Перейти к содержанию

Статьи

STR
Федеральные власти устранили еще одну брешь в законах, касающихся сделок с недвижимостью. На этот раз изменения внесены в законодательство о нотариате. Начиная с июля, у участников сделки появилось право прибегать к видеофиксации действий, совершаемых нотариусом.
Поправки только вступили в силу, и пока есть некоторые неясности, касающиеся механизма применения нового подхода. Так, Федеральная нотариальная палата только планирует принять регламент, который должен установить порядок работы с видеозаписями и средствами фиксации. Основные вопросы, требующие разъяснения: где, как и сколько должны храниться записи, а также технически характеристики видеофиксаторов.
Актуальность новшества вызвана рядом громких дел, когда купля-продажа квартиры/дома признавалась недействительной. Имели место прецеденты, когда отменялась передача недвижимости лицу путем дарения или по завещанию. Основная причина расторжения договора по суду – неисполнение 177 статьи ГК, которая позволяет признать сделку недействительной, если в момент ее совершения одна из сторон не понимала значение своих действий. Сюда относится алкогольное опьянение, психические расстройства в фазе обострения и т.п.
По мнению экспертов, 4/5 всех сделок с недвижимостью, признанных недействительными, были аннулированы именно на основании 177 статьи. Только в минувшем году таких дел было зарегистрировано более 100 тыс. Как следствие, большинство покупателей стараются избегать сделок с лицами, чье душевное здоровье можно поставить под сомнение. Ведь аннулирование договора означает возврат объекта владельцу, который в свою очередь должен вернуть деньги. Но денег у продавца к моменту судебного решения часто не оказывается, по крайней мере, в полном объеме. В результате, как правило, покупателю удается вернуть только 2/3 суммы. Теперь, благодаря изменениям, многочисленные споры в профессиональном сообществе на эту тему поутихли. Появился шанс вывести из под удара добросовестных покупателей и продавцов. Во всяком случае, следует ожидать значительного уменьшения числа аннулированных сделок купли-продажи недвижимости.
STR
Власти Московской области выступили с очередной инициативой, способной серьезно повлиять на рынок недвижимости. Герман Елянюшкин предложил существенно понизить ставку по ипотеке - до 7%. Это позволит уравнять ее с размером ежемесячной платы за аренду квартиры в регионе. По словам чиновника, соответствующее предложение будет направлено федеральным властям.
Согласно статистике, объемы продаж первичной недвижимости по сравнению с докризисным уровнем упали почти на 70%. Причин здесь множество. Это и снижение уровня доходов, и возросшая стоимость заемных денег. Но во много это объясняется еще и тем, что потенциальные покупатели, настроенные на снижение цен, готовы довольствоваться арендой, в ожидание больших скидкой. Тем более что сегодня аренда квартиры обходится заметно дешевле, чем обслуживание кредита.
Власти Подмосковья всерьез опасаются, что рынок строительства жилья в сложившихся условиях может встать полностью. Что вполне возможно, учитывая характер текущего кризиса. По мнению экспертов, сложившаяся к настоящему моменту макроэкономическая конъюнктура однозначно говорит о том, что прогнозы на восстановление рынка к осени 2015 года не оправдались. Более того, уже очевидно, что кризисные явления в период 2008-2009 гг. были более мягкими, нежели текущие. Тогда уже к осени 2009 года началось восстановление. Сегодня же на смену панике, вызванной событиями в Украине, приходит новая волна, спродуцированная новым падением нефти до уровня ниже 50 долларов за баррель, взлетом курса доллара и инфляцией.
Елянюшкин также отметил, что по имеющимся данным в Подмосковье больше не покупают квартиры в инвестиционных целях. А действующая программа ипотеки с господдержкой недостаточна, чтобы возродить к жизни строительство жилой недвижимости в регионе. А в ближайшее время есть все основания ожидать повышения ключевой ставки ЦБ РФ, вслед за чем, как правило, растет и ставка по ипотеке с господдержкой.
Тем не менее, в Московском регионе, благодаря субсидированию застройщиков, уже появились заемные средства под 7%. Банки же по-прежнему продолжают предлагать дорогие деньги, которые пользуются спросом, но для оживления рынка, этого недостаточно.
STR
Спрос на новое жилье в столице и Подмосковье катастрофически идут вниз. Строительные компании готовы распродавать квадратные метры практически по себестоимости, пытаясь привлечь покупателей небывалыми бонусами.
Усредненный размер скидки на жилую недвижимость в Москве, по статистике риелторов, составляет 4-5%. Однако в домах, где осталось не проданными несколько квартир и застройщикам необходимо реализовать объект как можно быстрее, скидка может достигать 25% от первоначальной стоимости.
Где можно получить максимальный дисконт
География скидок, предоставляемых застройщиками, различается в зависимости от степени удаленности новостроек от центра Москвы. В пределах Третьего транспортного кольца девелоперы могут себе позволить предоставлять минимальный дисконт, поскольку здесь не так много строящихся жилых объектов и спрос на них стабильно сохраняется.
Если рассмотреть вариант покупки недвижимости за кольцевой автодорогой, то можно рассчитывать на скидку, достигающую 30% от стартовой цены квартиры. Это объясняется тем, что на окраинах столицы и в районах ближнего Подмосковья реализуется до 90% от всего объема жилой недвижимости, а покупательская способность населения здесь ниже, нежели у москвичей.
Скидки по ипотеке – это реально
Льготная ипотека с государственной поддержкой, предлагаемая крупными банками, предполагает процентную ставку в 11,4 годовых. Но существуют банковские предложения, по которым можно оформить жилье в ипотеку по сниженной ставке – от 8 до 10,7%.
Финансовые учреждения, по договору с застройщиками, устанавливают пониженную процентную ставку для покупателей жилья, а потерянную выгоду банкам возмещает строительная организация. Таким образом скидка, предоставляемая гражданам, желающим приобрести недвижимость за наличные деньги или на условиях рассрочки от застройщика, предоставляется в определенной сумме. А для тех, кто готов купить квартиру в ипотеку, предлагается сниженная процентная ставка.
При этом покупателям при оформлении договора ипотеки следует внимательно изучить все условия предоставления кредита. Нередко в договоре прописывается право банка увеличить процент по ссуде в одностороннем порядке, начиная со второго года выплат.
STR
Сделки с московской недвижимостью теперь принято номинировать в рублях
Рынок недвижимости России постепенно переходит с долларов на рубли. Согласно статистике, за последние 1,5 месяца практически все столичные квартиры в новостройках были номинированы в рублях.
Класс эконом, бизнес, комфорт и раньше, как правило, оценивались в нацвалюте. А вот сегмент премиум не менее чем в четверти случаев номинировался в долларах. На сегодняшний день большая часть нового жилья в этом сегменте продается с оценкой в рублях. Элитное жилье пока выставляется к продаже в обеих валютах. Но доля долларовых сделок существенно снизилась. Если год назад их было более половины, то сегодня этот показатель по разным оценкам составляет от 15 до 25%.
Причины такой перемены очевидны. Резкие колебания курса национальной валюты по отношению к доллару и евро разорвали ставшую привычной за многие годы связь цен на недвижимость с долларом США. Кроме того, девелоперы на волне падающего спроса вынуждены подстраиваться под клиента и в этом вопросе.
Ряд застройщиков использует промежуточный вариант расчетов, когда цена устанавливается в долларах, но привязывается к фиксированному курсу валюты. В большинстве компаний до недавнего времени он устанавливался на уровне около 50 руб. за доллар США. Этот подход во многом объясняется тем, что уже в январе все ожидали коррекции пары рубль/доллар, которая если и не приведет к 50 руб. за единицу американской валюты, то существенно приблизит рубль к этой величине. Новый виток кризиса, вероятно, внесет в этот подход свои коррективы.
На вторичном рынке та же тенденция, но выражена она более слабо. А владельцы элитной недвижимости и вовсе не спешат идти покупателям навстречу. Лишь пятая часть всего жилья этого класса продается по цене, выраженной в рублях. Причем чем дороже жилье, тем ниже вероятность рублевой сделки. Ценовой сегмент от 5 млн. долларов и выше выставляется на продажу только в долларах США за редчайшими исключениями, когда жилье по какой-либо причине «уходит» с дисконтом. А вот в диапазоне до 2 млн. долларов уже можно найти недвижимость этой категории и в национальной валюте.
STR
Начиная с марта текущего года продажи квартир в московских новостройках начали расти. Это связано и с государственной поддержкой застройщиков в виде льготной ипотеки, и с сезонным увеличением спроса на недвижимость. В стремлении завоевать покупателя девелоперы предоставляют скидки, проводят акции и распродажи.
В результате к концу лета на строительных площадках Москвы и Подмосковья накопилось около 6 миллионов квадратных метров жилья, готового к продаже. Стоимость квадратного метра жилплощади в новостройках составляет в среднем 150 тысяч рублей, что соизмеримо с докризисными ценами.
Цены стоят – расходы строителей растут
Между тем затраты застройщиков растут, и если строительная компания реализует комплексный проект с социальной инфраструктурой и дорожной сетью то продажная цена недвижимости в таком ЖК практически равна себестоимости проекта. Чтобы сохранить действующие цены, строителям придется минимизировать затраты на социальные объекты – детские сады, школы, торговые предприятия и культурные учреждения.
Эксперты по недвижимости однозначно ожидают роста цен на жилье в новостройках эконом-класса уже в начале осени. «Запас прочности», накопленный строителями в предыдущие годы, подходит к концу, а цены, которые запрашивают подрядчики, уже выросли в 1,5-2 раза по сравнению с прошлым годом.
В связи с тем, что покупательская способность граждан тоже претерпела изменения в худшую сторону, продажи недвижимости будут сохранены только при сохранении льготной ипотеки.
Подмосковные квадратные метры останутся непроданными
В последние годы интерес застройщиков к территории «замкадья» привел к тому, что количество новостроек за Кольцевой автодорогой вырос в 2,6 раза, а количество предложений по продаже квартир в многоэтажных домах составляет до 90% от общего числа выставленного на реализацию жилья.
Такое количество жилой недвижимости явно превышает спрос на нее. Несмотря на то, что цены на квартиры в Подмосковье ниже столичных, а жилье возводится в экологически благополучных районах, ожидается падение уровня продаж на 50-60%.
STR
К настоящему моменту, когда программа льготного кредитования потеряла свое благотворное влияние на рынок, исчерпав потенциал, а девелоперы и аналитики призадумались о перспективах, Сбербанк объявил о снижении ставки по ипотеке. Теперь средства на приобретение жилья обойдутся на полпроцента дешевле.
Причиной такого решения крупнейшего банка страны стало снижение Центробанком ключевой ставки. По итогам заседания 31 июля было объявлено о понижении до 11%.
Теперь ипотечный кредит в СБ РФ можно взять под 12,5-15,5%. Процент зависит от конкретной программы. К желающим приобрести жилье в новостройке банк более лоялен, чем к тем, кто остановил выбор на вторичном рынке. Также низкий процент ждет заемщиков, выбравших строящуюся недвижимость. Программы с государственной поддержкой, рассчитанные на первичный рынок, предлагаются под 11,4-11,9% годовых.
Герман Греф заявил, что ждет разворота рынка недвижимости к концу года. По его мнению, если не произойдет новых шоковых событий, рынок постепенно, хотя и очень медленно, начнет восстанавливаться. Глава СБ РФ также сказал, что в ближайшие полгода не ожидает спада на кредитном рынке, во всяком случае, столь сильного, как в начале текущего года.
На сегодняшний день Сбербанк является флагманом на рынке ипотечного кредитования. И он постоянно наращивает свою долю. С начала года она увеличилась до 55,2%, т.е. на 3,6%. Общий объем выданных банком за 7 месяцев 2015 года кредитов составил 2,08 трлн. При этом следует отметить, что в целом рынок ипотечного кредитования 2015 года «сжался» более чем на 42% по сравнению с 2014 годом.
Во многом сложившаяся тенденция лидерства Сбербанка объясняется господдержкой. Так, в текущем году банк получил наибольшую квоту на льготные государственные кредиты. В то же время ряд кредитных учреждений, как например Газпромбанк, добровольно отказались от участия в программе льготного кредитования.
Таким образом, можно ожидать если не оживления, то, по крайней мере, сокращения спада на рынке недвижимости в ближайшее время. Разумеется, прогноз актуален при сохранении на прежних уровнях основных макроэкономических показателей.
STR
Столичные строительные объекты перемещаются в районы заброшенных промзон и территорию Новой Москвы. Общее число новостроек, расположенных там, сегодня приближается к 60% от суммарного количества возводимой недвижимости.
Подобное изменение в географии ввода новостроек вызвано тем, что бывшие заводы располагаются в центре столицы, где доступны транспортные магистрали и вокзалы, а неиспользуемая территория составляет не менее 9 тыс.га. Реновация промышленных зон, при грамотном планировании территорий и соотношения коммерческих и жилых объектов, может стать выгодным проектом для застройщиков.
Для москвичей новые многофункциональные комплексы – это комфортное жилье, обилие новых рабочих мест, появление научных и учебных учреждений. При этом вид жилой недвижимости – бюджетная или премиум-класса – будут возводиться в зависимости от места расположения бывшей промзоны и степени ее безопасности для новоселов.
