Ситуация

[Igor16.ru]

Понадобится однокомнатная квартира в собственности год – два, оформленная на супружескую пару и несовершеннолетнего ребенка. Автомобиль, взятый в кредит – исправно неоплачиваемый по которому замучили звонить из банка и коллекторы...

И да

Упустила про маленького

Просто продать нельзя, надо получить решение опеки, для этого найти другую квартиру для "перевоза" туда ребенка.. но, в описанном случае (покупатель не знает процедуры и отказался от помощи риэлтора) вполне может "прокатить" афера продавца, т.к. рег.палата документы не принять не может, просто приостановку сделают, пока не принесут недостающий документ, например, решение опекунского совета

Игорь, что сами думаете?

Я в самом начале написал: Продавец говорит "...А Мы переезжаем к теще, там, в провинции, мы возьмем трехкомнатную квартиру и т.д. и т.п. Хлопнули по рукам и обмыли это дело. Покупатель с мыслью, какой хороший человек, простой, свой в доску Продавец покидает квартиру.

Дождавшись разрешения на продажу квартиры, назначаем день проведения и время сделки. ....."

[Igor16.ru]

////////////////

Как избежать такой ситуации?

А зачем избегать? За все надо платить

Если серьезно, разве такие люди есть? С наличкой на кармане и ветром в голове

Пусть нет налички, Продавцом это сказано во время беседы с Покупателем, чтобы прощупать ситуацию. Пусть будет безналичный расчет, перевод, ячейка. Продавец после продажи своей квартиры деньги обналичивает, для покупки другой и пропадает (далее по тексту)

[Igor16.ru]

Получается Покупатель никак не защищен? любой может поднять свою попу и оставить Покупателя без денег и квартиры при этом действуя в рамках закона, не подделав ни одного документа.

Ребята давайте искать выход! Ведь по большому счету кто платит тот заказывает "музыку", а если мы ничем не поможем Покупателю, грош нам цена.

Можно застраховать сделку конечно, но от этого тоже не легче.

[Пензенский]

Добрый день уважаемые коллеги... Как избежать такой ситуации? Не совсем понятен вопрос. Кому избежать? Как я понимаю сделка проводилась между двумя физическими лицами, а каждому свои мозги не всавить. Или автор юлит. Возможно в этой сделке учавствовал все таки маклер, просто об этом было умолчано? Хотя с другой стороны провести столь бездарно сделку мог только горе- маклер проработавший 2-3 месяца к какой либо компании и возомнивший себя богом риэлторства. Так же нахожу много нестыковок в ситуации. Врач не даст вам справку о невминяемости после проведения теста, он даст справку о количестве промилей в крови и если их будет достаточно для признания человеком невминяемым, то это очень отчетливо будет видно не только, как я думаю покупателю, но и регистратору. Ну ладно отвлеклись от сути. Что касается сделки. Как продавать квартиру, которая меньше 3 лет в собственности вопрос вечный, у многих есть свои способы, в том числе и у меня, но все это вилами по воде, при хорошем юристе, результат может быть неоднозначным( кстати можно создать отдельную тему и там поделиться опытом и судебной практикой). По поводу доп. соглашения не очень понял как это провернуть, доп. соглашение является неотъемлемой частью договора и подлежит обязательной регистрации. А вообще действительно, что бы избежать подобных ситуаций надо обращаться в риэлторские компании, желательно по рекомендации. А покупатель- жадина, за что боролся, на то и напоролся и это не самый худший случай, в моей практикте было и по хлеще, и кстати покупатель сначало обратился ко мне, потом пожалел денег и пришел опять через год, когда помочь уже было невозможно при всем желании потерял он тогда 7.5 млн. руб.

[89654220777]

По теме:

В теме рассмотрена ситуация кидка по мотиву: человек был пьян и не понимал, что делает.

Закон:

ГК РФ

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Применение:

В процессе есть много нюансов, но опишу кратко, без конкретики.

Для того, чтобы признать такую сделку недействительной будет мало заключения ГИБДД (иного органа) о том, что чел. в тот день был пьян (находиля под воздействием неустановленного вещества).

Более того, при таких исках суд в обязательном порядке назначает психолого-психиатрическую экспертизу, которая проводится в

ведущих гос. учреждениях (типа Сербского и ПБ Алексеева) комиссией врачей-экспертов. (на этот счет есть разъяснения Верховного суда)

Они изучают ситуацию комплексно и дают в 90% случаев объективные заключения.

Это и является самой главной гарантией Покупателя в данном случае, других нет и быть не может.

Любые меры, которые вы можете предпринять типа мед освидетельствования перед сделкой и т.п. не дадут эффекта при отрицательном заключении

указанной экспертизы. Единственное, что можно проверить - учет в НД и ПНД, что тоже само по себе ничего не может гарантировать.

По поводу передачи денег.

передча через ячейку ничем не лучше простой передачи из рук в руки в плане ее убелительности для суда - если чел. признан судом не способным понимать значение своих действий или руководить ими, то никаие доказательства передачи денег (включая договоры аренды ячеек, расписки и т.п.) судом приняты не будут, значит покупатель не получит назад деньги, но квартиру вернет.

Единственным исключением является передача денег через банковский перевод и только на счет открытый именно на продавца.

Причем, даже в этом случае вероятность их получения в порядке очень маленькая. Исполнительное производство может быть приостановлено/закрыто.

[modull211]

Например:

1. Физически отсутствовать в день "переднего" числа в городе. Тогда в суде можно оспорить доп.соглашение из-за даты его "подписания", предъявив на эту дату авиабилеты и счет за проживание в гостинице в другом городе (а лучше в другой стране). Оспорив доп. соглашение мы переходим к варианту с оспариванием "неосновательного обогащения" Продавца.

Можно оговорить не конкретную дату, а несколько дней, главное - не позже дня в расписке

Пока ничего лучше не знаю, а вообще, конечно, лучше, чтобы все платили налоги, тогда и изгаляться не придется =)

Надо думать дальше

[89654220777]

Когда нужно указать низкую стоимость в ДКП я делаю так:

1. В Основном договоре купли-продажи указывается любая цена и обязательно порядок пасчетов после гос. регисрации,

а также неустойка за нарушение покупателем срока оплаты равная реальной стоимости квартиры (можно +10-15%).

2. В день подачи ДКП на гос. регистрацию Продавец пишет Покупателю расписку о получении

нужной суммы на руки. При этом Расписка не связана с ДКП и является отдельным договором.

3. После гос. регистрации Покупатель возвращает расписку продавцу, а продавец подписывает Акт о том, что

расчеты по ДКП произведены и квартира передана.

Если Покупатель откажется вернуть расиску продавцу - продавец не подпишет акт, скажет о нарушении условий договора об оплате

расторгает договор и взыскивает с продавца неустойку.

На налог не попалаем так как:

1. ДКП - маленькая стоимость

2. Займ не признается доходом и НДФЛ не облагается.

[modull211]

Можно оговорить не конкретную дату, а несколько дней, главное - не позже дня в расписке

Пока ничего лучше не знаю, а вообще, конечно, лучше, чтобы все платили налоги, тогда и изгаляться не придется =)

Надо думать дальше

Таак; есть предложения?

Пока ничего конкретного и опять перепутал минус с плюсом