Перейти к содержанию

Статьи

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Избежать участи обманутого дольщика вполне реально.
Число девелоперов, вступающих в стадию банкротства, продолжает увеличиваться. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение 2016 года армия несостоятельных компаний по ряду причин увеличилась ровно вдвое. В числе лидеров по этому показателю — Москва и Подмосковье, Башкирия, Новосибирская, Тюменская и Волгоградская области. Эксперты, конечно, предполагают, что в обозримом будущем этот процесс замедлится, но сейчас ситуация такова, что любой застройщик, еще вчера казавшийся вполне солидным, уже завтра может перейти в категорию несостоятельных предпринимателей.
Что в этом случае должен предпринять гражданин, доверивший такой компании свои деньги, и может ли он рассчитывать на счастливый исход этого предприятия?
У человека, оказавшегося в подобной ситуации, утверждают эксперты компании «Метриум Групп», есть два пути. Один — настаивать на передаче квартиры в недостроенном доме в собственность покупателя. Другой — требовать расторжения договора долевого участия и возврата уплаченных денежных средств. Чтобы тот или иной путь закончился успехом, стоит принять к сведению несколько ценных советов.
Совет первый. Расставьте правильно акценты
Прежде всего, говорят знатоки рынка, дольщик сам для себя должен четко определить, что для него важнее — жилой объект или потраченные на него деньги. Если первое в приоритете, то человеку необходимо помнить, что требовать передачи квартиры в собственность имеет смысл только в том случае, если многоэтажка находится на последних стадиях строительной готовности.
Лучше всего останавливать свой выбор на этом варианте тогда, когда стройка по факту завершена, а дело лишь за формальным вводом в эксплуатацию. Здесь на помощь могут прийти власти муниципалитета. Они могут либо осуществить финансирование строительства из бюджетных средств, либо пригласить других девелоперов, договорившись с ними об определенных преференциях.
А вот если строительство встало на этапе котлована, то найти где бы то ни было средства на его возобновление достаточно проблематично. Тогда наиболее правильным решением будет расторжение договора с застройщиком и возврат денежных средств. Причем дольщик, вероятно, получит даже больше, чем заплатил, ведь компенсацию за моральный ущерб еще никто не отменял.
Совет второй. Залог успеха — в скорости действий
Действующее законодательство обязывает конкурсного управляющего своевременно уведомлять все заинтересованные стороны о том, что процедура банкротства начата. Но на практике это может быть довольно затруднительно (например, если кредиторов и дольщиков очень много), так что максимум, на что можно рассчитывать, так это на рассылку уведомлений по почте. По известным причинам полагаться на их своевременное вручение не приходится, а в этом случае перед дольщиком в полный рост встает риск не уложиться в отведенные законом 30 дней для подачи соответствующего заявления на первой стадии банкротства застройщика.
Так что если об имеющихся у девелопера проблемах дольщик уже наслышан, то не стоит ждать у моря погоды. Надо сразу приступать к активным действиям и для начала взять за правило систематически отслеживать решения, принимаемые в ходе банкротства юрлиц, на официальном ресурсе федерального арбитражного суда.
Совет третий. Войдите в реестр кредиторов
В процессе банкротства застройщика подготавливаются два реестра. В одном собирают требования кредиторов, а в другом аккумулируют претензии граждан, заключавших ДДУ. Лучше, подчеркивают специалисты рынка недвижимости, попасть в первый. Для этого необходимо подать заявление, где в обязательном порядке должен быть отражен отказ самого дольщика от договора долевого участия. Без этого требование о возврате средств рассматриваться не будет.
Помимо этого, в заявлении должны фигурировать:
наименование инстанции, в которой рассматривается дело; название компании-должника и ее адрес; фамилия и инициалы арбитражного управляющего; информация о заявителе; дата заключения ДДУ и его номер; данные, позволяющие четко идентифицировать приобретаемое жилое помещение (площадь, число комнат, номер и т. д.); цена квартиры и размер перечисленных девелоперу денежных средств; реквизиты подтверждающих взаиморасчеты документов; факты, подтверждающие неисполнение застройщиком взятых на себя обязательств (например, срыв графика строительства).
