Олеся Бухтоярова

Итак, что же может поменяться? 1. В частности, в п. 2 ст. 34 и ст. 38 Семейного кодекса РФ определение "общее имущество супругов" предлагается уточнить, придав ему более широкий смысл. Так, помимо прописанных сегодня видов общего имущества, планируется добавить безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги и их общие обязательства. Такая мера соотносится со ст. 128 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 18 марта 2019 г. № 34-Ф3, вступившего в силу с 1 октября. 2.В ст. 38 Семейного кодекса РФ предлагается включить норму о том, что в соглашении супругов или судебном решении о разделе общего имущества необходимо прописывать доли каждого супруга в общем имуществе и перечень объектов, которые передаются одному из супругов в счет установленной его доли в общем имуществе. Необходимость нормы обусловлена сложностью раздела имущества в виде прав на неделимые вещи, на доли супругов в различных корпоративных организациях. В большинстве случаев раздел таких объектов резко уменьшает их стоимость. Законопроектом предлагается указать на недопустимость деления в судебном порядке такого имущества и признавать право на них за одним супругом в счет стоимости его доли в общем имуществе. Если же стоимость имущества превысит стоимость причитающейся ему доли, в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация, порядок и сроки выплаты которой надлежит определить суду. Также предусматривается возможность не только отсрочки или рассрочки судом компенсационной выплаты в счет полученной доли, но и залога имущества, а также запрета на его отчуждение до момента выплаты компенсации. 3. В ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ предлагается ввести положение, которое, по мнению авторов законопроекта, позволит защитить интересы супруга, не выражавшего согласие на сделку по отчуждению общего имущества: в этом случае действия супруга-отчуждателя без согласия второго повлекут уменьшение размера его доли в общем имуществе. 4. В ст. 42 Семейного кодекса РФ предусматривается изменение, которое обеспечит защиту интересов как супругов, так и их кредиторов. Так, если права супругов на имущество подлежат госрегистрации, то возникновение, изменение и прекращение таких прав возникнет для супругов с момента заключения брачного договора, а для третьих лиц – с момента госрегистрации. 5. Пункт 2 ст. 42 Семейного кодекса РФ, устанавливающий возможность обращения взыскания долгов за счет общего имущества супругов по заключенным одним из супругов обязательствам, предлагается скорректировать, освободив общее имущество от такого рода долгов, если в суде будет установлено, что соответствующие обязательства у другого супруга возникли хотя и в браке, но в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений или использованы им не на нужды семьи. 6. В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предлагается внести изменения, согласно которым госрегистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество будет проводиться как на основании заявления одного из супругов, так и на основании решения госрегистратора прав в случае, если право общей совместной собственности возникает в силу закона (то есть, в силу гл. 7 Семейного кодекса РФ). 7. Планируется устранить противоречия, существующие между законодательством о банкротстве, Семейным кодексом РФ и ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве) финансовый управляющий включает в конкурсную массу супруга-должника все общее имущество обоих супругов (бывших супругов) и в случае, если после его реализации и удовлетворения требований кредиторов в пределах доли супруга-должника остаются какие-то средства, они выдаются супругу должника. Для устранения явного перекоса в пользу интересов кредиторов предлагается данную норму изложить иначе, указав, что реализация имущества гражданина, имеющего супруга (бывшего супруга), если оно не разделено ранее, должна производиться сначала после раздела общего имущества по правилам семейного законодательства, и лишь затем имущество супруга-должника подлежит реализации по общим правилам о банкротстве гражданина. Кроме того, предлагается дополнить закон о банкротстве новой статьей 213.33 о совместном банкротстве супругов, имеющих общие долги, по их заявлению. 8. Законопроектом также планируется дополнить положения ч. 1 ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. Так, если нотариусу станет известно о наличии производства по делу о банкротстве наследодателя, предлагается ввести правило о приостановлении выдачи пережившему супругу свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Это необходимо для того, чтобы учесть интересы кредиторов наследственной массы. В случае принятия предлагаемых изменений вступление закона в силу запланировано с 1 марта 2020 года.

Если страхователь, заключивший договор страхования имущества, умер, то его права и обязанности переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования. В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное. Если умер страхователь, заключивший договор личного страхования в пользу третьего лица, то его права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия. При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.

Обязательно проверяйте всю информацию, которая должна содержаться в страховом свидетельстве (полисе): Наименование документа Наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика Фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес Указание объекта страхования Размер страховой суммы Указание страхового риска Размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения Срок действия договора Порядок изменения и прекращения договора Другие условия по соглашению сторон, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них Подписи сторон Проверяйте состав, правильность написания, соответствие документам и договоренностям, озвученным устно! Обратите внимание на мелкий текст и разборчивость подписей.

Страхование представляет собой систему отношений по защите имущественных интересов физических и юридичес­ких лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, которые формируются из уплачиваемых или страховых взносов (страховых премий). Главные стороны таких отношений — страховщик и страхо­ватель. Согласно действующему законодательству в качестве страховщиков могут выступать юридические лица любой орга­низационно-правовой формы, имеющие лицензии на осуще­ствление страхования соответствующего вида. Страхователями (кто страхуется) могут быть юридичес­кие и физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона. Страхователи вносят денежные средства в фон­ды страхования и, при наступления страховых случаев, приоб­ретают право на получение соответствующих выплат. Взаимоотношения страховщика и страхователя регламен­тируются Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об орга­низации страхового дела в Российской Федерации", а также другими нормативными актами. По форме страхование мо­жет быть добровольным и обязательным. И то и другое стра­хование осуществляется на основе договора между страхов­щиком и страхователем. Правила добровольного страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно. Страхование, осуществляемое в силу закона, называется обязательным. При добровольном страховании граждане и юридические лица сво­бодны в заключении договора. Обязательное страхование- частный случай установленного законом понуждения к зак­лючению договора.

Если за год до процедуры банкротства, банкрот подарили квартиру детям, а дети продали ее нашим покупателям, то финансовый управляющий будет пытаться оспорить эту сделку. Вот тут и сыграет роль какие критерии добросовестности, со стороны покупателя, были соблюдены.

Недавно Министерство труда РФ принял профессиональные стандарты для риэлторов «Специалист в сфере недвижимости». Согласно профстандартам, специалисты должны соблюдать конфиденциальность информации клиента, проявлять честность и порядочность, не скрывать реальную стоимость объекта, не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды, не клеветать на другие организации и коллег. В зависимости от компетенций риэлторы будут называться агентами, экспертами или брокерами. Первые будут выполнять вспомогательные функции, заниматься осмотром объектов, вести базы данных. Вторые анализировать спрос и предложение, организовывать и сопровождать сделку, а третьи - управлять всей работой. Оценивать квалификацию риэлторов будет Совет по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности на базе Торгово-промышленной палаты. Делаться это будет с использованием программно-аппаратного комплекса Центра оценки квалификации по аналогии с тем, как это делается сейчас в отношении специалистов в сфере государственных и муниципальных закупок. Будет возможность сделать это онлайн. Образование риелторов потребует создания программ для дополнительного и среднего профессионального уровней образования данной сферы. Не исключено, что будет создан стандарт высшего образования для брокеров.

Давайте поговорим о типовых рисках при покупке недвижимость Надо ли защищать покупателя при приобретении недвижимости? Какой тип недвижимости можно страховать по титулу? Какие есть типовые риски при покупке-получении квартиры? Что и когда лучше страховать по титулу? А также - что такое "институт добросовестного приобретателя" и почему он не совершенен? Смотрите мой видеоурок и задавайте вопросы!

Представьте такую ситуацию - вы купили себе квартиру за 5 миллионов руб. Можете ли вы ее застраховать по титулу, например, на 10 миллионов рублей? Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Страховщика и Страхователя на основании заявления последнего. Страховая сумма не должна превышать страховую (действительную) стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату подписания соглашения об увеличении страховой суммы. Страховая (действительная) стоимость имущества может быть определена на основании оценки рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком, либо на основании стоимости, указанной в правоустанавливающем документе, либо на основании залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Допускается страхование по заявленной стоимости. При этом страховая стоимость на момент заключения договора страхования считается не определенной, и страховая сумма, указанная в договоре, не является тождественной страховой стоимости застрахованного имущества. Такая стоимость в целях соблюдения положений статей 949, 951 ГК РФ может быть определена Страховщиком путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка. Страховая сумма может быть увеличена в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя) были застрахованы не на полную стоимость или страховая (действительная) стоимость имущества возросла.

Покупатели часто интересуются у меня - они должны сами разбираться в нюансах страхования титула или им должны все объяснить в риэлторской компании или банке? Покупатель, конечно же, сам должен вникать в нюансы страхования титула, т.к. именно он заинтересован в данном виде страхования при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке. Но помочь ему в этом должны сотрудники агентства недвижимости, с которым он заключил договор на оказание услуг, а также сотрудники страховой компании с которой не сотрудничает. Обратите внимание - сейчас очень много статей в интернете и на различных форумах по данной теме. Вы можете сами их изучить, задать вопросы, попросить разъяснения. О страховании титула много написано и на этом форуме - в разделе "Страхование имущества". Читайте!

