Перечислим факторы, над которыми нужно задуматься уже сейчас при покупке жилья, чтобы предотвратить проблемы, которые могут возникнуть лет через 10, особенно, если будете ее продавать.
Учтите, что квартира – это долгосрочное приобретение, которое должно закрывать текущие потребности в жилье. Но со временем потребности могут меняться. Уже через 5-10 лет владелец может столкнуться с ситуациями, которые следовало предвидеть еще при покупке недвижимости.
1. Оцените актуальность и современность новостройки
Далеко не все жилые комплексы, которые сейчас сдаются, можно считать одинаково «новыми». На рынке есть более или менее передовые новостройки с точки зрения архитектуры, планировочных решений, инженерных коммуникаций, наличия определенных сервисов и опций.
Соответственно, чем более устаревший объект вы выберете – а такой соблазн есть в силу того, что он доступнее по цене – тем быстрее будет снижаться его ликвидность в будущем. Это отразится как на уровне комфорта его жителей, так и на возможности быстро продать или сдать в нем в аренду квартиру.
Чтобы избежать этого, необходимо сравнить выбранный жилой комплекс с новинками рынка. Запросите в поисковой системе «жилой комплекс старт продаж» и посмотрите, какие объекты выводят на рынок застройщики сейчас.
2. Внимательно изучите окружение жилого комплекса
Новые жилые комплексы всё чаще строят за пределами сложившихся районов города. «Точечные» ЖК в историческом центре, скорее всего, не имеют перспектив появления новых «соседей», а вот новостройки в бывших промзонах, на берегах рек или озер, на окраине города или на пустырях практически «обречены» на то, что со временем их окружение будет меняться. А именно – застраиваться и уплотняться.
Об этом факторе покупатели часто не задумываются. Они не пытаются представить, что будет в шаговой доступности от их дома через 5-10 лет. А между тем изменения могут быть радикальными, причем не только позитивными, но и негативными. Городское пространство, особенно на новых территориях освоения, будет стремительно меняться. Рядом с выбранным ЖК может появиться торгово-развлекательный комплекс или парк, но также же может вырасти фабрика или складской комплекс. В первом случае - ликвидность жилья вырастет, а в другом – упадет. Поэтому уже на стадии выбора квартиры имеет смысл поискать информацию о возможной судьбе территорий возле вашего дома.
3. Тщательно проанализируйте спрос на местном рынке
Порядка 65% россиян впоследствии продают квартиру, которую они приобрели. Но при покупке они опираются часто на свои текущие потребности, редко задумываясь о долгосрочной перспективе продажи.
Прежде всего, необходимо знать, насколько ликвидна выбранная квартира на местном рынке с точки зрения её площади и количества комнат. В зависимости от уровня цен и доходов в городе однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры пользуются разным спросом. Скажем, в Москве купить и впоследствии продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру легко – из-за высоких цен спрос всегда смещен в сторону небольших вариантов. В других регионах однокомнатные квартиры менее ликвидны и продать их сложнее.
Чтобы изучить местный спрос, достаточно сравнить количество объявлений о продаже разных по числу комнат квартир на интернет-площадках. Если явно лидируют, к примеру, «однушки» (скажем, 50% объявлений), то, скорее всего, спрос на них не так велик. В целом сложнее всего впоследствии продать «граничные» варианты жилья – студии или многокомнатные квартиры (от 4 комнат и больше).
Затем обратите внимание на площадь каждого типа квартир. Если большие однокомнатные квартиры (от 40 кв.м.) встречаются реже маленьких (менее 30-40 кв.м), то, скорее всего первые более ликвидны – их редко продают и быстро раскупают. Такая же ситуация и с двухкомнатными квартирами – в зависимости от уровня цен большим спросом могут пользоваться крупногабаритные «двушки» (65-75 кв.м) или маленькие (50-60 кв.м).
4. Обязательно обратите внимание на планировку
Часто ошибаются клиенты с выбором перспективной планировки. Они не учитывают, к примеру, появления или расширения семьи, которые потребуют проведения перестановки мебели, изменения количества комнат или их размера. С этой точки зрения выбирать лучше квартиры в монолитных домах, где межкомнатные перегородки можно сносить или переносить как угодно. Ограничения есть только по «мокрым» зонам и стоякам с коммуникациями.
Второй аспект, на который следует обратить внимание, – это наличие и размещение оконных проемов. Чем их больше, тем лучше: каждое окно – возможность создать в будущем отдельное помещение – детскую, кабинет, столовую и т.п. К примеру, в большой спальне (от 14 кв.м) с двумя окнами вполне можно в перспективе сделать две небольшие детские.
Хорошо следует подумать и при выборе формата квартиры – классического или европейского. Если сейчас покупатель стремится приобрести квартиру с объединенной гостиной и кухней, то совсем не факт, что при перепродаже такой формат оценят другие клиенты, поэтому предпочтительнее приобрести квартиру, в которой есть шанс возвести перегородку между кухней и гостиной.
5. Не торопясь рассчитайте стоимость ремонта
Качественный ремонт – это залог комфортной жизни, поэтому лучше приобретать максимально долговечные и простые по заменяемости материалы и фурнитуру. К примеру, ламинату лучше предпочесть плитку.
Второй аспект – это дизайн помещения. Часто под эмоциями от покупки люди тяготеют к ярким или нестандартным дизайнерским решениям. Но со временем именно такие интерьеры быстро надоедают самим хозяевам, а при перепродаже отпугивают покупателей. Поэтому лучшим вариантом будет выбор максимально нейтральных решений для поверхностей (стены, пол, потолок, особенно плитки в ванной комнате), а «компенсировать» их простоту можно более яркими, но заменяемыми элементами – мебелью, текстилем, декоративным украшениям.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Как купить жилье в новостройке" - порядок приобретения недвижимости на форуме "Трейд ин в недвижимости" - схемы взаимозачета жилья ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Неочевидное влияние коронавируса на рынок недвижимости - точка зрения Аркадия Морейниса «Рекорды Рынка Недвижимости» от Московского Бизнес Клуба - рейтинг лучших объектов 2020 года
- Читать далее...
- 0 комментариев
- 2 522 просмотра
