Как проверять землю на Бали

[Мария]

1. Проверяем цвет земли

Земля для коммерческой деятельности:

Розовая земля (Tourism Zone) - подходит для строительства туристических объектов

Желтая (Residential Zone)- территория для строительства жилых домов и апартаментов (!)

Оранжевая (Mixed-Use Zone) - комбинированная зона, подходит как для коммерческих так и для жилых объектов 

Красная (Commercial Zone) -зона для ведения бизнеса - офисы, торговые центры, рестораны, магазины, гостиницы и пр. объекты коммерческой деятельности

- для этого типа земли необходимо оформление сертификата на ведение деятельности по сдаче недвижимости в посуточную/долгосрочную аренду т.е. не нужно менять цвет (назначение) земли, оформляется лицензия на гостиничную деятельность

Земля, неподходящая для коммерческой деятельности:

Зеленая (Agricultural Zone) -сельскохозяйственное назначение - деятельность связанная с выращиванием культур, животноводством, усиленно охраняется государством, для сбережения производственных ресурсов страны

Природоохранная (Zona Konservasi) - включает леса, заповедники, пляжи и горные район. Строительство запрещено, за исключением объектов для охраны природы или исследований.

Данные зоны активно защищаются во всех странах мира, попытки строительства на такой земле, всегда вызывает острую реакцию со стороны правительства

2. Где проверить землю

Шаг 1. Запросите у застройщика - Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) — это документ, подтверждающий зонирование участка

Шаг 2. Проверьте данные на официальном государственном портале Индонезии (необходимо ввести район и координаты участка - портал покажет текущий цвет https://gistaru.atrbpn.go.id/

3. Проверяем допустимые виды деятельности на участке

Шаг 1. Проверяем какие виды деятельности можно вести

Шаг 2. Проверяем допустимые коэффициенты застройки внутри участка (какой % участка может занимать здание, какой % участка должно занимать озеленение и т.д.)

Проверяем на официальном государственном портале Индонезии https://batara.badungkab.go.id/home 

4. Проверяем сертификаты на ведение деятельности

Если земля не розовая, просим застройщика показать сертификаты разрешающие на данной земле ведение деятельности по сдаче в аренду (Pandok Wisata, Losmen и пр.)

* Если объект строящийся - у застройщика должен быть SLF (выписка из OSS с указанием будущей лицензии) , а так же PBG - разрешение на строительство

5. Проводим  due diligence проекта (через независимого эксперта)

Обратите внимание:

- Наличие сертификата на право собственности

- Данные о владельце земли, согласие наследников на продажу/аренду (если это физ. лицо)

- Есть ли на земле обременения, судебные иски

- Имеет ли земля дополнительные требования по охране природы

- Планируется ли строительство муниципальных объектов через/рядом с вашим объектом (прим: городские дороги)

- Имеет ли участок налоговые задолженности