(Почему знакомство случилось так поздно? Сказывается, вероятно, детская болезнь взрослых людей, которые считают, что они всё знают, их все знают и за ними все следят. Как бы не так. Недавно с риэлтором с 10-летним стажем провел «эксперимент». Спрашиваю : «ЦИАН используете?». «-Конечно». «- А Блоги и Советы там читаете?». «-Нет». «Ну, например, про Даниила Пятецкого слышали?». «-Нет»). Аналогичная история с редакцией ТЖ. Выясняю, видели ли они подобную инструкцию по покупке дачи, недавно опубликованную ЦИАНом. Нет, не читали...).

Это крупнейшее российское издание про деньги, так они себя позиционируют. Хотя, конечно, не только про деньги, а гораздо шире. Для риэлторов здесь много полезного. Википедия сообщает, что издание закрылось в сентябре 2022 г.. Не знаю, что это означает, всем бы так «закрыться».

В журнале много материалов про недвижимость и все с нею связанное. От статьи, как заказать выписку из ЕГРН, сделать межевание или выдел в натуре земельного участка, до правильного подбора септика или устройства защитного заземления в загородном доме. (Если кто-то уже махнул рукой. Мол, какая выписка из ЕГРН, детский сад-штаны на лямках... Не спешите с выводами. Поищите статью, посмотрите к ней комментарии, на часть которых ни автор, ни я не знаю ответа. «Умные учатся всю жизнь, а глупые и так все знают», не так ли?).

Хороший, объемный материал про апартаменты подготовила для ТЖ наша коллега Елена Солдаткина. Основательность и простота для восприятия «рядовыми» читателями — это кредо ТЖ. Когда я писал свою первую статью-инструкцию про покупку дачи для журнала, выяснил, какой допустимый объем. Ответили, что без ограничений. Правда, в итоге 35 страниц текста разбили на два материала. Короткие заметочки, в которых содержание равно по объему заголовку, — это не про ТЖ. В ТЖ все будет подробно, где-то излишне подробно (но эти места можно и пропускать), обязательно с копиями исходных документов, заявлениями, скринами порталов госуслуг, межевыми планами, чертежами дома, договорами с подрядчиками, решениями судов и т.п. Истории авторов вы будете переживать, как будто являлись их участниками.

Есть в ТЖ формат общения авторов с читателями, называется АМА (ask me anything, спроси меня о чем угодно). В течение недели читатели задают вопросы эксперту на заявленную тему, а он на них отвечает на портале. Все АМА в ТЖ пронумерованы, в порядке выхода (мой номер — 34, пока единственный). Недавно в АМА (номер 41) про ипотеку был известный юрист по недвижимости Вадим Шабалин. Привлекательность формата АМА для экспертов в том, что их ответы не редактируются.

Как говорил один мой знакомый, отправляясь с научным отчетом к начальнику: «А теперь начинается унизительная процедура правки». Без этого в ТЖ никак (кроме АМА). Все авторские стили, бугорочки и язвочки исходного материала будут профессиональными, это надо признать, редакторами не только «отфугованы» до чистоты, но и «покрашены» в пастельные цвета. Смысл при этом останется, и с авторам обязательно посоветуются, не внесло ли редактирование недопустимые искажения.

Бывают в материалах ТЖ и ошибки. Например, уже давно надо бы снести статью про «обязательное» межевание земельных участков якобы в связи с новым определением земельного участка в ЗК РФ. Редакция ТЖ над этим работает. Есть так называемые «вечные» статьи, в которые вносятся изменения, исправляются ошибки, редакция продвигает их в поиске. Недавно довелось поработать над 5-ю такими статьями (3 из которых — не мои).

Редакция ТЖ отслеживает актуальные запросы по всему спектру, касающемуся недвижимости. Не уполномочен это говорить, но уверен, если есть белые пятна в этой тематике, то ТЖ пойдет навстречу любому автору, который будет готов их закрыть.

Данная заметка - не реклама, не заказ. Просто захотелось.

Откройте для себя Тинькофф Журнал. Польза будет.

Не возможно себе представить, чтобы разработчики ГПЗУ написали в нем : «Разрешено ли строить на земельном участке, что именно, с какими ограничениями и параметрами мы не знаем, просим заявителя определиться самостоятельно. Перечень ведомств для согласования и уточнения прилагается. Чертеж градостроительного плана будет изготовлен нами по предъявлении заявителем информации из упомянутых ведомств». Пока не возможно. Соглашаемся.

А если так: «На градостроительном чертеже градостроительного плана земельного участка мы показали пятно застройки («сеточка»), но можно ли на участке реально строить, мы не знаем, поэтому просим заявителя самостоятельно уточнить в ведомствах. Список прилагается». Читатель может сказать, что и такого абсурда в облегченном варианте быть не может. Это же не детская старая игра «А вы поедете на бал», в правилах которой - «губки бантиком не делать, «да» и «нет» не говорить». Всякого рода «уточнения» и «согласования» в ведомствах не должны приводить к замене «да» на «нет» и наоборот. В противном случае ГПЗУ не только не имеет никакой ценности, но и может приводить к прямым убыткам лиц, его использующих (собственника, покупателя участка, кредитора и пр.).

Тем не менее, на иллюстрации к данной заметке именно такой ГПЗУ. С пятном застройки, которое не должно быть столь значительных размеров, поскольку большая часть участка находится в зоне строгих ограничений (запрета на строительство) второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения г. Москвы. Пример не единичный.

Что же делать? Как определить, можно ли ГПЗУ применять без его «самостоятельной» доработки?

Отбросим варианты использования в основном земельных участков: в пустыне; в степи; в Арктике; в тундре; без курганов; где не жили исторические личности; не происходили битвы; где нет захоронений; нет фундаментов разрушенных зданий, которые могут быть признаны «объектами культурного наследия»; где не будет зон комплексного развития или сохраняемого землепользования (читай - законного изъятия земли) и пр. Хотя промежуточный вариант - между заселенными территориями и перечисленным - всегда более безопасен для собственника.

Для начала будет полезно обращать внимание на примечания в ГПЗУ и рассматривать их как угрозу. В приведенном примере в условных обозначениях для пятна застройки («сеточка») было написано: «Границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, подлежат уточнению с учетом требования нормативно правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения». Типа предупредили.

Если не единожды недостоверные ГПЗУ появились на свет, можно предположить, что так будет и дальше. Поэтому целесообразно использовать и иные доступные источники информации. Например, нормативно-правовые акты, судебные постановления, разрешения на строительство и пр. для данной локации в соответствующей отрасли регулирования.

Тогда появляется шанс сформировать более надежную базу знаний, которая не позволит опереться лишь на дефектные ГПЗУ. Ведь говорили древние философы (авторство дискутируется) : «Знание некоторых принципов компенсирует незнание множества фактов». Как это верно, особенно с учетом ограниченности личного опыта на фоне практически безграничного многообразия возможных ситуаций.

Почувствуете разницу. На сайте одного (не где ЭТИ маркетологи работают) поселка в разделе «Инфраструктура» (или подобном) будет написано: газ, свет, электричество, водопровод. Всё.

А если подумать (так сделают ТЕ маркетологи), то можно наскрести на 20 и более самостоятельных плашек, с фотографиями и описаниями типа: «Только у нашего пруда вы почувствуете, что хотели иметь в друзьях бобра Мишу».

Перечисляя все отдельно, в том числе что-то из договора обслуживания, в поселке не эконом класса будем иметь микс из следующего: 1) электричество, 1а) возможность докупить электрическую мощность, 1б) электричество без столбов, с подземными кабелями ( считается, что это достоинство), 3) устойчивая мобильная связь с операторами А,В,С, 4) высокоскоростной оптоволоконный интернет, 5) газ, 6) водопровод, 7) канализация, 8) ливневая канализация, 9) проезжая часть дорог шириной 6 м, 10) тротуары, 11) бульвары, 9а-10а-11 а) покрытия дорог, тротуаров и бульваров, например, брусчатка,12) уличное освещение, 13) детские площадки, 14) спортивные площадки, 15) лыжная трасса, 15а) освещенная лыжная трасса, 16) водоем, 17) пляж, 18) причал, 19) лес, 19 а) выход в лес, 19 б) «собственный лес», 20) парк, 21) входная группа, 22) автоматический шлагбаум (ворота), 23) круглосуточная охрана, 23а) вооруженная охрана, 24) управляющая компания, 25) сервисы от управляющей компании по ремонту и пр., 26) магазин, 27) кафе, 28) тренажерный зал, 29) детский сад, 30) офис продаж, 31) забор по периметру, 31а) высокий забор по периметру и др. Практически не ограниченные фантазии у поселков о том, что же с ними находится «близко». Сюда могут включаться объекты, находящиеся и в часе езды на автомобиле.

В одном из поселков в качестве «главного экспоната» (к какому разделу было отнесено, точно не помню) называлась «Ель», а к объектам инфраструктуры причислялась «Автобусная остановка» рядом.

«Пусть говорят». Это безобидные уловки. В конце концов, объективное рассмотрение объекта позволит умерить гормональные всплески впечатлительных покупателей. Например, в поселке с «Елью» и «Автобусной остановкой» спортивная и детская площадка были у въезда, удалены от основной части территории на многие сотни метров, можно сказать, не в шаговой доступности, поэтому в своем заключении по земельному участку в этом поселке мы написали, что детской площадкой смогут пользоваться в основном дети охранников, а спортивной - сами охранники. Но впечатление от лицезрения площадок при начале осмотра поселка создается приятное, и фотографии на сайте были реалистичные, не из интернета (что тоже встречается).

Наличие или обещания «света-газа-воды» - безусловно важные элементы при принятии решения о покупке объекта в коттеджном поселке. Однако, столь же существенны сведения о застройщике (инвесторе), условиях пользования инфраструктурой, правилах принятия решений, касающихся проживания в поселке, и многое другое. Коттеджные поселки по-прежнему чудовищно информационно закрыты. Для эксперимента можете взять десяток известных вам поселков. Едва ли в четверти из них вы найдете разрешительную документацию на строительство, договор обслуживания, сведения о лицензии на недропользование, согласованные технические условия на примыкание к дороге общего пользования и т.п.. Название поселка может не соответствовать ни управляющей компании, ни инвестору, ни товариществу обственников недвижимости. (Может кто-нибудь знает, почему, например, Яндекс-карты, используют эти небрендированные, ничему не соответствующие названия?). Более того, скорее всего, на сайте поселка вы не увидите даже ИНН лица, которое считается владельцем поселка. (А благодаря народным избранникам с марта сего года станет не возможно установить и владельца дорог общего пользования, соответственно - с кем в том или ином виде должно быть заключено соглашение об условиях пользования этими дорогами. Лиц-владельцев может быть множество. Как их установить, если сведения реестра прав станут закрытыми? Похоже, что про эту часть проблемы закрытия реестра вообще никто не подумал). Поэтому проверять объекты в коттеджных поселках нужно с учетом отечественной специфики. Разработанный нами соответствующий чек-лист (встречается в рассылках с указанием ложного авторства) включает более 50 контрольных вопросов.

Робкий оптимизм вызывает заочное знакомство с одним из отечественных девелоперов загородной недвижимости, который ведет откровенный телеграмм-канал о том, как и что он делает. Пожалуй, он мог бы перевернуть сложившуюся практику, и без внутреннего протеста, заранее, добровольно, так сказать, «без клещей», предоставлять покупателям нужную им информацию, включать ее в договорные условия. По нашему мнению, это даст конкурентные преимущества.

Купил этот мужчина в 2017 г. в центре славного города российских оружейников участок земли по миллиону за сотку, деревянный жилой дом 1926 г. постройки - размером с баню, баню — размером с три дома и хозблок. К моменту покупки жилого дома на участке уже не было, чему имеются документальные подтверждения. Но кого смущают такие «мелочи»? В планах было строить на участке новый дом.

