Перейти к содержанию

Статьи

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Правительство РФ может продлить программу субсидирования ипотечных ставок. Об этом в интервью телеканалу «Россия 24» заявил вице-премьер Дмитрий Козак.
«Мы построили рекордное количество жилья - это, прежде всего, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. На это мы потратили 10,7 млрд руб. Мы и дальше будем продолжать действовать в этом направлении. Что касается жилищного строительства, это задача не только экономическая, но и социальная - обеспечить качественным и доступным жильем большинство граждан нашей страны», - цитирует Козака ТАСС.
Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. Согласно условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. Программа действовала год и должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство РФ продлило действие программы государственного субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года и изменило ее условия.
Согласно новым условиям, ставка банка по ипотечному кредиту, выданному с 1 марта, будет субсидироваться до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых.
Ранее министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень говорил, что продление программы субсидирования ипотечной ставки в том виде, в котором она существует сейчас, уже не требуется, хотя в будущем она может вновь начать действовать для отдельных категорий граждан.
«Но если вдруг опять ключевая ставка будет подниматься, программа будет продолжаться. Мы готовы к этому в любой момент», — сказал Мень, подчеркнув, что на ее возобновление может понадобиться всего две недели.
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Жители Москвы в 2016 году впервые должны были до 1 декабря заплатить налог на недвижимость не по оценке БТИ, а по кадастровой стоимости.
Цель такого новшества - не в том, чтобы повысить налоги граждан на имущество, а в том, чтобы создать систему их уплаты, справедливую по отношению к каждому горожанину. Чтобы жители окраин не платили такой же налог, как владельцы дорогих квартир в центре Москвы, а жители новостроек не могли уходить от налога по причине отсутствия инвентаризационной стоимости. Как заявила в интервью "Российская газета" заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина, новая система налогообложения ставит всех в равные условия, и собственники получают нагрузку, адекватную стоимости их имущества.
Новая система налогообложения физических лиц в настоящее время - это первый опыт. В ходе ее создания у москвичей возникают различные вопросы. Сказывается и нестыковка баз данных налоговой службы с данными Росреестра. К тому же с момента, когда москвичи получили платежки, прошло всего лишь около трех месяцев до 1 декабря - срока, когда налоги, рассчитанные по новым правилам, должны быть уплачены.
Именно поэтому в мэрии Москвы приняли решение не начислять пени за несвоевременную уплату налога на имущество до 1 мая 2017 года. Никаких санкций в течение этого срока применяться не будет.
Однако по этому пути пока пошла только одна Москва. "Но думаю, что воспользоваться возможностью улучшить положение налогоплательщиков захотят и другие субъекты РФ. К тому же они могут это сделать в любой момент - законодательство разрешает", - считает Сергунина.
Она напомнила, что в Москве на данный момент есть 15 категорий льготников. Это пенсионеры, инвалиды, ветераны ВОВ и другие льготники, полностью освобожденные федеральным законодательством от налога на имущество (по принципу одна квартира, одна дача или загородный дом, один гараж или машиноместо в паркинге).
Как напомнила Сергунина, закон дает право пересматривать кадастровую стоимость недвижимости раз в два года. "Если мы провели кадастровую оценку в 2016-м году и утвердили с 1 января 2017-го, то в следующий раз новую кадастровую оценку мы будем утверждать только в 2019-м", - сказала она.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Аренда жилья в Московской области продолжает дешеветь: самые дорогие города Подмосковья потеряли до 11% стоимости
За последний год арендное жилье сильнее всего подешевело в самых дорогих городах ближнего Подмосковья. Аналитики федерального портала «Мир квартир» проанализировали, как изменились за последний год цены на аренду жилья в 14 городах ближней зоны Московской области.
В целом арендные ставки на однокомнатные квартиры здесь уменьшились на 3,7% (до 17,4 руб. в месяц), на двухкомнатные — на 1,2% (до 21,5 руб.), на трехкомнатные — на 2,6% (до 27,3 руб.). Самые высокие арендные ставки аналитики «Мира квартир» зафиксировали в Котельниках. Цены на жилье здесь резко выросли после того, как в 2015 году в городе открылась станция метро. Сейчас однокомнатную квартиру в Котельниках можно арендовать в среднем за 20,9 тыс. руб. в месяц (на 11,2% меньше, чем в прошлом году), двухкомнатную — за 23,8 тыс. руб. (-9,3%), трехкомнатную — за 33,7 тыс. руб. (-10,8%). Второе место по стоимости арендного жилья занимает Красногорск: здесь однокомнатные квартиры за год подешевели на 8,4%, до 20,7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — на 10,1%, до 22,9 тыс. руб., трехкомнатные — до 32,9 тыс. руб., говорится в материалах «Мира квартир».
На третьем месте находятся Мытищи, где арендные ставки на однокомнатные квартиры с 2015 года снизились на 6,3%, до 19,4 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные, напротив, подорожали на 6,2%, достигнув максимального значения среди городов ближнего Подмосковья — 24 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные квартиры также поднялись в цене, но незначительно — на 2,1%, до 29,7 тыс. руб., свидетельствуют данные портала. «За год более всего просела аренда в дорогих городах, где ценам было куда падать. В то же время некоторые более дешевые локации даже слегка подросли», — утверждает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.
Дешевле всего арендовать жилье можно в наиболее отдаленных от границ Москвы городах. Минимальные ставки зафиксированы в Лыткарино: однокомнатная квартира здесь обойдется в 15,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — в 18 тыс. руб., трехкомнатная — в 22,7 тыс. руб. В Видном однокомнатные квартиры сдаются в среднем за 15,8 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — за 21,8 тыс. руб., трехкомнатные — за 24,7 тыс руб., отмечают аналитики портала.
Далее следуют Королев (16,3 тыс. руб., 21, 3 тыс. руб. и 22,1 тыс. руб. соответственно), Подольск (16,3 тыс. руб., 19,7 тыс. руб. и 23,9 тыс. руб.) и Одинцово (16,4 тыс. руб., 20,2 тыс. руб. и 30,8 тыс. руб.). Цены на трехкомнатные квартиры в Одинцово за год подросли на 4,3%, по этому показателю город занимает третье место после Красногорска. При этом аренда однокомнатных и двухкомнатных квартир за год снизилась на 7,5% и 7,9% соответственно, следует из материалов «Мира квартир».

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Цены на аренду «новогодних» коттеджей снижаются, но Подмосковье традиционно отличилось самой высокой в России стоимостью
Посуточная аренда коттеджей на Новый год в большинстве регионов России стала доступнее, чем год назад: праздничные арендные ставки в среднем упали на 0,3%. Об этом говорится в исследовании сервиса объявлений «Мир квартир».
Коттеджи на новогодние праздники сдаются в среднем дешевле, чем в прошлом году, выяснили эксперты. Больше всего, по данным аналитиков портала, упала аренда в Челябинской и Ростовской областях: снять коттедж на праздники там можно дешевле, чем в прошлом году, в среднем на 5,7% и 5,2% соответственно. Ставки также снизились в Воронежской области (–4,1%) и Башкортостане (–3,1%). Незначительное снижение (менее 2%) отмечено в Самарской, Свердловской, Новосибирской, Волгоградской областях и Пермском крае, отмечается в исследовании.
Небольшое оживление рынка посуточной аренды, по данным портала «Мир квартир», наблюдается в Краснодарском крае (+6,4%), Нижегородской (+4,2%), Омской (+3,9%) областях и Красноярском крае (+3,3%). Подмосковные дома стали дороже относительно прошлых праздников на 2,8% в основном за счет увеличения в базе доли элитных объектов, говорится в материалах.
Дороже всего отметить Новый год обойдется в Подмосковье: за сутки аренды здесь придется заплатить 18 тыс. руб., подсчитали аналитики портала. На треть меньше потратит отдыхающий в Ленинградской области — 12,2 тыс. руб. в сутки. За 8 тыс. руб. в сутки можно встретить Новый год в Краснодарском крае. Каникулы в Свердловской области и Татарстане обойдутся менее чем в 7 тыс. (6,8 и 6,6 тыс. руб. в сутки соответственно).
Самый бюджетный отдых, по оценке аналитиков портала «Мир квартир», в Омской области (3,1 тыс. руб./сутки), Красноярском крае (3,3 тыс. руб./сутки), Воронежской (3,3 тыс. руб./сутки) и Челябинской (3,6 тыс. руб./сутки) областях, а также в Пермском крае (4 тыс. руб./сутки).
Несмотря на разницу цен в разных регионах, в качестве среднестатистического коттеджа рынок предлагает приблизительно один набор. В исследовании приводится пример для Подмосковья: это двухэтажный коттедж в 80 км от МКАД, площадью 100 кв. м, на 6–12 человек, со всеми коммуникациями, с сауной, полностью оснащенный бытовой техникой.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
В Минюсте предлагают, если квартира неплательщика слишком велика, ее разделить, оставив должнику минимум площадей, необходимых для проживания. Остальное пойдет на погашение долгов, Соответствующие поправки предлагается внести в Гражданский процессуальный кодекс, Семейный кодекс и закон "Об исполнительном производстве".
«В настоящее время происходят нарушения прав кредиторов (взыскателей), поскольку установлен запрет на обращение взыскания на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением», — пояснили «Российской газете» в ведомстве.
У кредиторов должна появиться возможность получить свои деньги, когда по своим характеристикам единственное жилье должника явно превышает "уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище". Одновременно необходимо предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Кстати, в Госдуму внесен законопроект, запрещающий отбирать у должника заложенный дом или квартиру в случае неуплаты части валютной ипотеки при ее существенном увеличении в рублевом выражении.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Желание приобрести жилье на первичном рынке возникает у многих. Одних прельщают сведенные к минимуму затраты при покупке квартиры на этапе котлована, другим важно у жилья «бородатой истории».
Некоторые таким образом решают вопрос объединения семьи. Купив смежные квартиры, можно находиться недалеко друг от друга и в то же время быть на своей территории. Найти две находящиеся рядом квартиры на вторичном рынке крайне сложно. Особенно если интересует жилье, находящееся рядом с метро.
При выборе вариантов многое зависит от того, для чего приобретается квартира. Некоторые вкладывают деньги в новостройки для того, чтобы обеспечить отдельным жильем подрастающих детей. В таком случае временно свободные квадратные метры можно сдать в аренду, тем самым сократив расходы на содержание и даже получив прибыль. Другим же просто надоело жить на съемных квартирах и платить баснословные деньги за аренду.
 В зависимости от собственных потребностей покупатели рассматривают различные варианты приобретения. При этом наличие хорошей транспортной развязки интересует всех без исключения. Оптимальным вариантом является покупка квартиры в новостройках у метро http://fsk-lider.ru/about/projects/Moscow/ . Это позволяет быстро добраться в любую точку города, и не зависеть от пробок.
 Покупка жилья на начальной стадии строительства в среднем обойдется на 30-40% дешевле. При этом до сдачи объекта в эксплуатацию может пройти несколько лет. Учесть при такой покупке можно не только наличие рядом действующих станций метро, но и строящихся.
Купить на первичном рынке можно и готовое жилье от вариантов со свободной планировкой до квартир с отделкой. Соответственно и цена на такое жилье будет выше.
 Бесспорным преимуществом такой покупки станут:
- сведенные к минимуму риски;
- возможность быстрого заселения, что в случае аренды съемного жилья позволит сократить расходы;
- регистрация по адресу проживания.
 Влияние на цену окажет также и принадлежность объектов к тому или иному классу. Найти новостройки у метро можно на территории ЖК, расположенных в различных районах Москвы.
 При нехватке собственных средств всегда можно воспользоваться ипотекой. В таком случае стоит учесть, что чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее будут и условия ипотеки.
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Москва, 22 сентября 2016 г.
К такому выводу пришли специалисты Департамента жилой недвижимости Colliers International, проанализировав структуру спроса в сегменте бизнес- и премиум-класса за неполный 2016 год. В среднем, доля инвестиционных покупок недвижимости в дорогих ценовых диапазонах на данный момент не превышает 10% и в основном сконцентрирована в сегменте апартаментов по причине их низкой стоимости в сравнении с сопоставимым предложением квартир. При этом менее 50% инвестиционных сделок влекут за собой последующую сдачу жилой недвижимости в аренду.
Апартаменты, приобретаемые с инвестиционными целями, относятся в большинстве своем, к сегменту бизнес-класса и ниже и реализуются на ранней стадии строительства объекта (нулевой цикл). На этой стадии их цена является конкурентной относительно стоимости предложения квартир аналогичного сегмента. По данным Департамента жилой недвижимости Colliers International, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса, реализуемых на стадии котлована в ряде комплексов на сегодняшний день составляет 215 тыс. руб./кв. м, апартаментов – 173 тыс. руб./кв. м. При этом средняя площадь квартир ориентировочно составляет 82 кв. м, апартаментов – 72 кв. м. Средний бюджет квартир и апартаментов бизнес-класса составляет 20 млн рублей, в премиум-классе – 81 млн рублей.
Пик активности покупателей-инвесторов, стремившихся «спасти» сбережения, вложив их в строящиеся жилые проекты, пришелся на конец 2014 – начало 2015 года. По мере стабилизации рубля рынок демонстрирует нацеленность покупателей на приобретение жилья для себя/семьи/детей. К примеру, по данным опроса покупателей квартир в ЖК «Воробьев дом», более 40% из них приобретают квартиру для улучшения жилищных условий, 9% – для детей, 6% в качестве дополнительного жилья и 10% – для инвестиций.
В целом, по данным исследования Департамента жилой недвижимости Colliers International, сегодня на рынке новостроек бизнес-класса к продаже представлено 1,1 млн кв. м (13 900 квартир и апартаментов); объектов премиум-класса – 195,8 млн кв. м (1 590 квартир). При этом доля апартаментов от суммарной площади в предложении составляет в бизнес-классе – 26%; в премиум-сегменте – 64%.
«Инвестиционная покупка актуальна на нулевом цикле строительства, когда стоимость минимальна, и есть возможность выбора ликвидных вариантов. Когда появляется ажиотаж по конкретному планировочному решению, застройщик может скорректировать цены в сторону увеличения на пользующиеся спросом лоты. Психологически инвестору трудно приобрести объект, если была известна стоимость до повышения, даже при условии, что увеличение цены было незначительное», – отмечает Владимир Сергунин, Партнер Colliers International.
Среди инвестиционно-привлекательных объектов бизнес-класса, поступивших в продажу в первом полугодии 2016 года, можно выделить следующие. «Царская площадь» (Ленинградский проспект), «Маяковский» (Головинское шоссе), «Тимирязев парк» (Ивановская ул.), «Родной город. Воронцовский парк» (Профсоюзная ул.), «Клубный дом на Таганке» (Брошевский пер.), «Большевик» (Ленинградский проспект), «Фили Парк» (Багратионовский пр-д), «ПРАЙМ ТАЙМ» (ул. Викторенко), и ряд других.
«Инвестиционная привлекательность объекта в первую очередь зависит от расположения и доступности главных магистралей и станций метро, а также близости лесопарковой зоны. Инфраструктура ликвидного объекта должна включать в себя наличие подземного паркинга, благоустроенной охраняемой территории, расположение в шаговой доступности или на территории самого комплекса объектов социально-бытого назначения: детских дошкольных учреждений и школ, объектов спортивного назначения, наличия в шаговой доступности супермаркетов, химчисток, салонов красоты, отделений банков и т.д.», – добавляет Владимир Сергунин.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
В "Мортон" вселяется новый владелец.
Девелоперскую группу покупает Сергей Гордеев.

Совладелец группы ПИК Сергей Гордеев договорился о покупке всего бизнеса "Мортона" — одного из крупнейших застройщиков Московской области. Его основатель Александр Ручьев решил продать все девелоперские активы и сосредоточиться на производстве высокотехнологичных материалов. Стоимость "Мортона" оценивается экспертами в 165 млрд руб.
Основатель девелоперской группы "Мортон" Александр Ручьев продал свою долю в бизнесе совладельцу строительной группы ПИК Сергею Гордееву. Об этом "Ъ" рассказал сам покупатель и подтвердил господин Ручьев. Консультантом сделки выступал "Созвездие Капитал". Считается, что бизнесмен является основным совладельцем "Мортона", миноритарный пакет принадлежит его партнерам, имена которых господин Ручьев до сих пор не называет. "Они тоже продали свои доли Сергею (Гордееву.— "Ъ")",— сообщил он "Ъ". "Мортон" создан в 1994 году, когда Александр Ручьев еще был студентом Московского физико-технического университета. Ранее источник "Ъ", знакомый с ситуацией, говорил, что господин Ручьев создавал "Мортон" вместе со своими однокурсниками из Физтеха, которые до последнего оставались его партнерами по бизнесу, но их имена тоже не назвал.
Как компания «Мортон» стала лидером по количеству сданных метров и скандалов на стройплощадках.

