Зоны с особыми условия  использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются: для защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, др.; сохранности объектов культурного наследия; охраны окружающей среды; обеспечения обороны и безопасности государства.

Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

В настоящее время статья 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов ЗОУИТ.

По нашему мнению, Законодатель пропустил несколько видов ЗОУИТ. Мы считаем, что к ЗОУИТ относятся и иные территории с ограничениями в использовании земельных участков, в первую очередь, - в возможности строительства на земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования-, если не очевидно, что такие ограничения можно преодолеть (согласовать) и/или не известен срок окончания их действия. В отнесении территорий к ЗОУИТ будем опираться: 1) на «здравый смысл», 2) практику муниципальных образований в разработке Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), т.е. на то, что в ПЗЗ различные муниципалитеты РФ относят к ЗОУИТ, 3) системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — СОГД) , что в них дополнительно к ст. 105 ЗК РФ - ЗОУИТ, 4) некоторые доступные градостроительные планы земельных участков, 5) публичные сведения Росреестра.

Перечислим дополнительные территории, которые могут быть отнесены к ЗОУИТ.

Береговые полосы.

Довольно часто в ПЗЗ береговые полосы идут в одной «обойме» с прибрежными защитными полосами и водоохранными зонами.

Напрасно радуются собственники участков, у которых береговая полоса оформлена в собственность. Во-первых, это прямое нарушение закона (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Во-вторых, это может аукнуться в будущем. Например, когда они захотят преобразовать участок (разделить, выделить, объединить), получить разрешение на строительство, градостроительный план и т.п. Отказ может последовать как от Росреестра, так и от муниципальной администрации.

В Положении о данном виде ЗОУИТ (в соответствии со ст. 106 ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть разработано соответствующее Положение) или где-то в ином месте целесообразно подумать о горе-владельцах береговых полос, чтобы они могли выделять их в отдельные участки и хотя бы безвозмездно возвращать в публичную собственность без признания недействительными предыдущих сделок с земельными участками.

Полезно будет в Положении о береговых полосах видеть порядок получения их в аренду (владельцем прилегающего участка, скорее всего - без конкурса) для устройства причальных сооружений, организации пляжей и т.п.

Охранная зона канализационных сетей.

Охранная зона водопроводных сетей.

Охранная зона подземных кабелей связи.

Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации".

Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи, расположенных в городах и других населенных пунктах, определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии (пункт 10 «Правил охраны...»). Конкретные размеры охранных зон таких линий связи в каком-либо акте не установлены. Простите, не жирно будет владельцам сетей самостоятельно определять охранные зоны?

Территория объекта культурного наследия (ОКН).

В п.1) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесены лишь «зоны охраны объектов культурного наследия». К охранным зонам или к зонам охраны ОКН в обобщенном смысле как правило относят: собственно охранную зону, зоны регулируемой застройки (может быть несколько) и зону охраняемого природного ландшафта. Сама территория ОКН выпала из поля зрения. Если на всю страну хотя бы несколько земельных участков случайным образом попало на территорию ОКН (без учета достопримечательных мест), целесообразно иметь Положение, которое бы устанавливало права собственников таких участков, например, право на компенсацию при обязательном их изъятии.

В ПЗЗ г. Москвы территории ОКН учитываются как отдельные ЗОУИТ.

Достопримечательные историко-культурные места.

Новомодные объекты - достопримечательные места - могут занимать десятки квадратных километров и включать в себя территории городов, деревень и поселков (Русская Палестина, Бородино, Древний Радонеж, Горки Ленинские и др.). Поэтому регулирование их использования целесообразно проводить отдельно от территорий объектов культурного наследия, упомянутых в предыдущем абзаце.

Особо охраняемые природные территории (ООПТ).

Пунктом 11) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесена «охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)". Получается, что сами ООПТ к ЗОУИТ не относятся, хотя в них по небрежности исполнителей попало множество населенных пунктов, садоводств и т.п., и теперь собственники ничего не могут строить на принадлежащих им земельным участкам. Кусты и деревья побеждают людей. Есть надежда, что Положением об ООПТ это будет исправлено.

