартира более 3-х лет в собственности (НК ст. 217 п. 17.1). Поэтому можете смело продавать, не используя сложные схемы.

Льготное налогообложение на иностранцев не распространяется, т.е. не важно сколько лет в собственности квартира 1 год или 4. Все равно налог с дохода платится.