Таким образом, Сергей Гордеев получил полный контроль практически над всеми активами "Мортона", включая существующие объекты коммерческой недвижимости (200 тыс. кв. м), реализуемые и перспективные девелоперские проекты в Москве и Подмосковье (строительство 5,3 млн кв. м жилья в перспективе пяти-семи лет), земельный банк, достигающий 1 тыс. га, а также завод по производству панелей "ДСК "Град"". По собственным данным, "Мортон" за январь--сентябрь 2016 года ввел 434 тыс. кв. м, выручка составила 45,29 млрд руб. По прогнозам, по итогам 2016 года выручка группы превысит 71 млрд руб., что на 20% больше, чем в 2015 году.

Выручка группы ПИК по итогам первого полугодия составила 18,9 млрд руб., на 14,2% меньше показателя аналогичного периода прошлого года (данные МСФО). Чистая прибыль девелопера упала до 1,7 млрд руб. с 4,08 млрд руб. годом ранее, говорится в сообщении компании. Доходы от продажи жилья составили 15,7 млрд руб. (падение 15,5%).
Почему совладелец девелоперской группы ПИК Сергей Гордеев решил отказаться от строительства коммерческой недвижимости.

"Мое намерение (купить "Мортон".— "Ъ") совпало с желанием Александра сосредоточиться на других направлениях бизнеса",— поясняет Сергей Гордеев. Господин Ручьев подтвердил, что теперь займется развитием построенного им технопарка "Физтех", реализацией проектов по производству высокотехнологических материалов на экспорт, а также ранее анонсированных зарубежных проектов в сфере ЖКХ (речь идет о Вьетнаме, Монголии, Египте). Основатель "Мортона" утверждает, что вышел из бизнеса, так как в девелопменте для него "не осталось новых вызовов".
Стороны не раскрывают сумму сделки. Господин Гордеев лишь уточняет, что "Мортон" для него — стратегическая инвестиция. Он не намерен интегрировать "Мортон" в группу ПИК, где ему принадлежит 29,9%.

