Перейти к содержанию

Статьи

STR
Начнем, пожалуй, с того, что волнует каждого потенциального покупателя – какую купить квартиру, в новостройке или вторичную недвижимость? И один, и второй вариант имеет свои достоинства и недостатки, которые необходимо рассмотреть до принятия решения.
Покупка квартиры в новостройке
Плюсы. В первую очередь, это, конечно же, новизна такого жилья. Само осознание того, что до вас в ней никто не жил, вы въезжаете в абсолютное новое помещение (и новый дом) – воодушевляет.
В-вторых, планировку в большинстве современных новостроек можно делать по собственному желанию. А если и нельзя, то в новых квартирах планировка значительно лучше, чем в большинстве старых квартир. Это просторные кухни, коридоры, ванные комнаты.
Третье – инфраструктура. В местах массового строительства часто открывают дополнительные школы и детские сады, торговые центры.
Минусы. Основной минус покупки квартиры в новостройке – отсутствие внутренней отделки. Весь ремонт необходимо делать самостоятельно, а это значительно увеличивает бюджет. К тому же, до полноценного въезда в квартиру иногда приходится ждать – пока запустят лифты, водопровод и т.д.
Еще один минус – современное массовое строительство не предполагает основательных стен с хорошей звукоизоляцией и высоких потолков, как было раньше. Если это важно – то придется доплачивать, выбирая вариант подороже.
Третий минус новостроек – все та же инфраструктура. Не везде она развита.
Покупка вторичной недвижимости
Плюсы. Основной плюс – квартиры во вторичном жилье уже обжиты. Можно выбрать вариант с хорошим ремонтом и въехать сразу же, после покупки (но, такой вариант может увеличить стоимость).
Во-вторых, выбор вторичного жилья более разнообразен, чем новостроек, поэтому подобрать квартиру в нужном районе намного легче.
Минусы. Минусом для некоторых может стать то, что до него в этой квартире кто-то уже проживал. Некоторые в таких условиях чувствуют себя не комфортно.
Второй минус вторичного жилья – не всегда хорошее состояние самого дома. Особенно опасна покупка квартир на верхних этажах, в любой момент могут начаться проблемы с крышей.
Не минус, но скорее предостережение – перед покупкой вторичного жилья, необходимо тщательно проверять документы. Для этого можно обратиться к компетентному риэлтору. Например, на наличие обременения или других подводных камней.
Выбирать, где приобрести квартиру – личное дело каждого покупателя, главное, хорошо проанализировать все достоинства и недостатки варианта и внимательно отнестись к оформлению сделки.
STR
Накануне Центробанк, наконец, принял долгожданное решение об уменьшении ставки рефинансирования до 12,5%. В ведомстве обещают продолжить снижение, если уровень инфляции также будет понижаться. Очередное заседание, на котором будут рассматривать данный вопрос, анонсировано 15 июля сего года.
Снижение ставки, под которую ЦБ кредитует коммерческие банки, всегда ведет к снижению процентов по кредитным продуктам. Однако эксперты не ожидают значительного падения на сей раз. О возвращении на докризисный уровень пока нет и речи. Кроме того, в банках, которые подключились к госпрограмме субсидирования, стоимость заемных денег, предназначенных для покупки жилья, для клиента не изменится. Пока ставка рефинансирования не упадет до 9,5%, субсидии будут поддерживать строительную отрасль и, как следствие, рынок ипотечного кредитования.
Сегодня реальная ставка по ипотечному кредиту в банках, присоединившихся к госпрограмме, составляет 12%. Эта величина установлена законодательно. Ее снижение в ближайшее время правительство не планирует. Госпрограмма, как показывают исследования, оказалась эффективной. После ее введения число выдаваемых ипотечных кредитов возросло втрое. Понижение ключевой ставки, как ожидается, активизирует этот процесс.
Однако в программе субсидирования участвует около 40 кредитных учреждений, в то время как всего выдают и/или обслуживают ранее выданные кредиты более 600 банков. При этом более 500 из них не свернули ипотечные программы с приходом кризиса, а продолжили оформлять новые кредиты. Чего ожидать тем, кто не попал в госпрограмму!? Эксперты здесь единодушны. Ключевая ставка и проценты по банковским ипотечным кредитам связаны очень слабо. И делоь не в том, что ЦБ недостаточно снизил стоимость заемных средств для банков, а в том, что кредитные учреждения, выдавая деньги клиентам, ориентируются больше на инфляцию. При этом реальная инфляция с официальными показателями разнится очень сильно. Более того, банки и застройщики часто считают инфляцию в долларах или в евро, а не в рублях. Поэтому пока изменений не предвидится.
STR
В конце 2014 года, из-за резких скачков курсов валют, на рынке элитной недвижимости стал наблюдаться активный переход на расчеты в рублях. Но не все собственники элитных квартир готовы отказаться от валюты, около 87% все еще ведут расчеты в долларах.
С конца лета 2014 года собственники элитной недвижимости начали устанавливать значительные скидки на аренду. Так, около 23% владельцев в конце года снизили цены на 10-20% (есть случаи снижения и до 40%). Но, при этом, переходить на расчеты в рублях они не хотели, а те собственники, что не торопились со сдачей недвижимости, держали планку цен.
Рынок первичной недвижимости начал уступать отечественной валюте раньше – там все чаще устанавливаются рублевые цены, или фиксируется курс (45 рублей за доллар).
Аренда элитной недвижимости в апреле 2015 года
В апреле 2015 года ситуация на рынке элитной недвижимости значительно не изменилась – владельцы предоставляют скидки 5-15% от месячной ставки, предпочитая расчеты в валюте. Небольшое снижение средней ставки наблюдалось в январе, но оно было не продолжительным и на данный момент практически не меняется.
В ценовом диапазоне от $10 тыс., то по стоимости аренды лидирует Остроженка ($16,5 тыс.), за ней идут Хамовники и Плющиха - $16 и $15,8 тыс. соответственно. Средняя стоимость в этом диапазоне установилась на уровне $13,8 тыс. Если рассматривать все ценовые сегменты элитной недвижимости, то средняя ставка составляет $5-6 тыс.
Установившиеся цены аналогичны уровню 2009 года, что на 27% меньше того же периода 2014 года. Но, по мнению экспертов в недвижимости, в сравнении с кризисом 2008-2009 года, ситуация не так плачевна. В тот момент спрос на недвижимость упал на 90%, а цены – на 50-60%. В 2014-2015 же спрос на недвижимость значительно повысился, рублевые цены выросли почти на 30%.
Вместе с тем, на фоне стабилизации курса наблюдается рост спроса на высокобюджетные варианты. В марте средняя цена за объект составляла $4,7 тыс., а в апреле уже $6,1 тыс. Но, несмотря на это, более половины клиентов все же предпочитают варианты до $6 тыс.
STR
Жизнь на новых территориях, включенных в состав мегаполиса, всегда претерпевает изменения и, конечно же, в первую очередь ощущаются ценовая коррекция рынка недвижимости. Огромная территория «Новой Москвы» простирающаяся до Калужской области, не взирая на слаборазвитую транспортную инфраструктуру последние несколько лет привлекает внимание девелоперов.
Огромное количество новостроек повлияло на цены рынка вторичной недвижимости. Так, если после включения в состав города территории предлагали вторичный квадратный метр на 12-15% дороже, при этом цена постоянно колебалась, то на данный момент расценки относительно стабильны и предсказуемы.
Необходимо учитывать, что кроме транспортных неудобств «Новая Москва» пока не может предложить жилья класса элит. Основными покупателями на вторичном рынке недвижимости являются представители среднего класса. В большинстве случаев это молодые семьи не желающие проживать с родителями, стремящиеся уложиться в средства, полученные при продаже/размене прежней квартиры.
Чаще всего покупаются «хрущевки», квартиры в старых панельных домах, однушки, площадью около 30 м², жилье комфорт или эконом класса. Однако привлекает то, что на территории «Новой Москвы» не утрачивается столичная регистрация.
Появление новых, современных, комплексных застроек провоцирует высвобождение определенного количества вторичных квадратных метров. По информации Мосгосстройнадзора на территории в 2014 году более 2,6 млн. м² были введены в эксплуатацию. Безусловно, возросло количество предложений на рынке вторички.
Только в первом квартале текущего года на вторичном рынке в продажу поступило 1760 квартир: в кирпичных домах 18,2%, в панельных – 36,1% и 45,7% в монолитных домах. Цены на подобное жилье выше стоимости вторички в Подмосковье примерно на 14%, то есть, порядка 117 тыс. руб. за 1 м². Но более чем в два раза дешевле столичного квадратного метра.
В 2015 году спада строительства на территории «Новой Москвы» не будет, учитывая, что в 2014 году было отстроено почти в два раза больше жилых площадей, чем годом ранее, поэтому прогнозируется дальнейший рост предложений и на относительно бюджетном вторичном рынке.
STR
Рынок элитной недвижимости резко отреагировал на осложнения отношений между Россией и Западом – обрушение спроса, снижение цен, все это последствия массового отъезда иностранцев.
По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора Kalinka Group, если топ-менеджмент и представители иностранных посольств и остаются жить и работать в Москве, то сотрудники западных компаний начали уезжать еще в марте-июне 2014 года. Массовые отъезды продолжались до конца октября, при этом экспаты досрочно разрывали договоры аренды, выплачивая штрафные санкции в пользу собственников.
Какие районы пострадали больше всего?
Арбат, Тверская, Москва-Сити, Остроженка – в этих районах сосредоточена большая доля вакантных площадей. Аренда квартиры здесь стоит от $10 тыс., и именно тут чаще всего селились иностранцы.
В 2014 году, по данным ФМС, Россию покинули 31,1% немцев, 35,9% американцев и 38,3% граждан Великобритании – жители развитых иностранных государств.
В первую очередь страдает именно центр – на долю Арбата приходится четверть пустующих квартир, второй по величине район – Тверская (18%). «Москва-Сити» и Остроженка поделили между собой 16% и 13% соответственно.
Менее престижные районы – Сретенка, Чистые пруды, Плющиха, Якиманка, Хамовники, практически не пострадали, но и доля элитных квартир здесь составляет не более 3%.
Цены не выдержали падения спроса
По прогнозам экспертов из агентства KnightFrank, цены на аренду элитной недвижимости в 2015 году снизятся на 15-20%. На сегодня средние цены распределились таким образом:
- Остроженка - $16570;
- Арбат - $13760;
- Тверской район - $12290.
При этом, расчеты экспаты предпочитают вести в долларах и евро.
И хотя сотрудники агентств недвижимости надеются, что в 2015 году ситуация стабилизируется, пока что, по словам Ирины Жаровой-Райт, президента инвестиционной группы Sasegar, риэлторы и собственники элитного жилья готовы работать с любыми клиентами, имеющими в распоряжении нужную сумму денег. Хотя еще год назад среди их клиентов были только топ-менеджеры международных корпораций.
STR
Ассортимент предложений по аренде дачи в Московской области на летний период значительно
расширился под влиянием кризиса. И дело здесь вовсе не в падении спроса: тех, кто в новых
экономичеcких условиях вынужден отказаться от привычного «загородного» отпуска, почти мгновенно сменили те, кто вычеркнул из ближайших планов заграничные турне.
Причины роста объема предложений. Мнение риелторов:
Согласно наблюдениям столичных риелторов, плотно занимающихся вопросами дачной аренды, можно
говорить о двух основных причинах роста предложений в марте-апреле 2015 года:
это, во-первых, стремление владельцев загородных владений заработать на сдаче недвижимости внаем,
вместо того, чтобы жить там лично;
а во-вторых, решение отложить продажу дома и земельного участка до стабилизации экономической и
финансовой ситуации.
Очевидно, что подобное поведение продиктовано необходимостью увеличить доход, «залатать дыры» в бюджете, вызванные повышением цен. Но, по мнению специалистов отрасли, есть еще одна причина, оказавшая ощутимое влияние на рынок загородной недвижимости Подмосковья.
Речь идет о готовности нанимателей рассматривать объекты, расположенные далеко от города. Если в
прошлом году среднестатистический арендатор выбирал варианты не далее 10-15 км, то сегодня, в угоду кошельку, он готов проехать на 20-30 километров больше. И этим умело пользуются владельцы отдаленных участков.
