Пожалуй, главные стрессы, которые испытывают правообладатели загородной недвижимости в последнее время, обусловлены тремя группами факторов: 1) почти полной отменой "дачной амнистии", 2) внесением в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и связанные с этим дополнительные затраты и ограничения, вплоть до полного запрета на регистрацию существующих строений и новое строительство, 3) введением уведомительно-разрешительного порядка строительства на дачных и садовых землях, которого до 4 августа 2018 года не было: строительство садовых и дачных домов осуществлялось без разрешений.

Предстоящие условия регистрации прав на загородную недвижимость при точном соблюдении обновленного законодательства и косающиеся миллинов, если не десятков миллионов россиян, можно охарактеризовать как очень плохие. Например, в отношении ЗОУИТ не будет помогать и "административная смазка": до 1 января 2022 г. сведения о всех ЗОУИТ должны быть включены в ЕГРН. "Не заметить" ЗОУИТ, что, к счастью, пока регулярно происходит, не удастся никаким образом.

В целом проблематики регистрации прав на загородную недвижимость коснемся в другой раз. Начнем грызть слона по кускам. И в Части 1 статьи рассмотрим лишь виды ЗОУИТ.

Виды ЗОУИТ

Федеральным законом 342-ФЗ от 04.08.2018 в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) внесена новая глава, посвященная ЗОУИТ.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ могут быть установлены следующие 28 видов ЗОУИТ (нумерация пунктов и наименование видов зон - строго по ЗК РФ, примечания после точки с запятой - авторские):

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

Для этого пункта и всех аналогичных: охранна зона — призвана защитить объект от нас путем ограничения или полного запрета хозяйственной деятельности в ней.

Для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливается одна (единая) или несколько зон охраны объекта культурного наследия:- охранная зона, -зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, -зона охраняемого природного ландшафта (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 34; Постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации»).

Зона охраняемого природного ланшафта может содержать больше запретов, чем зона регулируемой застройки, и простираться на несколько километров от территории памятника культуры.

2) защитная зона объекта культурного наследия;

Защитная зона объекта культурного наследия - это временная охранная зона для выявленного и внесенного в реестр объекта культурного наследия. В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением: объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 упомянутого выше Федерального закона требования и ограничения) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

Определение границ данной зоны находится в компетенции ФСО и распространяется на соответствующие объекты ( Постановление Правительства РФ от 20.06.2006 № 384 «Об утверждении Правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»).

Размер зоны охраняемых объектов и ее границы определяются с учетом размера земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, застройки земельного участка и застройки вокруг него, рельефа местности, а также иных условий, обеспечивающих безопасность объектов государственной охраны и охраняемых объектов. Расстояние от границ земельного участка, на котором расположены охраняемые объекты, до границ указанной зоны не должно превышать 1 километр.

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

В соответствии со статьей 67.1 Водного кодекса РФ с целью предотвращения негативного воздействия вод на определенные территории и объекты, строительства сооружений инженерной защиты от затопления и подтопления допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством (см. также Постановление Правительства РФ № 360 от 18.04.2014 г., которым утверждены "Правила определения границ зон затопления, подтопления" ).

В границах зон затопления, подтопления, запрещаются размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Зоны затопления определяются в отношении территорий: а) которые прилегают к незарегулированным водотокам, затапливаемых при половодьях и паводках обеспеченностью от 1 до 50 % (повторяемость от одного до 50 раз в 100 лет) либо в результате ледовых заторов и зажоров; б) территорий, прилегающих к устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчетной обеспеченности; в) территорий, прилегающих к естественным водоемам, затапливаемых при уровнях воды однопроцентной обеспеченности; г) территорий, прилегающих к водохранилищам, затапливаемых при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища; д) территорий, прилегающих к зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемых при пропуске гидроузлами паводков расчетной обеспеченности.

Зоны подтопления определяются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, указанным выше, повышение уровня грунтовых вод которых от 0,3 м и менее до 3 м (три границы) обусловливается подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов.