Почему в октябре 2015 года группа «Мортон» решила продать часть своей земли
Не все опрошенные "Ъ" эксперты уверены, что Александр Ручьев и его партнеры получат по итогам сделки всю сумму. "Сейчас банки неохотно кредитуют строительный сектор",— утверждает один из них. Но стороны, как полагает Дмитрий Трофимов, могут договориться об отсрочке платежей. Сергей Гордеев утверждает, что приобретает бизнес "Мортона" на собственные средства. Деньги у господина Гордеева есть, считает Юлия Гордеева. "Акции ПИК с начала этого года подорожали на 75%, до $4,4 за бумагу. Пакет Сергея Гордеева сейчас стоит $870 млн против $500 млн в начале 2016 года",— рассуждает Юлия Гордеева, добавляя, что под $300 млн, на которые подорожал пакет, бизнесмен мог взять кредит.

В последнее время активы на рынке недвижимости скупала в основном группа БИН семьи Гуцериевых-Шишхановых. В конце 2011 года группа заплатила Елене Батуриной за "Интеко", по данным разных источников, около $600 млн. Летом 2015 года группа БИН купила весь девелоперский бизнес у экс-сенатора и совладельца агрохолдинга "Росагро" Вадима Мошковича (проект А101 на 20 млн кв. м в Коммунарке в Новой Москве) приблизительно за $2-4 млрд. В 2016 году уже ФСК "Лидер" стала владельцем ДСК-1, пообещав погасить долги компании почти на 13 млрд руб. перед банками-кредиторами.
 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Риэлторы уходят из профессии!
По оценкам экспертов число агентов по недвижимости в последнее время сократилось на 80%. Многие специалисты работают нелегально «по объявлению». Аналитики рынка считают, что нужна, как минимум обязательная аттестация частных маклеров. Нужно легализовать их работу, чтобы они платили налоги и несли ответственность за свою деятельность. Агенты, которые работают, но ни кем не контролируются являются проблемой рынка. С этим призван бороться закон о риэлторской деятельности. Все специалисты по недвижимости будут обязаны сдавать квалификационные экзамены. Проект закона говорит, что аттестация может быть проведена при наличии высшего или среднего профессионального образования по результатам освоения образовательных программ в области риелторской деятельности. Кроме того, самостоятельный агент по недвижимости должен быть зарегистрирован в качестве ИП, иметь стаж осуществления такой деятельности по месту основной работы не менее 3-х лет или квалификационный аттестат, действующий непрерывно в течении не менее 5-и лет. 

Руфия Сафина
ипотечный брокер, директор «Магазина ипотечных решений»:

«Среди моих коллег чувствуется тенденция ухода из профессии. Риэлторы уходят из бизнеса совсем, стараются найти что-то более стабильное. Те, у кого есть большой опыт переходят в частные маклеры. Это происходит из-за того, что на рынке недвижимости стало меньше сделок. Собственники не готовы к диалогу со специалситом. Если раньше можно было реализовать объект с дисконтом в 50 тыс. рублей, то теперь необходимо делать скидку в 200-300 тыс. руб. Квартиры продаются, если люди готовы идти на уступки».

