В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов".

Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности (сособственники) преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец. В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.

Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время:

1.Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам,

2. Либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом, при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении.

3. Также возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на вто

ром экземпляре уведомления, "С уведомлением ознакомлен", дата, ФИО, подпись).

4. Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это срок существования права, который не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Представляются следующие доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли:

При отчуждении доли на основании нотариально удостоверенного договора (с 2016 года только нотариальная форма купли-продажи долей третьим лицам), надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует.

Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Так, нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п. 2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке. И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег "дарителем" доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Всегда при совершении сделки (какова бы она ни была) сталкиваются интересы двух сторон - продавца и покупателя. Естественно, что, прикрывая договор купли-продажи договором дарения, и продавец, и покупатель будут отстаивать свои интересы. Так, покупатель будет требовать от продавца расписку на полученные денежные средства (так как она является его единственной страховкой), а продавец будет отказывать в выдаче данной расписки, дабы не рыть себе яму (ведь если он ее напишет и отдаст покупателю, то в суде доказать факт получения денег будет легко и просто).

Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ "при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".

Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости.