Геннадий Савинов

Некоторые риски покупки загородной недвижимости необычны настолько, что можно назвать их "экзотическими". Приведем некоторые. Неритмичное межевание. Специальный градостроительный регламент места расположения памятника истории и культуры может содержать требование о ритмичтном межевании, запрете - неритмичного межевания. Что это такое, возможно, не понимают и разработчики регламента, так как определение ритмичного межевания и критерии его соблюдения отсутствуют. На наш взгляд, речь про то чтобы в историческом месте современные пейзажи были похожи на те, которые наблюдали, например, паломники в прошлые века. Если древние дома (участки) находились друг от друга на "ритмичном" расстоянии, то и сейчас должно быть так. Нельзя частить и пропускать. Хорошо, что крыши крыть соломой пока не заставляют. Яркий фасад и динамичный силуэт. Можно сказать, что обычными требованиями в зоне регулируемой застройки/охраняемого природного ландшафта памятника культуры является пониженная этажность индивидуальных домов (например, два этажа, а не три) и применение при строительстве традиционных материалов и конструкций: кирпич, камень, дерево - для стен, деревянные окна, оцинкованная фальцевая крыша и пр. При этом дополнительно могут быть запрещены яркие фасады и динамичные силуэты. Для части покупателей недвижимости такие требования не приемлемы по эстетическим соображениям. Радиолюбитель без связи. В настоящее время в РФ насчитывается около 26 тыс. лицензированных радиолюбителей. Не так и мало. Если же мы подтянемся по количеству радиолюбителей на душу населения до уровня США, то их число возрастет в 13 раз. На своих форумах радиолюбители пишут, что сила сигнала и качество связи существенно ухудшаются при расположении радиостанции в нескольких сотнях метров (до 2 км) от высоковольтной ЛЭП. Надпись "буйвол" на клетке с тигром. "Стандарт" любого экологического нарушения - назвать безобразия нейтральными, не режущими сознание словами. Например, "вместо" мусоросжигательных заводов в стране будут строиться "заводы по термической обработке отходов". (Правда, ловко: "нет" ни мусора, ни опасного сжигания.). Мусоросжигательный завод не скроешь. Но бывают не столь очевидные случаи. Так, при недавнем анализе одного из земельных участков в Московской области вблизи него, судя по плановому объему вредных выбросов в атмосферу, было выявлено химическое предприятие, которое официально именовалось производственно-складским комплексом по изготовлению (колористике) материалов для печати. Колокольный звон. Стойкое отвращение могут вызывать хоть манная каша, хоть ритуалы, если предлагаются в принудительном порядке. Один знакомый не переносит все, что связано с церковью, поскольку в детстве его водили на службы ранним утром, когда хотелось спать. Супруга же этого знакомого, наоборот, любит колокольный звон, и с удовольствием слушает его каждые выходные, не выходя из дома. "Выдача трупов от 3-х до 4-х". По нашей классификации, близость захоронения к земельному участку имеет три вида рисков: санитарно-эпидемиологический (поэтому в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) кладбища запрещено выращивать пищевые сельхозкультуры), зоны с особыми условиями использования территории (например, администрация сначала выделит участок в СЗЗ, а затем откажет в согласовании строительства на нем), и третий, менее очевидный ("экзотический") - эксплуатационный, когда похоронные процессии придется регулярно слушать/наблюдать. Артиллерийская канонада по ночам. Известно, что одиночный артиллерийский выстрел слышен на расстоянии 6 км, в тихую погоду - до 10 км, от самоходной артиллерийской установки - до 15 км. Необходимо проверять, не расположен ли вблизи земельного участка военный полигон, на котором проводятся стрельбы танков, самоходных артилерийских установок, ракетных комплексов. Озеленение в 90%. Правила застройки с высоким процентом озеленения могут означать запрет на строительство. Например, на участке в 6 соток с замощенными: парковкой под автомобиль в 20 кв. м, дорожкой к дому в 10 кв. м и одноэтажной баней в 30 кв.м нет места дому никакого размера, если требуется озеленение участка в 90%, поскольку отведенные 10% под неозеленение уже использованы. Пропускной режим в нережимной зоне. Единственная дорога к земельному участку, проходящая через режимный объект, может стать существенным ограничением в использовании участка. Например, в деревню Новораково Истринского района проезд возможен только в отведенные часы, по пропускам через охраняемую плотину Истринского водохранилища. Запланированное наложение участков. На осваиваемых коммерческим способом площадках иногда встречаются межевания, когда части участка относятся одновременно к нескольким объектам. Запланированные наложения сделаны с целью формирования разнообразных по площади и конфигурации предложений для покупателей. Поскольку такие наложения запрещены законодательством о кадастровой деятельности, их внесение в ГКН, надо полагать, производится в рамках "частно-государственного партнерства". По нашему мнению, покупать такие участки нельзя, по крайней мере, без гарантий устранения кадастровой (реестровой) ошибки, поскольку наложение участков друг на друга должно классифицироваться именно таким образом. Как видно, анализ рисков приобретения загородной недвижимости требует учета как общеизвестных, так и не очевидных факторов, которых в сумме на сегодняшний день насчитывается около 200.

