Перейти к содержанию

Статьи

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Самая дешевая квартира в новостройках бизнес-класса стоит 3,8 млн рублей
Бюджет покупки на первичном рынке бизнес-класса Москвы продолжает снижаться. Год назад, как сообщает «Метриум Групп», минимальная цена в сегменте была 6,3 млн руб. За это время застройщики выпустили проекты с более мелкой нарезкой, ориентированной на спрос. К примеру, лотов до 40 кв. метров теперь 6,2% вместо 1,3% в прошедшем году, а квартир 40-50 кв. метров – 11,5% вместо 8,4% (данные Est-a-Tet). В результате «входной билет» стал намного доступнее – почти вдвое.
Сейчас для покупки жилья высокого класса достаточно 3,8 млн руб. За эту сумму предлагается студия 22 кв. метра в проекте «Штат 18» (район Новокосино). Немного дороже обойдется квартира в комплексе «Символ» (Лефортово) – 4,4 млн руб. за 27,3 кв. метра. Замыкает тройку бюджетных предложений жилье 24,9 кв. метров в ЖК «Хорошевский». Студия стоит 4,6 млн руб.
Средняя стоимость покупки в новостройках бизнес-класса тоже изменилась, причем во всех типах квартир. Студии подешевели на 21% до 5,3 млн руб. Цены на «однушки» снизились на 4,5% до 11,8 млн руб. Двухкомнатные стоят почти также – 17,6 млн руб., сокращение всего 0,5%. А вот просторное жилье, наоборот, подорожало. Трехкомнатные поднялись в цене на 3,3% до 26,4 млн руб., четырехтомные – на 5,8% до 38,2 млн руб. При этом 16% всех квартир стоят до 10 млн руб.
Все предложение первичного рынка бизнес-класса представлено 69 проектами с 11 тыс. квартир. За первое полугодие стартовали продажи в 6 новых проектах.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
"Приказано выжить"
В центре столицы запрещено новое строительство и проекты выходят в рамках регенерации существующих © shutterstock.com Одно время казалось, что в исторической части Москвы появления новых проектов ждать не придётся. Точечное строительство попало под запрет, речь зашла о комплексном освоении территорий. Но вот после некоей паузы на рынке вновь стали появляться уникальные проекты, при этом в обиход вошёл термин «регенерация». Именно это требование к деятельности застройщиков стало определяющим.
«Право замены
«Сообщения о тотальном запрете строительства в ЦАО уже появлялись не раз, но их административно сложно реализовать, — комментирует ситуацию Наталья Круглова, директор бизнес-направления „Недвижимость“ компании Strategy Capital Advisor. — В 2011 году отменили планы строительства 2 млн м2. Вместе с тем, в Москве в среднем с тех пор за год вводится около 5 – 8 млн м2, и часть из них — в центральной её части. При том, что плотность застройки в ЦАО наиболее высокая, с точки зрения децентрализации функций там больше строить не нужно, а вести строительство на периферии — тогда не будет маятниковой миграции, логистической перегруженности центра и т. д., что соотносится с декларируемой политикой московских властей». «Да, в своё время был объявлен запрет на строительство в ЦАО и ужесточили процедуру получения разрешительной документации, пересматривали условия по инвестиционным контрактам. У ряда застройщиков были приостановлены проекты, строительство в центре Москвы продолжали в основном девелоперы с госучастием, — соглашается Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. — Однако сейчас мы наблюдаем реализацию в центре столицы не менее 20 новых проектов, примерно столько же площадок еще в разработке. Не везде это жильё, есть проекты с апартаментами, но они продолжают появляться. Регенерация исторических зданий и памятников культурного наследия предусматривает сохранение архитектуры, исторически сложившихся габаритов их конструкции, ограждения и прочих элементов. На месте уже снесённых зданий, которые не являются историческими памятниками, девелоперы возводят новые проекты, исходя из экономических расчётов и маржинальности. В таких проектах может быть увеличена общая площадь за счёт этажности, подземных парковок и помещений, дополнительных сооружений и конструкций». Основные причины, которые заставляют девелоперов браться с большим энтузиазмом за проекты в центре города, — это стабильный и предсказуемый спрос на них даже в кризисный период, а также общий уровень престижа, который повышает репутацию компании. Тем не менее, все эти проекты обладают достаточно длинными сроками реализации, требуют значимых человеческих ресурсов на всех этапах и сопряжены большими расходами на строительство и реализацию, что в конечном итоге приводит к достаточно скромному уровню доходности. Реновация бывшей фабрики в The Loft Club © Квадрум.