18) санитарно-защитная зона;

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) устанавливаются вокруг опасного объекта, чтобы защитить нас от него. На границе СЗЗ действие вредного фактора не превышает допустимого значения, например, ПДК вредного выброса или уровня поля (электрического, магнитного, акустического). В соответствии с п. 5.1 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в СЗЗ не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания.

СЗЗ устанавливаются вокруг промышленных, сельскохозяйственных и коммунальных объектов. Наряду с общеизвестными СЗЗ: заводов, мусорных полигонов, ферм, птицефабрик, канализационных станций, кладбищ, мемориальных захоронений, котельных, скотомогильников и пр., СЗЗ также имеются у тепличных хозяйств, парковок, автомоек и множества других объектов.

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" в целях защиты населения в районе размещения ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения устанавливаются ЗОУИТ - санитарно-защитная зона и зона наблюдения. В зоне наблюдения органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора могут вводиться ограничения на хозяйственную деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" в целях повышения уровня антитеррористической защищенности объектов использования атомной энергии, устанавливается ЗОУИТ - зона безопасности с особым правовым режимом (см.Правила определения зоны безопасности с особым правовым режимом объекта использования атомной энергии и Правила обеспечения особого правового режима зоны безопасности с особым правовым режимом объекта использования атомной энергии,утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 июня 2017 г. N 749).

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.

Что пропустил законодатель?

В приведенном перечне из 28 ЗОУИТов (далее - Перечне), кажется, законодатель кое-что пропустил.

Во-первых, - охранную зону канализационных сетей.

Во-вторых, (п.11) Перечня) - собственно особо охраняемые природные территории (ООПТ), т.к. указанные в п. 11) Перечня охранные зоны ООПТ - это самостоятельные ЗОУИТ (см. Федеральный закон от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ « Об особо охраняемых природных территориях»).

В третьих, - собственно территории памятников культурного наследия, а также территории памятных мест, которые не совпадают с охранными зонами первых, названных в п. 1) Перечня "зонами охраны", и не устанавливаются - для вторых.

Кроме того, для размышления еще два пункта.

Не следует ли в ЗОУИТ отражать береговые полосы ? Ведь именно они определяют допустимые границы участков, находящихся в частной собственности, зоны свободного прохода вдоль водоемов. По крайней мере, в некоторых документах териториального планирования муниципалитетов по ЗОУИТ береговые полосы показаны.

И не следует ли (п.13 Перечня) отдельно записать водоохранные и рыбоохранные зоны, поскольку регулирование по ним и ответственные ведомства - разные?

Вероятность попасть в ЗОУИТ

Сегодня быстрое наглядное представление о ЗОУИТ в районе рассматриваемого участка дает Публичная кадастровая карта (ПКК). Однако, предположительно, сейчас на ПКК отображено не более 50% ЗОУИТ. Характерно, что в документах территориального планирования поселений обычно присутствует 2 схемы: из ЕГРН и муниципальная, с примерно одинаковым количеством ЗОУИТ.

По словам заместителя директора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаила Бочарова (круглый стол, организованный МОБТИ на тему зон с особыми условиями использования территории и публичных сервитутов, 03 декабря 2018 г., ночной эфир канала "360" от 06.12.2018) в пересказе по-памяти: "Мы считали-считали, то миллионы зон с особыми условиями получается, то восемьсот тысяч..... Чтобы успеть все отразить в ЕГРН к 1 января 2022 года надо работать в две смены, засучив рукава". Как-то так. А официальное число ЗОУИТ, внесенных в ЕГРН, по данным "ФКП Росреестра" по материалам упомянутого круглого стола : на 1 ноября 2017 г. - 653 тыс., на 1 ноября 2018 г. – 805 тыс.

Если учесть все многообразие ЗОУИТ, 805 тысяч учтенных зон, еще примерно такое же количество предстоящих к учету, и предположить, что хотя бы несколько индивидуальных участков будет находится в каждой зоне , например, по 5-10, получится количество участков с ограничениями в хозяйственной деятельности составит от 8 до 16 миллионов.

Продолжение следует.