Уважаемый Фаталист. Мы же конкретно говорим, а не вообще? То есть про СНТ и т.п. Они же - "дачники", а не какой-нибудь фонд имени красивых дел. Также Вас уверяю, что если бы садоводы любого из 150 тысяч объединений страны услышали, что их СНТ получило "прибыль" и с "прибыли" уплатило налог, они бы нашли нужные нецензурные слова для такого случая. В данной ситуации наши избранники вовремя исправились. Но про это лучше молчать, ибо пиар на властной глупости вызывает дополнительное раздражение в массах, а не рост рейтингов. На мой взгляд, механика обратной связи такая. А на чисто бухгалтерских моментах я не заостряюсь. Благодаря Вашим пояснениям вижу, что и там методически не все в порядке, поскольку поступления от взносов "не членов" не должны помещаться на счет Прибылей и убытков, т.к. прибыль - это расчетная величина. Кстати, в своих комментариях думцы также указывают, что взносы не членов - это никакая не прибыль, а только так называется.

Все-таки, прибыль - это положительная разница доходов и иных поступлений над затратами на осуществление деятельности. Для НКО этот термин, на мой взгляд, вообще не может использоваться. Это как с бухгалтерской, так и сущностной точки зрения. Если кого-то не смущает нелепость - пусть так и будет дальше. Возможно, эти люди взяли пожизненное обязательство не умнеть. В ТС речь про СНТ , дачников, а конкретно, что "прибылью" стали считать взносы садоводов - не членов. Представлять сие событие как "налоговые льготы для дачников" - это манипуляция сознанием тех людей, которые дальшее заголовков и "вечерних мудозвонов" ((С), Б. Гребенщиков) ничего знать не хотят.

Какая может быть прибыль у некоммерческой организации? У нищих СНТ, считающих каждый рубль? Исправили бы абсурд по-тихому (ФНС и Ко), и не позорились лишний раз. Нет, даже из собственной глупости наровят сделать пиар.

Летом этого года СМИ отметились будто бы хорошей новостью о возможности бесплатно легализовать имеющиеся у собственников прирезки (излишки, самозахваты) земли. То есть - площади своих земельных участков, которые фактически используются, но не предусмотрены правоустанавливающими документами на участки. Однако, кто прочитал не только заголовки тех статей, понял, что речь идет о комплексных кадастровых работах (ККР) - централизованных полных кадастровых работах в пределах не менее одного кадастрового квартала. Поправками в п. 32) части 1 статьи 26 закона о регистрации (218-ФЗ) уточнено, что при межевании можно увеличивать площадь участка по правоустанавливающему документу и при ККР до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого назначения, установленной правилами землепользования и застройки. Было- до "нормы предоставления" и стало - "до нормы предоставления", как вообще, так и в частности - при ККР. Тогда спрашивается: что поменялось в законе и зачем нужна эта поправка? А вот зачем. Общая норма повсеместно не выполняется. Кадастровый палаты Росреестра пропускают прирезки до 10%, а не до нормы предоставления, в том числе в случаях, когда эти нормы предоставления установлены. И когда этот "тесный кафтан" примерили на себя исполнители муниципальных и государственных контрактов ККР, возникла потребность специально записать в закон, что им можно прирезать до нормы предоставления, что какое-то время по сложившейся практике будет читаться, как исключение, послабление. По-другому при ККР не получается: в кадастровом квартале ККР не может быть "пустых мест", не отнесенных к какому-либо земельному участку, что можно сделать только отступая от негласного "правила" в 10%. Есть ли шанс попасть в квартал ККР среднестатистическому индивидуальному собственнику земельного участка? Практически нет. В 2019 г. на ККР выделено из федерального бюджета 205 миллионов рублей, на 33 субъекта Федерации, в среднем по 6,2 млн на регион-участник. При таком финансировании примерно через 500 лет ККР завершатся на всей территории страны. Можно ли категорически возражать против многолетнего неисполнения законодательства и допущения именно 10% прирезки? Нет, но дьявол в деталях. В целом, массово взяться прирезке более 10% неоткуда: соседи же вокруг, а дорогу до ширины тропинки сужать нельзя, и так - это повсеместное нарушение: попробуйте найти СНТ или деревню, где от дороги не отщипнули хотя бы чуть-чуть. Однако, во множестве случаев прирезку до нормы предоставления можно допускать не только при ККР. Например, в СНТ повсеместно ликвидированы круговые пожарные проезды, дренажные канавы, собственники освоили овраги, другие неудобья, которые при исходном выделении щадящим образом исключались из землеотвода. Прокрутить этот фарш в мясорубке времени обратно уже не возможно. Эти части земли никогда не станут тем, подо что предназначались. Настаивать именно на 10 % прирезке - это плодить и без того беспрецедентное число недостоверных межеваний. Иногда доходит до курьезов. Например, однажды кадастровая палата отказала в межевании участка на площадь больше, чем 10%, который был со всех сторон окружен участками с уже установленными и отраженными в ГКН границами. Но кто будет копаться в таких тонкостях, изучать смежества, предлагать заявителям предоставить дополнительные обоснования и документы? Отказать же проще. К тому же, туго затянутый отечественный регистрационный механизм потребляет увеличенное количество универсальной смазки. В общем, кто ждал бесплатных прирезок "до нормы предоставления", не надейтесь. В обозримом будущем деньги платить придется.