Заявление с пакетом документов отсылается арбитражному управляющему, застройщику-должнику и в суд, ведущий дело. В последнем случае нужно приложить уведомление о том, что копии отправлены двум предыдущим адресатам, в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения.
Результатом вышеприведенных действий должно стать получение надлежащим образом оформленного уведомления о том, что требования гражданина включены в соответствующий реестр.
Совет четвертый. Требуйте возмещения убытков
Предъявляя застройщику денежные требования, дольщик может воспользоваться своим правом на компенсацию понесенных убытков. Их размер обычно признается равным разнице между рыночной ценой объекта на момент заключения договора о его приобретении и его же рыночной ценой на момент объявления застройщика банкротом. Кстати, эта сумма отдельно прописывается в заявлении гражданина о включении в реестр кредиторов, так что лучше определить ее заранее (разумеется, включив в сумму компенсации стоимость работ профессионального оценщика).
Хорошо, если размер требуемой компенсации будет как можно более высоким (к слову, зачастую она даже превышает сумму, уплаченную дольщиком в рамках ДДУ). Тогда шансы ее получить окажутся гораздо выше, так как средства, полученные от банкрота, распределяются между кредиторами пропорционально их требованиям.
Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.
Совет пятый. Зовите на помощь страховщиков
Если девелопер застраховал собственную ответственность (что случается не так уж и редко), то следует помнить: сам факт наступления банкротства как раз является страховым случаем. Так что если конкурсное производство открыто, право дольщика — настаивать на получение от страховщиков компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования. Для этого гражданину достаточно подтвердить собственные претензии при помощи решения арбитражного суда, по которому должник признается банкротом. Только не стоит забывать о том, что когда эта сумма выплачивается страховой организацией, конкурсный управляющий вычитает ее из требований кредитора.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
В условиях кризиса наша страна отчаянно ищет источники пополнения бюджета. И в этом, судя по принимаемым властями решениям, она все больше становится похожа на организм, который в условиях сильного голода начинает пожирать сам себя.
Коммунальные платежи увеличат вне очереди
Продолжая подтверждать делами свой знаменитый тезис о том, что у государства «денег нет», премьер-министр Дмитрий Медведев в январе нынешнего года подписал правительственное подготовленное Федеральной антимонопольной службой (ФАС) постановление (№ 54 от 24.01.2017 г.) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Этот документ примечателен тем, что в нем подробно расписываются основания для внеочередного пересмотра тарифов в таких жизненно важных для любого собственника квартиры сферах, как тепло- и водоснабжение, а также водоотведение. Поводом для этого, в частности, может выступать:
изменение системы налогообложения регулируемой организации;
приобретение организацией в собственность соответствующих объектов;
получение прав на владение или использование объектов тепло- и водоснабжения (водоотведения) в результате концессионного соглашения или договора аренды.
На первый взгляд, постановление не затрагивает интересы рядовых граждан. Однако если вспомнить о том, что Минстрой уже не первый год усиленно продвигает в массы идею государственно-частного партнерства (ГЧП) и вообще носится с идеей заключения концессий с частными компаниями в сфере использования тех же теплосетей, как с писаной торбой, то подписанный премьером документ выглядит как очень тревожный звоночек.
Так, согласно требованиям, при заключении концессии инвестор обязан принять на себя обязательства по вложению средств в восстановление коммунальных сетей (с которыми у нас в стране творится самый настоящий кошмар). Но едва ли найдется хотя бы один адекватный частник, который согласится нести подобные расходы (а суммы-то нешуточные, речь идет как минимум о семизначных числах) в течение долгого времени без перспективы получить прибыль. А как ее получить? Ждать окупаемости десятилетиями дураков нет. Вот государство и посылает сигнал предпринимателям: оформляйте ГЧП, а в качестве профита за это получите право стричь купоны с населения без очереди. Правда, в подписанном Медведевым постановлении нет ни единого слова о том, повышаться или понижаться будут эти самые тарифы в результате подобного пересмотра. Однако правительственная пресс-служба уточняет: документ направлен на «решение проблемы финансирования и обеспечения возврата займов и кредитов, привлекаемых на реализацию инвестиционных программ». Соответствующий вывод напрашивается сам собой.
