Договором об ипотеке называется договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Чтобы приобрести квартиру с использованием ипотеки нужно изучить ипотечные программы банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.

В частности, важный нюанс – это каким образом осуществляется погашение ипотечного кредита.

В большинстве банков погашение кредита осуществляется путем уплаты заемщиком банку так называемых аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж  рассчитывается по указанной в кредитном договоре формуле и включает в себя часть основного долга (тела кредита) и часть процентов, начисленных на сумму задолженности по кредиту. При этом, на протяжении всего срока погашения долга по кредиту часть аннуитетного платежа, направляемая на погашение основного долга, всегда остается неизменной (за исключением последнего платежа). Как правило, даже если вы погасите часть долга по кредиту досрочно, то размер аннуитетного платежа все равно не изменится (сократится лишь срок погашения долга по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа составлена таким образом, что в начале периода погашения заемщик тратит на погашение кредита гораздо меньшие суммы, чем при дифференцированном способе погашения (то есть, большую часть аннуитетного платежа составляют суммы, уплачиваемые в погашение процентов за пользование кредитом). Это сделано для того, чтобы прибыль банка, получаемая им в виде процентов за пользование кредитом, была максимальной.

Вариант 1 (наиболее распространенный - в первый платеж погашаются и проценты, и часть основного долга)

Сумма аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле:

,

где АП - сумма аннуитетного платежа;

СК - сумма кредита;

ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);

ПП - количество платежей в течение срока кредитования.

Как указано выше, аннуитетный платеж состоит из двух частей: суммы процентов (СП) и части основного долга (ОД):

АП = СП + ОД.

Разница между суммой аннуитетного платежа и суммой процентов направляется на погашение основного долга.

Вариант 2 (в первый платеж погашаются только проценты)

Сумма аннуитетного платежа в таком случае рассчитывается по следующей формуле:

,

где АП - сумма аннуитетного платежа;

СК - сумма кредита;

ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);

ПП - количество платежей в течение срока кредитования.

Эта формула отличается от первой только степенью в знаменателе.

Суммы, входящие в состав аннуитетных платежей, рассчитываются так же, как и в первом варианте.

Редко, но иногда попадается возможность погашения долга по кредиту путем уплаты дифференцированных платежей. Они отличаются от аннуитетных платежей тем, что  размер таких платежей уменьшается по мере погашения основного долга по кредиту. При такой системе погашения долга если вы погасите часть суммы основного долга досрочно, то ваш платеж уменьшится.

Сумма переплаты банку процентов за пользование кредитом меньше при погашении дифференцированными платежами, чем при погашении аннуитетными платежами, особенно если вы гасите долг с опережением графика погашения, установленного договором. Поэтому банки чаще предпочитают навязывать заемщикам погашение путем уплаты аннуитетных платежей.

Дифференцированный способ погашения кредита предполагает уплату заемщиком не одинаковых на протяжении срока кредита платежей. Дифференцированный платеж складывается из твердой суммы, составляющей часть основного долга, и процентов, превышающих нее.

Сумма дифференцированного платежа рассчитывается по следующей формуле:

ДП = СК / ПП + СП,

где ДП - сумма дифференцированного платежа;

СК - сумма кредита;

ПП - количество платежей в течение срока кредитования;

СП - сумма процентов.

Как видно из примеров, несмотря на одинаковые, на первый взгляд, условия по кредиту и на единый для всех случаев алгоритм расчета процентов, итоговые суммы уплачиваемых процентов разные. Это происходит за счет разной скорости погашения основного долга.

Каждый из рассмотренных способов погашения кредита имеет свои плюсы и минусы.

Аннуитетный платеж, хоть и влечет для клиента большую переплату по процентам, является более удобным для заемщиков за счет того, что сумма платежа всегда одинакова. Благодаря этому, заемщику легче спланировать свой бюджет, чтобы погашать кредит вовремя, а также это минимизирует риск технических просрочек, возникающих из-за того, что заемщик по ошибке внес недостаточную для платежа сумму.

Дифференцированный платеж самый выгодный для заемщика с точки зрения конечной суммы переплаты по процентам. Но он менее удобен, так как сумма платежа всегда разная. К тому же первые платежи больше остальных, что может быть значительной нагрузкой на бюджет заемщиков. В настоящее время дифференцированные платежи используются в потребительском и ипотечном кредитовании крайне редко.

Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой в ипотеку квартиры, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.

1. Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в выбранном банке.

   Как правило, банки требуют следующие документы:

   - паспорт заемщика;

   - справку 2-НДФЛ за последние 6 - 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;

   - свидетельство о браке (если вы состоите в браке);

   - свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);

   - копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).

   Кроме того, необходимо будет заполнить заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются личные данные заемщика, информация о предполагаемом объекте кредитования, сумма, имеющаяся в качестве первоначального взноса, размер необходимого финансирования (кредита).

   В зависимости от банка список документов может отличаться.

    

2. Подайте в банк подготовленные документы и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита.

   Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.

   После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).

    

   3. Найдите квартиру, устраивающую вас, а также отвечающую требованиям банка

   После выбора квартиры по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке (авансе) или предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    

   4. Получите у продавца квартиры копии его документов, а также документы на квартиру.

   Примерный перечень необходимых документов можно посмотреть тут:

   http://www.riskover.ru/expertise/legal/realty/hypotec_law_document

   Тем не менее, перечень необходимых документов может у разных банков отличаться.

   Также некоторые банки требуют представить заключение независимого оценщика об оценке приобретаемой квартиры. Причем, банк примет заключение не всякого оценщика, поэтому лучше согласовать с банком заранее вопрос о том, устроит ли его заключение того или иного оценщика.  

    

   5. Проверьте представленные продавцом документы по квартире на предмет имеющихся юридических рисков с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер (www.riskover.ru).

   В случае необходимости, запросите у продавца квартиры дополнительные документы.

   Банк может попросить застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также застраховать титул квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя).

   Страхование рисков утраты и повреждения имущества - это требование закона, в то время как страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула квартиры не является обязательным (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). В то же время, программа кредитования банка может предусматривать повышенную процентную ставку за пользование кредитом при отказе заемщика страховать жизнь и здоровье и/или титул на квартиру.

   Рассмотрение представленных документов по квартире осуществляется в течение 3 - 7 дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры или отказывает в его предоставлении.

    

   6. Заключите договор  купли-продажи квартиры.

   Договор купли-продажи может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора (но в этом случае банк его все равно будет согласовывать на предмет наличия в нем условия о том, что квартира приобретается за счет кредита и о том, что после покупки квартиры возникает ипотека на квартиру в пользу банка). Также банк может потребовать оформления закладной. Закладная – это ценная бумага, владелец которой имеет право на получение от заемщика денег в погашение ипотечного кредита. Таким образом, если банк настаивает на оформлении закладной, значит он, с большой долей вероятности, уступит право требования к заемщику иному лицу (то есть у заемщика может поменяться кредитор по кредитному договору).

    

   В назначенный банком день продавец и покупатель должны явиться в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:

   - кредитный договор;

   - договор купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 549 ГК РФ);

   - закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ);

   - договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры. В зависимости от требований банка договор страхования может быть подписан после регистрации права собственности.

    

   7. Произведите расчеты с продавцом.

   Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.

   Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

   Ключ от сейфовой ячейки остается у покупателя до регистрации права собственности покупателя на квартиру. Условием открытия ячейки будет являться представление договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности, оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру или выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

   Менее рискованным способом расчетов может быть открытие аккредитива в надежном банке, так как имеются случаи пропажи наличных денег из сейфовых ячеек банков.

    

   8. Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог в пользу банка.

   До 01.07.2014 договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации (п. 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

   В настоящее время государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека (п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 19 Закона N 102-ФЗ).

   Для совершения регистрационных действий подайте в Росреестр следующие документы:

   - договор купли-продажи квартиры;

   - кредитный договор;

   - закладную;

   - свидетельство о праве собственности на квартиру продавца недвижимости;

   - нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;

   - квитанцию об уплате госпошлины.

   Размер госпошлины за регистрацию права собственности и ипотеки

   Размер госпошлины за регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении права на недвижимое имущество, составляет 1000 руб. Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 руб. (пп. 22, 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    

   Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

   Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а регистрация ипотеки - пять рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

   В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

    

   9. Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

   После подписания акта приема-передачи передайте продавцу ключи от ячейки и получите от него расписку о получении им денежных средств, а также ключи от приобретенной квартиры.