Ветхий или аварийный дом. Возможно, что в Вашей ситуации его лучше снести (все-таки - сжечь- это опасно). "Цепляясь" за этот дом, Вы , скоре всего, приобретете больше проблем, чем снеся его. Во-первых, выделять помещения в индивидуальном жилом доме и осуществлять их кадастровый учет запрещает закон о регистрации. И не важно, что это противоречит Гражданскому кодексу. Даже выделив квартиру в судебном порядке, могут быть проблемы ее регистрации в Росреестре. Во-вторых, квартира без наследников может отойти муниципалитету, если пытаться признать право на нее по приобретательной давности. Вообще-то доли в праве не приобретаются по приобретательной давности, и на это есть соответствующая позиция Верховного суда, но предположим, что удастся показать, что ненаследованная доля - это отдельное помещение (квартира). В-третьих, всегда сложно действовать в раздрай с иными сособственниками. И сообща могут быть проблемы в суде, по другому - наверняка. В-четвертых, невозможность договориться о содержании дома - это навсегда. Тем более, что фактически 2 доли дома сейчас бесхозные. В-пятых, возможно есть нарушение закона при выделе Вашего участка в натуре при долевой собственности на дом.

Читатель данного ресурса обратился за сопровождением сделки по покупке земельного участка в деревне Крюково Истринкого района. Ему понравился участок на склоне, с видом на лес и большую незастроенную поляну у пруда и родника. Из "творческого" в данном объекте было, что права на газовую магистраль необходимо передавать по отдельному соглашению с подкрепляющими мероприятиями, причем не так, как предлагал продавец. Если бы сделка происходила на условиях продавца, покупатель мог бы потерять 500 тысяч рублей. Однако покупка не состоялась, поскольку у продавца уже были договоренности с другим человеком, ожидавшим одобрения ипотеки. Естественным образом возникла задача поиска аналогичного участка по Новорижскому шоссе не дальше деревень Крюково-Крючково. В деревне В. были рассмотрены два участка на берегу Истры. Однако оба оказались в зоне специального градостроительного регламента достопримечательного места "Русская Палестина". В связи с этим на участках с видом разрешенного использования (ВРИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешались только: выращивание трав и разведение пчел. Причем, можно предположить, что о запрете на строительство не знают как кто-то из собственников участков, так и их риэлторов. Для данного случая плохо помогает любимый многими анализ по аналогии: "Соседи построились и зарегистрировали дома, значит, и нам разрешат". Не разрешат, поскольку соседи получали одобрения до установления границ этой зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Кроме того, как показал опрос жителей, участки примерно раз в десять лет подтапливаются. Чтобы избежать подтопления необходимо подсыпать около 100 камазов грунта, что уже сделал один из соседей. Также клиенту понравился участок в деревне Л., на высоком склоне р. Истра. По этому участку, что называется нарочно не придумаешь: сразу 4 основания чтобы его категорически не покупать. Во-первых, по причине возможного незаконного предоставления как участка ограниченного в обороте, если следовать правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в материалах 2017 г. Во-вторых, несоответствие территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки и ВРИ по ЕГРН (соответственно: рекриация - жилая застройка). В-третьих, невозможность размещения дома вне специальной зоны 2-го пояса водоохраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения г. Москвы. В-четвертых, по рекламному объявлению, приватизирована неприватизируемая береговая полоса. Кроме того, есть мнение, что река Истра ниже д. Павловское загрязнена фильтратом одноименного полигона твердо-бытовых отходов. В деревне Г. был найден земельный участок с панорамным видом на р. Истра, где находится пешеходный мост. Документальных ограничений в строительстве на участке не выявлено. Однако при осмотре на месте и беседах с жителями обнаружено следующее. Ранее находившийся на участке дом сполз в овраг, к реке. Как минимум необходимы берегоукрепительные работы, чтобы предотвратить оползневые явления. Рядом с участоком находится шумящий трансформатор. Пятно застройки на участке незначительное. При таких ограничениях участок оценен заказчиком в 2,5 раза ниже, чем продажная стоимость. В этой же деревне подобран другой участок, подальше от воды, который попал в одну из десятков подзон памятного места "Русская Палестина". В этой подзоне строительство возможно "в садоводческих товариществах" и с дополнительным ограничением по высотному габариту. Поскольку в этой локации нет садоводческих товариществ, пока не ясно, можно ли строить в самой деревне и на прилегающих территориях под дачное строительство. Также был рассмотрен земельный участок в д. Буньково, в коттеджном поселке с пафосным названием. Заказчику показалось, что близость к гелипорту "Истра" не даст возможности спокойно проживать на участке. По нашему мнению, это спорное мнение, поскольку полеты с этой площадки хотя и регулярные, но непродолжительные, и удаление от точки взлета в 400 м - достаточное, чтобы шум не беспокоил. Кроме того, участок располагается в санитарно-защитной зоне промышленого объекта. Если муниципальная администрация когда-нибудь станет выполнять законодательство, то строительство дома на данном участке будет запрещено. В результате поисков был выбран для покупки индивидуальный жилой дом в деревне Л.. Тоже не без рисков, но не критических.Так, часть участка располагается в защитной (временной охранной) зоне памятника культурного наследия 17 века. Не соблюдены отступы дома от границы участка. Имеется неузаконенная перепланировка. В заключение заметим, что ни один из выявленных существенных рисков не был отражен в ЕГРН. Выбор объекта загородной недвижимости требует его многостороннего изучения.

Слушательница Школы риэлторов Анна С. сделала позавчера справедливое замечание к моему предыдущему посту "Дачная амнистия 2019: сроки продлены, права сокращены". Суть замечания в том, что не следует разделять варианты разрешенного использования (ВРИ) земельных участков "для ведения садоводства" и "для дачного строительства" (в коротких определениях - "садовые" и "дачные" участки). Действительно, с 01 января 2018 г. в соответствии с п. 7 ст. 54 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" участки с обоими ВРИ стали "садовыми":"Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками." Соответственно, строения на дачных участках также, как и на садовых, в соответствии с N 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 02.08.2019 г., если повезет, могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке. Все-таки дачи не хотят исчезать из ментальной реальности. Так, термин "дачные участки" использовался законодателями и в прежнем усечении дачной амнистии, действовавшей до 1 марта 2019 г., и в законопроекте лета этого года - 707989-7, ставшем № 267-ФЗ. Таким образом, уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) садового или жилого дома не надо подавать как для садовых, так и для дачных участков.

Принят в трех чтениях Госдумой и 26 июля 2019 г. утвержден Советом Федерации законопроект 707989-7 о так называемой дачной амнистии. По новой версии законодательства до 1 марта 2021 года право собственности на индивидуальный жилой дом или садовый дом на земельном участке с видом разрешенного использования "для ведения садоводства" (вне зависимости от категории земли) может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, по техническому плану, без подачи уведомления о планируемом строительстве (реконструкции). В действовавшем до 1 марта 2019 г. законе о регистрации можно было в таком же порядке регистрировать жилые и садовые дома и на дачных участках (точнее говоря - на земельных участках с видом разрешенного использования "для дачного строительства"). Теперь это будет не возможно, из "дачной амнистии" исключены 306200 дачных участков на площади 132 400 Га (см. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2017 году). В чем заключается реальное упрощение по сравнению с днем сегодняшним? В первую очередь в том, что при отказе в регистрации строений будут учитываться не все зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которые принимались бы в расчет при подаче уведомлений о планируемом строительстве (реконструкции). А только те, которые учтены в ЕГРН. "Амнистироваться" по всем пунктам не получится, поскольку при учете ЗОУИТ в ЕГРН одновременно формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны, и вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления ЗОУИТ. На сегодня учтена в ЕРГН примерно половина от всех ЗОУИТ (около 1,5 млн.). Большая "радость" у собственников участков будет связана с отсутствием необходимости согласовывать строительство, 1) производя археологические раскопки на своих участках (иногда стоимостью больше самого участка), 2) поиск полезных ископаемых на 6 сотках, 3) согласования на части приаэродромных территориях, занимающих до половины Московской области, предоставляя избыточные документы (градостроительный план, правоустанавливающий документ на участок, схему планировочной организации земельного участка), в каждый аэропорт - свои, в некоторые: только лично, в короткие часы приема, без рукописного текста, с заключением о безопасности Роспотребнадзора и с пр. издевательствами. Некоторые собственники участков уже оплатили изготовление техпланов и ждут вступления закона в силу. Не имеет существенного значения, что в течение еще 2-х лет для регистрации строений на садовых участках не надо подавать уведомления о строительстве. Так для собственников лучше, но это никакая не амнистия. Можно было бы потерпеть и подать. Гораздо хуже другое. С каждым годом потенциал "амнистирования" будет падать. Как известно, к 1 января 2022 года все ЗОУИТ должны быть включены в ЕГРН. Предположим, что так и будет. Тогда хоть с подачей уведомлений о строительстве, хоть без подачи - дачная амнистия прекратится полностью. Повторяясь, именно в неполном учете ЗОУИТ при регистрации строений заключается сегодня дачная амнистия. В настоящее время нет и намеков на то, как на практике не лишать собственности миллионы людей, придав обратную силу ограничениям по ЗОУИТ в отношении ранее предоставленных земельных участков и находящихся на них незарегистрированных (иногда десятки лет) строений. По нашему мнению, реальное уважение к частной собственности на земельные участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений, садовые и дачные участки, на которые ЗОУИТ накладывают запрет на строительство, заключалось бы в выплате компенсации в размере рыночной стоимости недвижимости, установленной в любой из периодов в течение 5 лет до момента установления ЗОУИТ, с выплатой в течение 6 месяцев с момента отказа в строительстве. Без конкретики аналогичная норма есть и в сегодняшнем законодательстве. Но она не будет работать, т.к., в частности, в бюджетах всех уровней нет соответствующих статей, а требуемые суммы не подъемны для них. Дарим идею политическим партиям и претендентам на высшие государственные должности в стране. Разрушая институт частной собственности, подрываем основы государства. Надо жертвовать чем-то меньшим.