ру «Безусловно, регенерация существующей застройки — процесс более сложный, чем девелопмент проекта с нуля, — утверждает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties. — В зависимости от характера застройки могут возникать различные сложности. Например, если это бывшая промышленная зона, необходимо выводить предприятия, проводить рекультивацию земель. Бывшие коммуналки требуют расселения, а исторические здания — прохождения экспертизы департамента культуры, разработки проекта реставрации. Застройщик, приступающий к проекту в центре, должен обладать достаточным опытом и знаниями, а непосредственно проект — отвечать и предвосхищать потребности потенциального покупателя, дабы обеспечить коммерческий успех и окупить затраты». Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, подтверждает: «Реконструкция или реновация существующего здания может быть выгодней нового строительства в том случае, если она не потребует применения каких-либо сложных технологических или конструктивных решений. Что касается сроков проведения работ, то зачастую получить разрешение на строительство нового здания бывает сложнее, чем на реконструкцию. В любом случае, застройщик предварительно оценивает возможные варианты реализации проекта и выбирает наиболее оптимальный».»
«Кот в мешке Любые проекты в ЦАО по определению непростые, уверена Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Здесь практически всегда присутствуют ограничения — охранные зоны, ограничения по высотам, существующие коммуникации. Поэтому регенерация существующих объектов может оказаться технически сложнее, чем новое строительство. И тогда возникает вопрос: насколько при этом удастся «вытянуть» доходную часть?». «Проекты, которые выводятся в рамках регенерации существующих, требуют проведения архитектурно-культурологической экспертизы. Она показывает, не будет ли выделяться проект из существующей среды, не нарушит ли облик локации, не затронет каких-либо ценностей. В связи с проведением данной экспертизы срок разработки проектной документации увеличивается примерно на полгода. Вся экономика проектов пока выдерживает такие изыскания, поскольку в ЦАО строятся проекты именно премиум или элитного класса. А стоимость квадратного метра в таких проектах имеет запас по маржинальности», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».»
 «Кот в мешке»
Любые проекты в ЦАО по определению непростые, уверена Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Здесь практически всегда присутствуют ограничения — охранные зоны, ограничения по высотам, существующие коммуникации. Поэтому регенерация существующих объектов может оказаться технически сложнее, чем новое строительство. И тогда возникает вопрос: насколько при этом удастся «вытянуть» доходную часть?». «Проекты, которые выводятся в рамках регенерации существующих, требуют проведения архитектурно-культурологической экспертизы. Она показывает, не будет ли выделяться проект из существующей среды, не нарушит ли облик локации, не затронет каких-либо ценностей. В связи с проведением данной экспертизы срок разработки проектной документации увеличивается примерно на полгода. Вся экономика проектов пока выдерживает такие изыскания, поскольку в ЦАО строятся проекты именно премиум или элитного класса. А стоимость квадратного метра в таких проектах имеет запас по маржинальности», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки.
«Регенерация существующих объектов может оказаться технически сложнее, чем новое строительство. И тогда возникает вопрос: насколько при этом удастся «вытянуть» доходную часть? По сути, девелопер получает «кота в мешке» и ему остаётся только надеяться на то, что при реновации не возникнет никаких дополнительных неучтённых проблем. Но, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнёра «Метриум Групп». чаще всего всё оказывается иначе. «Основная проблема состоит в том, что в Москве нет единой карты коммуникаций. Поэтому настоящим «сюрпризом» при разработке котлована становятся, к примеру, нигде не обозначенные трубы водоснабжения, которые приходится перекладывать за свой счёт. Хорошо, если экскаваторщик случайно не перерубит кабель, копнув поглубже. Тогда стоимость восстановления окажется ещё выше. Бывают и совсем курьёзные случаи. Так, в одном из объектов, который возводился между двумя уже заселёнными домами, застройщик столкнулся с казалось бы невероятной ситуацией, спрогнозировать её было невозможно: при рытье котлована выяснилось то, что фундаменты двух соседних зданий (между которыми и строился новый дом) держали распорные сваи, проходящие точно на месте запланированного фундамента. Если бы их демонтировали, то оба соседних дома могли обрушиться. В результате девелопер нашёл выход из ситуации. Ему пришлось буквально встраивать новые сваи в обнаруженные — ювелирная работа, на которую ушло более полугода. Вопрос — насколько застройщик готов был снова пройти через такие сложности, если бы заранее знал о них? Строительство в центре требует большого опыта, решение некоторых вопросов «новичку» просто не под силу», заключает эксперт.»
 
«Вакантные места
 На рынке сложилось устойчивое мнение о том, что площадок для нового строительства в ЦАО не осталось. Однако это большое заблуждение, заявляет Мария Литинецкая: «Даже по самым скромным подсчётам в пределах Третьего транспортного кольца есть ещё 20 – 30 площадок, где в перспективе можно построить проекты элитного класса. По официальным данным, на территории ЦАО почти 700 гектаров занимают промышленные зоны. Сегодня власти активно поддерживают редевелопмент и, согласно их планам, в ближайшие несколько лет 320 гектаров должны быть реорганизованы и отданы, в том числе, под жилую застройку». Интересные примеры регенерации можно найти как в сегменте коммерческой недвижимости, как и жилой. Ольга Широкова отмечает объекты компаний Vesper, KR Properties, «ГАЛС-Девелопмент», O1 Properties, PSN и других. К наиболее ярким примерам она относит БЦ «Красная Роза» и «Романов Двор», комплексы с апартаментами St. Nickolas и «Кадашевские Палаты». «Некоторые девелоперы проводят регенерацию существующих зданий, и дополняют облик комплекса объектами нового строительства. Например, Wine House расположен на бывшей территории Московского завода шампанских вин «Корнет». Корпус с апартаментами является примером реконструкции, тогда как здание с квартирами возводилось с нуля, создав закрытый контур для всего комплекса. По мнению Натальи Шаталиной, девелоперы пока обращают мало внимания на район, который ограничен Новослободской и Каланчевской улицей. «В этой локации проекты выходят довольно редко, хотя лет 10 – 12 назад здесь наблюдался всплеск активности девелоперов, и вышло несколько проектов точечной застройки, — говорит она. — Ещё большой потенциал у района Замоскворечье, так как там было уже давно анонсировано большое количество проектов редевелопмента и регенерации. Например, на Валовой была выкуплена типография, поэтому, скорее всего, будет здесь реализован проект крупной комплексной застройки. 1 из 6 Wine House © Квадрум.ру 2 из 6 Wine House © Квадрум.ру 3 из 6 Wine House © Квадрум.ру 4 из 6 Wine House © Квадрум.ру 5 из 6 Wine House © Квадрум.ру 6 из 6 Wine House © Квадрум.ру Под комплексным освоением территорий подразумевается масштабная застройка и вроде как центр города не подразумевает такой застройки, но все же подобные примеры есть. Например, на Софийской набережной скоро будет выведен в продажу крупный проект „Царёв сад“, — площадь застройки составляет около 45 тысяч м2. А на Большой Ордынке достаточно давно проектируется комплекс из 8 домов (13,5 тысяч м2) с рабочим названием „Купеческие особняки“. Как территория, так и объём строительства довольно внушительные для центра, поэтому вполне могут вписываться под комплексное освоение территорий». Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», комментирует: «В прошлом году наша компания представила на столичном рынке жилой комплекс «Пётр I» в районе Лефортово. Это многофункциональный жилой и офисно-деловой комплекс в современном стиле, который отвечает всем требованиям современного мегаполиса, но при этом гармонично соседствует с окружающей исторической застройкой. Проектировщики приложили все усилия, чтобы создать здесь максимально комфортную среду для проживания, работы, отдыха, а также культурного и духовного развития.
Под жилой комплекс отведён участок 9 га, функционально разделённый на две части. Жилая зона проекта состоит из 6 монолитных корпусов переменной этажности (до 23 этажей) с общей площадью чуть более 200 тысяч м2 жилья. Она связана с уже сложившейся исторической застройкой центральным проездом и пешеходным бульваром. Наибольший интерес в отношении дизайна представляет общественно-деловая зона проекта. Помимо офисно-торговых помещений и технополиса на площади почти в 60 тысяч м2 также будут построены храм и Русский культурно-просветительский центр». «Пётр I» © morton.ru Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», указывает на один из проектов, что получил в последнее время широкий резонанс обсуждения. Это апарт-отель на месте бывшей Таганской АТС. «Да, проект планируется построить на месте бывшего технического объекта, но по факту это новое здание, которое ничем не будет даже отдалённо напоминать прежнюю снесённую постройку», — говорит эксперт.
«Выигрывают те, кто уже успел построить. Их объекты подорожают ввиду ожиданий сокращения рынка предложения. Будущие проекты будут обходиться в девелопменте дороже, соответственно, варианта два: или они будут дороже продаваться, и застройщик сохранит свою маржу, или потребитель не будет готов принять повышение цены, маржа застройщика упадёт, он или с этим смирится, или не будет пытаться строить в центре», — считает Наталья Круглова. Зато Григорий Алтухов уверен в том, что на доходность новых проектов в центре столицы влияет та самая ограниченность площадок под новое строительство. «Чем ограниченнее товар, тем он ценнее и дороже. Это закон рынка. Даже несмотря на постепенную смену ценностей в среде покупателей жилья и их переориентацию на тему экологии, желающие приобрести квартиру в историческом центре Москвы всегда будут. Тем более сейчас идёт масштабная работа по благоустройству улиц, парков и скверов, становится всё больше пешеходных зон», — утверждает он.»

 


 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Сможет ли ипотека победить аренду?
 
Все чаще люди, задумываются о покупке собственного жилья в ипотеку. По мнению россиян, в силу в том числе российского менталитета, иметь собственное жилье, даже переплатив банку, лучше, нежели жить в съемном.
 
Действительно, если говорить о выгоде, то аренда безусловно выгоднее, но лишь в среднесрочной перспективе, - говорит Анжела Варданян независимый эксперт по недвижимости, - но финансовые потери – это не тот стимул, который может заставить наших граждан отказаться от покупки собственного жилья.
Безусловно иметь собственное жилье приятнее и, в отличие от аренды, имеет ряд преимуществ, таких как возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, а также возможность постоянной регистрации по месту проживания, а следовательно это и определенные условия в поликлинике, бесплатная парковка в своем округе. Но это касается лишь той недвижимости, которая уже была выкуплена у банка, до этого момента привилегий полноценного собственника у человека нет и многие моменты придется согласовывать с банком.
Давайте рассмотрим ситуацию языком цифр.
Однокомнатная квартира эконом класса в Москве стоит порядка 6 млн рублей. При ипотеке с господдержкой (11,5-12%), первоначальным взносом 20% и ипотекой на 20 лет, ежемесячный взнос составит порядка 50 тысяч рублей.
С ипотекой на 20 лет на общих условиях (от 13,5%), ежемесячный платеж составит почти 60 тысяч рублей. Аренда однокомнатной квартиры эконом класса сейчас варьируется в Москве от 30 до 35 тысяч рублей ежемесячно. Таким образом, за 20 лет выплаты ипотечного кредита человек может сэкономить порядка 5 миллионов рублей или еще одну квартиру эконом класса.
Двухкомнатная квартира за 9 млн рублей по ипотеке на тех же условиях обойдется в 80 тысяч рублей ежемесячно с господдержкой и более 90 тысяч рублей на общих условиях. Тогда как аренда такой квартиры будет стоить 40 – 45 тысяч рублей в месяц и экономия за весь ипотечный период составит более 10 млн рублей.
 
«Таким образом, на первый взгляд может показаться, что аренда выгоднее покупки собственного жилья в ипотеку, но это лишь на первый взгляд. Однозначный ответ здесь дать трудно, все-таки все зависит от жизненных целей и приоритетов человека. Но все-таки своя квартира – это своя квартира. И все вложения вы делаете не в чужое имущество, а в собственное.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Приобрести дом на черноморском побережье Крыма летом 2016 года можно по стоимости от 800 тыс. до 160 млн рублей.

Возглавляет топ-5 самых недорогих домов Крыма дом в селе Михайловка (Сакский район), стоимостью 793 тысячи рублей. Дачный домик, площадью 40 кв. м, расположен на участке 4 сотки с фруктовыми деревьями. Рядом находятся хвойный лес и лечебное озеро, побережье Чёрного моря – в 4 км.

На втором месте – дом под Симферополем в селе Мраморное за 826 тыс. рублей. Общая площадь дома – 55 кв. м, участок – 4 сотки. В доме есть подвал и возможность обустроить мансарду, дом не достроен.

На третьем по доступности месте – двухэтажный садовый домик в селе Михайловка (Сакский район), стоимостью 950 тыс. рублей. Общая площадь дома – 70 кв. м, участок 4 сотки с садовыми деревьями. В доме – 4 комнаты, в одной из которых расположен действующий камин. До моря – 4 км.

Четвертый бюджетный вариант стоит больше одного миллиона – 1,52 млн рублей. Это двухэтажный дом в селе Трудовое (10 км от г. Симферополь). Общая площадь       дома – 60 кв. м, участок – 6 соток земли с плодовыми деревьями. Дом расположен на огороженной и охраняемой территории садового товарищества.

Замыкает пятерку самых недорогих объектов Крым дом за 1,59 млн рублей, расположенный в селе Каменка. Общая площадь дома – 70 кв. м, участок – 4 сотки. Дом утеплён, со всеми коммуникациями (электричество, водоснабжение).


 
Открывает топ-5 самых дорогих домов Крыма вилла в поселке городского типа Массандра, стоимостью 227,5 млн рублей. На участке 25 соток расположены два коттеджа: основной трехэтажный дом, площадью 373 кв. м, и гостевой двухэтажный дом, площадью 166 м. Дома построены по индивидуальному проекту, на участке распложены два бассейна. Объект находится в 15 минутах ходьбы от берега моря и на границе с заповедной зоной. С террас и балконов домов открываются виды на море.  

На втором по стоимости месте – вилла в Гурзуфе за 162,5 млн рублей. Общая площадь дома – 520 кв. м. На участке 11 соток расположены благоустроенный сад с системой полива, бассейн с подогревом. Дом находится в 550 м от моря.

На третьем месте среди самых дорогих домов Крыма – дом в Ливадии, стоимостью 109,2 млн рублей. Двухэтажный дом, общей площадью 195 кв. м, расположен на участке 8 соток. На территории также построен гостевой дом.

На четвертом месте – дом в Алупке за 54,6 млн рублей. Общая площадь дома – 205 кв. м, площадь гостевого дома – 38 кв. м. На земельном участке 5,25 сотки растут кипарисы и итальянские сосны. До моря 500 метров, из дома открывается вид на море и гору Ай-Петри.

Замыкает пятерку «лидеров» дом в поселке городского типа Никита, стоимостью 52 млн рублей. Общая площадь дома – 303 кв. м. На участке посажены фруктовые и декоративные деревья. В доме – гостиная с камином и зимним садом, 4 спальни, 4 санузла, мансарда, большая кухня-столовая, 2 террасы (теневая и солнечная), отдельное хозяйственное помещение, помещение под баню и бильярдную.


 
«После присоединения Крыма к России заметно возрос интерес российских покупателей к объектам недвижимости полуострова самых разных ценовых категорий.


 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
В мае 80% всех сделок  пришлось на квартиры стоимостью до 12 млн рублей
 
По данным отдела исследований ГК «МИЭЛЬ» средняя удельная цена предложения в рублях в мае практически не изменилась. Объем предложения уменьшился на 2% и составил 46,5 тыс. квартир.
Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке Москвы в мае составила 212,7 тыс. рублей за кв. метр.
   Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рынке Москвы представлена на графике:
На вторичном рынке Новой Москвы средняя удельная цена предложения в мае составила 113,9 тыс. рублей за кв. метр (изменение по сравнению с апрелем находится в пределах погрешности).
По итогам мая 2016 изменение цены во всех основных срезах (по округам, по типу домов, по типологии квартир, по классам качества жилья) находится в пределах погрешности.
Значение средней удельной цены предложения по округам в мае 2016 представлено на графике ниже.
Объем предложения в мае уменьшился на 2% и составил 46,5 тыс. квартир.  При этом доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце) уменьшилась и составила 18%. Это объясняется традиционным снижением активности на рынке недвижимости в период майских праздников.
 
По классам качества жилья объем предложения квартир по итогам месяца уменьшился практически равномерно: в экономклассе – на 2,1%, в комфорт-классе – на 1,8%, в бизнес-классе – на 2,1%.
Основные ценовые показатели предложения вторичного рынка Москвы по итогам мая 2016 года практически не изменились. Объем предложения по сравнению с апрелем уменьшился незначительно (на 2%).
 
По данным УФРС г. Москвы с начала 2016 года лишь февраль месяц уступил по количеству сделок февралю прошлого года. Март 2016 года был сопоставим с мартом 2015 года, а с апреля явно наметился положительный сдвиг. Число зарегистрированных прав на жилую недвижимость в апреле 2016 года было на 12% выше, чем в апреле прошлого года. А в мае 2016 года количество сделок было почти в полтора раза выше, чем в мае 2015 года.
 