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
30 августа 2016 года Московская Ассоциация Риэлторов (МАР) традиционно открыла новый деловой сезон аналитической конференцией «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогнозы» при поддержке Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и Торгово-промышленной палаты Российской Федерации.
 Мероприятие вели: Анна Лупашко, вице-президент МАР, председатель отраслевого отделения по недвижимости Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и Юрий Карамаликов, вице-президент МАР, директор по бизнес-коммуникациям  инвестиционно-девелоперского холдинга «МИЭЛЬ».
 Конференция традиционно собрала ведущих аналитиков и экспертов рынка недвижимости, где они подробно рассказали о ситуации, тенденциях и прогнозах рынка недвижимости. Участники поделились результатами исследований в различных сегментах рынка по результатам первого полугодия 2016 года, вспомнили прошлые тенденции, а также высказали свое мнение о будущем развитии рынка недвижимости.
Аналитические исследования всегда были и по-прежнему остаются ценным инструментом управления бизнесом. Они помогают рассмотреть рынок недвижимости в разных плоскостях,  а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманных действий для дальнейшего развития. Для предпринимателей информированность играет особую роль – она позволяет предупредить риски и не упустить важные моменты в текущей и будущей перспективе, обеспечивая тем самым реальные конкурентные преимущества.
Конференцию открыли Анна Лупашко и Юрий Карамаликов, отметив окончание «мёртвого сезона» на рынке недвижимости и начало активного времени.
Что же будет дальше с ценами на квадратные метры?
Первым выступил председатель комитета МАР, профессор Российской экономической академии им.Плеханова Геннадий Стерник -один из наиболее авторитетных российских экспертов рынка недвижимости.
В докладе « Ретроспективная проверка и корректировка долгосрочного прогноза развития рынка жилой недвижимости московского региона» Геннадий Моисеевич отметил, что российский рынок ожидает пессимистический сценарий развития в ближайшие 2-3 года.
«Ретроспективный анализ показал, что в 2014-2015 годах прогнозы были излишне оптимистичны и уже в 2015 году активность на рынке резко пошла на спад.  До 2020 года будет наблюдаться «топтание» цен на месте и продолжится стагнация. Ожидается повышение пенсионного возраста, что также «приведет к ухудшению экономической ситуации и снижению реальных доходов населения» - отметил Геннадий Моисеевич.
«Структурный кризис, который мы сейчас наблюдаем – самый масштабный и болезненный (периодичность 25-30 лет), данная модель кризиса требует смены экономической модели развития страны» - подчеркнул профессор Геннадий Стерник.
Ретроспективный анализ расчетного прогноза развития рынка жилой недвижимости в московском регионе на примере зарегистрированных договоров долевого участия с 2013-2016 гг., показал, что кризис и санкции оказали реальное влияние на покупательский спрос.  
Так, в 2013 году зарегистрировано на конец года 6332 договоров, далее кризис и санкции повлияли на спрос в 2014 году, где на начало года регистрацию прошли 5380 договоров, а на конец года девальвационный шок привел к повышению количества заключаемых договоров, - всего 8133 шт.
На начало 2015 г. было заключено 4328 договоров - наблюдалось снижение спроса на фоне повышения ставки ЦБ и ипотеки, также дало о себе знать снижение реальных доходов населения на фоне кризиса - 4072 договора всего зарегистрировано на конец  2015 года.
В ожидании окончания программы государственного субсидирования ипотеки, сберегающий тренд сменился на потребительский, - повысилось число зарегистрированных договоров с 6616 до 7749 договоров, т.е. можно говорить о стабилизации спроса на первичном рынке.
«К декабрю 2016 вплоть до 2019 г. ожидается плавное снижение цен, уменьшения как спроса, так и предложения. Нового обвала цен не ожидается. А с 2019 года можно ожидать плавного восстановления экономики и перехода к устойчивому росту» – закончил доклад господин Стерник.
Со вторым докладом выступил начальник управления маркетинговой стратегии и исследований Департамента маркетинга Банка «ВТБ24» Дмитрий Лепетиков, рассказав о текущих тенденциях и прогнозе развития банковского сектора.
Отдельное внимание было уделено ипотечному кредитованию, как наиболее динамично развивающемуся виду банковского кредитования. На российском рынке недвижимости наблюдается  стабильный рост выдачи ипотеки, - в 2010 году доля сделок по ипотеке составляла 6%, в 2011 – 11%, в 2016 – уже 30%, при этом не маловажную роль сыграла поддержка государства  - до 40% - это ипотечные кредиты, выданные по государственной программе.
С 2014 года доходы населения значительно снизились, что не могло не сказаться на рынке недвижимости и банковской сфере. В 2016 году, не смотря на увеличение числа зарегистрированных договоров долевого участия, наблюдается тенденция к накоплению и отложенному спросу, - возросла выдача дебетовых вкладов и карт.
Были даны прогнозы развития основных секторов банковской розницы, включая ипотеку, до конца текущего года и на следующий год: значительного падения цен не ожидается, как и повышения. «К 2020 году прогнозируется уравнивание спроса и предложения» - резюмировал свое выступление Дмитрий Вячеславович.
