При покупке недвижимости основной юридический риск, который несет покупатель – это риск признания сделки недействительной. Если сделку по покупке недвижимости признают недействительной, то собственник лишится права собственности на эту недвижимость, а вот то, что он получит обратно уплаченные за нее деньги не так очевидно.
Чтобы данный юридический риск не реализовался необходимо тщательно проверять документы на недвижимость перед ее покупкой.
Перечень документов, которые нужно проверить перед покупкой жилой недвижимости вы можете посмотреть тут (нажмите на гиперссылку).
После того, как все необходимые для проверки документы собраны, вы можете самостоятельно выявить юридические риски, существующие при покупке недвижимости. Для этого вам нужно воспользоваться экспертной интернет-системой Рисковер (для этого нажмите на ссылку). После ответов на вопросы системы относительно имеющихся документов их содержания система Рисковер сформирует юридическое заключение о рисках, существующих при покупке недвижимости.
Вы спросите, а что же делать, если недвижимость уж очень нравится, но экспертная система Рисковер выявила юридический риск признания сделки купли-продажи недействительной. Идти на риск и покупать недвижимость или отказаться от сделки по покупке и искать менее рискованный вариант?
Есть ответ и для такого непростого вопроса. Вы можете купить приглянувшийся объект недвижимости и застраховаться от риска утраты права собственности на него в страховой компании.
Собственник недвижимости может застраховать риск утраты права собственности на нее, заключив договор титульного страхования.
При титульном страховании вы получите возмещение ваших убытков, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.
Страхователем по договору титульного страхования является покупатель (новый собственник недвижимости). Однако, при заключении договора титульного страхования нужно внимательно изучить условия, на которых осуществляется это страхование, особенно важно проверить в каких случаях страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. Ведь не секрет, что некоторые российские страховые компании всеми правдами и неправдами стараются не выплачивать страховое возмещение даже в случаях, когда для выплаты есть все основания. Поэтому, титульное страхование нельзя расценивать как панацею от рисков при покупке недвижимости.  Скорее это мера по минимизации таких рисков. Кроме того, титульное страхование может стоить не дешево.

На взгляд автора, если страховая компания отказывается страховать титул по конкретному объекту недвижимости или устанавливает завышенную цену такой услуги, то следует проанализировать все имеющиеся риски и задуматься об отказе от приобретения такого объекта, поскольку указанные обстоятельства могут свидетельствовать о большой вероятности наступления страхового случая.

В договоре страхования титула нужно предусмотреть следующие условия.

1. Имущество, титул на которое страхуется:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- здания и строения;
- земельные участки;
- иная недвижимость.

2. Страхуемый имущественный интерес
Риск утраты права собственности на недвижимость на основании вступившего в законную силу решения суда.

3. Событие, на случай наступления которого осуществляется титульное страхование (страховой случай):
- признание сделки по покупке недвижимости недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);
- истребование недвижимого имущества из незаконного владения покупателя (то есть, из вашего владения), в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);
- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).

4. Размер страховой суммы
Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить вам ущерб, то есть выплатить страховое возмещение (п. 1 ст. 947 ГК РФ).
Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.

5. Срок действия договора страхования
Срок действия договора страхования выбираете вы. Рекомендуем заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как срок исковой давности составляет три года (ст. 196, п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Если договор страхования заключается в отношении имущества, приобретенного в кредит и переданного в залог банку, срок действия договора может быть равным сроку действия договора об ипотеке.
6. Страховая премия, порядок и сроки выплаты
Страховая премия представляет собой плату за страхование, которую вы должны уплатить страховой компании в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрена оплата страховой премии в рассрочку. В этом случае вы вносите страховые взносы (п. 3 ст. 954 ГК РФ).
При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы. Страховой тариф по конкретному договору добровольного страхования определяется по соглашению сторон (п. 2 ст. 954 ГК РФ; ст. 11 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости.