Лукавые схемы "продаж". Почему? Чем чревато?

Чариков Д · 1 апреля, 2015

Как мы уже знаем, все отношения участников долевого строительства регламентируются, так называемым, "законом о долевках" или Федеральным законом № 214-ФЗ. Закон этот был принят буквально в последние дни уходящего 2004 года, а в начале 2005, вступив в силу, до сих пор является основным регламентирующим документом и, если хотите, "инструкцией к применению" для всех участников долевого строительства.

Согласно п.2 статьи № 3 Федерального закона 214-ФЗ, «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».

И именно ДДУ (договор долевого участия) взят за основу во взаимоотношениях участников долевого строительства большинством добросовестных застройщиков. И ключевое здесь слово - добросовестных.

Безусловно, существуют и иные схемы привлечения денег. И здесь мы их будем называть альтернативными схемами или лукавыми, подробно рассматривая все минусы последних. И в первую очередь, минусы для инвесторов - тех людей, кто вкладывает деньги в новостройку. И в том числе, вкладывает деньги, соглашаясь на альтернативные схемы из-за плохой информированности о возможных последствиях. А последствия эти весьма печальны.

Так что же это за альтернативные схемы приобретения новостроек, спросите вы?

Вот они:

Договоры займа

Различные предварительные договоры под которые принимаются денежные средства.

Вексельная схема

ПИФы

И в последнее время к таким схемах относится и , так называемая, "покупка через ЖСК", хотя такая возможность и отражена в 214-ФЗ

Договор займа.

По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги - а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.

Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.

Все остальное - эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства могут случиться разные. Но всегда - не в пользу "покупателя"

Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.

Естественно, о случаях рямого мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг - не смог отдать - банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества - два стола и три стула. И старенький ксерокс.

Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире - не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.

Готовы рискнуть?

Предварительные договоры.

Предварительные договоры всего, что только возможно... Предварительные договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры, договоры о намерениях, обязательствах и т.д. Нет, закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора - заключить основной договор в дальнейшем, либо выполнить какие-то иные действия. Но если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то...

Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте - деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей! Дольщиком вы не станете, а , случись чего, максимум на что вы сможете рассчитывать - это стать потерпевшим по уголовному делу, пострадавшим, облапошенным ( нужное подчеркнуть) что новоселья абсолютно не приближает, а скорее - наоборот.

Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры? Тому есть несколько причин.

Первая - опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.

Вторая - застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214-ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.

Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас», но об этой ситуации мы поговорим позже и в отдельной теме.

Ну что, готовы рискнуть?

Вексельная схема.

По своей сути вексельная схема очень схожа со схемой «покупки» по договору займа. Но,чтобы инвестору спалось спокойней, в довесок к векселю, строитель (или иное лицо у кого инвестор покупает вексель) снабжает инвестора еще и предварительным договором - бумага все стерпит.

Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора - обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.

По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно...

Если застройщик из-за общего подорожания взвинтит цену и потребует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он опять-таки получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?

Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.

Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, совсем в недавнем прошлом продавалось самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.

Для вас, уважаемые покупатели, то есть.

Более того, по имеющейся информации, Арбитражный Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее тоже не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент.

Главное, что всегда полезно помнить - это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии, что является весьма зыбкой материей. Естественно, опять-таки за счет последних.

Готовы рискнуть?

Участие в ПИФ-ах.

Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель - приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?

По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании - обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа - реализуется, требования кредиторов - удовлетворяются, всем - спасибо, все - счастливы и свободны. Или не счастливы. Здесь кому как повезет. Или не повезет.

ЖСК

Увы и ах, но уже с самых высоких трибун и, в том числе, от лица самих участников строительства, прозвучало грустное признание о том, что схема ЖСК в большинстве случаев является ширмой, за которую прячутся недобросовестные застройщики, строящие без разрешительной документации и осуществляющие "продажи" незаконно. А пайщикам этой квази-схемы "светит" перспектива остаться и без денег, и без квартир с большой долей вероятности. "Покупая" квартиру по "схеме ЖСК", остается уповать лишь на везение. В каких то случаях людям везет. А вот например "покупатели" квартир от СУ 155 считают, что им не повезло, причем во многих субъектах РФ. Странно, правда? Готовы стать "подопытным кроликом"? Тогда - флаг вам в руки. Впрочем, "по душу" ЖСК в ближайшее время грядут серьезные и жесткие законодательные поправки. А , если вам нужен мой совет, то в данном отрезке времени и при нынещней ситуации я категорически не рекомендую "покупать" по схеме ЖСК. А уж воспользоваться или нет этим советом - дело , конечно ваше.

Но тогда почитайте на сон грядущий ЭТОТ МАТЕРИАЛ

Если его будет не достаточно, то ознакомиться с продолжением можно будет ЗДЕСЬ

Как правило, алгоритм действий облапошенных граждан на практике один и тот же, ход мысли - такой же "гениальный" , итог - всегда одинаков, а квартиры - все дальше и дальше. Но, как говорят в таких случаях, надежды юношей питают.