Налог на долгострои вырастет в два раза
«Вот куплю участок, и начну потихоньку дом строить, чтобы было где старость встретить». Примерно так рассуждает едва ли не каждый первый россиянин, приобретающий землю для индивидуального жилищного строительства. Тех из них, кто приобрел землю до 2008 года, но по тем или иным причинам так и не смог завершить начатое строительство, совсем скоро поджидает неприятный сюрприз. Дело в том, что Государственная Дума уже приняла в первом чтении законопроект, согласно которому при расчете налога на участок с долгостроем будут применяться повышающие коэффициенты, если с момента регистрации прав на надел прошло 10 и более лет.
При этом их размеры будут отнюдь не шуточными. Так, если в настоящее время в налоговой формуле применяется пониженный коэффициент 0,3, то после вступления в силу обсуждаемого законопроекта он увеличится более чем в 6,5 раз и будет равняться двум. Он станет применяться до тех пор, пока владелец недостроя не доведет дело до конца и не оформит права на жилой дом в соответствии с действующим законодательством. При этом смена собственника участка, а также его раздел, выдел или объединение с аналогичным объектом от применения повышающего коэффициента не спасут, исключением из этого правила станут только дачники и садоводы.
По словам первого вице-спикера Госдумы Александра Жукова, эта инициатива преследует исключительно благие цели. Дескать, в стране сложилась порочная практика — недобросовестные граждане строят и используют жилые дома, но оформлять их не спешат, чтобы не платить налог на имущество. Вот как раз таких нерадивых собственников новация и должна подтолкнуть к активным действиям. Но ведь попутно «под раздачу» попадают и люди (чаще всего — пенсионеры), которые ведут строительство, не прибегая к кредитам и наемным рабочим, рассчитывая исключительно на собственные силы. Конечно, всем известно, что когда лес рубят, то щепки летят. Только вот уж слишком много получится в данном случае щепок, каждая из которых — это живой человек со своими собственными сложностями и проблемами, далеко не каждую из которых можно легко решить.
За забор возьмут втридорога
Власти Московской области пошли еще дальше и выступили с более громкой инициативой. В борьбе за повышение поступлений от налоговых отчислений в государственную казну они продавливают на законодательном уровне следующую новеллу: обложить трехкратным налогом не только неучтенные Роскадастром жилые и хозяйственные постройки (каковых в одном только Подмосковье по результатам недавних аэрофотосъемок уже насчитывается свыше 200 тысяч, а ведь работы будут вестись аж до мая), но еще и заборы. По логике разработчиков, раз ограждение участка имеет даже небольшой фундамент, следовательно, оно является полноценным недвижимым имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Интересно, что многими СМИ с подачи представителей власти идея подается под соусом «щадящего варианта», ведь первоначально предполагалось ввести штрафные санкции не в трехкратном, а в пятикратном размере. Однако дачникам и садоводам (многие из которых — все те же пенсионеры), которых также затрагивают это предложения, от этого не легче.
«Сначала нас заставляли регистрировать колодцы и платить за них, причем нередко это происходило даже тогда, когда выяснилось, что документы надо оформлять на артезианские скважины, а не на наши пятиметровки, — возмущается жительница одного из подмосковных СНТ Светлана Сталеварова. — Чиновники, видимо, решили сыграть, что называется, на дурачка. Теперь нас будут заставлять оформлять заборы, причем с вызовом кадастрового инженера, услуги которого стоят отнюдь не три копейки, и платить за них. Боюсь представить, что последует за этим. Может быть, налогом обложат садовые дорожки? При желании ведь тоже можно сказать, что они лежат на фундаменте из песка и бетона, а значит, являются недвижимостью».