Выгода для нанимателей – скидки на аренду дачи достигают 25 процентов
Однако, выгоду из этой ситуации извлекают не только они. Стремясь сэкономить, опытные арендаторы
отказываются расплачиваться по прошлогодним прайсам: все ищут максимально выгодные предложения. Поэтому собственники вынуждены постепенно снижать арендную ставку, делая впечатляющие скидки.
Как говорят аналитики, традиционные, так называемые, «массовые» варианты выводятся на рынок со скидкой 25, а то и 30 процентов.
Сколько стоит снять дачу на месяц?
Нижняя граница стоимости сдачи загородного жилья внаем сегодня застыла на отметке 15 тысяч за один месяц. Как правило, за эту сумму наниматель получает небольшой дом без удобств. Благоустроенное жилье будет стоить 35-40 тысяч, за коттедж бизнес-класса придется отдать 150-160 тысяч. Все это в пределах 20-30 км. А самые дорогие варианты, месяц проживания в которых стоит не менее 300 тысяч, как и прежде располагаются на Новорижском, Осташковском, Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, рядом с Истринским и Пироговским водохранилищами.
STR
Если квартира требует ремонта, а впереди сделка купли-продажи, то неизбежно одолевают сомнения, касающиеся целесообразности дополнительных трат на ремонт. С одной стороны, вложенные в отделку средства в сегменте эконом, по статистике, окупаются не более чем на 40%. С другой стороны, в любом сегменте качество имеет значение. Поэтому продавать жилье, требующее ремонта, придется дольше. Скидка здесь мало поможет, поскольку большинство потенциальных клиентов откажутся от просмотра квартиры, или же уступать придется много. Дисконт в 5 и даже 10% может оказаться недостаточным. Поэтому лучше вложить немного средств перед продажей.
1. Оклеить свежие обои – это программа минимум. Затертая или отклеившаяся от стен бумага неизбежно оттолкнет покупателя уже на этапе просмотра фотографий. Глядя на такие кадры потенциальный покупатель непременно представит отваливающуюся штукатурку, мокрые стены с плесенью и поржавевшие трубы на кухне.
2. Настелить самый недорогой линолеум потребуется, если квартира очень старая и пол в ней не менялся. В этом случае также следует поменять светильники, розетки и выключатели.
3. Замена металлических труб на пластиковые и сантехники приветствуется.
4. Окна нужно менять в зависимости от их состояния.
4. Замена двери целесообразно только в том случае, если взамен приобретается дорогая, но можно обить имеющуюся дерматином или просто оклеить самоклеящейся пленкой старую потертую и потерявшую вид. Даже простенькая, выполненная из ДВП и деревянных брусков, но ухоженная и опрятная, дверь сыграет свою важную роль в процессе поиска будущего владельца.
Такие изменения можно назвать неэффективными, поскольку они почти наверняка не пригодятся будущему владельцу. Кому нужны обои, выбранные на чужой вкус и несоответствующие другим элементам интерьера, а также другая предпродажная отделка, выполненная хозяином!? Тем не менее, проводить косметический ремонт очень желательно, если он требуется. Дело в том, что состояние жилища очень непросто определить по внешнему виду, даже профессионалу. Но от ухоженности зависит очень много. Касается это в первую очередь, конечно же, старого жилого фонда, но и новостройки оценивают по тем же критериям. К примеру, качество штукатурки невозможно оценить «на глаз». Но если покупатель увидит местами отставшие обои, то это однозначно скажет ему о том, что над штукатуркой придется поработать, даже если обои отстали из-за слишком тонкого слоя клея в отдельных местах.
Чариков Д
3 марта 2015 года в 14.00 В Москве стартует Круглый стол главных редакторов СМИ по недвижимости. В числе экспертов круглого стола заявлены представители крупных девелоперских, риелторских и консалтинговых компаний. Мероприятие проходит при информационной поддержке издания «Коммерсантъ ДОМ».

Впервые в истории Клуба главных редакторов организована онлайн-трансляция с комментаторами из регионов. Журналисты любых городов, где есть Интернет, смогут напрямую задать вопросы спикерам компаний. А спикеры, в свою очередь, получат возможность высказаться и обменяться мнениями с коллегами из других регионов. Онлайн-трансляция размещена на странице по адресу.