Москва, 08 июня 2016
Пресс-релиз МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости
Диаграммы_вторичный рынок Москва_май 2016.doc
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Пятьдесят процентов объема предложения на первичном рынке сконцентрирована на юге Москвы
Объем предложения в «старых» границах Москвы продолжает стремительно расти – за последний год темпы прироста составили 46%, что на 24 процентных пункта больше, чем за аналогичный предыдущий период. При этом Москва застраивается неравномерно – округа-лидеры по застройке постоянно меняются. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали, в каких округах ведется наибольший объем строительства и динамику за последний год. 
На данный момент около половины объема предложения сконцентрировано на юге Москвы. Безусловным лидером является ЮАО, где объем предложения составляет 359,9 тыс. кв.м, что составляет 19,1% от общего предложения на рынке столицы. По сравнению с маем 2015 года объем предложения вырос на 55%.
На втором месте находится ЮВАО с объемом строительства в 268,6 тыс. кв.м (14,2% от общего предложения). Именно в этом округе отмечено колоссальное увеличение объемов строительства – предложение возросло сразу в 11 раз. 
Третье место занимает ЮЗАО, где объем предложения составляет 238,4 тыс. кв.м, что на 32% больше, чем в мае 2015 года. На долю ЮЗАО приходится 12,6% рынка новостроек Москвы. 
«Стоит отметить, что в 2015 году из перечисленных выше округов в тройку лидеров входил только ЮАО, а помимо него еще СЗАО и ЗАО. Такие существенные изменения за такой короткий срок связаны с активным освоением производственных зон. Новые масштабные проекты начали строить в таких промзонах «Серп и молот», «ЗИЛ», «Люблино-Перерва», «Грайвороново», «Красный строитель» и т.д. Например, еще в прошлом году в ЮВАО в реализации было только около 25 тыс. кв.м, а сейчас 269 тыс. кв.м. Кроме ЮВАО значительная динамика увеличения предложения зафиксирована и в САО – сразу в 5 раз», – комментирует Наталья Шаталина. 
За последний год отрицательная динамика в объеме предложения наблюдается только в двух округах: в СЗАО объем предложения снизился на 9%, а в ЗелАО – на 62%. Это связано с тем, что, например, в СЗАО после ранее вышедших крупных проектов массовой комплексной застройки типа «Сердце Столицы» или Wellton Park практически не выходили новые проекты. Исключение составило лишь несколько проектов, одним из значимых является «Мир Митино». То же самое касается и ЗелАО – непосредственно в данном округе уже давно нет новых проектов, а появляются только новые корпуса в уже строящихся комплексах, тогда как большинство вновь стартующих проектов расположены уже в другой административной локации – Солнечногорском районе Подмосковья.
А в ЦАО объем предложения практически не изменился – 114,4 тыс. кв.м.
«На неравномерную застройку Москвы влияет, прежде всего, наличие свободных территорий, пригодных для развития. Поскольку промышленные предприятия в Москве располагались кластерами в окружении жилой застройки, то и дальнейшее развитие города пока направлено на ликвидацию этих «пятен». Также при выборе участков под застройку многие девелоперы оценивают и локальную конкуренцию со стороны других комплексов (чем она меньше, тем больше интерес к площадке) – этим обусловлено, например, проявление интереса к застройке таких малопопулярных ранее районов как Дегунино, Свиблово, Владыкино, Перово, Орехово-Борисово. Вероятно, что многие ранее непопулярные районы также ждет новая волна застройки. 
Также можно отметить, что количество реализуемых квартир на первичном рынке растет более активными темпами, чем совокупный объем рыночного предложения. Такая тенденция связана с уменьшением площадей реализуемых квартир и увеличением доли студий в новых проектах», – добавляет Наталья Шаталина. 
Москва, 7 июня 2016
Пресс-релиз МИЭЛЬ-Новостройки
Гость
PM-Департамент Colliers International составил рейтинг ключевых мест выхода новых международных брендов в Москве в 2015 году и сравнил с показателями 2014 года. Основными локациями стали только открывшиеся в прошлом году торгово-развлекательные центры, сократилась доля стрит-ритейла.
Абсолютным лидером среди ТРЦ, в которых появились новые крупные международные бренды, впервые пришедшие в Россию в 2015 году, стал Центральный Детский Магазин на Лубянке (22%). На втором месте находится стрит-ритейл (17%), замыкает тройку лидеров ТРЦ «Афимолл Сити» (14%). На четвертом месте расположился ТЦ «Авиапарк» (8%), пятое поделили ТЦ «Гагаринский», ГУМ и МФК «Кунцево Плаза» (по 6%).
Для сравнения, в 2014 году лидером рейтинга был стрит-ритейл, его доля составляла 25%. На втором месте находился ТРЦ «Афимолл Сити» (17%), на третьем – Галереи «Времена Года» и ТРЦ «Vegas Крокус Сити» (по 10%).
«Из ключевых мест появления новых международных брендов 2014 года в 2015 год «перешел» только «Афимолл Сити»; в 2015 г. основными локациями входа стали новые открывшиеся торгово-развлекательные центры. Для новых международных брендов в приоритете оказались современный конструктив ТРЦ, перспективность месторасположения, большой выбор площадей и их конфигураций, привлекательные условия, наличие профессионального управления. Также стоит отметить, что сокращение доли стрит-ритейла на 8% стало следствием комплекса причин, включающих, кроме ввода новых торговых объектов, экономические факторы и вопросы, связанные с развитием городской среды», – отмечает Маргарита Аристархова, Региональный директор PM-Департамента Colliers International.
Стоит отметить, что Центральный Детский Магазин, открывшийся после реконцепции в 2015 году, и сразу ставший центром притяжения новых международных брендов, обладает большим потенциалом развития в области детской индустрии. По мнению эксперта PM-Департамента Colliers International, если управляющая компания ЦДМ продолжит развивать анонсированную после открытия концепцию уникального объекта культурного значения, посетить который захочет и каждый житель, и каждый гость столицы, то в нём можно будет не только приобретать детские товары, но и интересно, познавательно, ярко проводить время. Варианты сотрудничества, партнёрства и кросс-маркетинга здесь безграничны. В рамках развития этого направления, в ЦДМ можно привлекать и традиционно недетские бренды с уникальными, тематическими концепциями. «Развитие арендаторского пула в сторону отсутствующих пока в ЦДМ сегментов, а также привлечение новых, не представленных до этого в России, марок на фоне грамотно выстроенной маркетинговой политики приведёт к тому, что в ЦДМ станет комфортно не только детям, но и взрослым, а значит, у комплекса появится пул высоколояльных посетителей», – уверена Маргарита Аристархова.
Количество новых международных брендов, вышедших на рынок Москвы, сократилось с 45 в 2014 году до 36 в 2015 г. Тем не менее, российская столица сохраняет за собой статус приоритетного рынка для развития розничных сетей и безусловное лидерство по числу открытий новых международных брендов среди всех городов России.
Гость
Москва, 27 января 2016 г
 