В том же 2017 г. покупатель получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), из которого следовало, что дом на участке строить нельзя. Глазам своим не поверил, и подал уведомление о планируемом строительстве, которое, предсказуемо, повторило запреты ГПЗУ. Какие это были запреты?

Во-первых, участок, сотни лет относящийся к частному сектору, по новым Правилам землепользования и застройки города оказался в территориальной зоне многоэтажного строительства. Индивидуальный жилой дом строить нельзя, не смотря на подходящий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в сведениях ЕГРН. Пожалуй, изменение допустимых ВРИ против интересов частников - сегодня один из самых распространенных способов условно законного лишения их прав собственности.

Во-вторых, участок полностью находится в зоне санитарного разрыва железной дороги. Строить нельзя. По словам риэлтора, в день по этой железке проходит одна дрезина, т.е. никому дорога не мешает. Но: «Друзьям - все, врагам - закон».

В-третьих, участок находится в зоне подтопления (не затопления). Один раз в сто лет (1-процентная обеспеченность события) уровень грунтовых вод может повыситься до расчетных значений. Строить нельзя без соответствующих мер инженерной защиты. Сами меры ни в одном документе не прописаны, их достаточность будет определяться чиновником, принимающим решение. Заметим, что «подтопления» - это свежая новация в установлении запретов на строительство, активно учитываемая в ЕГРН и охватывающая огромные территории. Ранее было можно строить, а теперь нельзя. «Знание - сила».

В-четвертых, и это самое интересное, упомянутый жилой дом 1926 г. постройки (которого нет) еще в 1991 г. был признан администрацией города «объектом культурного наследия» («ОКН») с названием «Частное домовладение, XIX в.». Век не так определили, но в более поздних документах - исправились. Ни покупатель, ни продавец про «ОКН» ничего не знали. Для ОКН устанавливается защитная зона радиусом 150 м, в которой строить нельзя, пока не будет разработан и утвержден проект охранной зоны. Да, да, закон позволяет частный дом признать ОКН. Идет чиновник по культуре по улице, видит дом с проломленной крышей, на метр ушедший под землю (по словам риэлтора, именно так выглядел этот «жилой дом»), и думает: «Надо защищать, брать под охрану, ведь этот дом символизирует целую эпоху убожества и нищеты». Интересно, сколько «хрущоб» уже признано или будет признано ОКН, ведь по минимальному возрасту они уже 20 лет «переходили»?

Раз строить нельзя, решил покупатель расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке. Суд обоснованно отказал, но все-таки хоть в малом но «отличился», отметив в решении, что если ВРИ участка «Обслуживание индивидуального жилого дома», то участок предназначен чтобы существующий (не существующий) дом обслуживать, а не новый дом на нем строить.

Прошло 5 лет от покупки объекта. В 2022 г. получен новый ГПЗУ участка. Кое-что изменилось в лучшую сторону.

Железная дорога «перестала» шуметь, и участок больше не находится в зоне санитарного разрыва.

Территориальная зона расположения участка по совсем новым ПЗЗ из многоэтажной застройки опять стала зоной индивидуального жилищного строительства.

Для несуществующего жилого дома в 2019 г. проведена культурологическая экспертиза, и теперь весь участок находится в зоне регулируемой застройки «ОКН», с минимальными ограничениями. В меру совестливый эксперт в своем заключении предлагал рассмотреть вопрос об исключении «ОКН» из Перечня, поскольку дома физически нет, а приусадебный участок имеет совсем иной вид. Но возможно им платят «с километра» (с количества объектов в Перечне), поэтому не случилось. Кстати, сам несуществующий «ОКН» помещен в Перечень с приведенной в заметке фотографией. И темный дом с темной крышей — это не он, а соседний дом. Жилой дом 1926 г. постройки был там, где желтые газовые трубы. («Газовые трубы как объект культурного наследия». «Мертвые души объектов культурного наследия». Хм.).

Если кому-то показалось, что описанная ситуация — набор случайных недоразумений, то это заблуждение. На самом деле, данный район города ранее представлял интерес для «строительного комплекса», а потом перестал. И есть надежда, что на участке можно будет строиться. В соответствии со ст. 23 73-ФЗ от 25.06.2002 г. основанием для снятия ОКН с учета является его полная физическая утрата.

А на несбыточное будущее хотелось бы, чтобы любые ограничения в использовании земельного участка, не отраженные в правоустанавливающих документах при его предоставлении, или с очевидностью не следующие из обстановки в момент предоставления земельного участка, например, из близости водоема и наличия соответствующего федерального закона, регулирующего данные ограничения, препятствующие использованию участка по целевому назначению, могут быть установлены только при наличии записи в ЕГРН о упреждающе выплаченной правообладателю компенсации в согласованном с ним размере. Отсутствие такой записи делает ограничения в отношении участка недействительными.

Коснемся земельных участков, как иногда говорят, для бытовых нужд: индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов (приусадебных), т.е. - предназначенных под застройку. Полагаем, что под огороды и подобное форма участка не имеет существенного значения.

Будем рассматривать только одноконтурные участки.

Оценим формы земельных участков «обычной» площади, ориентировочно в диапазоне от 5-и до 50 соток, что составит более 90% бытовых участков.

Для определенности сравнение произведем для земельного участка площадью 1000 кв. м.

Квадрат. Известно, что «идеальным» считается квадратный участок. На таком участке дом можно разместить в любом месте, гарантирована достаточная ширина участка по фронту. Таких участков мало возможно потому, что длина и площадь подъездных дорог в поселках с квадратными участками существенно больше случая, когда участки прямоугольные. (Попробуйте самостоятельно разместить, например, 100 квадратных участков в 4-е ряда с тремя продольными и одной поперечной дорогой, и тоже самое сделать с прямоугольными участками, как в следующем абзаце, в 4-е или 5 рядов, с 3 (4) продольными дорогами и одной поперечной). У 10-соточного участка сторона будет 31,62 м., а периметр 126,5 м.

Прямоугольник «золотого сечения».

В прямоугольном участке с соотношением сторон «золотого сечения» (~1,62) размеры будут 24,85 м на 40,25 м. Как это делают на практике, округлим до 25 м на 40 м. Тогда периметр участка 130 м.

Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон. Приходилось читать и, повторяя чужие мысли, писать, что правильной считается форма земельного участка с соотношением сторон до 3,5. В нашем случае такой участок будет иметь размеры 16,9 м на 59,2 м, периметр — 152,2 м.

Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту. Кроме соотношения сторон существенное значение имеет ширина участка по фронту. В Правилах землепользования и застройки некоторых муниципалитетов данная величина нормируется, и это очень правильно, поскольку собственники норовят разделить свои участки вдоль длинной стороны, с образованием «кишок». Чтобы разместить хотя бы узкий трехэтажный дом площадью около 180 кв. м (кстати, проектов узких домов очень мало) и соблюсти минимальные отступы от границ в 3 м, надо чтобы ширина участка по фронту была не менее 15 м, желательно — 20 м. По рассказам одного риэлтора, собственник незастроенного земельного участка в Мытищинском районе планирует продавать участок, шириной по фронту 12 м и длиной 100 м, за 24 млн. рублей, как будто у него правильная форма. Причем, соседям этот участок не интересен. Игнорирование продавцом неправильной формы участка может быть главным препятствием возможности его продажи.

При ширине по фронту в 15 м. длина 10-соточного участка будет 66,67 м, периметр - 163,3 м.

Прямоугольная трапеция. У прямоугольной трапеции (10 соток) с высотой 40 м и основаниями 30 м и 20 м периметр будет равен 131,2 м.

Параллелограмм. У параллелограмма с большим основаниями 40 м и высотой 25 м площадь будет равна 1000 кв. м, при этом малый внутренний угол составит 60 градусов, малое основание 28,87 м, а периметр 137,7 м.

Равносторонний треугольник. Сторона равностороннего треугольника площадью 1000 кв. м будет равна 48,05 м, а периметр 144,2 м.

Вытянутый прямоугольный треугольник. Прямоугольный треугольник с катетами 20 м и 100 м будет иметь площадь 10 соток и периметр около 222 м. На таком участке можно разместить дом, но очевидно, что форма его крайне неудачная.

Г-образный участок. Пусть прямоугольники, образующие г-образный участок, имеют размеры 20 м на 40 м и 10 м на 20 м. Если малый прямоугольник примыкает к большому широкой стороной («тупой сапог»), то периметр участка будет равен 140 м, а если короткой («острый сапог»), то 160 м.

Равносторонний пятиугольник. Сторона такого пятиугольника площадью 1000 кв. м будет равна 24,04 м, а периметр 120,2 м.

Круг. Диаметр круга площадью 1000 кв. м равняется 35,68 м, а периметр 112 м.

Любопытно заметить, что в равностороннем пятиугольнике (а также и в других правильных многоугольниках с числом сторон больше, чем 5) периметр участка будет меньше, чем у квадрата («идеальная» форма), а в пределе - стремится к периметру круга. Но вряд ли кому-то понравятся участки-пентагоны или круги.

Пятиконечная звезда. Данный вариант рассмотрим для полноты картины, хотя вряд ли удастся обнаружить такие участки, разве что в программе «Дальневосточный гектар», где для привлечения участников предлагалось выбрать любую желаемую конфигурацию (в виде бабочки, медведя и пр.). Участок в форме звезды в 10 соток будет иметь диаметр описанного круга 59,58 м, сторону луча - 14,84 м, периметр 148,4 м.

Теперь выдвинем заранее заготовленную гипотезу и проиллюстрируем ее полученными данными по характеристикам геометрических фигур, образующим земельный участок.

Предположим, что правильность формы земельного участка характеризуется абсолютной величиной отклонения (по модулю) длины периметра этого участка от периметра квадрата равной площади. Коэффициент правильности формы земельного участка Кпф может быть вычислен: Кпф=1- /Пу- Пкв/:Пкв, где Пу — периметр участка, Пкв — периметр квадрата площадью, равной площади земельного участка. Результаты сведены в таблицу ниже.

Форма земельного участка Кпф (Кпф*) Квадрат 1

Прямоугольник «золотого сечения» 0,97

Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон 0,80 (0,92)

Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту 0,71 (0,85)

Прямоугольная трапеция 0,96

Параллелограмм 0,91

Равносторонний треугольник 0,86

Вытянутый прямоугольный треугольник 0,25 (0,5)

Г-образный участок («тупой сапог») 0,89 (0,94)

Г-образный участок («острый сапог») 0,74 (0,90)

Равносторонний пятиугольник 0,95

Круг 0,89

Пятиконечная звезда 0,83 (0,75)

В скобках приведен коэффициент правильности формы Кпф*, откорректированный по экспертной оценке автора. Как видим, гипотеза хорошо работает только в половине случаев, и требует экспертной корректировки для конкретных форм земельных участков. Для 13 вариантов форм конкретной площади участка автор это сделал, хотя и не претендует на полную пригодность выводов. Да и какие могут быть универсальные выводы в вопросах удобства пользования и функциональности земельного участка. Автор «примерил на себя» и подкорректировал выводы на среднестатистического потребителя. Естественно, приближенно. Например, треугольный участок с катетами 20 м на 100 м автор не взял бы себе ни за какие деньги, но для «всех» повысил правильность формы участка с 0,25 (по формуле) до 0,5.

