Как проходит приобретение недвижимости в Италии

[АннаVe]

Стандартные процедуры покупки недвижимости в разных странах имеют свои особенности и отличия.

Есть такой порядок и в Италии, о нем я тут кратко расскажу.

Шаг первый. Поиск недвижимости.

Рынок сейчас в стагнации, потому заработки агентств упали, и идет борьба за каждого клиента, продавца и покупателя. В идеале - подписать договор эксклюзивной продажи, который оформляется обычно на год.

Но многие продавцы стараются избежать расходов на агентства, и выкладывают свои предложения самостоятельно на различные доступные сайты.

Некоторые из них

http://www.subito.it/

http://www.casa.it/vendita

http://www.immobiliare.it/

[АннаVe]

Продажи находятся в разделе vendita, далее выбирается регион, провинция (область), коммуна (территориальный центр).

Можно отсортировать по видам недвижимости, типам продаж, внутренним и внешним характеристикам (к примеру, вид отопления, наличие террас, балконов, участка земли, гаража, по числу комнат, туалетов).

По ценам выбирается нижний и верхний предел, помечается минимальный и максимальный метраж.

[АннаVe]

Можно обращаться и в агентства, в Италии их очень много, все разные.

Что позабавило в своё время - это их хотелки за услуги. Когда одно агентство заявляет о 3% ("с" или "в том числе" IVA - наш НДС), при этом ставит нижний порог в 2,5 тыс. евро, к примеру, на объекты стоимостью ниже 100 тыс., то некоторые, особо одаренные, очень возбужденно реагируют на иностранный акцент, заявляя о 5 тыс. минимум. И тут же добавляют - плюс ИВА! Смешные. Ведь тогда при цене 100 тыс их комиссионные 3600 (примерно), а при цене 99 тыс - 6000 (округлила).

[АннаVe]

Допустим, какие-то объекты отобраны, звоним и договариваемся о просмотрах. Лучше при первом визите выяснить комиссионные агентства, уточнив, с НДС названная цена или без. И записывайте всё, демонстративно

Просмотр ни к чему не обязывает, посмотрели и разошлись "думать". Можно посмотреть то, что интересно, 2-3 раза. И даже накануне подписания предложения можно посмотреть еще раз, детально.

Если всё нравится - приступаем к первой "бумажной" фазе - предложению продавцу.

[АннаVe]

Обычно предложение оформляется на две недели, но если Покупатель даёт намного меньше запрашиваемой суммы, то на размышления Продавцу можно дать и месяц. Если Покупатель готов платить полную сумму, то можно указать срок в 1 неделю.

Минус "длинных" предложений - привязка к объекту на длительный срок. Если в этот момент на рынке появится что-то более интересное, то придется или лишиться данного с предложением чека, или ждать, пока Продавец отклонит предложение.

Если одновременно делаются два равнозначных предложения, то Продавец отдаст предпочтение тому, где не будет привязки к решению банка по ипотеке (мутуо), то есть Покупателю с "живыми" деньгами.

[АннаVe]

Предложение - это предварительный договор, или договор о намерениях в нашем понимании. В нем указываются сроки его действия, в случае принятия Предложения Продавцом - сроки на решение вопроса по ипотеке, крайние сроки подписания акта купли-продажи у нотариуса.

Кроме того, если объект требует приведения в порядок документов по нему - вписываются необходимые пункты и сроки их выполнения.

Если Покупатель желает приобрести недвижимость вместе с мебелью (обычно в старых домах, набитых антиквариатом) - это тоже указывается в Предложении.

В идеале Предложение делается в присутствии итальянского адвоката Покупателя.

[АннаVe]

В цену всегда заложен торг, даже если говорят что его нет - не верьте. Потом, общение чаще всего происходит с агентом, в редких случаях Продавец встречается с Покупателем до встречи с нотариусом. Потому слова агента могут не совпадать с мыслями и планами Продавца, и цену нужно снижать всеми законными средствами.

Даже если Продавец откажется продавать по предложенной стоимости, сумму Предложения всегда можно повысить.

Банковский чек прикладывается на сумму от 3 000 до 20 000 евро, выписывается исключительно на имя Продавца и до момента сделки хранится у агента.

[АннаVe]

Кроме обычного акта купли-продажи недвижимости существуют и другие виды перехода права собственности.

Это и упоминаемые ранее коллективная собственность - мультипроприета', и голая продажа с пожизненным правом проживания Продавца без подселения - ну'да проприета', и аренда с последующим выкупом - аффито кон рискатто.

Мультипроприета делается в туристических местах - исторические центры, горнолыжные курорты.

Нуда проприета дешевле рынка, но не существенно, + отложено право пользования.

Последний вариант используют для квартир, которые не пользуются спросом но нужно продать любым способом.

[scalea-real]

Можно обращаться и в агентства, в Италии их очень много, все разные.

Что позабавило в своё время - это их хотелки за услуги. Когда одно агентство заявляет о 3% ("с" или "в том числе" IVA - наш НДС), при этом ставит нижний порог в 2,5 тыс. евро, к примеру, на объекты стоимостью ниже 100 тыс., то некоторые, особо одаренные, очень возбужденно реагируют на иностранный акцент, заявляя о 5 тыс. минимум. И тут же добавляют - плюс ИВА! Смешные. Ведь тогда при цене 100 тыс их комиссионные 3600 (примерно), а при цене 99 тыс - 6000 (округлила).

я за все заплатил 2700 евро...

[Толик71]

Можно обращаться и в агентства, в Италии их очень много, все разные.

Что позабавило в своё время - это их хотелки за услуги. Когда одно агентство заявляет о 3% ("с" или "в том числе" IVA - наш НДС), при этом ставит нижний порог в 2,5 тыс. евро, к примеру, на объекты стоимостью ниже 100 тыс., то некоторые, особо одаренные, очень возбужденно реагируют на иностранный акцент, заявляя о 5 тыс. минимум. И тут же добавляют - плюс ИВА! Смешные. Ведь тогда при цене 100 тыс их комиссионные 3600 (примерно), а при цене 99 тыс - 6000 (округлила).

я за все заплатил 2700 евро...

Здравствуйте, это вам хорошо еще обошлось, недорого))