Как проверить юридическую чистоту квартиры при найме?
Полный перечень документов, которые нужно проверить нанимателю при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку).
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма.

Документы и нормативные акты, регулирующие отношения сторон при найме жилья.
Стороны договора найма - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель - лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.
В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации указано следующее: "Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды". Такие договоры совершаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение таких договоров не обязательно. Порядок заключения и исполнения договоров найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное - заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие последствия, конечно, последуют. Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное – вникнуть в специфику самому. Это не так сложно.

Наиболее часто распространенные нарушения договора найма.
Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник жилья, когда он вдруг в одностороннем порядке уменьшает срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя квартиру в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести ее в первоначальный вид.
От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.
Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.
В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник - сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.

Пункты договора найма, на которые нужно обратить внимание
Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади), условия о возможности содержания в квартире домашних животных. Особое внимание - на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.
В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.

Что такое "договор поднайма".
Суть договора поднайма заключается в том, что наниматель жилья, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.

Полезные ссылки:

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма;

Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма;

Форма договора найма квартиры.