В чем трудность при застройке промзон
Осложнением для девелоперов является тот факт, что в некоторых районах, планируемых к застройке, уровень загрязненности почвы не позволяет вести жилое строительство. Поэтому здесь требуется не только санация грунта, но и значительные усилия по грамотному и безопасному проектированию. В рамках проекта будет соблюдено гармоничное соотношение новых промышленных предприятий, экологически безопасных для столицы, коммерческой недвижимости и жилых построек.
Интенсивно застраиваются части Одинцовского и Наро-Фоминского районов, получившие статус Новой Москвы. Возведенные на месте прежних сельских поселений жилые комплексы имеют массу достоинств, среди которых – незагрязненная экология в сочетании со всеми атрибутами развитого мегаполиса.
До декабря этого года ожидается сдача в эксплуатацию почти 10 млн.квадратных метров недвижимости в Новой Москве и на территории столичных промзон. Больше половины этого количества уже введено в строй, и не менее 2 млн. кв.м приходится на жилье. Если планы застройщиков будут выполнены, то будет поставлен рекорд по вводу в эксплуатацию недвижимости. До этого «рекордсменом» был 2007 год, в течение которого строители сдали 8,9 млн. кв.м.
AA - Ринат Мангушев
В кризис можно очень даже хорошо заработать на недвижимости. Несмотря на то, что рынок за последние полгода провалился вниз по ценовой политике, и продолжает неумолимо проседать, есть один действенный выход – «обогнать» падение цен резко снизив цену на свою недвижимость. Тем самым можно найти покупателя на квартиру сейчас, а не потом, когда рыночная цена будет ещё ниже. Поскольку рынок продолжает «падать» чуть ли не каждую неделю, мы выигрываем подождав пока предпочтительные квартиры на покупку упадут в цене.

Падению цен предшествуют многие факторы – экономика, сокращения на работе, повышенная ипотечная ставка на вторичное жильё, субсидирование государством ипотеки на новостройки, акции и рассрочки у застройщиков.

Получается, что не все люди могут взять ипотеку на «вторичку» – слишком много финансовых рисков сегодня. Следовательно количество покупателей сократилось. Ипотека на новостройки субсидируется государством, а значит банки могут позволить выдавать ипотеку по более низкой процентной ставке. По этой причине покупатели переключились на жильё на первичном рынке, а следовательно на «вторичку» их стало ещё меньше.

По данным базы WinNER, в 2010 году в Москве было примерно 130 000 предложений на «вторичку». Если говорить о недавнем времени, то в 2014 году было примерно 250 000 предложений, ну а сегодня более 310 000 квартир. Примерно те же показатели и в Московской области.

Пару примеров из практики. Первая печальная. За двухкомнатную квартиру 50 кв.м., у метро Пражская, покупатели готовы были дать 9 000 000, вместо заявленной продавцом 9 200 000. Это был декабрь 2013 года. Продавец не уступил и не согласился на второе предложение 9 100 000. В январе 2014 было затишье. Продавцом планировалась покупка двух квартир в новостройках. Одна стоила 5 500 000, вторая 3 000 000, т.е. оставалось бы 600 000. Естественно в то время новостройки росли. И тогда же было объявлено, что ипотечная ставка будет падать. Покупатели перестали покупать ожидая получения ипотеки на более выгодных условиях. Квартира не продавалась и в итоге спустя полгода, продавец уже не вытерпел и согласился на предложение в 8 300 000. Потеря при продаже составила за 6 месяцев 700 000 рублей. Цены на те новостройки выросли: первая стала стоить 3 600 000, вторая 6 100 000. Теперь считаем потери: 8 300 000-9 700 000 = -800 000 вместо +600 000.

А вот позитивная. В декабре 2014 года, когда наблюдался ажиотаж, клиенты поступали правильно продавая недвижимость не задирая цены. После наступления 2015 года, цены пошли вниз, о чём было написано выше и то, что сегодня наблюдается и, что прогнозировалось. Например клиент продав двухкомнатную квартиру 55 кв.м. в Щербинке (Новая Москва), получил на руки 6 300 000. Подождал 5 месяца, дождавшись, когда цены опустятся и купил там же трёхкомнатную не за 9 500 000 как было до Нового года, а за 8 500 000. Считаем. Сегодня аналогичные двухкомнатные квартиры продаются по 5 600 000, да и то с трудом – это +800 000, а на трёхкомнатной сэкономлен 1 000 000.

Так, что в кризис действительно можно выиграть, главное не жадничать, ведь как известно «Жадность порождает бедность».
Ссылка на исходный источник: http://rinmang.ru/news_view.php?id=64
STR
В июле 2015 года в России была проведена первая «черная пятница» в сегменте недвижимости. Проходила она в течение трех дней и создала определенный ажиотаж – более 47000 человек были подписаны на уведомления о старте продаж. По мнению участвовавших в ней девелоперов, акция прошла достаточно успешно.
Первые результаты
Первые результаты превзошли ожидания продавцов – из 2707 выставленных лотов были выкуплены 196 и забронированы 511. При этом тем компаниям, которые предоставляли действительно хорошие скидки, приходилось добавлять объекты для продажи, так как на каждый приходилось по 10-15 заявок.
Помимо этого, к продавцам обращались напрямую, а значит, точно количество продаж можно будет подтвердить только через 2-3 недели. Некоторые объекты покупались совсем без скидки, чего продавцы никак не ожидали.
Подобный эффект продавцы объясняют хорошо организованной рекламной кампанией, а так же новизной акции. Отмечались и недоработки – например, распродажа началась в полночь, но из-за специфики в торговле недвижимостью, для оформления сделки нужны консультанты и юристы, которые работают днем.
Стоит ли ждать подобных акций в будущем?
Участники-застройщики в целом положительно оценили проведенную акцию и надеются, что в следующем году она повторится. Но с другой стороны, больших надежд на нее не возлагают, так как мало кто будет, имея в распоряжении необходимую сумму, дожидаться именно этого дня для совершения покупки.
Были и те, кто об акции отозвались негативно, мотивируя это тем, что когда плохо идут продажи, стимулировать таким образом их бесполезно, это приведет только к появлению обманутых дольщиков. Правительство МО 14 июля даже обращалось с запросом в ФАС, Налоговую службу и Прокуратуру, прося провести проверку акции и исключить демпинг с последующим неисполнением обязательств.
Были и застройщики, которые совсем отказались от участия в проекте. Это компании, предлагающие нишевый продукт, которые привлекают покупателей именно эксклюзивностью и достоинствами своей недвижимости, а не скидками.
STR
Цены на жилье продолжают снижаться. За последнюю неделю м2 подешевел еще на 2% в долларовом эквиваленте. Такие перемены влекут за собой серьезные изменения.
Крупные застройщики увеличили свою долю на рынке
Снижение спроса ведет к ужесточению конкуренции. Выживают только те компании, которые могут предложить качественное жилье по конкурентоспособной цене. Так, на вновь присоединенных к столице землях (Новомосковский и Троицкий округа) небольшую квартиру (21-25 м2) с отделкой можно купить уже за 2,5-3 млн. руб. При этом студии по цене 3 млн. руб. предлагает почти половина застройщиков. Даже 20-метровые квартиры нередко имею 2 окна, что позволяет при необходимости разделить комнату на 2.
Как показывает статистика, крупные компании с хорошей репутацией за последние месяцы только нарастили свою долю на рынке. Они вызывают больше доверия у покупателей, кроме того, способны предложить более качественное и менее дорогое жилье, чем слабые конкуренты. Но в целом спрос продолжает снижаться. Особенно сильно падение заметно в Подмосковье.
«Черная пятница» 17 июля
Чтобы оживить спрос, ассоциация профессионалов рынка недвижимости предложила провести «черную пятницу» (день скидок и распродаж) 17 июля. В рамках такой акции квартиры будут продаваться впервые. По замыслу организаторов около 2 тыс. объектов Москвы и области со скидками от 10 до 30% выставят на торги более 25 девелоперов. Таким образом планируется привлечь внимание потенциальных покупателей к рынку недвижимости.
Черные и серые схемы уходят в прошлое
Возросшие риски заставили москвичей быть осторожнее. Большинство сделок на рынке первичной недвижимости сегодня регистрируются по ДДУ. ЖСК, предварительные договоры и прочие неоднозначные схемы почти ушли в прошлое, уверяют эксперты.
А тем временем власти продолжают ужесточать условия. 13 июля президентом подписан закон, согласно которому даже незначительные требования строительных норм могут привести к признанию дома объектом незаконной застройки со всеми вытекающими последствиями. Процедура, позволяющая узаконить такой объект, также становится более сложной.
По мнению экспертов, тенденция на снижение цен на жилую недвижимость в ближайшее время сохранится.
×
×
  • Создать...