В любом случае, какой-то механизм оценки формы участков нужен. Представляется, что если проделать такую работу с участками разной пощади (5, 6,7,8,10,12,15,20,25,40,50 соток), отдельно учитывая как минимум ширину по фронту, для большого количества форм, и собрать мнения нужного числа экспертов, например, по методу Дельфи, результат можно будет применять, как общепризнанный. И для упомянутого выше продавца «кишки» в Мытищах шириной 12 м, не пригодной под застройку, длиной 100 м будет надежный аргумент, что 2 000 000 рублей за сотку такой участок стоить не может. Пока же будем довольствоваться тем, что есть.

По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.

В соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.12.2021 г. № 55-П, которому мы еще вернемся: “В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой"".

Сделаем три предварительных замечания .

1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами. А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов.

2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими.

3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок.

КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования. Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования.

Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр. Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку. На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр.

Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке.

КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений. Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит. Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что:

Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков - собственников имущества и УК., а именно:

(1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.

(2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость,

организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Несколько ранее Верховный суд РФ, например, в Определении по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2021 г. о взаимоотношениях собственника индивидуального дома, земельного участка с УК, товариществом собственников недвижимости (ТСН) относительно пользования, несения расходов на содержание объектов инфраструктуры занимал схожую с КС позицию.

Мне понравилось мнение юриста Алексея Юминова, приведенное в комментариях к одной из статей к упомянутому Определению ВС РФ. Приведу его полностью: «Какой вывод сделает каждый собственник коттеджа, ознакомившийся с данным определением?
Вывод такой: добровольно платить что-то в пользу УК или ТСН = себя не уважать. По тарифам суд все равно не взыщет, поскольку зачастую истцу потребуется доказывать факты, которые он не всегда сможет доказать (например, как доказать факт и объем пользования ответчиком зоной рекреации, детской площадкой, иным общим имуществом?). Кроме того, даже в отношении потребленного объема услуг решение суда фактически ставится в зависимость от усмотрения ответчика. Ответчик может сказать - а мне не нужно освещение общего имущества ночью, люблю когда темно, это навязывание услуг. И получается, суд должен его поддержать?
Я думаю, было бы правильнее написать таким образом - специфика нахождения коттеджа ИЖС в пределах коттеджного поселка, несмотря на неприменение ст. 210 ГК РФ, естественным образом предполагает пользование имуществом, которое не принадлежит собственнику объекта ИЖС на праве общей долевой собственности, однако в силу своей природы предназначено для использования более чем одним собственником объекта ИЖС данного коттеджного поселка. В таких условиях, учитывая презумпцию добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), именно на ответчика должно возлагаться бремя доказывания обстоятельств, связанных с недобросовестностью истца и включением в состав платы лишних расходов либо навязыванием услуг, которые объективно не требуются ответчику.
А то теперь мы получим:
а) резкое повышение нагрузки на суды (никто добровольно платить не будет);
б) полный откат от принципа равенства - одним суды будут взыскивать больше, другим - меньше, в зависимости от конкретного судьи и субъективных факторов конкретного дела;
в) очевидное злоупотребление правом, когда человек, купивший коттедж в поселке бизнес-класса, начнет хныкать, что ему только дорога нужна к его "огородику", на котором он петрушку и морковку сеет, а все остальное - от услуг по охране до обслуживания малых архитектурных форм и фонтанов - это уже все ненужные фантазии управляющей компании, пусть соседи оплачивают».

Если мы перейдем к установлению платы за обслуживание в КП методом голосования на общем собрании ответственных собственников и неплательщиков, то КП превратятся в традиционные СНТ ! Это приведет к следующему.

1) Уменьшится интерес инвесторов к загородному девелопменту.

2) Застройщики будут больше обещать, и меньше исполнять, например, продавая участки с обязательствами по инфраструктуре, чтобы покупателям труднее было доказывать, что они что-то платили за инфраструктуру и имеют на нее права.

3) Застройщики будут меньше интересоваться управлением поселком, поскольку этот вид бизнеса будет в руках общего собрания собственников, и, повторяя шутку,- неплательщиков.

4) В части поселков исчезнет управление, индивидуальные собственники начнут лихорадочно искать друг друга, чтобы как-то выправить ситуацию. Будут выигрывать суды, получать свои 1/141 доли в праве на газовые трубы, водопровод и канализацию, и не знать, что с ними дальше делать .

5) УК будут все начисления проводить «по-белому», не партнерски по отношению к индивидуальным собственникам, так как у нас теперь в КП «социализм», и плата возрастет.

Станет ли Законодатель решать более сложную задачу, чем ему поставил Конституционный суд? А вы бы стали? Ну, а вдруг этот вид бизнеса захотят поставить в обоснованную, с учетом и его интересов «рамку», отталкиваясь от многообразия форм существующих сегодня и созданных в будущем КП ? Тогда, нескромно предложу черновую редакцию определения КП. Из определения вытекает и предмет регулирования.

КП — комплекс индивидуальных жилых или садовых домов с земельными участками, находящихся на территории, образованной проектом генерального плана поселка/ межевания/планировки; имеющий также земельные участки для доступа и обслуживания земельных участков индивидуальных пользователей (дороги, контейнерные площадки, участки под зданиями и сооружениями, спортивные площадки и т.п.), а также элементы обслуживающей инфраструктуры коммунального, социального, торгового и иного назначения (здания, инженерные сети, оборудование, машины и пр.) для обслуживания индивидуальных и иных земельных участков и объектов капитального строительства, находящиеся в частной или общей собственности; реализующий архитектурную и градостроительную концепцию собственников (арендаторов) образующих КП исходных земельных участков, а также привлеченных этими собственниками (арендаторами) инвесторов и/или застройщиков поселка, устанавливающих правила проживания, строительства, управления, оплаты услуг управления и обслуживания, создания, владения и передачи имущества, используемого для обслуживания общих потребностей жителей поселка, о которых каждый приобретатель индивидуального земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства заблаговременно уведомляется и дает согласие на их выполнение.

Проверяем объект, субъект и основания прав. Если не сильно придираться, то все неплохо. Но вот предлагаемые условия сделки - никуда не годятся.

Участок принадлежит А, инфраструктурой занимается Б, а дороги поселка в собственности у В. А,Б,В — кореша из Тиходонска.

За участок хотят получить наличными до подачи документов на регистрацию.

Инфраструктуру предлагают: 1) оплатить наличными, 2) без документов, 3) доверенному лицу, действующему по не нотариальной доверенности. Ну, как «без документов»? Будет «гарантийное письмо», о том, что если переход права по сделке с А не зарегистрируют, то Б выплатит «моральный ущерб» (в размере стоимости подключения к инфраструктуре, но без указания, что все-таки он эти деньги получал). По нашему мнению, попытка взыскать покупателем этот «моральный ущерб» по чужой сделке можно рассматривать как неосновательное обогащение.

О праве пользования дорогами - ничего, нигде.

За «обслуживание» участка (мусор, снег и т.п.) Б хочет денег вперед за квартал, при этом никаких полномочий (формально-юридических) у него нет. Инвесторы же все свои люди, чего бумагу переводить. Юрлицо - поселок, вроде, есть, но где-то в тени.

Архитектурная концепция поселка предусматривает, что фронтальные заборы у всех участков должны быть одинаковые. Чтобы индивидуал «не спрыгнул с одинакового забора», задатком оплачивается его стоимость. Без документов. Но обещают вернуть, после установки нужного забора.

Предусматривается договор бронирования на неприлично большую сумму, в котором не написано, что она входит в сумму сделки и который фактически является предварительным договором купли-продажи участка, заключаемым Б без поручения на то А. Договор бронирования считается «исполненным» при подаче документов на регистрацию и его оплате. Переход прав на участок к покупателю — не обязателен.

Конечно, мы возражали против таких условий сделки. И тут началось. Пять волн аргументов от покупателя.

- Они же говорят, что продали n- тысяч участков с домами и входят в m-ку лучших девелоперов страны («90-летний старик : «Доктор, мои друзья говорят, что могут с женщиной по 3 раза в день, что мне делать, не получается?» - «И вы говорите»).

- Может быть предложить им в договоре купли-продажи сделать приложениями условия подключения к инфраструктуре и пользования дорогами? (- Лучшие девелоперы страны справились бы с этим, если бы хотели).

- Один же из них сам там живет, построил огроменный дом, неужели он будет разорять уже существующую инфраструктуру? (-Не будет, конечно, но может сказать, что Вы за это все не платили, ни за вагончик, ни за чистку пруда, ни за забор, ни за шлагбаум).

- То есть это кидалово, собрать деньги, и ничего не предоставить на них? (- Скорее всего, нет: «Мы, русские не обманываем друг друга». Но это предположение, которое может и не сбыться. В суд пойти Вам будет не с чем. Не платили, прав пользоваться не имеете. И если соберетесь продавать, уступку права сделать не сможете, т.к. Ваше право ничем не подтверждено).

- Но мне так нравится участок, я столько поселков посмотрела, к этому душа лежит. Все-таки не покупать? (- Покупайте, если готовы взять на себя риски, о которых мы предупредили. Или продавливайте их на приемлемые условия проведения сделки).

«Чего хочет женщина, того хочет...». Женщина.

К основным ГТС, разрушение которых приводит к гидродинамическим авариям, относятся плотины, водозаборные и водосборные сооружения (шлюзы). Катастрофическое затопление, являющееся следствием гидродинамической аварии, заключается в стремительном затоплении местности волной прорыва. Масштабы последствий гидродинамических аварий зависят от параметров и технического состояния гидроузла, характера и степени разрушения плотины, объемов запасов воды в водохранилище, характеристик волны прорыва и катастрофического наводнения, рельефа местности, сезона и времени суток происшествия и многих других факторов.

Основными поражающими факторами катастрофического затопления являются: волна прорыва (высота волны, скорость движения) и длительность затопления. Волна прорыва – волна, образующаяся во фронте устремляющегося в пролом потока воды, имеющая, как правило, значительную высоту гребня и скорость движения и обладающая большой разрушительной силой.

Волна прорыва, с гидравлической точки зрения, является волной перемещения, которая, в отличие от ветровых волн (стоячих), обладает способностью переносить в направлении своего движения значительные массы воды. Поэтому волну прорыва следует рассматривать как определенную массу воды, движущуюся вниз по реке и непрерывно изменяющую свою форму, размеры и скорость.

Начало волны называется фронтом волны, который, перемещаясь с большой скоростью, выдвигается вперед. Фронт волны может быть очень крутым при перемещении больших волн на участках, близких к разрушенному гидроузлу и относительно пологим на больших удалениях от гидроузла. Зона наибольшей высоты волны называется гребнем волны, который движется, как правило, медленнее, чем ее фронт. Еще медленнее движется конец волны - хвост волны. Вследствие различия скоростей этих трех характерных точек волна постепенно растягивается по длине реки, соответственно уменьшая свою высоту и увеличивая длительность прохождения. При этом, в зависимости от высоты волны и уклонов реки на различных участках, а также неодинаковой формы и шероховатости русла и поймы, может наблюдаться некоторое временное ускорение движения гребня, с «перекашиванием» волны, т.е. с относительным укорочением зоны подъема по сравнению с зоной спада. Так как волна прорыва является основным поражающим фактором при разрушении ГТС, то для определения инженерной обстановки необходимо определить ее параметры: высоту волны, глубину потока, скорость движения и время добегания различных характерных точек волны (фронта, гребня, хвоста) до расчетных створов, расположенных на реке ниже гидроузла, а также длительности прохождения волны через указанные створы, равной сумме времени подъема уровней и времени спада.

Исходными данными для расчетов параметров волны прорыва являются: объем водохранилища, глубина водохранилища у плотины, площадь зеркала водохранилища (площадь затопления), ширина водохранилища перед плотиной, глубина водохранилища перед плотиной, глубина реки ниже плотины, отметка уровня воды водохранилища перед плотиной, отметка уровня воды в реке ниже плотины, уклон дна реки, параметры, характеризующий форму поперечного сечения реки и шероховатость реки в зоне затопления.

Как правило, необходимые данные по водохранилищу и реке для расчетов можно найти в открытых источниках.

Для практических целей можно ограничиться рассмотрением характеристик волны прорыва максимум в 4-х створах (сечениях по днине реки по направлению от плотины), а на удалении 10-20 км от плотины — в двух створах.

Из известных методик расчета характеристик волны прорыва /1/, /2/, /3/ можно рекомендовать пользоваться /3/ как не содержащей ошибок в формулах, имеющей корректные ссылки на все использованные исходные данные и учитывающей характеристики русла реки. Имеется также компьютерная программа «Волна», но подготовка исходных данных для расчета по ней займет время, за которое можно выполнить вычисления по /3/, и стоит программа 60 тыс. руб.

Аналогичным образом прогнозируются последствия переполнения водохранилища, не связанные с разрушением плотин, например, переливы через гребень плотины при весеннем паводке или в результате ливней /1/.

Говорят, древние греки в учебниках по геометрии обходились без рисунков. Попробуем описательно донести важные исходные данные и результаты возможного затопления местности при разрушении плотин некоторых подмосковных водохранилищ (Истринского, Можайского, Рузского, Озернинского). Объем водохранилищ составляет от 140 до 220 млн. кубометров. Для наглядности: это параллелепипеды с размером основания 1 км на 1 км и высотой столба воды 140-220 м.

Высота воды у плотин этих водохранилищ около 20 м.

Расчетная (средняя) высота волны прорыва в створе плотины составит от 7 м до 12 м. Поразительно, но в случае разрушения плотин высота гребня волн прорыва на расстоянии 30-50 км от них может составлять 4-7 м. Десятки километров для волн прорыва - «не расстояние»! Например, при подрыве Красной армией в декабре 1941 г. только части водопропускников Истринского водохранилища высота волны прорыва на расстоянии 50 км от плотины доходила до 2,5 м. Сейчас коттеджные поселки в пойме Истринского водохранилища построены, начиная с расстояния 2,5 км от плотины, строго напротив водопропускников. «Безумству храбрых поем мы песню».

Полное опорожнение чаш водохранилищ при разрушении части тела плотины занимает от нескольких часов до нескольких десятков часов.

Время затопления (подъема воды от нормального уровня) в рассматриваемой точке может занимать до 1-2 суток.

Прорыв напорного фронта Химкинского водохранилища может вызвать затопление прибрежных территорий г. Москвы до уровня 3-6 метров, прекращение судоходства, поступления питьевой воды в город, нарушение обводнения реки Москвы /5/.

Не имеет решающего значения на уменьшение высоты волны прорыва растекание вылившейся воды по ниже расположенной пойме и притокам. И не удивительно, поскольку описанный выше «параллелепипед воды» внушительных размеров за несколько часов (десятков часов) опорожнения водохранилища надо «уложить» в поймы ниже по течению. Если представить, что поймы не имеют ширину в километры, а высота волны прорыва составляет всего несколько метров, то на десятки километров вниз по течению «гарантирована» зона катастрофического затопления. Кроме того, основная масса волны прорыва будет продолжать движение вдоль русел, где гидродинамическое сопротивление минимально /4/.

Степень разрушения зданий и сооружений в зависимости от скорости V и высоты волны прорыва h могут быть определены для «бытовых» строений по фрагменту Табл. из /1/. Считается, что для разрушения достаточно действия одного из упомянутых факторов.

Таблица

Разрушения: полные и сильные средние слабые

V h V h V h Сборные деревянные жилые дома 3 2 2,5 1,5 1 1 Деревянные дома (1-2 этажа) 3,5 2 2,5 1,5 1 1 Кирпичные малоэтажные здания 4 2,4 3 2 2 1 Кирпичные дома средней этажности 6 3 4 2,5 2,5 1,5

(4 этажа)

Если земельный участок находится на прилегающей к гидроузлу территори будет полезно уточнить, попадает ли он в зону воздействия волны прорыва и возможного катастрофического затопления /5/. Целесообразно знать, есть ли вблизи места проживания возвышенности с высотой больше волны прорыва и каковы кратчайшие пути движения к ним. Не будет лишним иметь собственную лодку, плот, другие плавсредства.

При угрозе возникновения гидродинамической аварии нужно отключить воду, газ и электричество; перенести на верхние этажи здания (чердак) ценные предметы и вещи; окна и двери первых этажей домов при необходимости забить досками или фанерой; собрать личные документы, деньги и ценности, медицинскую аптечку, комплект верхней одежды и обуви по сезону, постельное белье и туалетные принадлежности, трехдневный запас продуктов питания.

При возникновении гидродинамической аварии надо как можно быстрее занять ближайшее безопасное возвышенное место, верхний этаж здания, чердак или крышу дома и быть готовым к эвакуации по воде, в том числе с помощью подручных плавсредств; до прибытия помощи, если не угрожает опасность, оставаться на выбранном безопасном месте. В светлое время суток для обнаружения спасателями необходимо использовать белое или цветное полотнище путем вывешивания его на высоком месте, а в ночное время - фонарик, которым необходимо подавать световые сигналы. Самостоятельную эвакуацию на незатопленную территорию можно проводить только в случаях необходимости оказания помощи пострадавшим или продолжения роста уровня воды. Для этого - использовать личные лодки или катера, плоты из бревен и другие подручные материалы.

Если вода застала на улице, необходимо срочно выйти на возвышенное место или забраться на прочное развесистое и высокое дерево. Если оказались в воде, надо плыть к ближайшему незатопленному участку под углом к течению. Для этого использовать все предметы, способные удержать на воде: бревна, доски, обломки деревьев и т.п.

После спада воды по возможности следует вернуться в место проживания. Перед входом в здание нужно убедиться, что нет опасности от поврежденной электрической и газовой сети, проветрить помещение.

Представляется, что со временем станет обязательным наличие персональной системы оповещения как минимум владельцев объектов, находящих в зоне возможного полного разрушений при аварии на ГТС. Оповещение голосом, как это было при затоплении в 57-тысячном Крымске в 2012 г., неприемлемо.

Конечно, авария на ГТС — редкое событие и ее можно учитывать, пока есть такая возможность, например, при выборе варианта объекта загородной недвижимости, намеченного для покупки. Если выбора нет, надо жить и не бояться, чтобы не получить психическое расстройство.

Источники:

1. Обеспечение мероприятий и действий сил ликвидации чрезвычайных ситуаций: учебник в 3 - х частях: часть 2 . Инженерное обеспечение мероприятий и действий сил ликвидации чрезвычайных ситуаций: в 3 - х книгах: книга 2. Оперативное прогнозирование инженерной обстановки в чрезвычайных ситуациях. / Под общ. ред. С.К. Шойгу/ Г.П. Саков, М.П. Цивилев, И.С. Поляков и др. - М, ЗАО «ПАПИРУС», 1998, 166 с.

2. Методические рекомендации по расчету гидродинамических аварий. Главное управление МЧС России по Калужской области, г. Калуга: https://pandia.ru/text/79/472/30752.php.

3. Федорян А. В. Прогнозирование обстановки при чрезвычайной ситуации на водохранилище: практикум. Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020 , 84 с.

4. Стриганова М.Ю. Методы оценки и прогнозирования последствий при разрушении гидротехнических сооружений. Вестник командно-инженерного института МЧС Республики Беларусь, № 1(15), 2012 г., с.10-21: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-i-prognozirovanie-posledstviy-pri-razrushenii-gidrotehnicheskih-sooruzheniy/viewer.

5. Гидродинамические аварии - характеристики, последствия, действия пострадавших: http://ohrana-bgd.ru/chst/chst_2.html.

По нашему мнению, в данном случае концепция поселка оказалась существенным риском. По крайней мере, это так для «среднестатистического» покупателя участка, который не хочет ни строем ходить, ни группой заниматься «духовными практиками».

В поселок принимают по результатам собеседования — единомышленников, разделяющих идеи здоровья, добра, взаимопомощи, дружбы, жвачки.

Обязателен подряд на неказистый домик, как писал В. Высоцкий: «Типа нашего амбара, но со стеклами».

Наружный и внутренние заборы запрещены. В этой части отчета мы написали: «Для единения с природой в поселке не предусмотрено внешнее ограждение и заборы между участками. Следовательно, при желании организовать на Участке сад и/или огород, их будут вытаптывать жители деревни N, соседские дети, собаки и другие животные».

Не было известно, отсобеседовали уже продавцы потенциального покупателя или еще нет. Поэтому в заключении мы добросовестно привели все положения концепции поселка и выделили их красным (как риски), чтобы был на стороже. Ведь может в поселке и шторы на окнах запрещены, и свет в спальнях ночью гасить нельзя.

Начнем с главного — с легальности подъезда. Довольно много земельных участков такого подъезда не имеют.

Например, представим деревню из одной улицы: к участкам на первой линии доступ есть, а к приватизированным в виде отдельных наделов задворкам — нет. Всегда надо помнить, что ничейной земли не бывает. И если сегодня вы используете «ничейное» поле под дорогу, то завтра вы за это будете оштрафованы за нецелевое использование, самозахват и порчу земель.

Легальный подъезд предполагает отдельный учет земельного участка под дорогу (вариант- ее полотна в виде объекта капитального строительства) или - зарезервированное место под такой учет в будущем. Во втором случае территория под дорогу оставлена результатами межеваний земельных участков, мимо которых она проходит, сама же дорога будет находится, как правило, в муниципальной собственности.

Если легального подъезда нет, цена земельного участка может снизиться на порядок. Так, в деревни Жуково Солнечногорского района Московской области (МО) два десятка земельных участков по 1,5 Га для индивидуального жилищного строительства легального подъезда не имеют, и единственным рациональным способом исправить ситуацию является коллективное решение их текущих собственников (хотя это и трудно представить на практике) — о проведении нового межевания всего поля, предусматривая дороги, с последующим перераспределением земель.

Для земельных наделов 90-х и ранее годов можно считать, что легальный подъезд имеется в том числе и в случаях, когда он устроен с нарушениями, например, если дорога частично проходит по землям государственного лесного фонда (СНТ «Кузнечики» Клинского района МО). По нашему мнению, такие нарушения могут быть «прощены» за давностью лет. Иное дело, когда речь идет о новом коттеджном поселке, в этом случае должны быть получены все необходимые согласования и разрешения.

Если подъездная дорога к объекту проходит по земельным участкам иных собственников, то со всеми ими должны быть заключены соответствующие соглашения (сервитуты). Не следует обольщаться наличием записи в сведениях ЕГРН, что доступ к рассматриваемому участку производится по таким-то земельным участкам. Такие записи не отменяют необходимость наличия упомянутых соглашений, а, скорее, указываю на то, с кем они должны быть заключены.

Нередки случаи, когда подъездная дорога фактически находится не там, где она должна быть по кадастровым границам. Например, дорога к СНТ «Березки-2» и «Иван-да-Марья» Домодедовского района МО в своих частях: то в пределах землеотвода этих СНТ, то «заезжает» на муниципальные земли, то пересекает границы соседнего (будущего) коттеджного поселка. Формально ситуацию можно классифицировать как земельный спор, который потребует участия всех сторон, например, в судебном процессе.

