Любое агентство недвижимости, работающее на рынке загородной недвижимости, периодически разрабатывает для садоводческих и иных некоммерческих товариществ учредительные документы, уставы, производит их регистрацию и т. п.

Однако здесь, как впрочем и в любом другом деле, не всегда есть хорошие прототипы. В частности, нетривиальной задачкой является формирование в уставе СНТ способа определения располагаемого членом товарищества количества голосов на общем собрании и размера членских взносов в зависимости от числа и/или площади находящихся в его собственности земельных участков и вида собственности (единоличная, долевая, общая совместная).

Так, действующая редакция «садоводческого» закона (66-ФЗ, 1998 г.), а также новый проект этого закона ( 1160742-6) вообще не содержат никаких указаний относительно подсчета голосов на общем собрании. Представляется, что данный пробел может иметь совсем не безобидные последствия. Например, если в соответствии с уставом все члены СНТ имеют по одному голосу, то дробление собственности на один участок на мелкие доли позволяет осуществить рейдерский захват товарищества...

В качестве варианта для обсуждения в новых редакциях уставов СНТ могут быть предложены следующие правила определения голосов на общем собрании и размера членских взносов.

1.Член СНТ имеет в собственности 1 участок. Один голос на общем собрании (далее — ОС). Размер членского взноса (далее - ЧВ): либо с коэффициентом единица для расчетной величины, либо пропорционально площади занимаемого участка. Более обоснованным выглядит вариант определения ЧВ пропорционально площади участка, т. к. в большой части ЧВ идут на покрытие затрат на содержание имущества общего пользования (дорог, сетей, а также на чистку снега, охрану, налоги и пр.), которые в целом пропорционально связаны с площадью участка. В проекте нового «садоводческого» закона предлагается также иметь возможность увязать размер ЧВ с площадью находящегося на участке дома. Представляется, что такой подход не является убедительным, т. к. большинство затрат на работу СНТ не связаны с размером дома на участке. Также оставим за скобками, на творчество масс, такие вопросы как: что такое «площадь участка» - площадь по документам, или по факту, и если по факту, то кто ее должен определить ( в некоторых СНТ работают так называемые «земельные комиссии»).

2. Член СНТ имеет в собственности 2 и более участков. Один голос на ОС. Размер ЧВ: либо с повышающим коэффициентом, равным количеству участков, либо пропорционально общей площади участков.

3. Член СНТ - собственник доли в праве общей долевой собственности на один участок. Голоса не дробятся. У участника общей долевой собственности в отдельности нет голоса. На ОС голос учитывается только при совместном едином голосовании всех участников долевой собственности как один голос. Размер ЧВ: с коэффициентом, равным размеру доли в праве, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками долевой собственности на участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам долевой собственности на участок.

4. Член СНТ - собственник долей в праве общей долевой собственности на несколько участков. Голоса не дробятся. У участника общей долевой собственности в отдельности нет голоса. На ОС голоса по каждому участку учитываются только при совместном едином голосовании всех участников долевой собственности как один голос по каждому участку, при этом количество голосов на ОС не может превышать числа участников общей долевой собственности (аналогично п. 2). Размер ЧВ: с коэффициентом, равным размеру доли в праве по каждому участку, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади каждого земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками долевой собственности на каждый участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам долевой собственности на каждый участок.

5. Члены СНТ - собственники одного или нескольких участков на праве общей совместной собственности, при условии, что право общей совместной собственности зарегистрировано. Относительно конкретного участка имеют все вместе один голос. Голоса на ОС по каждому участку учитываются только при совместном едином голосовании всех сособственников по каждому участку как один голос, при этом количество голосов на ОС не может превышать числа участников общей совместной собственности (аналогично п. 2). Размер ЧВ: с коэффициентом, обратно пропорциональным количеству сособственников по каждому участку, умноженным на расчетную величину, или с тем же коэффициентом — пропорционально площади каждого земельного участка. Ответственность по внесению ЧВ участниками общей совместной собственности на каждый участок является солидарной.СНТ вправе предъявить требование об уплате ЧВ в полном объеме к одному, нескольким или ко всем участникам общей совместной собственности на каждый участок.

По нашему мнению, целесообразно ограничить вмешательство СНТ в частную жизнь собственников. Для наиболее распространенного случая - общей совместной собственности супругов - в отношении участков, зарегистрированных на разных супругов, хотя и с некоторым ущербом для принципа п. 2, допустить подсчет голосов по «фамилиям». Это позволит избежать со стороны СНТ контроля семейного статуса членов СНТ, брачных отношений, заключенных или расторгнутых брачных договоров.

Как говорит один мой знакомый, — бывший председатель товарищества : «СНТ — это сплетни, склоки и бардак». Не в последнюю очередь это связано с тем, как регулируется данная сфера (см. также мой предыдущий блог) . Поэтому хотелось бы, чтобы наши дорогие депутаты, «отечества отцы» немножко подумали над текстами, «которых мы должны принять за образцы» (с).