Территории миграции животных.

Согласно ст. 28 закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» юридические лица и граждане обязаны принимать меры по предотвращению заболеваний и гибели объектов животного мира при проведении сельскохозяйственных и других работ, а также при эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, транспортных средств, линий связи и электропередачи.

Разработаны "Требования по предотвращению гибели объектов животного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 № 997. Данные "Требования...» подлежат выполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении производственных процессов в сельском, лесном хозяйстве и лесной промышленности, на производственных площадках с открыто размещенным оборудованием, гидросооружениях и водохранилищах, в местах размещения сырья и вспомогательных материалов, на водных транспортных путях и магистралях автомобильного, железнодорожного транспорта и аэродромах, а также при эксплуатации трубопроводов, линий электропередачи мощностью от 6 кВ и выше и линий проводной связи.

Согласно п. 3 вышеуказанных Требований запрещается установление сплошных, не имеющих специальных проходов заграждений и сооружений на путях массовой миграции животных. Интересно, какой максимальной длины может быть сплошной забор, чтобы это требование выполнялось? Могут ли запретить поставить индивидуальный дом на заячей тропинке, находящейся в деревне?

Тем не менее, к таким территориям в ПЗЗ по каким-то причинам могут быть отнесены земли в плотно застроенных местах, например, в районе Горок Ленинских Московской области, где о массовой миграции животных вряд ли уместно вести речь.

Мелиорированные земли.

В СОГД Московской области мелиорированные земли учитываются как ЗОУИТ. Правда, никаких других действий, кроме как получить справку в специализированной организации о снятии с учета мелиоративных систем, в которые попадает земельный участок, не предлагается.

Территории двойного учета (пересечения с гослесфондом).

Во множестве ПЗЗ и СОГД пересечения с гослесфондом учитываются как ЗОУИТ.

Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, то часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке. Приведение сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН производится в соответствии с законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесной амнистией»).

Территории эпизоотических очагов.

В генеральном плане сельского поселения Шекшовское Гаврилово-Посадского района Ивановской области 2014 г. показаны территории очагов природных инфекций. Возможно, речь идет о эпизоотических очагах по сибирской язве, характерной для сельских местностях, но не публикуемых в открытых источниках. В Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами. Выведены ли такие территории из новых нарезок земельных участков или они не представляют опасности и исключать их из оборота нет необходимости?

Исторические поселения и исторические части поселений.

Ограничения в застройке в поселениях, признанных историческими, могут быть столь существенными, что фактически вся территория поселения становится зоной охраны ОКН. Например, для исторического поселения - г. Сочи предметом охраны являются: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, в том числе ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения. Очевидно, что новое строительство при таком предмете охраны на основе безвозмездного компромисса не возможно.

Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ).

Одно из ограничений для собственников земельных участков в КУРТ — невозможность получения разрешения на строительство (уведомления о соответствии параметров строительства) до разработки проекта планировки территории КУРТ, чего можно ожидать годами. Проект планировки территории может быть за плату согласован и для индивидуального участка, закон позволяет. Также большой проблемой КУРТ на сегодня является невыполнение их градостроительных регламентов, например, по минимальной ширине дорог. Довольно часто инвесторы предусматривают дороги шириной 9 м вместо требуемых минимально 13 м, создавая «шанхаи» на территориях в сотни индивидуальных земельных участков. Будут ли за чужие ошибки отвечать индивидуальные собственники, не известно.

Зоны планируемого размещения линейных объектов автомобильного и железнодорожного транспорта.

Эти зоны как правило отражены на картах ЗОУИТ ПЗЗ и/или в СОГД. Аналогично зонам КУРТ разрешение на строительство в этих зонах, если участок не будет изъят, не дадут до разработки проекта планировки территории, который можно ожидать многие годы. Конечно, собственники участков заинтересованы узнавать как можно раньше об ограничениях в их использовании. Но не правильно, если эти ожидания, без всяких обязательств со стороны лиц их наложивших, могут длиться бесконечно.

Земельные участки над тоннелями.

По нашему мнению, собственникам земельных участков над неглубокими тоннелями может быть запрещено устраивать свайные фундаменты, подземные этажи и т.п., а собственники тоннелей должны обеспечить уровни шума и вибрации в жилых домах над тоннелями в пределах санитарных норм. Над туннелем находятся, например, земельные участки на ул. 2-я Лыковская в г. Москве.

Земельные участки в зонах контроля трасс спецпроездов охраняемых лиц.

Строительство зданий, сооружений, проведение ремонтных работ, а также реконструкция подобных объектов, инженерных коммуникаций вдоль трасс спецпроездов охраняемых лиц в отдельных случаях может производиться только на основании предварительного согласования с органами Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности РФ. Например, такое ограничение в использовании земельных участков установлено в г. Сочи ( Постановлением Главы города Сочи от 04.07.2002 г. № 391). Тексты упомянутого Постановления и Постановления его изменяющего не секретны, но на официальном сайте Администрации г. Сочи не опубликованы.

Санитарные разрывы.

Администрации муниципальных образований часто вносят в ПЗЗ зоны санитарных разрывов, например, зоны шума от автомобильного, железнодорожного, авиационного транспорта, а также от электроподстанций. Размер зон шумового воздействия вдоль автомобильных, железных дорог и электроподстанций может быть существенно больше, чем придорожные полосы или зоны охраны. Каковы ограничения в санитарных разрывах? Могут ли администрации запретить в них строительство? Возникает ли обязательства у владельцев объектов выкупить участки или провести мероприятия по снижению шума, уровней электрического поля и т.п.? Или санитарные разрывы нужны как справочные сведения для особо внимательных землепользователей?

Зоны неблагоприятных геологических процессов.

В ПЗЗ муниципалитетов средней полосы России можно встретить, например, зоны карстовых проявлений. А в ПЗЗ г. Сочи это будут также: геодинамические разломы, выявленные при геологическом картировании; предполагаемые геодинамические разломы, выявленные по современным формам характерного рельефа; узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов; зоны обвалов; зоны осыпей; зоны активных оползней и периодически активирующихся лавин; зоны лавин; зоны оползней; зоны надвигов; зоны шарьяжей; пункты конфликтных ситуаций, возникших в связи с опасными геологическими процессами, связанными с разрушением объектов, их деформацией или потенциальной угрозой разрушения; зоны боковой речной эрозии и морской абразии и др. Возникают вопросы аналогичные предыдущему пункту: могут ли администрации запретить строительство в упомянутых зонах? Если да, но на основании какого нормативного документа? И могут ли администрации выделить земельные участки в этих зонах и не нести за это ответственности?

Над чем еще подумать.

Много участков под индивидуальной жилой застройкой попало на месторождения общераспространенных полезных ископаемых (торфа, щебня, песка). Надо ли мучить собственников таких участков, применяя к ним закон «О недрах», или можно организовать «песчано-торфяную амнистию»?

Во множестве ПЗЗ и сведениях Росреестра встречаются ЗОУИТ- «зеленые зоны». Откуда взялся этот термин, что он заменяет и включает, какая цель его использования?

В сведениях Росреестра можно встретить ЗОУИТ «Зона падения частей ракет»? Кто-нибудь знает, почему ракеты (чьи ракеты ?) падают исключительно в пределах земель лесного фонда и какой ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ эта зона соответствует?

Как можно заметить, упомянутые в ЗК РФ ЗОУИТ охватывают не весь спектр уже действующих ограничений в использовании земельных участков. Расширение видов ЗОУИТ после дополнительных проработок повысит определенность правового режима земель, при соответствующей направленности изменяемого законодательства- может защитить права собственников и снизить коррупцию.