Чрезвычайно важной является ширина подъезда. Подсчитаем минимально достаточную ширину улицы нового поселка: две полосы движения по 3 м, два тротуара по 2 м, два инженерных коридора по 1,5 м, итого 13 м. Если чего-то не будет, например, тротуаров, значит, мамочкам с колясками придется опасно гулять по дороге (КП «Сосны» Одинцовского района МО) или при ремонте газопровода надо будет перекапывать всю дорогу (КП «Лесное озеро-3» Волоколамского района МО). Даже в престижных местах, где сотка земли стоит, предположим, 1 млн. рублей, можно встретить дороги шириной 4 (!) метра, т.е. на ней не могут разъехаться даже легковые машины. Первоначальное название этого поста было «Миллионеры из трущоб», про деревню Маслово Одинцовского района МО, рядом с которой горстями разбросаны резиденции и виллы. Данная деревня (ширина улицы по красным линиям 4-5 м) безнадежно испорчена. Аналогичная картина в СНТ «Зеленая зона», которое частично в Люберцах, частично — в Москве. Дороги («городские улицы» с названиями, прости Господи) к 500 земельным участкам в данном СНТ имеют ширину 4 м. Печально, что это навсегда. Нет механизма, как исправить ситуацию. Разве что все под бульдозер? Даже в новых поселках горе-девелоперы умудряются делать улицы шириной по 6-9 м. Надо помнить, что зауженность улиц, если заборов нет, не видна при осмотре, и следует обращать внимание на кадастровое деление территории (д. Слобода Ленинского района МО, ширина улицы 3,5 м).

Целесообразно измерять фактическое расстояние до объекта и обратно и дополнительный пробег. Дополнительным пробегом можно называть длину той части трассы, при движении по которой расстояние между конечными точками маршрута по прямой линии не уменьшается. Например, дополнительный пробег хотя бы в одну сторону почти всегда есть у поселков, примыкающих к магистралям, т.к. разворот может быть предусмотрен только через несколько километров от съезда (СНТ «Новопетровское», «Циклон» Истринского района МО на Новорижском шоссе).

В некоторых случаях качество земельного участка будет сильно ухудшено знаками дорожного движения. Так, к земельным участкам на 2-й линии Николо-Архангельского Балашихинского района МО запрещен подъезд грузовых автомобилей. Соответственно, строительство на таких участках затруднено.

Как очевидное следует проверять качество дорожного покрытия подъездной дороги, чтобы к объекту можно было добираться во все сезоны, не утонув в грязи и не отломав подвеску.

Перечислим еще 4 риска, которые не часто встречаются, но тем не менее.

Дорога к некоторым поселка ведет через старые плотины, с ограничением по весу транспорта (участки в районе КП «Артек-2» Красногорского района МО).

В некоторые поселки есть только одна подъездная дорога, которая подтапливается в сезон сильного половодья (д. Зеленково Истринского района МО).

На съезде с Ильинского шоссе в упоминавшуюся уже д. Маслово обзору препятствует сплошной забор, в котором сделано отверстие, шириной чуть больше гаражных ворот. Водители заезжающего и выезжающего из деревни через щель в заборе автомобилей не видят друг друга.

В небольшое число населенных пунктов доступ производится по пропускам (д. Новораково Истринского района МО, проезд по режимному объекту — плотине Истринского вдхр.).

Приведенный список рисков, связанных с подъездом к загородной недвижимости, конечно, не исчерпывающий. Но для первого раза - достаточно. А об остальном, как говорила героиня известного романа, мы подумаем завтра.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы и Администрации Московской области от 17.03.1992 г. «Об установлении зон охраны Жостовского народного промысла в Мытищинском районе Московской области» для застроенной территории деревни Жостово, поселка фабрики и туристического пансионата «Клязьменское водохранилище»: «Основным условием дальнейшего развития этого участка является сохранение существующего профиля использования территории как места творческой деятельности и проживания сотрудников Жостовского народного художественного промысла. Жилищное и культурное строительство должно осуществляться только с учетом необходимости развития предприятия промысла и вестись в свободной компоновочной схеме с учетом ценных элементов планировочной структуры и всей окружающей ландшафтной среды».

Купил не работник промысла здесь земельный участок, построил дом, пошел регистрировать право. Должен быть отказ? Какие документы надо предъявить в Росреестр, чтобы преодолеть отказ? Выписку из трудовой книжки? Никакие? Или отказа не будет? В последнем случае - что это за «режим охраны»?

Вторая группа вопросов про то, действительно ли работникам промысла, основанному, кстати, более 200 лет назад, надо чтобы дома в деревне строили только сподвижники, и это источник сохранения традиций и вдохновения? Или без разницы? И почему не нужно возвращаться к видовым характеристикам и планировочной структуре деревни Жостово 18 века?

Может быть это необоснованный режим охраны? Который не нужен ни промыслу, ни его работникам. И надо его переписать так, чтобы можно было контролировать без проверки членства в профсоюзе или предъявления авторских подносов и шкатулок. Чтобы благими намерениями не была вымощена дорога в ад.

Режим зоны охраняемого природного ландшафта этого промысла не менее «интересен». Но это уже другая история.

Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

В настоящее время статья 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов ЗОУИТ.

По нашему мнению, Законодатель пропустил несколько видов ЗОУИТ. Мы считаем, что к ЗОУИТ относятся и иные территории с ограничениями в использовании земельных участков, в первую очередь, - в возможности строительства на земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования-, если не очевидно, что такие ограничения можно преодолеть (согласовать) и/или не известен срок окончания их действия. В отнесении территорий к ЗОУИТ будем опираться: 1) на «здравый смысл», 2) практику муниципальных образований в разработке Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), т.е. на то, что в ПЗЗ различные муниципалитеты РФ относят к ЗОУИТ, 3) системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — СОГД) , что в них дополнительно к ст. 105 ЗК РФ - ЗОУИТ, 4) некоторые доступные градостроительные планы земельных участков, 5) публичные сведения Росреестра.

Перечислим дополнительные территории, которые могут быть отнесены к ЗОУИТ.

Береговые полосы.

Довольно часто в ПЗЗ береговые полосы идут в одной «обойме» с прибрежными защитными полосами и водоохранными зонами.

Напрасно радуются собственники участков, у которых береговая полоса оформлена в собственность. Во-первых, это прямое нарушение закона (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Во-вторых, это может аукнуться в будущем. Например, когда они захотят преобразовать участок (разделить, выделить, объединить), получить разрешение на строительство, градостроительный план и т.п. Отказ может последовать как от Росреестра, так и от муниципальной администрации.

В Положении о данном виде ЗОУИТ (в соответствии со ст. 106 ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть разработано соответствующее Положение) или где-то в ином месте целесообразно подумать о горе-владельцах береговых полос, чтобы они могли выделять их в отдельные участки и хотя бы безвозмездно возвращать в публичную собственность без признания недействительными предыдущих сделок с земельными участками.

Полезно будет в Положении о береговых полосах видеть порядок получения их в аренду (владельцем прилегающего участка, скорее всего - без конкурса) для устройства причальных сооружений, организации пляжей и т.п.

Охранная зона канализационных сетей.

Охранная зона водопроводных сетей.

Охранная зона подземных кабелей связи.

Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации".

Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи, расположенных в городах и других населенных пунктах, определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии (пункт 10 «Правил охраны...»). Конкретные размеры охранных зон таких линий связи в каком-либо акте не установлены. Простите, не жирно будет владельцам сетей самостоятельно определять охранные зоны?

Территория объекта культурного наследия (ОКН).

В п.1) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесены лишь «зоны охраны объектов культурного наследия». К охранным зонам или к зонам охраны ОКН в обобщенном смысле как правило относят: собственно охранную зону, зоны регулируемой застройки (может быть несколько) и зону охраняемого природного ландшафта. Сама территория ОКН выпала из поля зрения. Если на всю страну хотя бы несколько земельных участков случайным образом попало на территорию ОКН (без учета достопримечательных мест), целесообразно иметь Положение, которое бы устанавливало права собственников таких участков, например, право на компенсацию при обязательном их изъятии.

В ПЗЗ г. Москвы территории ОКН учитываются как отдельные ЗОУИТ.

Достопримечательные историко-культурные места.

Новомодные объекты - достопримечательные места - могут занимать десятки квадратных километров и включать в себя территории городов, деревень и поселков (Русская Палестина, Бородино, Древний Радонеж, Горки Ленинские и др.). Поэтому регулирование их использования целесообразно проводить отдельно от территорий объектов культурного наследия, упомянутых в предыдущем абзаце.

Особо охраняемые природные территории (ООПТ).

Пунктом 11) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесена «охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)". Получается, что сами ООПТ к ЗОУИТ не относятся, хотя в них по небрежности исполнителей попало множество населенных пунктов, садоводств и т.п., и теперь собственники ничего не могут строить на принадлежащих им земельным участкам. Кусты и деревья побеждают людей. Есть надежда, что Положением об ООПТ это будет исправлено.

Территории миграции животных.

Согласно ст. 28 закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» юридические лица и граждане обязаны принимать меры по предотвращению заболеваний и гибели объектов животного мира при проведении сельскохозяйственных и других работ, а также при эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, транспортных средств, линий связи и электропередачи.

Разработаны "Требования по предотвращению гибели объектов животного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 № 997. Данные "Требования...» подлежат выполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении производственных процессов в сельском, лесном хозяйстве и лесной промышленности, на производственных площадках с открыто размещенным оборудованием, гидросооружениях и водохранилищах, в местах размещения сырья и вспомогательных материалов, на водных транспортных путях и магистралях автомобильного, железнодорожного транспорта и аэродромах, а также при эксплуатации трубопроводов, линий электропередачи мощностью от 6 кВ и выше и линий проводной связи.

Согласно п. 3 вышеуказанных Требований запрещается установление сплошных, не имеющих специальных проходов заграждений и сооружений на путях массовой миграции животных. Интересно, какой максимальной длины может быть сплошной забор, чтобы это требование выполнялось? Могут ли запретить поставить индивидуальный дом на заячей тропинке, находящейся в деревне?

Тем не менее, к таким территориям в ПЗЗ по каким-то причинам могут быть отнесены земли в плотно застроенных местах, например, в районе Горок Ленинских Московской области, где о массовой миграции животных вряд ли уместно вести речь.

Мелиорированные земли.

В СОГД Московской области мелиорированные земли учитываются как ЗОУИТ. Правда, никаких других действий, кроме как получить справку в специализированной организации о снятии с учета мелиоративных систем, в которые попадает земельный участок, не предлагается.

Территории двойного учета (пересечения с гослесфондом).

Во множестве ПЗЗ и СОГД пересечения с гослесфондом учитываются как ЗОУИТ.

Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, то часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке. Приведение сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН производится в соответствии с законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесной амнистией»).

Территории эпизоотических очагов.

В генеральном плане сельского поселения Шекшовское Гаврилово-Посадского района Ивановской области 2014 г. показаны территории очагов природных инфекций. Возможно, речь идет о эпизоотических очагах по сибирской язве, характерной для сельских местностях, но не публикуемых в открытых источниках. В Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами. Выведены ли такие территории из новых нарезок земельных участков или они не представляют опасности и исключать их из оборота нет необходимости?

Исторические поселения и исторические части поселений.

Ограничения в застройке в поселениях, признанных историческими, могут быть столь существенными, что фактически вся территория поселения становится зоной охраны ОКН. Например, для исторического поселения - г. Сочи предметом охраны являются: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, в том числе ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения. Очевидно, что новое строительство при таком предмете охраны на основе безвозмездного компромисса не возможно.

Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ).

Одно из ограничений для собственников земельных участков в КУРТ — невозможность получения разрешения на строительство (уведомления о соответствии параметров строительства) до разработки проекта планировки территории КУРТ, чего можно ожидать годами. Проект планировки территории может быть за плату согласован и для индивидуального участка, закон позволяет. Также большой проблемой КУРТ на сегодня является невыполнение их градостроительных регламентов, например, по минимальной ширине дорог. Довольно часто инвесторы предусматривают дороги шириной 9 м вместо требуемых минимально 13 м, создавая «шанхаи» на территориях в сотни индивидуальных земельных участков. Будут ли за чужие ошибки отвечать индивидуальные собственники, не известно.

