Договор купли-продажи квартиры от имени продавца может быть заключен представителем на основании доверенности, содержащей полномочия на продажу квартиры. Сама по себе такая организация взаимоотношений продавца и покупателя с точки зрения достижения каждой стороной договора желаемых результатов – продажа и покупка квартиры – ничем не отличается от личного участия продавца при оформлении сделки. Представитель в рамках предоставленных полномочий действует от имени продавца. В силу представительства непосредственно у продавца возникают все права и обязанности по договору купли-продажи как если бы он лично участвовал в совершении сделки. Между тем, выдача доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, обладающей некоторыми особенностями, что создает для покупателя риски при приобретении квартиры, когда от имени продавца действует представитель на основании доверенности.

Прежде всего, возникает вопрос, не прекращено ли действие доверенности к моменту подписания договора и государственной регистрации права собственности покупателя. В соответствии с законом действие доверенности прекращается, в частности, вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, а также смерти этого лица, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Если в случае спора продавец докажет, что доверенность до момента заключения договора и регистрации права собственности покупателя была отменена и представитель должен был знать об этом, договор купли-продажи будет признан недействительным со всеми вытекающими из этого неблагоприятными последствиями для покупателя. Это же ожидает покупателя, если продавец умер до заключения договора и государственной регистрации перехода права. В этом случае требование о признании договора недействительным может быть заявлено наследниками продавца.

Выдача доверенности является односторонней сделкой и поэтому, как и любая иная сделка, может быть признана недействительной при наличии оснований, предусмотренных законом. В частности, такими основаниями могут быть нарушение требований закона при составлении доверенности, неспособность понимать значение своих действий или руководить ими в момент выдачи доверенности, а также выдача доверенности под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств. Недействительность доверенности, в свою очередь, неизбежно приводит к появлению оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, который был заключен от имени продавца на основании такой доверенности.

В каждом случае, когда вместо продавца квартиры действует представитель, покупателю обязательно необходимо проявить интерес к личности продавца, потребовать предоставления возможности непосредственного общения с ним. Доверенность может просто оказаться подделкой. Нотариальное удостоверение доверенности не исключает того, что доверенность может быть подписана не собственником продаваемой квартиры, а другим лицом. Кроме того, сам по себе факт оформления собственником квартиры доверенности на её продажу не влечет возникновения соответствующих прав и полномочий у представителя до момента выдачи ему этой доверенности. Продавец может оформить доверенность, но по каким-либо причинам хранить её у себя. В этом случае может иметь место неправомерное завладение доверенностью лицом, которое указано в ней в качестве представителя. Всё это приводит к выводу о том, что покупателю квартиры при продаже через представителя всегда необходимо так или иначе убедиться, что собственник намерен продавать свою квартиру и в этой связи выдал доверенность. Также необходимо выяснить, что конкретно препятствует собственнику лично подписать договор и совместно с покупателем подать документы в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на покупателя.

В том случае, если покупателю собственник квартиры лично не известен и контакт с ним невозможен, общение на предмет приобретения квартиры происходит только с представителем, при этом представитель обосновывает невозможность личного участия собственника квартиры – продавца – в оформлении и исполнении договора купли-продажи ссылаясь на его занятость, срочный выезд по делам или по семейным обстоятельствам за границу, иное подобное, от покупки квартиры следует отказаться. В целом лучше исключить приобретение квартиры при продаже по доверенности.