Продолжение. Начало см. "28 ЗОУИТов. Часть 1".

Установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий

В отношении ЗОУИТ каждого вида Правительство РФ утверждает положение, за исключением зон, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные, рыбоохранные, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия). В настоящее время по ряду ЗОУИТ упомянутые положения отсутствуют.

В положении о ЗОУИТ должны быть определены (ст. 106 ЗК РФ): 1) порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны; 2) исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона, или критерии таких объектов, виды территорий; 3) срок, на который устанавливается указанные зона, за исключением случаев установления зоны бессрочно; 4) требования к предельным размерам указанных зоны и (или) правила определения размеров зоны, за исключением случаев, если требования к таким предельным размерам и (или) правилам определения размеров зон установлены федеральным законом; 5) порядок обозначения границы зоны и (или) местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона, на местности; 6) перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанной зоны, за исключением случаев, если перечень этих ограничений установлен федеральным законом, а также перечень ограничений хозяйственной и иной деятельности, которые могут быть установлены на водном объекте в случае, если в границы зоны с особыми условиями использования территории включаются акватория водного объекта, ее часть; 7) правила определения размеров территорий в случае, если в границах зоны могут выделяться две или более территории (подзоны), в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны,за исключением случаев, если перечень этих ограничений в отношении каждой территории установлен федеральным законом; 8) информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении зоны ее подзон из перечней ограничений, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории; 9) федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны, за исключением случаев, если федеральным законом принятие указанных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления; 10) сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования зоны; 11) исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны, способы их представления, а в случае подачи данных документов в форме электронных документов - требования к формату электронных документов; 12) случаи, при которых требуется изменение зоны, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки фактического воздействия такого объекта, сроки обращения правообладателя такого объекта в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны; 13) основания прекращения существования зоны, в частности по основанию прекращения существования объекта, в отношении которого установлена такая зона; 14) исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны.

При определении ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах ЗОУИТ, должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения), и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны, и (или) требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации. При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны, должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны.

Запрещается требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования (ч.3 ст. 106 ЗК РФ) и на приаэродромной территории (ч. 46 342-ФЗ от 03.08.2018). Исходя из перечисленных в законодательстве исключений, можно надеяться, что положением о такой распространенной зоне, как охранная зона высоковольной ЛЭП, не будут изменены действующие сейчас - достаточно лояльные к собственникам - условия размещения домов в этой зоне,согласовываемые сегодня правообладателями в "ручном" режиме.

Если земельный участок находится одновременно в нескольких ЗОУИТ, действуют все ограничения использования земельных участков, установленные для каждой из таких зон, за исключением ограничений, препятствующих эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания, сооружения, в связи с размещением которых была установлена одна из зон, при условии, что такие ограничения не установлены в целях охраны жизни граждан или обеспечения безопасности полетов воздушных судов.

В положении о ЗОУТ должны быть указаны сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике, об органе государственной власти или органе местного самоуправления, обязанных возместить убытки, причиненные в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования территории и сроки возмещения убытков (ч. 7 ст.106 ЗК РФ).

В случае, если в соответствии с федеральным законом или положением о ЗОУИТ соответствующего вида установленный перечень ограничений использования земельных участков является единым для всех зон данного вида и не может меняться в зависимости от характеристик объекта или территории, применительно к которым устанавливается зона, в решении об ее установлении не указываются ограничения использования земельных участков в границах зоны, ее подзон, а указываются сведения о федеральном законе или положении о зоне с особыми условиями использования территории, которыми установлены указанные ограничения.

Обязательным приложением к решению об установлении (изменению) зоны с особыми условиями использования территории, являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Подготовка сведений о границах ЗОУИТ обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны, иным правообладателем таких здания, сооружения, если данная обязанность предусмотрена документом, на основании которого им осуществляются владение и (или) пользование такими зданием, сооружением, застройщиками в случае установления зоны в связи с размещением планируемого к строительству объекта, а при отсутствии правообладателей, застройщиков или в случае установления зон с особыми условиями использования территорий по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений, - органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны, возникающей в силу федерального закона.

В случае, если ЗОУИТ возникает в силу федерального закона, принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории не требуется. В этом случае уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами государственной власти или органами местного самоуправления осуществляется подготовка сведений о границах такой зоны.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне в Единый государственный реестр недвижимости или об изменении таких сведений в порядке, установленном законом "О государственной регистрации недвижимости" (п. 5.1 ст. 34). В первую очередь информируются правообладатели, зарегистрированные на портале госуслуг (Росреестра), далее - с известным адресом электронной почты, в последнюю очередь - по почтовому адресу.

Границы ЗОУИТ, в случае, если это предусмотрено положением о зоне соответствующего вида, и (или) местоположение объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона, должны быть обозначены на местности специальными знаками, за исключением случаев, если правообладателем земельного участка не обеспечен доступ на земельный участок для размещения таких знаков. Обозначение на местности границ подзон в случае их наличия в границах зоны не требуется, если иное не предусмотрено федеральным законом, положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков. Изменение видов разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимого имущества в ЗОУИТ допускается только с учетом ограничений прав на использование земельных участков, установленных в границах зоны (ч. 34 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018).

В соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Представляется, что положение данного пункта в настоящее время носит декларативный характер, не подтвержденный административной и судебной практикой, и имеет, скорее, "стимулирующий" характер для лиц и организаций, отвечающих за включение сведений о границах ЗОУИТ в ЕГРН. Так, согласно ч. 8 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г. до 1 января 2022 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до дня официального опубликования упомянутого Федерального закона решением (согласованием, нормативно-правовым актом) органа государственной власти или местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения. При этом, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления ЗОУИТ, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности. Описание зоны или несколько информационных табличек на местности всегда будут. То есть, еще минимум три года отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН допускается.

Можно предположить, что и до 1 января 2022 года существенная часть ЗОУИТ не будет отражена в ЕГРН, и заинтересованным лицам необходимо самостоятельно контролировать возможные ограничения в использовании земельных участок и иной недвижимости.

Окончание следует.