Зоны планируемого размещения линейных объектов автомобильного и железнодорожного транспорта.

Эти зоны как правило отражены на картах ЗОУИТ ПЗЗ и/или в СОГД. Аналогично зонам КУРТ разрешение на строительство в этих зонах, если участок не будет изъят, не дадут до разработки проекта планировки территории, который можно ожидать многие годы. Конечно, собственники участков заинтересованы узнавать как можно раньше об ограничениях в их использовании. Но не правильно, если эти ожидания, без всяких обязательств со стороны лиц их наложивших, могут длиться бесконечно.

Земельные участки над тоннелями.

По нашему мнению, собственникам земельных участков над неглубокими тоннелями может быть запрещено устраивать свайные фундаменты, подземные этажи и т.п., а собственники тоннелей должны обеспечить уровни шума и вибрации в жилых домах над тоннелями в пределах санитарных норм. Над туннелем находятся, например, земельные участки на ул. 2-я Лыковская в г. Москве.

Земельные участки в зонах контроля трасс спецпроездов охраняемых лиц.

Строительство зданий, сооружений, проведение ремонтных работ, а также реконструкция подобных объектов, инженерных коммуникаций вдоль трасс спецпроездов охраняемых лиц в отдельных случаях может производиться только на основании предварительного согласования с органами Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности РФ. Например, такое ограничение в использовании земельных участков установлено в г. Сочи ( Постановлением Главы города Сочи от 04.07.2002 г. № 391). Тексты упомянутого Постановления и Постановления его изменяющего не секретны, но на официальном сайте Администрации г. Сочи не опубликованы.

Санитарные разрывы.

Администрации муниципальных образований часто вносят в ПЗЗ зоны санитарных разрывов, например, зоны шума от автомобильного, железнодорожного, авиационного транспорта, а также от электроподстанций. Размер зон шумового воздействия вдоль автомобильных, железных дорог и электроподстанций может быть существенно больше, чем придорожные полосы или зоны охраны. Каковы ограничения в санитарных разрывах? Могут ли администрации запретить в них строительство? Возникает ли обязательства у владельцев объектов выкупить участки или провести мероприятия по снижению шума, уровней электрического поля и т.п.? Или санитарные разрывы нужны как справочные сведения для особо внимательных землепользователей?

Зоны неблагоприятных геологических процессов.

В ПЗЗ муниципалитетов средней полосы России можно встретить, например, зоны карстовых проявлений. А в ПЗЗ г. Сочи это будут также: геодинамические разломы, выявленные при геологическом картировании; предполагаемые геодинамические разломы, выявленные по современным формам характерного рельефа; узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов; зоны обвалов; зоны осыпей; зоны активных оползней и периодически активирующихся лавин; зоны лавин; зоны оползней; зоны надвигов; зоны шарьяжей; пункты конфликтных ситуаций, возникших в связи с опасными геологическими процессами, связанными с разрушением объектов, их деформацией или потенциальной угрозой разрушения; зоны боковой речной эрозии и морской абразии и др. Возникают вопросы аналогичные предыдущему пункту: могут ли администрации запретить строительство в упомянутых зонах? Если да, но на основании какого нормативного документа? И могут ли администрации выделить земельные участки в этих зонах и не нести за это ответственности?

Над чем еще подумать.

Много участков под индивидуальной жилой застройкой попало на месторождения общераспространенных полезных ископаемых (торфа, щебня, песка). Надо ли мучить собственников таких участков, применяя к ним закон «О недрах», или можно организовать «песчано-торфяную амнистию»?

Во множестве ПЗЗ и сведениях Росреестра встречаются ЗОУИТ- «зеленые зоны». Откуда взялся этот термин, что он заменяет и включает, какая цель его использования?

В сведениях Росреестра можно встретить ЗОУИТ «Зона падения частей ракет»? Кто-нибудь знает, почему ракеты (чьи ракеты ?) падают исключительно в пределах земель лесного фонда и какой ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ эта зона соответствует?

Как можно заметить, упомянутые в ЗК РФ ЗОУИТ охватывают не весь спектр уже действующих ограничений в использовании земельных участков. Расширение видов ЗОУИТ после дополнительных проработок повысит определенность правового режима земель, при соответствующей направленности изменяемого законодательства- может защитить права собственников и снизить коррупцию.

Покупатель захотел сделать серьезный подарок к дню рождения сына. На миллион долларов. Эко-отель на озере в N-ской области. Там они несколько раз отдыхали с семьей, где и познакомились с Продавцом. Гектары земли под крестьянское-фермерское хозяйство, гостиница, ресторан, гостевые домики, собственный пляж, ферма, лодочная станция и прочее. Тихое красивое место, с тайнами и легендами, которые можно успешно продавать романтично настроенным отдыхающим. Устойчиво функционирующий бизнес. Есть отчет об оценке и Стратегия развития. Цены подмосковные. Постоянная клиентура. По бухгалтерской отчетности - высокая рентабельность. Дело приближалось к сделке. Осталось проработать некоторые моменты ее подготовки. Покупатель пригласил на сопровождение риэлтора из Москвы, который, в свою очередь, решил посоветоваться с нами.

Взгляд 2

1) Межевание земельных участков Объекта выполнено не качественно, имеются наложения на соседние участки. После проведенных изменений новыми межевыми планами необходимо вернуться к контролю соответствия фактических и кадастровых границ, в том числе выносом всех или части точек границ в натуру. В настоящее время часть заборов установлена не по кадастровым границам, что в перспективе приведет к межевым спорам. При выявлении существенных отклонений фактических и кадастровых границ, необходимо предусматривать в будущем перестановку заборов, например, фронтального ( у входной группы) забора.

2) Кадастровые границы объектов n,n не соответствуют их фактическому расположению. Достоверность иных n построек с установленными границами, вызывает сомнения. Необходимо установление истинных кадастровых границ n построек, зарегистрированных с границами.

3) Необходимо установить, какие из nn находящихся на Объекте построек, кроме nn зарегистрированных, являются капитальными, построенными без разрешения (самовольными постройками), какие из этих построек можно и нужно зарегистрировать. При обследовании Объекта перед покупкой необходимо проверить соответствие фактических и зарегистрированных характеристик каждого строения, используя технические паспорта (технические планы) на них, на предмет выявления неузаконенных реконструкций и/или перепланировок. На данный момент предоставлены технические паспорта на n строения.

4) Существенным, пока не проявившимся недостатком Объекта из-за сплошного забора по периметру, является двухконтурность ближнего к воде участка n, по которому проходит дорога общего пользования, ведущая к участкам других фермерских хозяйств. Разрезанность эко-комплекса дорогой в будущем создаст заметные затруднения в рациональной планировочной организации, охране территории и пр.

5) В настоящее время доступ к Объекту производится через земельный участок n, принадлежащий другому лицу. При этом имеются n других заезда на Объект. Следует предполагать, что в будущем собственник участка n запретит проезжать через его участок, что нарушит логичное размещение входной группы Объекта, потребует перехода на нерациональную схему работы персонала по приему гостей.

6) Начатое текущим собственником Объекта изменение категории земель на "земли населенных пунктов" выглядит излишним, затратным, долговременным действием, срок окончания которого невозможно прогнозировать. Разрешенное использование земли - "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на землях сельскохозяйственного назначения представляется вполне достаточным и рациональным для ведения существующего бизнеса. Не считая затрат на изменение категории земли, главным недостатком этого действия может быть следующее:

а) увеличение земельного налога за счет кратного роста кадастровой стоимости земельных участков,

б) непредсказуемость требований Администрации по созданию инфраструктуры поселения в рамках комплексного освоения территории,

в) зависимость от Администрации при градостроительном зонировании участков новой категории земель,

г) негативное отношение Администрации к новому собственнику Объекта в случае неисполнения текущим собственником формальных и неформальных договоренностей перед Администрацией и Правительством N-cкой области. Необходимо получить пояснения от текущего собственника по целям изменения категории земли. В случае неубедительной аргументации целесообразно отменить перевод земель в иную категорию. Сделать это должен текущий собственник. В случае продолжения перевода земель в иную категорию необходимо до сделки с Объектом произвести сверку по расчетам по переводу земель, заключить соглашение о правопреемстве по переводу, и учесть остаток неоплаченной суммы по переводу во взаимных расчетах по предстоящей сделке.

7) Труднопреодолимым риском в предстоящей сделке с Объектом является возможное наличие Соглашения о приеме в крестьянское-фермерское хозяйство (КФХ) других членов, обладающих имущественными правами на весь или часть Объекта. Наличие или отсутствие такого Соглашения установить не возможно. Частичной защитой от данного риска будут: отражение единоличного членства Продавца в КФХ в договоре купли-продажи Объекта, беседы с местными жителями, персоналом, фермером N.

8) Можно предположить, что размещение сооружений на береговой полосе в настоящее время не согласовано требуемым образом (арендой земельного участка, согласованием строительства причалов органами рыбоохраны), может приводить к наложению административных штрафов. При проектировании и эксплуатации Объекта необходимо обеспечить свободный общественный доступ к водному объекту по всей береговой полосе и бесплатное пользование всеми причальными сооружениями

9) В соответствии с презентацией фирмы N Объект оценен доходным методом в n руб., при ежегодной прибыли в n руб., сроке окупаемости n,n года. По рыночному методу оценки о приближенно можно получить, что Объект стоит n руб. Поскольку Объект предназначен для ведения бизнеса, основным методом оценки должен быть доходный. Если разделить на число Пи оценку фирмы N, по которой туристический бизнес выгоднее торговли нефтью, то обоснованной выглядит цена Объекта до nn млн. руб. При такой цене Объект будет иметь хороший инвестиционный потенциал

10) В отношении земельных участков n и n выявлены неустановленные по содержанию и влиянию на эксплуатацию и развитие Объекта ограничения по объектам культурного наследия и охране окружающей среды, а также резервирование данных участков для государственных и муниципальных нужд с ограничениями по строительству на участках (ст. 56.1 ЗК РФ). Для принятия обоснованного решения по данным рискам следует предложить собственнику Объекта сделать запросы в компетентные организации о содержании наложенных ограничений в использовании участков n, n и получении копий документов, устанавливающих эти ограничения. Актуальность полученных из Росреестра данных требует подтверждения в организациях их наложивших. Если часть или все ограничения не актуальны, необходимо до сделки исключить записи о них из ЕГРН

Покупатель изменил свой взгляд, сделка не состоялась. Но всеми участниками и сопровождающими лицами приобретен новый опыт, который пригодится в будущем

Мужчина: «Есть ли у вас разрешение от председателя на забор воды из нашего колодца?»

Мы: «У нас нет, а надо получать?».

Мужчина: «Надо обязательно, это наш колодец. Нам самим воды не хватает».

Мы: «Воды полный колодец».

Мужчина: «Вот вы ее и вычерпаете. Так уже было. Через дырку в заборе все вытаскаете к себе».

Мы: «Как же водяное перемирие? Или по-соседски?»

Мужчина: «Нет. Дорого яичко к Христову дню. Наша вода». А палец сжимается и разжимается.

Попрепиравшись пару минут, воду мы все-таки набрали. Вечером узнали, что все это СНТ — бывшие сотрудники расстрельной команды, приводившей приговоры о высшей мере наказания в исполнение. Все профессии нужны, все профессии важны, но иметь таких соседей как-то не хочется.

Множество организованных партнерств за городом имеют профессиональную принадлежность. Часто они отражаются в названии. Например, «Беркуты», «Витязи», «Грифоны», возможно, принадлежат силовым структурам. Нетрудно понять, кто создал «Подмосковный литератор», «Взрыв» или «Гидротехник».

Некоторые образования не принимают людей со стороны: «В решении нашего общего собрания записано, что вы обязаны продать участок своим».

Носителем выраженной субкультуры может быть правление партнерства и/или его председатель. Если партнерством руководит бывший военный, то, вероятно, на территории будет порядок. Но «строить» он будет и вас. Например, в одном СНТ Истринского района Московской области председатель на ночь вводит режим «крепость», въезд и выезд запрещен. В другом ДНП председатель, из бывших спецназовцев, за отказ платить членские взносы может сказать: «Я тебя застрелю». В шутку, конечно,- все платят, не проверяют.

Субкультуры имеют свойство со временем размываться. Но во всех случаях не будет лишним поинтересоваться, кто партнерство организовал, когда это было, кто сейчас члены, кто и как всем руководит, и какие тут порядки и нравы.

На днях в МФЦ довелось наблюдать такую картину. К окошку подошла группа из трех человек: продавец, покупатель и представитель одного из них. Женщины, среднего возраста. Подали специалисту договор купли-продажи какой-то недвижимости. В единственном экземпляре. Часть текста машинописная, часть от руки.

Представитель объясняет: «У меня была возможность распечатать договор из интернета только в таком виде, без заполнения».

Сотрудник в легком замешательстве: «Не уверена, что примут в Росреестре». Зовет на помощь более опытного специалиста. Можно ли так? Вердикт: «На усмотрение регистратора, но лучше все в печатном виде или все от руки».

Представитель быстро реагирует: «Мы сейчас все перепишем от руки. Вы сказали в 3-х экземплярах? Значит, напишу в 3-х экземплярах».

Сотрудник: «У нас на 2-м этаже есть фирма, они, если свободны, могут вам помочь составить и распечатать договор. Не сильно дорого».

Группа благодарит, подхватывается и убегает на второй этаж. За эти три минуты общения никто из девушек МФЦ даже не улыбнулся. Рабочий процесс. А у меня, от напряжения, чтобы не засмеяться, живот заболел.

Девушки Истринского МФЦ — вы молодцы!

Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет.

Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится.

В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты.

Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой.

Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания - и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать.

Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок - от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.

До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр.

С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса.

1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения.

2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен. На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать).

3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта.

4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса.

Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений.

Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать.

Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования - в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».

Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».

Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: условно чистый воздух (особенно в связи с планами строительства десятков и сотен мусоросжигательных заводов), иногда- отсутствие шума (школ, работы, медицины) и возможность копаться на своих 6 (подставить свое число) сотках.

Нашествие землевейников повсеместно. Часто вспоминается разговор в СНТ «Заречье» Истринского района Московской области, когда молодой хозяин дачи рассказывал, как они хорошо здесь жили раньше, играли в футбол на поле, ходили купаться на р. Истра без километрового крюка... Пока между речкой и СНТ не вставился коттеджный поселок (КП). Не из-за таких ли воспоминаний садоводов этот КП погряз в судебных разборках и близок к банкротству.

В качестве существенного эксплуатационного риска при покупке объекта загородной недвижимости следует рассматривать перспективу оказаться в землевейнике. Это может произойти в любом месте с положительной миграцией населения, в частности, в Московской области — как минимум до 50 км от МКАД. Если перед вами поле в деревне, оцените его потенциал превращения в коттеджную зону за забором с соответствующими последствиями.

Частичной защитой от превращения в КП-зоны являются земли лесфонда. Короеды всех мастей пожирают их не так быстро, как сельхозугодья превращаются в дачные участки. Но защита не абсолютная. Например, на Волоколамском шоссе в Истринском районе есть КП «МГ» (название изменено). В рекламе поселка утверждается, что у них есть свой выход в лес. На самом деле — был. В соответствии с публичной кадастровой картой на месте «леса» сейчас земельные участки под дачное строительство, поселок с четырех сторон отрезан от природы.

Одной из контрмер превращения в землевейники всех сельских территорий вблизи мегаполисов может стать массированное образование особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Несколько лет назад по подмосковному ТВ показали, как это может быть просто на практике. Прием вел земминистра экологии области. Пришла дама из академического института, предложила создать ООПТ. В месте, где профессор Шустрый и аспирантка Невесталкова (фамилии изменены) обнаружили в лесу колонию краснокнижных особо кусачих муравьев. Чиновник и просительница согласились, что надо провести дополнительные обследования ореола распространения этих ценных муравьев. Замминистра попросил прислать ему проектный чертеж ООПТ. Ученая дама тут же пальцем на карте нарисовала предполагаемую зону, предложив включить в нее свежеобразованный коттеджный поселок: «Ну, они же еще ничего там не построили». Ох, дать бы ей чем-нибудь экологически чистым за такое отношение к чужой собственности. А в целом — зеленую улицу, так как это меньшее из зол.

В нормативные документы территориального планирования можно бы внести прямое указание, что на каждый землевейник должна быть создана по соседству как минимум одна ООПТ десятикратной площади. Чтобы было, где погулять.

Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исчез», юрист покупателя посоветовал объединить участки.

Раздел участка. Для образования коттеджного поселка ЗАО в лице супруга покупателя «продало» земельный участок за 200 млн. руб. Передаточный акт подписан в день сделки, сведения о производстве расчетов отсутствуют. По нашему мнению, расчетов и не было. Далее исходный участок был разделен на примерно 200 участков, четверть из которых была продана в течение последующих 7 лет. Проследить историю поступивших на вторичный рынок участков становится затруднительно, т.к. далеко не все покупатели малых участков ее имеют, а обращение к застройщику поселка, скорее всего, ни к чему не приведет, поскольку он не участник предстоящей сделки и передавать сведения о себе на сторону без нужды не будет. Обратите внимание, какую информацию чаще всего можно увидеть на сайтах поселков: «где будет бал, где детский праздник, куда поскачет наш проказник», но не постановление о предоставлении участка в собственность, об изменении вида разрешенного использования, о полученных технических условиях и т.п.

Перераспределение участков. Достаточно большой участок был получен в аренду одним из последующих его собственников — родственников, вероятно, реального владельца. На участке возводится «индивидуальный жилой дом» размером в несколько собачьих будок. Участок выкупается за 3% от кадастровой стоимости, делится, продается частями - родственникам и друзьям реального владельца, перераспределяется, и его части (участки) в новой конфигурации снова выставляются на продажу. В такой «мутной воде» что-то разглядеть практически не возможно. Как это ни странно, но для данного примера риски наличия юридических дефектов в предыдущих сделках не стали определяющими. Мы полагали, что все, что происходило в процессе образования рассматриваемого участка формально соответствует действующему законодательству. Участники схемы получения земли в собственность обладают требуемым опытом и квалификацией, чтобы не совершать детских ошибок. Однако были выявлены три иных риска, которые, возможно, не удастся преодолеть, а именно: пересечение участка с землями лесфонда вне предельного срока действия «лесной амнистии», наличие на участке большого незарегистрированного строения, возведенного с нарушением строительных норм и правил, несоблюдение отступа строения от леса.

Куда податься «обычному крестьянину», как оценить риски произошедшей трансформации участков?

Во-первых, самое очевидное - копать глубже, до корней, если удастся.

Во-вторых, понимать, что по российской судебной практике - и 10 лет с момента последней сделки — это может быть не срок. Тем не менее, в первом приближении, для коттеджных поселков и подобных образований можно именно 10 лет с момента выделения исходного земельного участка рекомендовать в качестве условно безопасного срока для исключения признания предоставления исходного участка незаконным. Особые риски — для незастроенных поселков, здесь ущерб для собственников и общественный резонанс меньше, поэтому действия контролирующих органов могут быть более решительными.

Наконец, в третьих, можно попытаться оценить риски, связанные с личностью администратора, выделившего земельные участки. Самый большой риск — в отношении глав администраций, которые обладают относительной самостоятельностью, если такие еще остались, не готовы покинуть свой пост по указанию сверху, претендуют на очень высокий пост, будучи представителями «оппозиционной» партии, или бывших глав и их заместителей, находящихся под следствием или в розыске.

Анализ рисков приобретения загородной недвижимости — увлекательное занятие, требующее знания и учета нескольких сотен факторов. В какие-то моменты надо «включать паранойю», в какие-то - отключать. Наилучший результат, но никогда ни 100 %, достигается при коллективной работе.

Пятнадцать лет из всех утюгов нам вещают, что без межевания земельного участка жизни нет. И если не сделать межевание, то и собственники мы не настоящие, и споры по границам будут, и канализацию провести — не понятно как. Если не учитывать принуждение к межеванию и платность услуги, то сам подход возражений не вызывает. Однако на практике польза для собственников, сделавших межевание, уже сейчас сопоставима с нанесенным им ущербом, а может быть еще хуже. Рассмотрим некоторые негативные моменты межевания.

Недостоверность границ. Примерно четверть межеваний в стране недостоверны. Это подтверждается как результатами комплексных кадастровых работ, так и случайными выборками большого объема в рамках экспертиз загородной недвижимости. Причин неверного установления границ две: 1) изначальная некачественная работа кадастрового инженера (КИ), например, из-за его низкой квалификации, неточных приборов и используемых систем координат, 2) фальсификация данных КИ, когда он знает, что вносимые в ЕГРН координаты не верны, но «не проявляет должную принципиальность» и пристраивает участок к уже неверно отмежеванным, дабы в данный момент избежать судебного или иного спора и получить свою копеечку наибыстрейшим способом. В этих случаях межевание не может быть использовано в качестве основы для инженерного проектирования, установки забора, контроля отступов и красных линий и пр. Иногда строения на неверно отмежеванном участке оказываются за его виртуальными границами. С соседями может возникнуть земельный спор. В результате смысл проведенного межевания утрачивается, реальные границы участка не соответствуют кадастровым.

Прирезки в 10 %. По закону при уточнении границ допускается прирезка к площади по документу до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и разрешенного вида использования, и 10 %, если такая минимальная норма не установлена. Обычная практика Росреестра — 10 % во всех случаях. Государственный подход Росреестра можно объяснить тем, что неоткуда взяться прирезке больше, чем в 10%. Во многом это справедливо. Однако при таком негибком подходе за бортом остается довольно много случаев, в которых никакого злого умысла собственников нет, никакие публичные интересы прирезкой большего размера не нарушаются, а исторически сложившийся фарш границ все равно обратно не провернуть. К чему на ровном месте плодить «нарушителей» земельного законодательства? Например, на ул. Главной в д. Манихино Истринского района Московской области при межевании одного из участков КИ явно подгонял под декларативную площадь (прирезки же не пропускают). За счет виртуального отрезания от фактической запользованной площади образовалась кадастровая чересполосица, фактические границы не совпадают с кадастровыми. Кстати, у 5-и соседних земельных участков межевание недостоверное, а у рассматриваемого — условно правильное. Можно сказать, что повезло: только у этого участка из 6-и в будущем в результате судебного решения или комплексных кадастровых работ границы участка по ЕГРН не нужно изменять

Централизованные межевания. Как оказалось, и при централизованных межеваниях больших массивов ситуация может быть не слишком хорошей. Например, в коттеджном поселке «МГ» (название изменено) (Истринский район, вблизи д. Ядромино) покупателям вменяется вынос границ в натуру, что неизбежно приведет к наложениям границ участков, в частности из-за различной тщательности работы КИ и отсчета границ собственниками не по осевой линии столбов, а от их края. В коттеджном поселке «НРЭ» (название изменено) на Новорижском шоссе при выносе границ в натуру оказалось, что одна граница накладывается на соседний участок на 40 см, а вторая отстоит от соседа на 1 м , т.е. установка заборов и их соответствие кадастровым границам не контролируется управляющей компанией. Мало чем могут помочь и комплексные кадастровые работы (ККР). В частности из-за их незначительного объема, а также из-за того, что КИ — не судебные приставы, не смогут решать межевые споры, поэтому значительная часть кадастровых границ и после ККР не будет соответствовать фактическим.