Очевидно. Но , если есть сомнения в состоянии продавца, то врач не помешает.

Давайте поговорим о типовых мифах по титульному страхованию: А есть ли выплаты по титулу? Где узнать народный рейтинг страховых компаний? Правда ли, что страхование титула очень дорогое? Какие сделки покрывают страховые выплаты? А также - что такое "институт добросовестного приобретателя" и почему он не совершенен? Смотрите мой видеоурок и задавайте вопросы!

Меня часто просят прокомментировать мнение, что если квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, то ее тщательно проверит банк и титульное страхование не нужно. За все банки сказать не могу, но подозреваю, что есть общий регламент оценки истории объектов недвижимости. Конечно же совсем непонятную квартиру навряд ли банк пропустит для кредитования. Но, учтите, что банк не может провести качественную проверку, так как это сделает риэлтор. Ответственный риэлтор и выписку архивную из домовой книги возьмет, и расширенную ЕГРН, и кучу дополнительных заявлений. Помимо этого потребует документов с участников сделки, сходит пообщается с соседями, поймет мотивы продажи и так далее. Но банкам в этом отношении спокойнее, так как они достаточно часто в рамках ипотечного страхования требуют оформить титульное страхование в свою пользу.

Рассмотрим - защитит ли добросовестного покупателя нотариальная сделка... Нотариус защитить может добросовестного приобретателя, но не полностью. Сделка в его присутствии - это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы. У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости. То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом. А теперь давайте остановимся на дееспособности. Что это такое? Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться (статья 21 ГК РФ о дееспособности граждан). По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали. Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов. Статья 43 Закона о нотариате о проверке дееспособности нам указывает на то, что еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье. Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки. Гражданский кодекс (статья 177) говорит нам о том, что сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку. Возникает вопрос, а неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной? К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё. Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными. 1. Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон. Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки. И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть (Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 11.04.16 № 33-86/2016. 2. Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание. После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей. Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали. Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось. Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус (Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1). 3. Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру. Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки. Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения. Сделку отменили. (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017. На мой взгляд, учитывая критерии добросовестности, лучше все сделки совершать в нотариальной форме.

Титульное страхование - это единственный вариант стопроцентной защиты добросовестного приобретателя недвижимости и этому есть объяснение. Дело в том, что в Российской Федерации сложилось много предпосылок к утрате права собственности. Считайте сами: Неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства. Упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья. Возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ, ранее же это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества. Несовершенство института добросовестного приобретательства (статья 302 ГК РФ); Институт наследования. Фактически неограниченный срок исковой давности ст. 181 ГК РФ. Наличие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года № 127 ФЗ. Номинальная ответственность – нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов. Отсутствие «Закона о риэлтерской деятельности» Высокие налоги, кадастровая стоимость объектов недвижимости - как следствие, заниженная стоимость в ДКП. Неправомерное использование материнского капитала. Максимальную финансовую защиту во всех этих случаях дает именно страхование титула. При условии, что оно будет оформлено. Именно страховая компания, а не юристы, банк или интернет-сервис дельно изучит ваш объект на предмет возможных рисков.

Давайте оценим, велика ли вероятность того, что квартира без кажущихся проблем, приобретенная по официальной процедуре, может быть отобрана. Может быть, это достаточно редкие случаи? В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.), попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя. Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование. Есть статистика, что от 1 до 1, 5 процентов в года признаются сделок недействительными в Российской Федерации (от общего количество сделок). На первый взгляд, цифра не велика, но за ней стоят судьбы людей, которые остались без своих квартир. Хочу привести краткий обзор страховых случаев за последние три года в нашей страховой компании «Согласие», чтобы у Вас сложилась полная картина по данному вопросу: Страховые случаи, связанные с подлогом правоустанавливающих документов (в том числе, первичных). Страховые случаи, связанные с нарушением прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и пр.). Страховые случаи, связанные с неправомочным решением суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной. Страховые случаи, связанные с действиями мошенников. Страховые случаи, связанные с незаконностью предыдущих сделок. Ожидаемые страховые случаи: Страховые случаи, где объекты недвижимости приобретались с нарушением использования материнского капитала. Страховые случаи, связанные с признанием сделок недействительными, в рамках процедуры банкротства физических лиц (ФЗ- 154 «О банкротстве физических лиц»).