Круглый стол стартует в 14:00 по московскому времени и продлится до 18:00. Программа разбита на три сессии.
I сессия. Жилое строительство в регионах России. Климатические, инфраструктурные и другие региональные требования для девелоперов новостроек. Технологии и материалы, а также качество строительства, оцененное покупателем. Инновационные жилые проекты последних лет.
II сессия. Проекты комплексного освоения территорий (КОТы) и их перспективы (редевелопмент и не только). Дорожное строительство: какой будет транспортная доступность нового жилья.
III сессия. Насыщенность рынков новым предложением, динамика и структура продаж в 2014 году, состояние и прогнозы на 2015 год. Портрет покупателя в разных городах. Судьба региональной ипотеки.
Оригинал материала: http://domchel.ru/text/newsline_dom/907995.html
shuruht
Агент по недвижимости, или где интереснее и проще заработать.
Перед каждым человеком, который принял решение попробовать свои силы в качестве агента по недвижимости (риэлтера), встает вопрос: а какой, собственно, недвижимостью заниматься?
Риэлтерский бизнес делится на несколько направлений, а именно:
- Аренда квартир;
- Продажа квартир в новостройках;
- Продажа (покупка) квартир на рынке вторичного жилья;
- Аренда и продажа коммерческой недвижимости;
- Аренда загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы и т.д.);
- Продажа загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, земельные участки);
- Продажа готового бизнеса;
- Другое (встречается редко и к начинающему риэлтеру отношения не имеет.
Поскольку наше агентство недвижимости, в основном, занимается арендой и продажей коммерческой недвижимости, постараюсь рассказать, почему начинающему риэлтеру имеет смысл попробовать свои силы на рынке коммерческой недвижимости, и почему это направление не хуже других.
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость на риэлтерском языке - это нежилые помещения.
Коммерческая недвижимость имеет несколько направлений:
- Аренда офисов;
- Аренда складских помещений;
- Аренда магазинов и ресторанов;
- Продажа всех нежилых помещений;
- Другое (к начинающему риэлтеру отношения не имеет)
В нашей компании все эти направления объединены, и агенты, как правило, занимаются всеми объектами).
Чем работа в коммерческой недвижимости лучше работы в аренде квартир?
Агенты по недвижимости, специализирующиеся на работе с коммерческой недвижимостью, работают, как правило, до 18-19.00, в выходные дни отдыхают, т.к. собственники коммерческой недвижимости, в основном, юридические лица, а они в выходные и праздники не работают. В аренде квартир выходных и вечеров не существует. Квалификация агентов, прошедших обучение по коммерческой недвижимости, многократно выше чем в аренде квартир. Мы обучаем наших агентов основам российского законодательства. Без этих знаний работа в коммерческой недвижимости не возможна.
Чем работа в коммерческой недвижимости лучше работы в отделе новостроек?
На мой взгляд, работа у агентов, специализирующихся на коммерческой недвижимости - процесс творческий.
Наши агенты принимают участие на всех этапах работы, начиная с поиска клиента (кроме клиентов, которых предоставляет компания), заключения агентского договора, подготовки презентаций объектов, размещение рекламы в Интернете (оплачивает рекламу компания), показы объектов, проведение переговоров, а также, после получения определенной квалификации, консультирование клиентов и заканчивая получением комиссионных.
Специалистов в области коммерческой недвижимости очень мало, они ценятся на вес золота. Устроиться на работу специалисту по коммерческой недвижимости очень просто.
Работа агента в отделах продажи новостроек заключается в правильном разговоре с клиентом. Буклеты, реклама и прочее готовит компания. Показы квартир осуществляют специально нанятые для этого люди. Процент в новостройках меньше чем в коммерческой недвижимости, хотя в новостройках платят зар. плату.
Чем работа в коммерческой недвижимости лучше работы в отделе продаж квартир на вторичном рынке?
Квалификация риэлтеров, работающих на «вторичке», может быть очень высокой и зависит от стажа работы и уровня образования.
