Договор найма квартиры, - это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник квартиры, а в качестве нанимателя - гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме. Нотариального удостоверения договор найма не требует (п. 1 ст. 674 ГК РФ). 
Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники. 
Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры. 

1. Правоустанавливающие документы на квартиру 
Правоустанавливающим документом может являться либо свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Такие документы выдает Росреестр. Следует заметить, что учреждения Росреестра были образованы в 1998 г. До этого момента сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре купли-продажи, дарения, мены и т.п., заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу. 
Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ). 
Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре справку по квартире (выписку из реестра недвижимости), удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого договора и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая справка предоставляется любому заинтересованному лицу за небольшую плату. 
2. Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма 
Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано. 
Полный перечень документов, которые нужно проверить при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку). 
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма. 

Полезные ссылки: 

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма; 

Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма; 

Форма договора найма квартиры.