Смотрим квартиру. У подъезда дверь открывает консьерж. - Куда? - Туда... Провожает до лифта. - По поводу продажи квартиры? - Да. - Понятно. Задумчиво смотрит сквозь закрывающиеся двери лифта. Она что-то знает, надо будет подойти переговорить на обратном пути. На этаже встречает арендатор, пятится до угла прихожей и замирает, как кремлевский курсант, с каменным выражение лица, но без оружия. Гостиная, кухня, санузел, лоджия, вид из окна... Надо как-то пошевелить кремлевского курсанта. - У Вас есть договоренность с хозяйкой о сроках выселения в случае продажи квартиры? -А вы готовы купить? -Рассматриваем такую возможность. - Вот как соберетесь покупать, так и обсудим. Я здесь три года живу, и все это время она продает квартиру. -Как думаете, почему не продается? -Все вопросы к хозяйке. -Спасибо, до свидания. Возвращаемся к консьержу. - Как посмотрели? -Хорошо, не считая, что арендатор не слишком приветлива. - Нет, она нормальная.Разговаривает со мной. Это хозяйка пройдет, буркнет себе под нос, и все. Конечно,ей не хочется съезжать, вот она и гонит негатив на вас. - Мы то переживем, но, говорит, что 3 года квартира не продается. -Да, это какая-то магия. Смотрят и уходят. - В чем же причина? -Не знаю, дом у нас хороший, я навела здесь порядок. В плане безопасности у нас самый элитный дом в городе. Не то, что раньше. Нас долго не сдавали. Мы и на асфальте лежали, и дом патрулировали. Потом Медведев принял решение дом достроить, и дело пошло. Вы знаете историю нашего дома? -Нет. -Дом наклонился. Немного, но все-таки. Столько туда засыпали всего. Теперь каждые полгода приезжают инженеры, замеряют наклон. Но чтобы дом не падал, его соединили с другим, у нас два дома под одним номером. А сколько мы с наркоманами боролись, с бомжами. Каждую неделю полиция приезжала с рейдами, закладки искала. А однажды я нашла на лестнице труп мужчины. Думала просто лежит, а его убили. -Мы-то считали, что в наукограде все спокойно. -Какое спокойно? Люмпены же вокруг. Я их физиономии каждое утро с балкона наблюдаю. Даже выражение лица видно, что не алё. Еще лес рядом. Все наровят в нем спрятаться после преступлений. -Нам казалось, что лес для прогулок и отдыха. - Не только. В прежние годы бандиты с обрезами приходили из леса в магазин и требовали денег. Туда же и скрывались. - А что с соседями у этой квартиры? - Соседи нормальные. Бабушка, правда, считает, что ей стучат в стенку. Записки пишет, на двери наклеивает: "Не стучите, вы мне мешаете". В другой квартире - многодетная узбекская семья. Планировки хорошие. По всему стояку из кухни люди сделали спальни и наоборот. - И мокрые точки в комнаты перенесли? - Да, все так сделали, получилось замечательно. -Скажите, а вы всем, кто приходит смотреть квартиры рассказываете про свой дом? - Конечно, я всем все рассказываю. Беседуем с консьержем минут 15. Искренне благодарим. Кажется, теперь понятно, почему квартира висит. Однако, ее можно продать достаточно быстро. Для этого надо выполнить несколько рекомендаций. Но собственнику их дать некому, поскольку он "с риэлторами не сотрудничает". А риэлторы - не благотворители. Бесплатно в нашей стране работают только американские шпионы.

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости, возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше "сокровенное знание", заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя. Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что "опасности разглашения" нет. Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ - это самый полный, официальный и во многом - достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество "но". Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно - в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя. Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предположим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого. В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку. В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ - это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки. В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя. Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута. Заказывать ГПЗУ собственники можно только в случаях, когда в ходе "расследования", как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных - большой вопрос. Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем - и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив). При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии)....(Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: "необходимо учитывать"). Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории ....(Учесть всё). Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется). Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 "О недрах". (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял). Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ...должны проводиться в соответствии со статьей 30 ... № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия ...". (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка). Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет). Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя). Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки ... (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно). Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково. Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха. В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома. Перспективы административного или судебного обжалования - очень хорошие. В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено. Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. "Правильное" прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана. В небольшом проценте случаев "запретительные" градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Хороший материал. Правда, годится такая стратегия в основном для агентств с высокой, если не доминирующей, долей рынка. А с познавательной точки зрения любопытен краснодарский менталитет. ("Вы сейчас матом ругаетесь, а потом этими руками хлеб будете есть" (с)).

Все совпадения мест, событий и лиц случайны и являются вымыслом автора. Итак, история. Знакомый риэлтор не смог переубедить своих друзей отказаться от покупки сомнительного земельного участка, но с трудом уговорил их воспользоваться сторонним мнением (риск-анализом) другого риэлтора. Друзьям "первого" риэлтора сильно понравился земельный участок. Завтра готовы купить. Реклама гласила, что участок создан природой для тех, кто любит тишину, чистый воздух, лесные прогулки, ценит комфорт и собственное время, умеет считать деньги, принимать взвешенные решения. И так далее в таком духе про сказочный поселок с асфальтированными дорогами, магистральным газом и другими центральными коммуникациями, вблизи Москвы, рядом с реками и озерам... Что же оказалось в действительности? Участки в поселке длительное время "продаются" через несколько агентств недвижимости. Скорее всего, ни одного надела не продано, т.к. они не были сформированы. Подъездная дорога не поставлена на кадастровый учет. Земли общего пользования (ЗОП) - грунтовка в нерасчищенной просеке. Обязательства бесплатного доступа к индивидуальным участкам по ЗОП - нет. Общее ограждение отсутствует. Граничащий с участками бор не относится к лесному фонду и может быть вырублен. С одной стороны к участкам прилегает вновь сформированная генпланом поселения промыщленная зона, в которой разрешены виды деятельнсти от фармпроизводства до нефтехимической промышленности. К слову, санитарно-защитная зона нефтеперерабатывающего завода - всего 1 км. С другой стороны к "тихому поселку" примыкает военная часть, создающая при работе оборудования электромагнитные поля. И не важно, что "сталкеры" спускаются в отдельные полузатопленные бункеры в/ч, и рассказывают, что она не совсем рабочая. Они же признают, что есть объекты, к которым вооруженные Стечкиными офицеры никого не пускают. В общем, как дальше будет - не известно. Может закроют часть, а может запустят на полную мощность электромагнитных катушек. Предшествующая сделка ( с исходным землеотводом) может быть оспорена, т.к. есть сомнения, что по ней произведены расчеты. Не исключено, что текущий собственник является лишь номинальным владельцем участков. Выбросы вредных веществ в атмосферу в этом месте составляют более 50 т в год на квадратный километр (для западных районов Московской области - в 10 раз меньше). Также установлено превышение ПДК загрязняющих веществ в ближайших водоемах. Инвестиционный контракт на создание инфраструктуры предлагается заключить с лицом,связь которого с собственником участков поселка не просматривается. Текущий собственник участков отказывается предоставить градостроительный план участка или подать уведомление о планируемом строительстве жилого дома. Были и другие интересные подробности в отношении участка, чтобы в итоге не рекомендовать его к приобретению, по крайней мере до момента,когда поселок начнет функционировать не на деньги, возможно, первого покупателя. Правильно считал кот Матроскин: прежде, чем что-то ненужное продать, девелопер должен во что-то ненужное ему лично вложиться (дорогу, забор, инженерные сети). Голая земля - не актив, а объект налогообложения. Проведенная оценка рисков покупки участка имела и неожиданное последствие. Покупатели отказались в будущем самостоятельно подбирать себе участок, настолько сильно разошлись их начальные впечатления по понравившемуся объекту с тем, что выяснилось позже. Однако, это напрасно. Исключительно при помощи риэлтора выбрать участок также не возможно. Это все равно, что жениться по фотографии.(А как же оценить "ум, красоту, плавность движений и скупость каждого жеста" (с)?). Комбинация же личного выбора покупателя с мнением специалиста по загородной недвижимости - это то, что надо для принятия обоснованного решения.

Необходимо различать даты: фактического создания объекта недвижимости, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности. Для целей налогообложения в Вашем случае будет иметь значение последняя. Естественно, постановка на кадастровый учет произведена не по результатом аэро- или подобной съемки. Так пока никто не умеет делать. Скорее всего, на дом делался технический паспорт, а БТИ все имеющиеся данные передало в Росреестр, где и произвели кадастровый учет дома. ФНС в уведомлениях о необходимости подать декларацию может и не указывать, на какие объекты это надо сделать, поскольку это лишнее. Достаточно указать дату совершения сделки с недвижимостью. Вам остается надеяться, что : это единственная сделка в том году, что кадастровая стоимость и стоимость, указанная в договоре купли-продажи, не сильно отличаются от 1 млн. руб, поскольку срок нахождения дома во владении для целей расчета налога будет 2018, а налоговый вычет - 1 млн. руб.

Если бы это был просто передел рынка ( выписки из ЕГРН - это миллиардные суммы), можно было бы согласиться: нечего коммерсантам делать на государственном поле. А вот закрытие Реестра - колоссальная ошибка (интересы коррупционеров, которые не хотят чтобы всякие "оппозиционеры" вывешивали на доски принадлежащее им имущество, не учитываем, все-таки это не общественный интерес, а частный). Для того, чтобы "бороться" с "сайтами", предоставляющими ошибочные сведения, достаточно запретить "сайты", не закрывая Реестр. Кроме того, возникает логически вытекающий вопрос об ответственности чиновников, освоивших более 10 миллиардов денег на создание Реестра недвижимости, в случае предоставление из официального источника недостоверных данных: объект "уехал" в соседний район, кадастровый номер не уникален, и пр. Будет ли ответственность такая же, как за создание и сведения из "плохих сайтов", или не будет никакой?

Росреестр за свои базы не может ответить, так что говорить о их словах. Потом, мы десятилетие делали, как сегодня говорит Росреестр. А сегодня - нет. Мы не давали обязательств не поумнеть. Росреестр и Форум Вы спрашивали про согласие супруга продавца, у которого нет супруга? Признайтесь, что Вы еще придумали в вопросе?