Проблема «вторички» состоит в наличии клиентов, с которыми можно работать. Так как армия риэлтеров, работающих на вторичном рынке жилья самая многочисленная, то клиентов на всех не хватает, реклама не обеспечивает поступления необходимого количества клиентов.
Что касается коммерческой недвижимости, наличие хорошего, раскрученного сайта, а также другая специальная реклама, обеспечивает наших агентов стабильным потоком клиентов, а значит и стабильными заработками.
Чем работа в коммерческой недвижимости лучше работы в отделе аренды и продаж загородной недвижимости?
Работа в отделе аренды и продажи загородной недвижимости все-таки имеет сезонный характер и очень сильно зависит от любых колебаний на рынке.
АН «АС-Риэлти»
Александр 8-926-228-92-99
STR
Основные мифы об аренде жилья
Миф № 1. - Острое желание избежать посредников
Уверенность, что риелтор – не обязательное звено в цепочке арендодатель-арендатор, свойственна не только владельцам жилья, желающим сдать недвижимость в аренду, но и тем, кто в поисках жилой недвижимости с целью аренды. Острое желание сэкономить нередко приводит к тому, что поиски жилья арендатором без участия риелторского агентства и помощи профессионального риелтора нередко затягиваются на продолжительный период. Из-за незнания рынка недвижимости новоиспечённые арендаторы нередко соглашаются на завышенные требования владельцев жилья, которые в свою очередь, экономя на услугах агентства, стараются завысить минимальные расценки.
Результат заблуждения об экономии на услугах посредников приводит к тому, что поиски подходящего варианта жилья могут затянуться, а в итоге оказаться ещё более неэкономными по расходам, чем при услугах риелтора.
Миф № 2. – Также дёшево, как у знакомого
Если кто-то из ваших знакомых хвалился арендованной квартирой по удивительно минимальным ценам, включая все коммунальные услуги, то не стоит уповать на такой же «рай». Во-первых, стоит быть реалистами: цены неустанно растут, и где найти вариант подешевле – всё более сложный вопрос. Во-вторых, не стоит забывать, что досконально вы не знаете, какой на самом деле «рай». Дешёвое жильё может таить немало подводных камней, которые вряд ли окажутся стоящими такой экономии. Поэтому не стремитесь отыскать самый дешёвый вариант. Наиболее оптимальное в плане и цены, и качества жильё – вот на что действительно стоит обращать внимание.
Миф № 3. – «А мне вот такую же, но с перламутровыми замочками…»
Колоритный персонаж Семён Семёныча из всем хорошо известной комедии, который во что бы то ни стало хотел отыскать такую же вещь, но с каким-то нетипичным отличием, нередко проявляется в лице многих желающих снять квартиру в аренду на длительный срок и предъявляющих требования из области нереального, не только мороча голову риелторам, но и себе самим же усложняя поиски. В большинстве случаев в аренду сдают квартиры в типичных советских хрущевках или же в новостройках, которые также не выходят из рамок определённых стандартов. Авторская квартира-студия вряд ли окажется бюджетным вариантом съёмного жилья. Поэтому стоит более реалистично смотреть на рынок недвижимости, сдаваемой в аренду, и выбирать оптимальный вариант из предлагаемого, а не метаться в бесконечных поисках квартиры с «изюминкой».
Миф № 4. – Договор об аренде необязателен
Этот миф породили недобросовестные арендодатели. На такие утверждения нередко ведутся неопытные квартиросъёмщики, оказываясь в заложниках непредсказуемости владельца жилья. Если у вас нет официального документа, в котором прописаны все правила относительно аренды квартиры и права и обязанности как вас в качестве арендатора, так и арендодателя, то нет никакой уверенности, что вы не окажитесь заложником настроения хозяина. Документ аренды жилья – ваша гарантия того, что вы не окажитесь на улице в наиболее неподходящий момент, попав под сиюминутный каприз владельца или же и вовсе став жертвой мошенничества.
Именно поэтому непременно стоит подписывать договор аренды и в особенности важно уделять внимание изучению всех его пунктов. Тут же стоит отметить, что непременно стоит внимательно изучить и документы на жильё, чтобы спустя несколько дней не оказалось, что квартира сдана в аренду не собственниками, а совершенно чужими людьми.
×
×
  • Создать...