О том, к чему приведет ситуация на рынке недвижимости и есть ли альтернативы текущему вектору развития, говорил генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин.
Выступление аналитика строилось на сравнении рынка недвижимости в 1991 и в 2016 году.
Что же происходило на рынке жилья 25 лет назад? В 1991 году была надежда на то, что после проведения реформ в России наступит время цивилизованного рынка недвижимости, рынок жилья станет «локомотивом реформ», домохозяйства смогут приобретать жилье на рынке, поскольку доходы будут больше. Но по прошествии 25 лет рынок недвижимости сопровождает ряд проблем. Некоторые из них:
- низкая монетизация российской экономики, - порядка 45% (общемировая - 125%);
- высокая стоимость кредитных средств – текущие ставки составляют 11-14%, при ставках  в ряде стран мира 2-4%;
- низкий объем строительства нового жилья – по итогам 2015 года это всего 0,58 кв.м. на человека в год, что ниже намеченного властью на 42%;
- высокая стоимость жилья;
- «серым» рынком аренды жилья и непрозрачность рынка для исследования и принятия оперативных инвестиционных решений;
- относительно низким уровнем налогов на объекты недвижимости;
- перекладывание затрат на создание ряда необходимых систем с государства и муниципалитетов на население и бизнес;
- увеличение ветхого и аварийного жилья;
Что касается прогноза в целом, - аналитик солидарен с коллегами – поскольку основные причины мирового финансово-экономического кризиса пока не устранены. «Росси должна перейти на реализацию форсайт –проектов в экономике, в первую очередь, на рынке недвижимости!» - отметил Александр Крапин в конце своего выступления.
Конференцию продолжил Сергей Стерник, генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг», профессор Финансового  Университета при Правительстве РФ с темой доклада «Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости».
Сергеем Геннадьевичем были представлены разработанные варианты методики оценки среднерыночной стоимости текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства  и инвестиционные затраты). Полученные данные позволят  оценить коэффициент дополнительных затрат при использовании данных  Росстата или статистической выборки проектных деклараций. Методика апробирована на примере рынка жилья Москвы, в результате чего доказана возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья.
 Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов
рассказал о «вторичном» городском рынке жилья и «первичной» загородной недвижимости московского региона, текущем состоянии рынка, тенденциях и перспективах.
Основные тезисы доклада господина Таганова:
•  темпы продаж снижаются, несмотря на регулярное понижение цен, на фоне постоянного роста конкуренции;
•  особенно тяжело приходится девелоперам коттеджей;
• блокированная застройка остается сугубо нишевым форматом, массовым форматом она вряд ли станет в ближайшее время;
• большинство собственников недвижимости в 2016 году выходят на рынок с завышенными ценами, которые равны по значению докризисным, таким образом, срок экспонирования затягивается, и конечный дисконт при продаже составляет в среднем 15-20% от начальной цены;
• постепенное понижение цен продолжается, накапливается и отложенный спрос, и отложенное предложение.
Слушатели получили возможность послушать выступление Олега Репченко – руководителя
аналитического центра IRN.RU, с докладом «Вырастут ли цены на недвижимость в Москве осенью?».
Выступающий отметил, что на первичном рынке недвижимости наблюдается большая активность покупательского спроса, подкреплённого скидками и акциями от застройщиков (15-20%). Но даже с учетом скидок такой повышенный спрос долго не продлится. Значительный платежеспособный спрос сконцентрирован  у той части покупателей, которые уже удовлетворили свою потребность в жилье, купив не одну недвижимость и в ближайшее время не собираются более улучшать свои жилищные условия, а это не малая потеря потенциальных покупателей для рынка. Наиболее активным спросом сейчас пользуются новостройки в пределах 3-5 млн.руб.
« Цены на рынке недвижимости осенью 2016 года повысятся, но незначительно. Будет наблюдаться дальнейшее «сползание» цен вниз в пределах 10-15%» - отметил Олег Николаевич.
Дмитрий Рощин – руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «РЕСКОР-Недвижимость»,  в своём докладе
«Ситуация и основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости московского региона по итогам 1 полугодия 2016 года» сделал краткий обзор коммерческой недвижимости московского региона.
Основными факторами рисков на рынке коммерческой недвижимости являются:
- продолжающаяся рецессия в экономике России и возрастание общемировой финансовой нестабильности;
- снижение реальных доходов населения;
- возросшее налогообложение;
Как отметил Дмитрий Алексеевич, данные факторы делают коммерческую недвижимость менее привлекательной с точки зрения рентабельности.
В первом полугодии 2016 года существенно снизился ввод новых помещений, как для офисной, так и для торговой недвижимости.
«Говорить о стабилизации рынка коммерческой недвижимости можно только после начала роста экономики РФ и роста реальных доходов населения» - отметил Дмитрий Алексеевич в конце выступления.