Справка «СП»
Пока чиновники всех рангов и мастей пытаются перещеголять друг друга, придумывая для населения новые налоги, исследовательский холдинг Romir в ходе исследования выявил интересную тенденцию. Как сообщила пресс-служба организации, в январе 2017 года средний чек покупки среднестатистического россиянина за один поход в магазин в очередной раз снизился (до 533 рублей). В январе 2015 года размер среднего чека составлял 587 рублей, а в январе 2016 года — 577 рублей. Особую тревогу специалистов вызывает тот факт, что средний чек в магазинах традиционной торговли по итогам января потерял сразу 30% от своих прежних значений.
 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Самые распространенные ошибки, которые совершают люди ради своих родственников и которые лишают их недвижимости.
К сожалению, так бывает: сын выгоняет мать на улицу, сестра обманывает родного брата, жена оставляет мужа ни с чем. Как обращаться с собственной недвижимостью, чтобы не лишиться её? Адвокат Василий Урсул даёт советы и приводит примеры из своей практики
1. Если у вас есть недвижимость, не отдавайте её даже самым близким.
Передавать собственность чужому лицу обычно никому в голову не придёт, зато родственникам — пожалуйста. «Это же мой сын (брат, дочь, сестра...), он меня не обманет», — думают некоторые, забывая о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Как раз сейчас я защищаю права пожилой женщины, которая в 2006 г. отказалась от приватизации своей квартиры в пользу сына. К тому моменту она похоронила мужа, потеряла старшего сына. Младший остался самым близким человеком на свете. Но спустя несколько лет он женился, а отношения свекрови и невестки не сложились до такой степени, что дошло до рукоприкладства — молодая женщина однажды избила бабушку. И сын встал на сторону невестки. Мать умоляла: «Давай, сынок, разменяем квартиру», но он упёрся: «Это я собственник квартиры, а ты прав на неё не имеешь». Конечно, пенсионерка сто раз пожалела о том, что отказалась от приватизации, надеясь на порядочность сына. Теперь она пытается в суде оспорить свой отказ 10-летней давности, чтобы на старости лет жить спокойно. 
Другая похожая история — дочь с матерью жили в одной квартире, потом появился зять. Молодожены уговорили маму продать двушку, чтобы купить дом в пригороде — места будет больше, к тому же свежий воздух, огород. Так и сделали, правда, дом купили дочка с зятем на двоих. Пенсионерка решила: «Зачем на меня долю оформлять? Я уже старая, все равно потом дочке наследство достанется». И в этом была ее роковая ошибка — отношения с зятем испортились, жизнь под одной крышей стала невыносимой, и бабушка сама переехала в дом престарелых.
2. Не отказывайтесь от наследства.
Бывают ситуации, когда наследство не благо, а наказание — например, если есть долги и другие обязательства, по которым надо платить. От такого наследства проще отказаться. Но встречаются случаи, когда человек пишет отказ от наследства формальный, в пользу родственников. Например, достался дом в деревне, заниматься которым хлопотно. Брат или сестра предлагают взять все заботы на себя, потом продать имущество, а деньги поделить. В итоге, отказавшись от наследства, человек так ничего и не получает. Разве что испорченные отношения с некогда близкими людьми. 
3. Думайте, кому и какую доверенность даёте.
Нередки случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по 1 объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами.
4.Не затягивайте с решением квартирного вопроса.
Был в моей практике случай — обратился мужчина, который чуть не оказался бездомным. При этом ещё несколько лет назад у него была 2-комнатная квартира по соцнайму в Москве. Он в ней благополучно жил, потом встретил свою любовь, женился, и они обменяли свои квартиры (его двушку и её однушку) на 3-комнатную. В браке родился ребёнок, но семья распалась. Супруги развелись, но продолжали жить под одной крышей. Потом женщина вновь вышла замуж, привела в квартиру нового супруга, и прежнему ничего не оставалось делать, как уйти в общежитие. Так и жили — она с ребенком и новым мужем в квартире, он — в общаге, где тоже завел новую семью. Прошло время, и бывшая стала требовать признать его утратившим право пользования квартирой. Основания для этого были — в квартире он не жил больше 5 лет, квартплату не платил. Тем не менее, в суде мужчине удалось отстоять свое право быть москвичом — мы доказали, что квартира получена путем обмена, и у него была большая часть. К тому же он навещал ребенка и исправно платил алименты.
