Покупка недвижимости – это рискованный и очень затратный процесс. Цена ошибки здесь очень велика, поэтому и риски обмана необходимо свести к абсолютному минимуму. Сопроводить сделку и проверить все необходимые документы может профессиональный юрист. Мы выяснили, какие сделки являются наиболее рискованными и требуют тщательной проверки специалиста.

Лучше не экономить

Любые сделки с недвижимостью желательно совершать с привлечением юриста. Заранее сложно определить, когда вас обманут – только профессионал способен в процессе проверки документов на сделку вычислить мошенника.

«Вариантов мошенничеств очень и очень много – начиная от обмана при передаче денег, включая поддельные купюры, заканчивая поддельными документами на сами объекты недвижимости», –предупреждает адвокат Олег Сухов.

Особо опасны

Каждая сделка требует внимание юриста, поскольку он проводит правовую экспертизу документов, а также проверяет юридическую чистоту квартиру. Однако, как отмечают эксперты центра оформления сделок «ЛЕКС», особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются:

- По доверенности. В первую очередь нужно проверить, не наступили ли обстоятельства, прекращающие её действие: отмена доверенности, смерть доверителя, истечение срока доверенности. Чтобы избежать негативных последствий такой сделки, помимо проверки действительности доверенности, следует навести справки о собственнике – его отношениях с доверенным лицом, состоянии здоровья, мотивы продажи квартиры. Если мотивы выдачи доверенности не достаточно убедительны, лучше воздержаться от такой сделки.

- Лицами, признанными судом ограничено недееспособными и недееспособными (сделка при невыполнении определенных условий может быть признана недействительной). В этом случае основное условие – решение суда и наделение недееспособного альтернативным жильем;

- С участием несовершеннолетних детей, особенно детей, находящихся под опекой и попечительством (имущество несовершеннолетних детей не может отчуждаться без наделения их соответствующей долей в собственности на другую недвижимость);

- С участием пожилых лиц (сделка может быть признана недействительной, если судом будет установлено, что пожилой человек не осознавал свои действия в момент подписания договора);

- С участием граждан, находящихся в местах заключения свободы.

Также сделка является высоко рискованной, если документом-основанием права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, является наследство, приватизация. Например, в квартире было прописано 3 человек, 2 взрослых и один несовершеннолетний, в права приватизации вступили только 2 взрослых человека, за несовершеннолетнего опекун написал отказ на приватизацию, квартира продается. Но несовершеннолетний, когда станет взрослым, может заявить, что его права не были учтены, и он хочет свою долю от этой квартиры.

При покупке квартиры, которая перешла в наследство, в любой момент может появиться очередной наследник или настоящий наследник, а до этого были мошенники. Нужно очень внимательно изучать историю объекта и досконально его проверять.

Руководитель АН «Likrealty» Мария Румянцева отмечает, что следует быть предельно осторожным при сделках, где продавец предлагает вместо купли-продажи оформить дарение, где продажа происходит спустя маленький промежуток времени после покупки, не менее опасна «срочная» продажа по цене, значительно ниже аналогов. Также следует с осторожностью отнестись к покупке с заниженной стоимость в договоре, сделкам, где продавец просит рассчитаться до регистрации перехода права, и, конечно, помощь специалиста нужна при многоступенчатых «альтернативных» сделках.

Так, по словам эксперта, следует отнестись с осторожностью к объекту, который был продан несколько раз за последние два – три года. Вполне вероятно, что после покупки были обнаружены неисправимые факты и новые хозяева постарались быстрее избавиться от квартиры.

При указании заниженной стоимости, покупатель, в случае возникновения спора, рискует всей переданной суммой, не указанной в договоре. Чем больше сумма разницы отличается от реальной цены, тем выше риски покупателя.

«Без помощи профессионала не обойтись, если планируется альтернативная сделка – сделка из нескольких квартир, ведь при такой сделке покупатель передает деньги продавцам квартир, к которым он не имеет никакого отношения, да и видит первый раз в жизни. Условия доступа каждого продавца в цепочке и сроки доступа должны быть точны и понятны, чтобы покупатель был уверен, что никто не вынет деньги, пока он не получит квартиру», – комментирует Мария Румянцева.

Цена безопасности

Средняя стоимость сопровождения сделки по приобретению или продаже недвижимости средней категории в Московском регионе составляет 100 000 рублей. В указанную сумму входят и проверки всех документов, и проверка истории приобретаемого объекта, и проверка личности продавца, а также помощь в подготовке и подписании договоров: по приобретению или продаже недвижимости, авансового договора, и договора банковской ячейки или аккредитива.

Юристы отмечают, что стоимость услуг юриста не может быть низкой, если работает действительно профессионал, который проверяет объект. Сами проверки стоят денег, а на заказчика работает минимум три сотрудника: агент, юрист, руководитель.

Сделки на первичном рынке

Главное и непреложное правило заключения любых договорных отношений, в том числе и договоров долевого участия, – это внимательно и досконально изучать подписываемые документы и для минимизации рисков привлекать специалистов. Хотя существует стандартизированная форма договоров долевого участия, поскольку все они проходят государственную регистрацию, так называемая свобода заключения договоров позволяет застройщикам по обоюдному согласию с дольщиками вносить в стандартную форму различные дополнительные пункты. Поэтому чтобы не оказаться в неприятной ситуации и не обнаружить уже после подписания договора нежелательные пункты, нужно внимательно читать договор долевого участия. Может «всплыть» например, пункт, по которому дольщик обязуется нести дополнительные обременения по благоустройству придомовой территории.

Если какой-то пункт договора, не предусмотрен ФЗ-214 и не устраивает покупателя, он вправе не подписывать договор и в письменной форме потребовать внесения изменений в договор. Именно поэтому важно, чтобы юрист ознакомился с документом, проверил его на соответствие закону и выявил возможные «лазейки» и риски для дольщика.

Рамблер.Недвижимость