Случай из моей практики. 2 часть

У нас в стране существует два законных способа оспаривания кадастровой стоимости (КС) недвижимости:

В судебном порядке через суд (рассмотрение займет как минимум 6-7 месяцев).

В досудебном порядке через кадастровую комиссию (около 3-х месяцев).

Так как мы не хотели затягивать дело, решили пойти вторым путем. Коллеги-юристы нас сразу предупредили, что идти в кадастровую комиссию бесполезно, так как там всем отказывают. Но правильно говорят, что чужой опыт – плохой помощник, и научиться чему-то можно только на собственных ошибках, поэтому мы все же отправились туда с надеждой на справедливость.

Вот через какие этапы мы прошли, прежде чем дело было рассмотрено на заседании:

1 этап. Уточнили, какие документы нужно для подачи заявления в кадастровую комиссию. Список необходимых документов:

Справка о кадастровой стоимости (оригинал).

Кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация (для оценочной компании).

Оценочный журнал от компании.

Экспертиза СРО.

От нотариуса – заверенное свидетельство и доверенность на человека, который будет представлять интересы клиента на кадастровой комиссии.

Заявление от собственника.

2 этап. Узнали стоимость услуг на изготовление оценочных журналов и экспертизу СРО. Расценки, с которыми мы столкнулись изначально:

Изготовление оценочного журнала для оспаривания (многие оценочные компании подхватили эту «больную тему» и сразу повысили цену на изготовление журнала до 10-12 тыс. рублей).

Экспертиза СРО выставила счет за каждую квартиру по 50 тыс. рублей (500 тыс. за все объекты).

Понятно, что после таких цен смысла оспаривать кадастровую стоимость не было, но в процессе переговоров с несколькими оценочными компаниями и экспертами СРО мы пришли к другим расценкам.

Благодаря тому, что у нас было 10 квартир:

Оценочная компания снизила цену на журнал с 10-12 до 5 тыс. за квартиру.

СРО за экспертизу всех квартир попросила 60 тыс. вместо 500.

Добившись таких цен, мы решили начать процесс оспаривания.

3 этап. Сроки, стоимость, оценка существующего положения дел.

Оценочный журнал сделали быстро, в течение всего 5 дней. Стоимость оценки составляла на примере нашей квартиры, 18 млн., больше они даже поставить не смогли. Кстати, на тот момент мы эту квартиру уже продали за 19 млн. рублей с большим трудом, в очереди никто не стоял.

Зато сроки изготовления экспертизы СРО очень затянулись. Постоянно менялись специалисты, делались пересчеты, и в результате только через 3 месяца мы с боем получили заключение экспертов. Стоимость нашей квартиры по их оценке составляла уже 15 млн. То есть, эксперты СРО оценили нашу квартиру еще дешевле, чем оценочная компания. Мне это очень не понравилось, ведь эта стоимость была ниже рыночной, на что эксперты сказали, что такая квартира стоить больше не может.

Наши клиенты обрадовались, что оценка так существенно снизилась, и мы с очень позитивным настроением приступили к подготовке сдачи документов в кадастровую комиссию. В случае ошибок нас могли не допустить на заседание, поэтому перед подачей мы досконально проверили все документы. Нас допустили и пригласили на рассмотрение дела 25 декабря.

Перед заседанием была уверенность, что мы выиграем, потому что было очевидно, что кадастровая стоимость была завышена на 50 %.

Заседание кадастровой комиссии

Если описывать заседание скупым языком фактов, то дело происходило примерно так: собирались люди, комиссия поочередно рассмотрела их заявления и вынесла положительные или отрицательные решения. По нашему заявлению мы получили отказ в изменении кадастровой стоимости 10 квартир.

Однако факты это еще не вся правда, потому что за ними скрываются люди, их реальные мотивы и действия. За нейтральным описанием не увидишь, где правда или ложь, корысть или верность принятым обязательствам, гражданское бесправие или защищенность. Поэтому я взяла на себя смелость и решила более подробно, со своей эмоциональной оценкой описать события.

В 10 утра я была уже на месте, к тому времени собралось человек 70-80. К 11-00 вышел человек и огласил очередность. Пока ждали, я познакомилась с людьми в очереди, и поняла, что мои позитивный настрой может не оправдаться, так как комиссия в 90% случаев дает отрицательное решение. Положительное же может быть получено в особых случаях, о которых, думаю, и так все понятно. Но все же я была настроена на победу, так как хорошо знала рынок и могла ответить на все вопросы.