Отдать квартиру безвозмездно: как правильно оформить договор дарения?
5. Будьте осторожней с договором дарения.
Некоторые пожилые люди раздумывают, как лучше распорядиться своим жильем — составить завещание или оформить договор дарения. Выбор второго варианта имеет риски — отношения с детьми могут испортиться или у них возникнут серьёзные финансовые проблемы, и они продадут подаренную вами квартиру. А где будете жить вы?
Недавно ко мне обратилась женщина, которая боялась, что её квартира может «уйти» из семьи. Дочь вышла замуж и пока никаких проблем в отношениях с зятем не было, но все же хотелось подстелить соломку... Я посоветовал оформить завещание на дочь. Во-первых, она вступит в наследство только после смерти матери, а значит, пенсионерка будет полноправной хозяйкой. Во-вторых, имущество, переданное по наследству, всегда будет собственностью только наследника, и при разводе не будет считаться совместно нажитым имуществом.
Как обманывают пенсионеров с помощью поддельных договоров ренты
6. Не ослепните от любви.
Есть люди, которые женятся и выходят замуж по любви, а есть, те, которые преследуют свои меркантильные интересы. Стоит задуматься, например, вот в какой ситуации. Если вторая половина только вступила в свои законные права, как тут же начала уговаривать продать вашу квартиру, дом, участок или другое имущество, чтобы купить новое и часть оформить на нее (него). Это уже будет совместно нажитое имущество, плюс у вас будут разные доли... В результате можно так «удачно» сходить замуж или жениться, что лишиться части своего имущества. 
7. Если живете в гражданском браке, покупайте в долях.
Юридически не зарегистрированные отношения не признаются браком, и в случае расставания недвижимость не делится поровну. Конечно, право на купленное совместно имущество можно доказать в суде, но это сложно и не всегда получается. Поэтому приобретайте квартиру или машину в долях — пропорционально произведенным вами тратам. Если же делить на доли пока нечего, например, вы вместе строите дом, не выбрасывайте чеки, договоры и другие документы, подтверждающие оплату работ и стройматериалов. Возможно, на первый взгляд это выглядит цинично, но лучше сейчас подстраховаться, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Жилищное кредитование растет, несмотря на падение доходов населения
Ипотека по-прежнему пользуется популярностью у россиян, несмотря на кризис. В конце 2016‑го ее доля в кредитном портфеле банков достигла 33%, прибавив более 3% за год. И это притом что доходы населения падают два с половиной года подряд. Как поясняют эксперты, гражданам удалось улучшить свои жилищные условия за счет государственных программ субсидирования. Кроме того, внес свою лепту и ЦБ, который понизил ключевую ставку до 10%. А это способствовало уменьшению кредитных ставок. Однако это не предел. В 2017 году специалисты ожидают дальнейшего роста на ипотечном рынке, что в свою очередь положительно отразится на общей экономической ситуации в стране.
Ставка сделана
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за 11 месяцев 2016 года отечественные банки выдали 753 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Причем львиная доля из них — это ипотека в рублях. Наученные горьким опытом девальвации «деревянного» двухгодичной давности россияне с валютными кредитами больше предпочитают не иметь никаких дел.
Впрочем, назвать данные по рублевой ипотеке за 2016 год прорывом пока нельзя. Сейчас рынок всего лишь отыгрывает падение ее объемов в предыдущие два года. Напомним, в декабре 2014 года ЦБ резко — до 17% — повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависят все банковские ставки по кредитам. В том числе поползли тогда вверх ставки по жилищным кредитам. При этом реальные располагаемые денежные доходы граждан резко сократились. В результате наши соотечественники были вынуждены отложить на потом свои планы по покупке недвижимости. «Жилищные кредиты стали недоступными для многих потенциальных заемщиков. Они сократились на 19% по количеству ссуд и на 24% по их сумме на 1 марта 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го», — комментирует «МК» аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.
Однако вскоре ЦБ все же начал потихоньку снижать ключевую ставку, и в 2016 году она уже составила 10%. Впрочем, кошельки россиян продолжали «худеть» день ото дня.
