Если в свидетельстве о праве собственности продавца на продаваемую недвижимость указано свидетельство о праве на наследство, то имейте ввиду, что при покупке такой недвижимости возможен юридический риск, связанный с этим обстоятельством.
Риск состоит в том, что не исключено наличие претензий лиц, права которых были нарушены при принятии наследства. Например, могут быть лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники с завещанием, отменяющим наследование наследников по закону или отменяющим ранее составленное умершим лицом завещание.
Если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок будет восстановлен судом, то такие лица могут оспорить заключенную сделку по покупке квартиры.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 1155 ГК РФ наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Если вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать квартиру по причине нарушения прав других наследников, то при появлении наследника, который претендует на квартиру или на долю в праве собственности на квартиру, не исключена вероятность предъявления к вам иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Если квартира будет истребована у вас в пользу нового наследника, то доход, который был вами получен от использования квартиры (например, от сдачи ее в наем), будет взыскан в пользу объявившегося наследника (ст. 303 ГК РФ).
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами затрат на квартиру. Также вы вправе оставить себе произведенные вами улучшения квартиры, если они могут быть отделены от квартиры без причинения ей ущерба. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Если вы являетесь добросовестным приобретателем квартиры (не знали и не могли знать о том, что продавец квартиры не имел права ее продавать), то вы вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время он не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).

Как выявить риски
Перед тем как купить квартиру у продавца проверьте правовые основания ее приобретения и иные юридические риски с помощью экспертной системы Рисковер.
Если квартира была приобретена по наследству, то нужно проверить имеют ли проживающие в ней граждане право проживания, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, то выселить такого жильца из квартиры будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), так как гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Узнать о наличии такого права можно из выписки ЕГРП. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

Если вы покупаете квартиру у наследника гражданина, который был признан умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны будете вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится и заявит свои права на квартиру (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

Полезные ссылки:
Экспертная система для выявления рисков при покупке недвижимости Рисковер
Форма договора купли-продажи квартиры