Поведение собственников. Усугубляет неразбериху поведение собственников, которые считают, что кадастровые границы — это «для галочки», а заборы можно ставить, как захочется. Например, в д. Роща Наро-Фоминского района один из собственников после межевания огородил примерно двойную площадь участка, при этом разместив септик и скважину за кадастровыми границами.

Заключение

1. Проверка достоверности межевания земельного участка — обязательный элемент анализа рисков приобретения загородной недвижимости. Контролю подлежит как достоверность межевания, так и соответствие фактических границ участка кадастровым.

2. Жесткая позиция Росреестра, разрешающего прирезки к площади земельных участков до 10%, усугубляет проблему с качеством межеваний. Исполнение закона о регистрации недвижимости и рассмотрение каждого случая большей прирезки в индивидуальном порядке улучшит ситуацию.

3. Фактические границы земельных участков в коттеджных поселках и других централизованно отмежеваных образованиях также могут быть недостоверными. Грубой ошибкой бизнес-модели подобных некоммерческих партнерств является перекладывание обязанности выноса в натуру границ и закрепления межевых знаков на местности на покупателей земельных участков.

4. Четверть земельных участков с неверным межеванием не даст существенно улучшить ситуацию в будущем, если не сделать какой-то решительный шаг. КИ по по-прежнему будут «пристраивать» новые межевания к неверными. Как показывает практика, административная и уголовная статья за внесение КИ в ЕГРН заведомо недостоверных сведений не работает. По нашему мнению, чтобы прекратить или хотя бы уменьшить «пристраивание» к неверно отмежеванным участкам нужно разрешить в правилах межевания наложение участков друг на друга . Это даст возможность принципиальным КИ не обращать внимание на результаты «работы» безответственных коллег, разорвать порочный круг «пристраивания». Для этих целей можно создать некого «монстра», например, на базе Кадастровой палаты или областных БТИ, который не будет бояться ежедневно выводить на чистую воду КИ-коекакеров, заодно лишая аттестатов особо «отличившихся».

Без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов ( новая редакция ч.12 ст.70 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"). Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке.

Про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита. Отменяется ли этим законопроектом правовая экспертиза Росреестра? Можно предположить, что да. Иначе почему ссылка только на п. 39 ст.1 Градкодекса, а не, например, на ч.13 ст.70 218-ФЗ, в которой устанавливается объем правовой экспертизы для «дачноамнистируемых» стоений? Чем высотный габарит «важнее» отступов от красных линий и десятков и сотен иных ограничений? Но для такого предположения должно быть что-то известно о негласном решении типа: «Пусть они амнистируют все, что хотят и где хотят, если вид разрешенного использования участка позволяет, но при этом замок Максима Галкина будет единственным индивидуальным домом в 7 этажей высотой 38 м, остальным — только 3 этажа и 20 м. А на охранные зоны водоемов, инженерных сооружений, объектов культуры, природы и еще 20 видов зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — могут «забить» на 5 лет. Денег на компенсации им из бюджетов из-за того, что мы ввели уже почти миллион ЗОУИТ, и они не могут строить дома на участках для строительства, все равно нет. Кому надо, за 5 лет успеют. Дальше будем применять закон со всей беспощадностью. И чтобы никто в будущем не преследовал застройщиков по статье о самовольных постройках, если они зарегистрированы в этот период».

Но это же фантазии? Так не будет. По крайней мере, практика этого не подтверждает. Вспомним регистрацию жилых домов в период приблизительно до 2015 г. (кто помнит точно, прошу сообщить). Росреестру разрешения на строительство индивидуального дома было не нужно. Чем дело кончилось? - Множеством исков о признании домов самовольными постройками, поскольку, «разрешение на строительство никто не отменял, просто оно было не нужно для регистрации права». Кто-то очень серьезный и очень серьезной жидкостью должен расписаться, что такого не повториться в дачной амнистии-2026.

Пока же есть все основания предполагать, что индивидуальные застройщики до 2026 г. понастроят всякого разного там, где было нельзя. Росреестр в рамках правовой вилки что-то из этого зарегистрирует. А в будущем все такие строения станут кандидатами в «самовольные постройки». Оптимистическое понимание закона не освобождает от ответственности.

Один знакомый профессор 25 лет назад получил участок в деревне за то, что спас от смерти отца главы администрации сельского поселения.

Другой знакомый в те далекие годы проводил электрификацию деревни. За это ему выделили два земельных участка под ИЖС. По постановлению администрации. Конечно, ссылок, что это окончательный расчет по договору подряда, не было. А недавно перед сделкой довелось делать анализ рисков приобретения сразу 6-и смежных деревенских земельных участков, принадлежащих с 90-х годов одной москвичке.

В целом оказалось следующее. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. (статьи 7,30) позволял бесплатно предоставлять в сельской местности в собственность земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства любому гражданину России. Местные жители получали землю бесплатно. Не местные - , возможно, что и бесплатно, условно бесплатно (два первых примера) и совсем не бесплатно.

«Съесть-то он съест, но кто же ему даст» (с). Про не бесплатно. Курьезный случай произошел с документами упомянутой собственницы 6-и участков. Агентство недвижимости со стороны продавца не досмотрело. На часть участков агентству покупателя были предъявлены в качестве «правоустанавливающих» документов «договоры купли-продажи (ДКП)», в которых «продавцом» было -условно- АОЗТ «Рога и копыта». Это АОЗТ за вполне приличные для тех лет деньги «продавало» участки с указанной в «ДКП» площадью, категорией земель и адресом деревни. В «ДКП» «продавец» брал обязательство издания постановления администрации, в котором собственником описанных участков будет «покупатель». Не изящная схема, что называется, шито белыми нитками, не правда ли? Но поскольку упомянутые «ДКП» не содержали никаких кадастровых, условных номеров или просто номеров участков, ни в какие регистрационные органы не сдавались, связать издание постановлений о предоставлении участков в собственность и данных «ДКП» не возможно.

Таким образом, рисков, связанных с тем, что сегодняшним собственником или продавцом в предыдущих сделках был горожанин (москвичи упомянуты исключительно для красивого заголовка), не имеющий связей с местом нахождения участка и получивший его в собственность от муниципалитета бесплатно, нет. Если, конечно, постановление о предоставлении участка - подлинное, не было злоупотреблений с количеством предоставленных участков, их площадью и видом использования, получатель достиг возраста дееспособности и пр.

Покупатель устал, на все согласен, готов сам пройти все согласования-разрешения, тем более, что «на первой линии поселка вдоль реки участки купили «батюшки», они же знают, что делают...».

Агентство тоже устало. Не очень хорошо смотрится, что предварительно отобранные объекты при более внимательном рассмотрении отправляются «в корзину».

В последнем случае клиент готов купить участок (так было пару дней назад, на сегодня - не знаю), не смотря на следующее.

• Участок находится в территориальной зоне для ведения сельскохозяйственного производства (растеневодство, животноводство, рыбоводство и пр.). Строительство, не связанное с сельскохозяйственным производством, запрещено.
• Участок находится в зоне строгих ограничений 2-го пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения. Строительство запрещено. По крайней мере, такова практика, в том числе судебная.
• Участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия (ОКН), связанного с личностью вождя, тело которого до сих пор не похоронено. По градостроительному регламенту конкретно этого места строительство индивидуальных жилых и прочих домов запрещено.

И еще на десерт.

• Участок находится в документально не установленной подзоне 7 приаэродромной территории, в которой строительство жилых домов по санитарным правилам запрещено. Как расположена подзона 7, фактически известно. Проект границ есть. Но ее какое-то время не будут устанавливать, т.к. стройка важнее здоровья. Для данного аэродрома согласование строительства сопряжено с получением санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, в частности по авиационному шуму. Положительное заключение, если оно будет получено, ведь все «хорошее» когда-нибудь кончается, должно быть основано не на фактических уровнях авиационного воздушного шума.
• Участок находится в свежевыявленном достопримечательном месте как ОКН. Режимы охраны достопримечательного места пока не установлены. Но если опираться на опыт, например, ОКН — ансамбль Новоиерусалимского монастыря и ОКН- достопримечательное место «Русская Палестина»,то зоны и режим охраны второго - шире и строже, чем первого.
• Весной этого года участок был на землях населенных пунктов, а сегодня — без категории земли. Предлагаю самостоятельно подумать, что это может означать, учитывая, что ни весной,ни сегодня участок не находится в черте населенного пункта.

- «Генерал, пушка не стреляла по 22 двум причинам. Во-первых, не была заряжена».

- «Полковник, можете не продолжать».

А риэлторам на все согласного покупателя хочется сказать: «Держите его семеро!».

Примерно так выглядела ситуация, когда собственник обратился к нам за консультацией и предложением участия в судебном процессе на его стороне. Более детальное изучение обстановки в районе участка, показало, что все обстоит неплохо, и суд — это лишнее и худшее, что можно предложить.

Рассматриваемый участок находился в «кольце» участков с межеванием. Одна поворотная точка границы восточного соседа действительно «съехала» примерно на метр, из-за этого определенная межеваниями соседей кадастровая площадь участка «увеличилась» примерно на 20 кв.м (2%). Площадь участка по заборам соответствует зарегистрированной. Участок соседа крайний в линии. Все участки улицы отмежеваны. Вероятность межевого спора крайне мала, т.к. дачники измеряют площадь по заборам, а не по кадастру.

По нашему мнению, причина такого поведения КАИНа в том, что он аккуратист. Анекдот по теме. Приходит мужчина на прием к урологу и говорит: Доктор у меня одна тестикула висит ниже другой. - И что? (Примечание автора: так и должно быть). - Не аккуратно-с, - отвечает пациент.

Мы за правильные межевания. Но не возможно перепрыгнуть через ступень развития, например, из феодализма - в социализм, или из разрушенных отраслей экономики, руководимых журналистами,- в полный порядок. Никуда не делись 7 000 000 земельных участков с неправильными границами. Как говорил один преподаватель, абсолютно совершенной была только Афродита из пены морской, все остальное — с погрешностями. Данный участок будет «отмежеван» по соседским границам, вписан в них по известным координатам, без выезда на место. И «съехавший» угол участка не заметит ни покупатель дачи, ни банк, выдающий кредит на ее покупку, практически никто.

Оставить все как есть - лучше, чем потерять год времени и сотню тысяч рублей или больше на судебные разбирательства, чтобы аккуратисту-КАИНу было спокойно. Впрочем, принципиальность КАИНа вызывает, скорее, уважение, поскольку мало кто может перешагнуть через материальный интерес.

Мы специально не собираем фейки ЕГРН, сами попадаются. Абсолютные лидеры - если не каждый второй земельный участок, то каждый первый, у которых назначение под садоводство или индивидуальное жилищное строительство стало «актуальным незасвидетельствованным», а право зарегистрировано на сельхозугодьях. Фейк частой повторяемости - «квартиры» и прочее помещения внутри индивидуального жилого дома, со своим кадастровым номером. Встречались несуществующие газопроводы (см.https://istra.cian.ru/blogs-bluzhdajuschie-gazoprovody-278889/).

Возможно кто-то скажет: «Предъявите ваши доказательства» (с). Мол, упомянутые трубы могут существовать в действительности, подумаешь — 2 км по прямой, по подвалу (или чердаку ?) жилого дома... Тогда, при такой креативности, вам надо поискать работу в Госкосмосе, кажется, на 12 апреля 2150 года там намечается запуск обитаемого корабля на Солнце. Естественно, ночью, чтобы не сгореть.