В результате возникает парадокс: реальные доходы населения падают два с половиной года подряд, а ипотечное кредитование растет. Как такое возможно? Дело в том, что, как правило, ипотечные заемщики — это люди с доходами выше среднего. А для них конъюнктура улучшилась. «Инфляция сократилась с 12,9% в 2015 году до 5,4% в 2016‑м. К тому же ЦБ уменьшил ключевую ставку, что привело к ослаблению банковских процентных ставок», — объясняет Гойхман.
В результате, по данным ЦБ, на 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,62%. А еще год назад она достигала 13,43%. Для тех, кто платит миллионы за квартиру в кредит, — разница существенная.
Но при этом еще и заметно упали цены на недвижимость, что сделало жилье доступнее. В частности в Москве. «Например, до кризиса стоимость трехкомнатной квартиры (75 кв. метров) в районе Чертаново Северное, которая расположена в пяти минутах от метро, составляла около 14 млн рублей. Сейчас же такую недвижимость можно приобрести за 12 млн», — комментирует «МК» частный риелтор Наталья Ульянова.
По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», в столице в январе 2016 года средняя цена составляла 180 тысяч рублей за квадратный метр, а в январе 2017‑го — менее 170 тысяч рублей.
Государство поможет
Кроме того, росту спроса на жилищное кредитование способствовало разнообразие государственных программ, которых сейчас насчитывается как минимум пять. Например, при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка родители могут использовать средства материнского капитала для погашения ипотеки. В 2016 году маткапитал составил 453 тысячи рублей.
Существует также программа «Молодая семья», по которой супругам моложе 35 лет предоставляется субсидия до 40% от стоимости жилья. А ставка по кредиту составляет всего 10% годовых.
Обзавестись собственной крышей над головой с помощью государства могут и учителя моложе 35 лет и имеющие трудовой стаж не менее трех лет. Для них ставка по ипотеке составляет 8,5% годовых. При этом государство выделяет им финансовую помощь в размере до 55% от стоимости недвижимости.
Воспользоваться государственной поддержкой могут также военнослужащие-контрактники, прослужившие не менее трех лет. В зависимости от срока службы для них субсидия достигает до 100% от цены жилья.
Кроме того, распространена так называемая социальная программа. По ней претендовать на жилье могут обладатели менее 10–18 кв. метров жилой площади. Для них ставка составит 7% годовых, срок кредита — до 28 лет, а первоначальный взнос не нужен.
По подсчетам специалистов АИЖК, в рамках этих государственных программ субсидирования жилищных кредитов в 2016 году на первичном рынке было выдано 534 тысячи ипотечных займов на сумму около 960 млрд рублей.
Как поясняет главный аналитик Global FX Сергей Мельников, ипотека для наших соотечественников на сегодняшний день является главным средством улучшения своих жилищных условий. «Последние 5 лет идет активное обновление жилого фонда. Особенно это заметно в крупных городах. Граждане активно распродают старое жилье и приобретают новое. Это видно невооруженным глазом: объем предложения на вторичном рынке недвижимости по итогам 2016 года продолжил расти, а стоимость квадратного метра — падать. При этом рынок новостроек продолжает расширяться», — отмечает аналитик.
Что касается будущего ипотечного кредитования, то эксперты предрекают ему дальнейший рост в 2017 году. По их словам, этому поспособствует ожидаемое уже в феврале снижение ключевой ставки Банком России. А это означает, что следом за ним последует уменьшение ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ставка ЦБ держится на уровне 10%, инфляция минимальна, поэтому у Центрального банка нет необходимости удерживать ставку на текущем высоком уровне. Скорее всего она будет снижена до 9%. Это значит, что ставки по ипотеке в коммерческих банках могут снизиться до 10%, что окажет дополнительную поддержку рынку недвижимости», — уверен Сергей Мельников.
Кроме того, вероятно и замедление падения реальных доходов населения. Все это в совокупности будет повышать спрос на ипотеку в наступившем году. Причем эти процессы в совокупности позитивны в целом для российской экономики. «Увеличение ипотеки ведет не только к улучшению жилищных условий людей. Когда повышается спрос на недвижимость, это поддерживает по цепочке банки, застройщиков, производителей стройматериалов, транспортников, мебельщиков, торговлю и прочие сектора. Поэтому в целом расширение ипотеки содействует общему экономическому росту в стране или по крайней мере ослаблению падения», — считают эксперты.