К такому выводу пришли в PM-Департаменте Colliers International. По итогам 2015 года наибольшую ротацию в ТРЦ претерпели арендаторы ресторанного и развлекательного сегмента. Также изменения были заметны в сегменте магазинов ценового диапазона «средний плюс». Самый высокий уровень оттока арендаторов из ТРЦ наблюдался в I и II квартале 2015 г. В III и IV квартале в ТРЦ начался приток новых арендаторов по сниженным арендным ставкам. Снижение ставок в ТРЦ к концу года составило в среднем 3-5%, с учётом изменений валютного курса.
Примечательно то, что ротация в ресторанно-развлекательном сегменте шла внутри сложившихся ценовых диапазонов, без снижения классности самих арендаторов и замены дорогих ресторанов и кафе на более дешевые. Смена поставщиков развлечений в ТРЦ, по мнению PM-Департамента Colliers International, происходила в основном вследствие смены их формата и обновления концепций на более современные. В результате на рынок в 2015 году вышли не только новые бренды, но и новые концепции развлечений.
Иной тип ротации в ТРЦ происходил в 2015 году в магазинах. В результате в торгово-развлекательных центрах на 15% уменьшилась доля магазинов ценового диапазона «средний плюс». Это касалось как продуктовых гипермаркетов, так и магазинов одежды и обуви, ювелирных изделий, нишевых марок и брендов. Почти повсеместно они замещались средним ценовым сегментом и магазинами-дискаунтерами.
«Относительно изменения ставок при ротации, надо отметить, что почти все договоры в 2015 году подписывались в рублях с длительной фиксацией валютного курса или с определенным валютным коридором, - отмечает Маргарита Аристархова, Директор PM-Департамента Colliers International, - Таким образом, если говорить о ставках, номинированных в валюте, снижение было существенным, иногда доходя до 20%, но рублевый эквивалент ставки существенно не уменьшился, а в успешных ТРК, как правило, стал выше».
«Меньше всего ротация коснулась тех ТРЦ, которые подошли к кризису хорошо подготовленными: с высоким процентом заполненности, с хорошим трафиком, с профессиональной управляющей компанией и с так называемой «скамейкой запасных» - то есть, с наличием листа ожидания, составленного из потенциальных арендаторов, готовых зайти на освободившиеся площади, – добавляет Маргарита Аристархова».
Также, по мнению эксперта PM-Департамента Colliers International, помимо крупных ТРЦ с вышеперечисленными опциями, ротация мало затронула ТРЦ районного значения с набором недорогих товаров и услуг, на которые в 2015 году частично переориентировался трафик покупателей, чьи доходы резко сократились.
По мнению Маргариты Аристарховой, 2015 год стал годом новых возможностей и нестандартных решений в управлении площадями, перераспределении их внутри ТРЦ. Внезапный уход арендатора в результате банкротства сети или ухода марки с рынка высвобождал площади и давал возможность не только для интегрирования в ТРЦ принципиально новых брендов, но и для перераспределения и расширения магазинов внутри него. Данная оптимизация при правильном управлении в итоге позволила получать доход даже с тех площадей, сдать в аренду которые ранее считалось проблематичным.
В 2016 году PM-Департамент Colliers International прогнозирует снижение тенденции к ротации в ТРЦ.
«Есть полное ощущение, что рынок вошел в новую реальность, со всеми взлётами валютного курса и падением цен на нефть, принял ее и готов в ней работать, - считает Маргарита Аристархова, - Девелоперы и арендаторы поняли, что ситуация сложная, но не безвыходная, и начали адаптироваться к ней. Показательным можно считать тот факт, что в конце 2015-начале 2016 года стали восстанавливаться закрывшиеся было франшизы магазинов совершенно разных товарных сегментов».
STR
Затянувшийся кризис в сфере строительства жилой недвижимости играет на руку недобросовестным застройщикам. Демпингуя, предлагая к покупке недвижимость по неоправданно низким ценам, они собирают взносы с покупателей-дольщиков, а затем замораживают строительство и банкротят компании.
