Договор уступки или "переуступка"

[Чариков Д]

Договор уступки по ДДУ, или как его часто называют, «переуступка», является передачей законных прав от одного фигуранта другому на определенных условиях (за вознаграждение) в процессе сделки.

Данная форма сделки долевом строительстве достаточно специфична и попадает под законодательное регулирование различными законами. Этот вопрос отражен в нормах ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., а также в нормах части 1 главы 24 ГК РФ.

Долевое строительство, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой , так как одна сторона обязуется внести денежные средства, другая – построить объект недвижимости) с определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными заранее характеристиками). В данном случае нормы ст. 382 ГК РФ прямо определяют общие основания, на которых возможен переход права, а именно: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона…».

Чтобы не загружать читателей обилием информации, перечислю основные элементы на которые необходимо обратить внимание при оформлении договора уступки:

1) осуществляя уступку прав (перемену лиц в обязательстве), при заключении договора (цессии, смешанного и т. д.) необходимо обратить внимание на то, чтобы в договоре были четко прописаны передаваемые права и их объем;

2) договор уступки в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, иначе сделка может быть признана не состоявшейся (ничтожной);

3) переход права в данном случае имеет место непосредственно в момент государственной регистрации договора;

4) сделки (в том числе по купле/продаже недвижимости), заключенные в простой письменной форме до апреля 2005 г., не подлежат государственной регистрации, считаются заключенными, права по ним признаются ГК РФ и ФЗ № 214. Правоустанавливающие документы по ним могут быть получены по желанию владельца объекта недвижимости.

5) осуществляя уступку прав в долевом строительстве, вы в дальнейшем обязаны будете уплатить налоги;

6) в процессе заключения сделки по уступке прав предпочтительнее заключать отдельные договоры (цессии и перевода долга), а не смешанный договор, т. к. при возможных судебных разбирательствах легче будет определить и доказать отдельные условия сделки, что само по себе уже упрощает процесс установления истины. Однако на практике практически всегда заключается только один договор – уступки.

7) правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям;

8) уступка прав (замена стороны в обязательстве) является сложным юридическим понятием, трактовка его на сегодняшний день полностью не отточена и не является однозначной, поэтому при заключении ткой сделки воспользуйтесь услугами очень хорошего юриста, либо специалиста в сфере долевого строительства.

Хочу особо заострить внимание на то, что согласно статье 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору уступки права требования, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. А это значит, что подписывая договор уступки, необходимо детально изучить и проанализировать основной договор – ДДУ (договор долевого участия).

[Чариков Д]

Понимаю, что материал достаточно сложный и, более того, существует еще масса дополнительных нюансов, связанных с оформлением и пониманием договора уступки. Но, согласитесь, отдавая немалые деньги, необходимо полностью понимать суть процесса, возможные последствия и риски, которые могут возникнуть при легкомысленном отношении к сделке.

Если что-то не понятно, спрашивайте.

[Чариков Д]

И еще один момент... Я достаточно часто встречался с ситуацией, когда люди подписывали и отдавали деньги под договор уступки, а затем выяснялось, что ... деньги люди отдали под бумажный фантик. Повторюсь, что здесь очень важно знать и понимать, что является основным договором, каков его правовой статус. В противном случае, может оказаться, что ваш "договор уступки" имеет ценность не более, чем туалетная бумага, увы.

Приходилось, конечно, подключаться, решать вопрос в пользу дольщиков, но это- деньги, время, нервы. А оно надо?

[Чариков Д]

И еще очень важно все знать про "покупку в ипотеку" по договору уступки - имеются нежелательные сюрпризы. но об этом и как их избежать напишу завтра.