Наконец подошла моя очередь, первый же вопрос от кадастровой комиссии показал, насколько мои ожидания не соответствуют действительности. Меня спросили: «С чего вы взяли, что квартиры в Кунцево стоят так дешево?»

При этом один из заседающих открыл «Циан» и начал мне показывать квартиры, которые продаются в этом районе в совершенно разных домах, в том числе с дорогим ремонтом. Заседающие хором подхватили: «В этом районе нет таких цен».

Меня попросили выйти и пригласить следующего по очереди. Тут я не сдержалась: «Мы прошли такой путь, затратный по времени и по деньгам, чтобы услышать от «супер специалистов» из кадастровой комиссии, что таких цен в Кунцево нет, мы сами там живем? Для чего было делать оценочные журналы, привлекать специалистов СРО, чтобы услышать такой ответ?». Я пыталась с ними спорить и просила их посмотреть цены именно по этому адресу и на квартиры без отделки, но они не желали никуда смотреть и разговаривать со мной. Меня уже хотели выставить за дверь принудительно. Я с трудом, но вышла…

Знаете, какие чувства меня тогда переполняли? Было очень обидно за свою страну! Мы очень хотим ее процветания, но когда сталкиваешься с таким непрофессиональным отношением, то понимаешь, что нам еще очень долго до страны с цивилизованными законами и ответственными людьми.

Сначала обидно, а потом понимаешь, что своим возмущением и желанием пойти и доказать им, что они не правы, ничего не добьешься. Поэтому я успокоилась и решила просто довести дело до конца и идти дальше через суд. Я не могла так все бросить, ведь 10 собственников квартир верили, что у нас все получится.

Все заново?

Так началась еще одна эпопея, которая продолжается до сих пор. Так как кадастровая комиссия не возвращает оригиналы, для того, чтобы подать документы в суд, нам нужно было заказать новые кадастровые паспорта, справки о кадастровой стоимости, заново заверить свидетельства о собственности (список необходимых документов гораздо больше).

Также нужно сделать новые нотариальные доверенности на специалистов, которые будут представлять интересы собственников на суде. А это тоже не бесплатно, за каждое заседание нанятый специалист берет деньги, не менее 10 тыс. рублей.

Могу сказать, что на данный момент, начиная с февраля месяца, у нас уже было шесть заседаний. На два из них Правительство Москвы не явилось. На последнем заседании судья назначила судебную экспертизу стоимостью по 3 тысячи за квартиру (за 10 квартир 30 тыс.).

В эту субботу судебный эксперт пойдет заново по всем квартирам. При этом мы должны как-то доказать (смешно, конечно), что квартиры, купленные в этом доме нашими собственниками, были без отделки, и что ремонты, которые сейчас есть в квартире, никак не могут относиться к кадастровой стоимости квартир.

По нашим прогнозам, судебная экспертиза будет длиться еще примерно месяц, а потом нам предстоят как минимум еще 2-3 заседания. Надеюсь, нам снизят «волшебную кадастровую стоимость» процентов на 30-40, и мы сможем порадоваться, что кадастровая стоимость приблизилась к рыночной. Хотя сомнения есть, что это все-таки произойдет.

Мои выводы

Какой вывод можно сделать из всей этой истории? Получается, что по глупой ошибке госструктур, из-за того, что кто-то безответственно отнесся к кадастровой оценке объектов, люди должны платить деньги, чтобы доказать, что оценка была неверной. Ошибка чиновников очень дорого обходится владельцам недвижимости, да и сам процесс нервный и затратный по времени. Вот и посчитайте, во что это выходит, и нужно ли вообще было затевать это дело.

Трудно сказать, как поступать в подобных ситуациях собственникам. Сидеть, молчать и ждать, когда что-то изменится? Или доказывать за большие деньги, что государство ошиблось? По моему мнению, оба эти пути не верны.

Будем надеяться, что вскоре будет возможен и третий, верный путь, который предложит нам государство. И подобные ошибки с ошибочной кадастровой оценкой будут исправляться быстро и без копейки денег для собственников. Похоже на сказку? Пусть и так, все же хочется верить, что чудеса возможны.

Не будем ругать страну, в которой мы живем, и госслужащих, работающих в подобных структурах. Единственно правильный выход – начать с себя, приводить в порядок свою работу и свою жизнь. Чтобы работа была сделана на 100%, и совесть была чиста перед клиентами.

P. S. Я обязательно поделюсь с читателями месяца через два, чем закончилась эта история с оспариванием кадастровой стоимости.