Конференцию продолжил Юрий Кочетков – к.ф.-м.н., начальник отдела маркетинга «ИСК ФОРТ» на тему «Кризис-2015: ответы девелоперов».
Юрий Владимирович сделал следующие выводы:
1. Самые яркие проявления кризиса на рынке недвижимости пришлись на вторую половину 2015 года, в их числе снижение номинальных цен на вторичном рынке, скидки на первичном рынке, активный рост объемов предложения и др. С начала 2016 года идет выравнивание ситуации, это дает основание говорить о том, что пик кризиса уже пройден в 2015 году;
2. Строительные и девелоперские компании столкнулись с существенным снижением платежеспособного спроса в условиях резкого усиления конкуренции и выходом новых объемов квартир по демпинговым ценам. Серьезной проблемой для девелоперов явилось резкое снижение доходности практически по всем проектам, что связано с ростом рублевой себестоимости при падении объемов продаж. Новые проекты вынуждены выходить на рынок по планке инвестиционной стоимости.
3. Опрос ведущих девелоперов, проведенный в 2015 году, выявил интересные особенности: преодолевая кризисные явления, в первую очередь, девелоперы концентрируются на снижении себестоимости проектов, на втором месте идет ускорение процессов, а вот увеличение доходной части попадает под фокус в самую последнюю очередь.
4. Решение проблемы роста доходности лежит в трех плоскостях:
- снижение себестоимости
- поиск путей ускорения всех процессов девелопмента
- увеличение доходной части проекта
«Количество сделок по приобретению зарубежной недвижмости россиянами приблизилось к историческому минимуму» - отметила в своем докладе на тему «Рынок зарубежной недвижимости. Обзор и тенденции» Елена Кволек, управляющий партнер CE INVESTMENTS. 
Страны, вошедшие в топ-10 самых востребованных для приобретения недвижимости нишими соотечественниками: Доминиканская республика, Швейцария, Хорватия, Великобритания, Словения, Тайланд, Португалия, Латвия, Финляндия, Кипр. Самыми не популярными для приобретения квадратных метров оказались Германия, Болгария, Испания. Эксперты указывают, что по сравнению с докризисным периодом 2014 года расходы граждан РФ на зарубежную недвижимость снизились почти в 2,5 раза. При этом сократилось не только число сделок, но и бюджет покупки: за два года он понизился минимум на 25%.
Оксана Витязева, руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», представила доклад на тему «Итоги первого полугодия 2016 года на рынке ипотечного кредитования».
 С января по май 2016 года в Москве было выдано ипотечных кредитов в 2 раза больше, в Московской области – на 9% больше, по России в целом – на 41% больше, по сравнению с таким же периодом в 2015 году. Возросла задолженность по ипотечным платежам.
 Доля ипотечных сделок на первичном рынке составила 53%, на вторичном - 27%. Средняя стоимость покупки квартиры с привлечением ипотеки составила 9,8 млн.руб., где доля ипотеки – 4,8 млн.руб. Наблюдается тенденция приобретения квартир именно для жизни: в 2014 году пользовались популярностью однокомнатные квартиры – 48% от общего спроса, в 2016 году картина иная – трехкомнатные квартиры оказались в приоритете - 43%.
«Ожидается понижение ключевой ставки до кризисного уровня» - отметила Оксана Витязева, заканчивая свой доклад.
С заключительным докладом на тему «Первичная недвижимость Москвы – рынок, тенденции, прогнозы» выступил Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-новострой».
«Наблюдается огромный рост предложения на первичном рынке, растет проблема просрочек ипотечных платежей» - отметил докладчик.
Средние цены на квадратный метр новостроек по итогам августа 2016 года составили:
143 252 тыс.руб./кв.м. – ЮВАО
159 323 тыс.руб./кв.м. – СВАО
160 282 тыс.руб./кв.м. – ЮЗАО
172 201 тыс.руб./кв.м. – ЮАО
204 244 тыс.руб./кв.м. – СЗАО
221 587 тыс.руб./кв.м. – САО
222 193 тыс.руб./кв.м. – ЗАО
    Наименьший прирост стоимости в зависимости от стадии готовности зафиксирован в бизнесс-классе – 14%, наибольший в элитном сегменте – 115%. В эконом- и комфорт- сегментах прирост стоимости составляет 22% и 26% соответственно. В премиум сегменте прирост составляет 34%. Наиболее бюджетное предложение сосредоточено в эконом- сегменте в проектах на стадии строительных работ (средневзвешенная цена 114,6 тыс.руб./кв.м.), наиболее дорогое – в проектах элит-класса на начальных этапах строительства – 979,9 тыс.руб./кв.м.
   Структура спроса в первом полугодии 2016 года по рынку составила: 9% - апартаменты, 91% - квартиры. При этом доля ипотеки по сделкам с апартаментами составила 21%, с квартирами – 35%. Наибольшей популярностью пользовались квартиры площадью в среднем 78,9 кв.м.
   Организаторы конференции тепло поблагодарили докладчиков и пригласили
всех участников мероприятия на семинар повышения квалификации руководителей и специалистов агентств невдижмости, девелоперских, оценочных, консалтинговых компаний, коммерческих банков и профильных ВУЗов в рамках курса «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» который будет проходить 13–16 сентября 2016 года в Москве по адресу Варшавское шоссе 94.
 
Материал: Мария Сафронова, Мария Жданова для ПРОнедвижимость



 





×
×
  • Создать...