Страхование титула - миф, или реальность?

[himerka]

Несомненно радует, что ещё одним думающим риэлтором стало больше

Есть агенты, вообще не проверяющие квартиры, и работают ведь, и даже рекомендации от клиентов получают

Спасибо большое, стараюсь. Агенты, не проверяющие квартиры - это до первого серьёзного клиента, который попадёт на квартиру. У нас мужик квартиру продавал. Я по взгляду на его часы понял, что если что-то не так пойдёт, моя жизнь может закончиться по одному его телефонному звонку. Хотя он был очень вежлив и учтив :)

Продолжаю поиск истины:

При неполной стоимости в ДКП может быть такое основание для расторжения сделки в суде: "Меня обманули. Сказали, что квартира стоит 1 миллион. Я поверил и продал за 1 миллион. Вот и в ДКП такая сумма указана. А квартира стоит 10 миллионов. Хочу квартиру обратно. Вот вам ваш 1 миллион"

Понятно, что это всё нужно еще в юридическую форму облечь.

Т.е., может ли нереально низкая стоимость квартиры в ДКП и быть основанием для расторжения сделки?

Оснований сколько угодно:

- для расторжения могут послужить обстоятельства, вынуждающие совершить продавца данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

(оспорить можно, покупатель рискует получить сумму указанную в договоре)

Статья 170.ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок

Статья 178. ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

ст 179 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах.

PS Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

[himerka]

Понял, спасибо.

1. Т.е., если прописывать ст.157, то мой продавец, если расторгнет ДКП по продаже квартиры мне, он автоматически расторгает и договор по покупке своей квартиры. Правильно?

2. Насколько это вообще возможно продать квартиру, а потом расторгнуть сделку? На каком основании? (если ПНД и НД имеются). Он же не может тупо пойти в суд и сказать: "Передумал"

3. Мария, судя по Вашему ответу, не очень важно, полная или не полная стоимость в договоре, т.к. в любом случае, выплачивать он будет по 100 рублей в месяц. Это так?

1. Если люди простые, без мощного ресурса, насколько реально расторгнуть сделку? Продавцы не похожи на "крутых с ресурсами". (Мама и два сына лет по 20-25. Квартира приватизирована полгода назад. Сталинка на Коломенской. Убитая)

2. Насколько реально расторгнуть сделку более, чем через три года после заключения? (понимаю, что в нашей стране возможно всё, были ли прецеденты?) Если это больше из области фантастики, то можно в ДКП прописать не полную стоимость, но титул застраховать на 3 года на всю сумму. Может, так подстраховаться?

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

[evgene]

А что предлагает ваша риэлтор? Какие у неё мысли?

Договариаться о полной сумме в договоре. Соответственно, взять на себя часть налога (прибавить к стоимости квартиры). И, не факт еще, что это прокатит. Могут попросить и весь налог прибавить. А таких денег нет, да и не стоит того квартира.

Они это тоже должны понимать - неликвидная квартирка. Хоть и "сталинка", но старый дом, квартира убитая. Под ремонт. Рядом трамваи ходят. Продать такую тоже непросто. Может это сподвигнет их быть гибкими в переговорах.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судя по пункту 1, страхование титула на 3 года может очень помочь.

Но, судя по пункту 2, уже не может. """"...либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной."""", сроков признания сделки недействительной, фактически не существует. "Потерпевший" может и через 5 лет "узнать" об обстоятельствах.

[evgene]

Вроде опытная. Работает года четыре. Она очень осторожная, просто.

Поэтому, её принцип: "Лучше не покупать, чем покупать с какими-либо косяками".

Насчёт часто ли получается - не спрашивал.

Собственно, от предыдущей (писал историю заключённых тут) она меня отговорила. Там реальная была причина. Тут - не знаю.

Вот и думаю, как и купить и не попасть...

[evgene]

Понял, спасибо. Возможно, так и поступлю. Там даже риэлтора менять не надо будет - достаточно будет просто сказать ей, что согласен на занижение.

Проверок еще не было. Продавцов видел двух из трёх (там два сына + мама собственники. Видел сыновей.) Вроде, нормальные. Продают через МИЭЛЬ.

PS Всё же, как быть с:

Статья 178. ГК РФ Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал ил должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Получается, продавец таки может заявить через 5 лет, что "его обманули и квартира стоит намного больше миллиона (в ДКП же миллион), а узнал он об этом только сегодня". В чём я ошибаюсь? На первой странице ветки мы это уже обсуждали, но, как мне кажется, эти статьи тоже можно при расторжении сделки подтянуть. Или, я не прав?

[evgene]

Понял.

Слышал, что многие риэлторы так: когда чужие квартиры покупают/продают, никаких нервов. А когда своя, переживания всякие. Нервяки у меня. Вот и пытаюсь застраховаться везде и всюду. :)

Если стоимость не полная, но расписка на вторую часть написана (будем считать, что написана грамотно), какова вероятность того, что при расторжении сделки, выплачиваться будет только стоимость по договору?

[evgene]

Понял.

Слышал, что многие риэлторы так: когда чужие квартиры покупают/продают, никаких нервов. А когда своя, переживания всякие. Нервяки у меня. Вот и пытаюсь застраховаться везде и всюду. :)

Если стоимость не полная, но расписка на вторую часть написана (будем считать, что написана грамотно), какова вероятность того, что при расторжении сделки, выплачиваться будет только стоимость по договору?

Тогда берите другую

Вероятность мала

Других нет пока.

Мне нужна была квартира дешевая и в полхом состоянии (всё равно под перепланировку). Эта - убитая хуже некуда, нам подходит :)

"Вероятность мала" - т.е., даже при расторжении сделки, 95%, что выплачивать они будут всю сумму, а не сумму по ДКП, я правильно понимаю?

[evgene]

..

"Вероятность мала" - т.е., даже при расторжении сделки, 95%, что выплачивать они будут всю сумму, а не сумму по ДКП, я правильно понимаю?

Нее, выплачивать они скорее всего будут сумму по договору.

А принимать или не принимать расписки - на усмотрение суда.

Почему вы не рассматриваете вариант с соглашением об изменении цены?

Б-р-р... запутался. Как я понимаю, если суд примет расписку на оставшуюся часть, то они выплатят всю сумму. А если не примет расписку, то только сумму по ДКП. Тогда, как раз, то, сколько будут выплачивать, полностью зависит от того, примет ли во внимание суд расписку. Правильно?

"""Почему вы не рассматриваете вариант с соглашением об изменении цены?""" - т.е., доплатить им часть налога взамен полной стоимости в договоре? - сейчас обсуждаем с продавцами это.

[evgene]

Понял. Интересно. Звучит для суда убедительно. Но, если допник не регистрировался с мутной формулировкой "продавцы отказались", примет ли суд его во внимание?

И продавцы соглашаются идти на такую схему? Ведь допник - это статья для них. (Уклонение от уплаты налогов)

[evgene]

Красиво, спасибо. Если не прокатит мой план, буду этот вариант предлагать.

PS Расписка - не статья. Там же будут прописаны "неотделимые улучшения" или "они за мои деньги сделали ремонт". Ухода нет. А тут чёрным по белому будет прописано изменение цены, а налог в казну не поступил - статья.

PPS Только, что-то подсказывает мне, что откажутся они от такого допника - теоретически, я могу с ним в налоговую через годик после сделки подойти и на срок от двух до пяти ребята присядут. Понятно, что мне оно не надо, но им, думаю, страшно будет в такое лезть.