Мария, спасибо за рекомендацию:). Дочитал тему до конца . К сожалению, у нее может быть "продолжение": оспоримая сделка. У предприятий земли в 1993 году не было. Значит, участок получен по акту органа власти или управления. По мнению Верховного суда РФ ( Вы, Мария, приводили это решение в своих записях), такое имущество является общей совместной собственностью супругов, поскольку акт о предоставлении земли не является сделкой, безвозмездной сделкой, соответственно не попадает под исключение о совместной собственности супругов. Еще много чего по данной ситуации.... Простите, не могу удержаться, лезет в голову поговорка, вроде и не к месту: " Кто в армии служил, в цирке не смеется".

Цитировать законы надо аккуратнее. Например, разрешение на строительство индивидуальных жилых и садовых домов отменено на постоянной основе с 04.08.2018. По крайней мере теперь оно разрешением не называется, 51 ст. ГрК РФ для садовых и ИЖС-домов не применяется. Тоже самое в отношении ввода домов в эксплуатацию - отменено навсегда, а не до 2020 г. Дачная амнистия в усеченном виде действовавшая в части индивидуальных и садовых домов будет возвращена в состояние до 01.03.2019 г., законопроект внесен, будет принят в весеннюю сессию еще на год. Что там упрощенного, можно посмотреть, например, в моем блоге. Конечно, это более жидкая дачная амнистия, чем прежде, но официоз об этом предпочитает умалчивать. В отношении участков считается, что тоже есть какая-то дачная амнистия, пропаганда вещает, что конец наступит в 2020, на самом деле, поскольку в этой части отменять нечего, как бы упрощенный порядок регистрации прав на участки будет бессрочным.

Если это жилой дом, то отступы от границ участка не соблюдены. Техпаспорт "для себя" не требуется. Должно быть разрешение на строительство от Администрации, которое сейчас называется Уведомление о возможности строительства и соответствии параметров строительства. Такое уведомление дать не должны. Соответственно не имеет смысла привлекать к работе кадастрового инженера и подавать заявление о кадастровом учете и регистрации права. Небольшие шансы есть, но они вне официально допустимых.

Плюсую Владимиру Попову во всех местах, где он проявил выдержку:) Человек с именем, в отличие от "ников", отвечает и за свои слова, и за свои эмоции, что всегда сложнее. Что касается "реновации" или отъема собственности методом голосования при наличии определенного числа выгодоприобретателей, пусть даже их и 70%, все это нам еще аукнется и не один раз. Когда таких элементов неуважения собственности десятки, право собственности становится условным. Константин Ремчуков, когда надо было поддержать Собянина в "реновации" сказал, что это он ее придумал. Наверное, уже сожалеет. Например, сегодня в интервью "Эхо Москвы" он рекомендовал книгу "Массовое процветание" , основа которого в сочетании свободы, собственности и финансов.

Мария, в отношении этого участка все ясно. Он относится к планируемой территориальной зоне СХ-2: для огородничества, садоводства и дачного строительства, на землях сельхозназначения, вне черты поселения.

Я понимаю другое. Что недостаток опыта мешает вам как понимать профессиональный юмор, так и увидеть ответ по существу, который также дан, причем правильный.

На компьютерах росреестра каждая вторая клавиша залипает, вот они и жмут на работающие. По документу ВРИ участка на скриншоте - "дачное строительство". Полагаю, что из этого и надо исходить.

На Ци вчера неплохой материал появился (16.04.2019), где еще смотреть экологическую обстановку по Москве и Московской области. Надо учитывать, что на части экологических карт рейтинги рассчитываются по собственным выбросам территории, что позволяет формализовать подсчет, но сильно искажает картину загрязнения с учетом переноса веществ, особенно по воздуху. То есть всегда надо также принимать во внимание розу ветров по ближайшей метеостанции и, по возможности, - перенос загрязнений по водоемам и грунтовым водам, например, фильтрата действующего или закрытого полигона ТБО.

Все объекты негативного воздействия на окружающую среду в Московской области можно посмотреть в "Экологических паспортах Московской области". Например, в непосредственной близости от этого ЖК находятся 2 объекта высокой опасности (3-я категория опасности из 4-х, где 4-я - наивысшая) по вредным выбросам в атмосферу с объемом выбросов 7,56703 и 14,346 т в год, не считая Каширского шоссе, г. Москвы в целом, а также многих десятков объектов 4-й, 3-й, 2-й и 1-й категории опасности, которые производят выбросы на некотором удалении, но которыми все равно приходится дышать в частности жителям "города-курорта".