На фоне этого крупные подмосковные застройщики объединились в Ассоциацию, чтобы контролировать цены на жилье и своевременно вычислять случаи мошенничества.
Ассоциация застройщиков включает 31 компанию, среди которых такие именитые застройщики, как ЛСР, Urban Group, ГК «Мортон», МИЦ, «Садовое кольцо» и другие. Выявляя факты занижения стоимости, ассоциация будет передавать всю необходимую информацию власти.
В планы застройщиков входит не только отслеживание недобросовестных застройщиков, но и тесное взаимодействие с властями. Предполагается, что ассоциация будет инициировать изменения в законодательстве даже на федеральном уровне. Всего выполнять она будет три основных функции:
- регулирующую;
- консолидирующую;
- законодательную.
Помимо этого сходящие в ассоциацию компании будут обмениваться деловыми предложениями, составив единый банк данных информации об инвестиционных проектах и земельных участках. Воспользовавшись ею, каждый сможет найти соинвестора или купить нужный участок без привлечения посредников.
Как прокомментировал вице-президент ассоциации (Олег Колченко, ГК «Мортон»), выявить мошенников достаточно просто – если цены будут ниже заявленных в бизнес-плане, то это уже повод обратить внимание на застройщика. Перед началом строительства каждый девелопер подготавливает экономическое обоснование проекта – соотношение доходов и расходов, средняя стоимость 1 кв.м. Если продажная стоимость будет значительно меньше заявленной, то компания – демпер.
Представители власти с одобрением отнеслись к данному проекту. Например, министр строительства МО пообещал оперативно рассматривать все поступающие обращения и принимать меры.
Вступить в ассоциацию может любой застройщик, никаких проверок финансовой состоятельности, по словам ее Президента, Андрея Пучкова (Urban Group), проводиться не будет.
STR
Назревшая напряженность в сфере долевого строительства начинает спадать. Снижается количество обманутых дольщиков. За последнее время число таковых уменьшилось почти в 3 раза. Неразрешенной остается участь 6700 человек, при том что еще совсем недавно насчитывалось 18 000. Однако число проблемных компаний все увеличивается. Так, с декабря прошлого года в подвешенном состоянии находятся несколько объектов «СУ-155». В правительстве МО ежедневно идут совещания, где разбирают судьбу каждого недостроенного дома. Ряд строительных компаний, работающих по соседству, изъявили желание завершить строительство жилых домов и объектов инфраструктуры «СУ-155». В настоящее время ведутся переговоры с ОАО «Москапстрой», «Дукс», ФСК «Лидер» и др.
На данный момент за «СУ-155» числится 56 недостроенных объектов. В их числе 20 объектов социальной инфраструктуры (медучреждения, детские сады, школы) и 36 жилых домов. Для завершения строительства требуется более 5,5 млрд. руб.
Сейчас продажа квартир «СУ-155» приостановлена, но в распоряжении инвестора есть немало активов, которые можно было бы продать. По непроверенным данным, общая стоимость промактивов «СУ-155» составляет около 40 млрд. руб. Только при продаже лифтовых заводов компания может выручить до 16 млрд. руб. К настоящему моменту уже проданы права на застройку микрорайона в Щелкове.
Первые иски о банкротстве «СУ-155» были поданы еще в 2014 году, правда, тогда они были отозваны. Но уже к концу 1 квартала 2015 года прошел технический дефолт по облигациям, за которым последовали новые иски. В самой компании уверяют, что работа, направленная на выплату долгов, ведется и дает результаты. Ф. Сарокваша (директор по рекламе) также сообщил СМИ, что за последние полгода удалось уменьшить долг на 20%. При этом общий размер задолженности в «СУ-155» оценивают в 27 млрд. руб. Учитывая, что размер собственных активов более чем на треть превышает размер долгов, в компании уверенно заявляют о скором благополучном разрешении сложившейся ситуации. По крайней мере, по данным, полученным от источников близких к руководству, в ближайшее время начнется выплата долгов.
×
×
  • Создать...