Проведенная разведка полезна не только с точки зрения продажи имеющейся квартиры, но и с точки зрения покупки новой. На этом этапе вы уже примерно знаете, какая сумма будет в вашем распоряжении.

СОВЕТ

Будьте пессимистами по отношению к итоговой стоимости сделки, а при падающем рынке – еще более пессимистичными. Если рынок растет, отлично, но все равно немного занижайте цифру, которую вы держите в голове. Лучше рассчитывать на меньшие деньги и получить больше, чем наоборот.

Теперь можно строить планы и прикидывать варианты квартир, которые вы хотите купить взамен.

Квартира мечты и как за нее бороться

На семейных советах вы наверняка уже много раз обсудили, какое жилье хотели бы приобрести. Если вы планируете разъезд, то, скорее всего, присматриваете квартиры на вторичном рынке. Если цель – увеличение жилплощади, то все зависит от ваших финансовых возможностей. Сколько вы готовы и можете добавить к вырученным от продажи квартиры деньгам, чтобы получить желаемое?

Давайте попробуем посчитать. На этом этапе снова важно трезво оценить свои реальные возможности. Какими денежными ресурсами вы уже располагаете? Сколько (по самому пессимистичному прогнозу) вы получите от продажи квартиры? Сложите эти две суммы (накопленное и то, что вы получите, продав квартиру) и начинайте сравнительный анализ предложений в этом ценовом диапазоне.

ПРИМЕР

Предположим, у вас есть отложенные 3 миллиона, а за свою квартиру вы рассчитываете получить еще 6, значит, 9 миллионов – это ваш ориентир.

СОВЕТ

Начните с поиска квартир в Интернете, тем более что хорошие продавцы всегда выкладывают хорошие фотографии (о чем мы дальше еще поговорим).

Где и как искать?

Очень часто люди привязаны к своему району проживания. Это может быть связано с детским садом, школой, поликлиниками, живущими по соседству родственниками, привычными магазинами или просто нравится расположенный рядом парк и устраивает транспортная доступность. По статистике 70-80% потенциальных покупателей ищут квартиры в том же районе, в котором живут на данный момент.

Давайте рассмотрим возможные варианты.

Вариант 1. Представим себе, что вы продали квартиру за 6 миллионов и с доплатой в вашем распоряжении оказывается 9 миллионов наличными.

Вы смотрите, что можете себе позволить за эти деньги в выбранном районе, т.е. повторяете процедуру сравнительного анализа и составляете таблицу учета квартир. Может быть, попадутся хорошие двухкомнатные квартиры, а может быть будут трехкомнатные варианты меньшего метража в этой же ценовой категории. Таблицу учета нужно методично заполнить, фиксируя все важные для вас параметры найденных вариантов. Потом можно начинать обзванивать продавцов и вносить полученную дополнительную информацию в комментарии.

Вариант 2. Вы понимаете, что у вас есть возможность взять ипотечный кредит и стоимость квартиры, которую вы ищете можно поднять и купить отличную «трешку».

Сразу хочу предупредить: банки никогда не дают столько, сколько вы хотите. При оформлении ипотечного кредита банк будет тщательно оценивать вашу платежеспособность. На этом моменте мы остановимся более подробно в соответствующем разделе, а пока просто учитывайте, что к имеющимся деньгам стоит прибавить 2-3 миллиона, а не 10. Тем не менее, в вашем распоряжении оказываются уже не 9, а 11-12 миллионов, можно делать вторую таблицу учета с вариантами.

Процедура уже отработана: делаем сравнительный анализ по квартирам стоимостью 11-12 миллионов в вашем районе, звоним, задаем опять те же уточняющие вопросы (см. выше). На этапе покупки обязательно нужно выяснить, полная ли стоимость будет в договоре купли продажи. Вы должны быть добросовестными правоприобретателями и покупать квартиру по цене, которая будет прописана в договоре.

Мы только посмотреть

Наверняка, в процессе сбора информации вы встретите варианты, которые захотите увидеть своими глазами. Конечно, записываться на просмотр еще рано, у вас пока нет денег на покупку, так что не стоит тратить свое и чужое время. Но если любопытство оказалось сильнее вас, можно съездить и посмотреть.

СОВЕТ

Когда будете договариваться о встрече на объекте, скажите риэлтору, что у вас за квартиру внесен аванс, поэтому вы находитесь в ситуации срочного выбора. Тогда не будет никаких проблем с просмотром. Если вы честно признаетесь, что пока только присматриваетесь, риелтор может и отказать, просто не захочет тратить на вас время.

Мой личный опыт подсказывает, что это неправильно, – квартиру нужно показывать всем желающим. Покупатель может вернуться, когда получит аванс за свою квартиру, и заключение сделки станет более чем вероятным. Почему люди возвращаются к увиденному когда-то давно варианту, посмотрев 15-20 новых? Напоминаю еще раз – покупка квартиры дело эмоциональное. Важны мелочи: как вас встретили, гостеприимен ли был хозяин, как вел себя и разговаривал с вами риелтор.

Может быть, покупатель вернется, просто потому что благодарен риелтору за потраченное когда-то время. Очень важно, чтобы от просмотра у покупателя остались положительные эмоции. В моей практике были случаи, когда люди возвращались через 2, 3, 4 месяца, когда перед ними вставала задача реального выбора. Поэтому, когда сами будете продавать свою квартиру, показывайте всем желающим, не упускайте возможности и не думайте, что люди приходят к вам просто так. Они выбирают. Квартиру выбрать – это не решить, что сегодня приготовить на обед.

Итак, мы узнали реальную ситуацию на рынке, у нас есть две таблицы учета с вариантами квартир. В одной собраны квартиры, которые нам уже по карману, в другой — которые требуют дополнительных денег. Можно переходить к следующему шагу, чтобы выяснить квартиру из какой таблицы учета мы будем выбирать.