Блог Геннадия Савинова

Квадрокоптеры обследуют недвижимость

 Наверное, многие слышали и видели по телевизору о проводимых в Московской области (может быть, еще где-то ?), "обследованиях» загородной недвижимости при помощи квадрокоптеров при участии БТИ, муниципалитетов, Адмтехнадзора, полиции...,  по результатам которых  строения на участках на кадастровой карте  потом маркируются квадратиками разного цвета («зарегистрировано»/«не зарегистрировано»….).

Лет десять тому назад для себя я сделал однозначный вывод: ввести обязательную регистрацию строений загородной недвижимости нельзя. Одна из причин в том, что тогда на каждом участке надо зарегистрировать всё, включая: колодец, баню, хозблок, летнюю кухню, душевую, дровяник, теплицу, скважину,  покосившийся туалет, погреб, мостик через пруд, беседку, не говоря уже про дом. Почти на каждом участке кроме дома (домика) еще несколько «объектов недвижимости», которых я отношу к «регистрационному мусору». Не годится подход: это ценное - регистрируем, а это – не ценное - пропускаем. На глаз ведь не оценишь. Отсортировать по названию также не возможно: и дом может быть назван в свидетельстве "хозблоком". У кого-то «домик уточки» (зарегистрированный объект недвижимости, упоминаемый в СМИ) будет дороже «жилого дома». Нужна оценка. И как только мы начинаем регистрировать всё или сначала оценивать, например, разваливающийся сарай, а потом регистрировать или не регистрировать его, как неизбежно скатываемся в абсурд, т.к. налог  с половины строений будет меньше, чем стоимость отправки налогового уведомления, и многократно меньше стоимости оценки и сопутствующей нервотрепки.

По этой же теме. Обратилась на днях журналистка московского издания с просьбой прокомментировать чужую статью для того, чтобы написать свою, по поводу того, что с 1 января 2017 г. миллионы владельцев дачных участков якобы лишатся их, т.к. принят 251-ФЗ. Цитата из  ее письма: «С 1 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 13 июля 2015 года №251-ФЗ. Собственникам земель необходимо встать на учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) до 1 января 2017 года. Потом участки, которые не занесли в ЕГРП, станут муниципальными и их могут продать. Сейчас не зарегистрированных в ЕГРП собственников по России от 70 до 80%..... По новому закону, если с момента постановки участка на кадастровый учет прошло пять лет и он не был внесен в ЕГРП, то его снимают с кадастрового учета….. Таким образом, друзья, с 1 января 2017 года, если ваши земельные участки не стоят на кадастровом учете, то вы лишитесь земельного участка, не зная об этом.»

 Надо сказать, что это не единственная аналогичная публикация. С той или иной степенью «мастерства» отметилось много изданий, часть которых нельзя бы отнести к бульварным СМИ.

Поскольку мой письменный комментарий журналистка использовала не совсем так, как хотелось, приведу его здесь почти полностью:

" Федеральный закон 251-ФЗ от 13.07.2015, вступивший в силу 1 декабря 2015 г. имеет весьма локальный характер действия. В частности поправка в закон о кадастре недвижимости (статья 2 из 251-ФЗ) предусматривает направление сведений об объектах недвижимости, с момента постановки которых на кадастровый учет прошло 5 лет, а регистрация права в ЕГРП на которые не осуществлена, - в муниципальные или другие органы исполнительной власти. Наверное, чтобы муниципалитеты запускали процедуру признания таких объектов бесхозяйными. Предположим, что так. Но возникает множество вопросов. 
Например, из пояснительной записки к проекту закона 251-ФЗ можно увидеть, что Законодатель не предусматривал распространять закон на садовые, дачные, для индивидуального жилищного строительства и прочие участки. Получается, что у депутатов Госдумы предыдущего созыва "не нашлось" слов, чтобы правильно реализовать свой замысел, и теперь миллионы владельцев недвижимости могут из-за этого пострадать?
Далее. Львиная доля  владельцев  участков, стоящих на кадастровом учете, но отсутствующих в ЕГРП (т.е. со "старыми" свидетельствами о собственности), уплачивает налоги. Как это представить: подача муниципалитетом судебного иска в отношении якобы бесхозяйного земельного участка, с которого регулярно уплачивается налог и данные по правообладателю которого имеются в государственном кадастре недвижимости (ГКН)? Никакого автоматического перехода участка, отсутствующего в ЕГРП, в собственность муниципалитета или иного органа быть не может. Должно быть решение суда. Владелец будет уведомлен о начале процедуры признания участка бесхозяйным. Здесь даже возможен курьез. Когда все стороны с непонятной целью (еще раз: налоги уплачены) встретятся в суде, ответчик (владелец участка) может сказать, что регистрация права в ЕГРП в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный (добровольный) характер, имеющиеся у него правооустанавливающие документы каких-нибудь 90-х годов юридически действительны, и суд должен его поддержать. Судебные процессы затратны для всех сторон.  В чем интерес муниципалитета, если даже "бульона от куриных яиц" в итоге нет? Совсем другое дело, если бы речь шла о реально бесхозяйных участках. Для выявления таких участков не достаточно одной связи - ГКН-ЕГРП, необходимы регулярные "полевые" обследования. В законодательстве РФ есть все необходимые инструменты для изъятия неиспользуемых участков, 251-ФЗ ничего нового не дает.
Еще один момент. Если все владельцы недвижимости поспешат откликнуться на развернувшуюся в СМИ рекламную кампанию, если так можно выразиться, и начнут регистрировать учтенные в ГКН участки и что-то из находящихся на них строений, наша регистрационная система мгновенно захлебнется. Когда в 2009-2010 г.г. собственники пошли массово регистрировать участки без межевания и строения по "дачной амнистии", очередь приходилось занимать ночью. В последние годы объем регистраций в три раза меньше (около 900 тыс. объектов  в год, из них - ок. 500 тыс. - участки), и то попасть на прием в МФЦ день в день не всегда удается. А зарегистрировать надо около 15 млн. земельных участков!!! А еще  в два-пять раз больше строений, если руководствоваться ошибочным принципом, что зарегистрированы должны быть и домик для уточки, и колодец, и покосившийся туалет метр на метр и все прочее, что "увидел" квадракоптер. Впрочем, это тема для отдельного обсуждения.
Могу предположить, что разговоры про 1 января 2017 года в такой "трагической" постановке связаны с проблемами переноса данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который должен объединить ГКН и ЕГРП. Наверное, стало не ясно, как занести в ЕГРН данные по объектам, которые учтены в кадастре, но которых нет в ЕГРП. Поэтому решили сказать владельцам, что их участки "отойдут" муниципалитетам? Но так не получится».

Мне кажется, что по итогам развернутой кампании по принуждению к регистрации загородной недвижимости население отделается легким испугом, а власть потеряет лицо, т.к. добровольный порядок регистрации не отменен и не может быть отменен.