Валютные ипотечники под прикрытием
В то время как рублевая ипотека растет, в валюте брать кредиты на жилье россияне не спешат. Такое поведение населения вполне объяснимо. В памяти живы воспоминания о резком ослаблении рубля в конце 2014 года, когда доллар подорожал до 80 рублей, а евро — до ста. От этого пострадало тогда все население, но едва ли не сильнее всех — именно валютные ипотечники, чьи и без того немалые кредитные обязательства враз удвоились.
В настоящее время в России насчитывается около 25 тысяч валютных ипотечников. Они буквально штурмуют банки и обивают пороги ведомств с требованием решить их проблему — растущих день ото дня платежей. Однако, как бы жестоко это ни звучало, большая часть вины лежит на них самих. «Потому что в здравом уме и твердой памяти они взяли в долг не в той валюте, в которой зарабатывают», — отмечает финансовый омбудсмен Павел Медведев.
Впрочем, как заметил президент Владимир Путин, заемщики, которые взяли ипотеку в валюте, безусловно, брали на себя риск, но поддержать их все же необходимо. «Точно совершенно, что людям надо помогать. Это касается единственного жилья, — подчеркивал президент. — Надо посмотреть внимательным образом и не допускать каких-то других случаев».
Действительно, порой у валютных ипотечников имеется только одна квартира или дом. И если их лишить за долги и этого жилья, то они рискуют остаться вовсе без крыши над головой и буквально в одночасье превратиться в бомжей. Поэтому, как заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев, государство должно оказывать поддержку валютным ипотечникам, но только тем, кто рискует потерять единственное жилье. «Государство, конечно, помогает и должно помогать только людям, у которых под риском находится единственное жилье», — сказал Моисеев.
Дело в том, что в ходе проверок заявок на реструктуризацию валютной ипотеки кредитные организации иногда выявляют у заемщиков достаточно высокие доходы, для того чтобы ответить по своим обязательствам. Кроме того, у некоторых граждан обнаруживается иное жилье, продажа которого могла бы им помочь расплатиться по валютной ипотеке.
Поэтому, как утверждают эксперты, к валютным заемщикам нужен особый подход. Благо их не так много, и банкам вполне под силу решить проблему в индивидуальном порядке.
Так, например, рассматривался вариант пересчитать валютные ипотечные кредиты по курсу на момент подписания договора. Однако такой способ не устроил кредитные учреждения, что вполне объяснимо. Дело в том, что, когда они предоставляют ипотеку, например, в долларах, они также принимают депозиты в «зеленых». То есть, согласно предлагаемой логике, и вклады кредитору тоже придется пересчитать. Иначе в балансе банка возникнет дыра.
Поэтому сейчас кредитные организации предлагают своим проблемным клиентам механизмы, которые дают возможность заемщику снизить сумму задолженности на 10–50%, а также уменьшить ставку по ипотечному кредиту.
Впрочем, надеяться только на понимание со стороны банков попавшим в тяжелую кредитную ситуацию людям не стоит. Проблема валютных ипотечников требует комплексного подхода. А именно: взаимных уступок со стороны государства, банков и самих заемщиков. Стороны должны решить, кто и какую берет на себя нагрузку, чтобы долг все-таки был выплачен.
Впрочем, первый шаг в этом направлении сделан. Правительство запустило госпрограмму помощи ипотечным заемщикам — как рублевым, так и валютным. По данным Минфина, в рамках действующей программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, получено уже около 18,5 тыс. заявлений на реструктуризацию ипотечных кредитов. В том числе 594 заявки по кредитам в иностранной валюте. «В ходе программы реструктурировано более 9540 кредитов, в том числе 381 кредит, обязательства по которым выражены в иностранной валюте», — сообщают в Минфине.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Профильные структуры работают над преодолением трудностей, связанных с запуском единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заявил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, комментируя информацию о том, что соответствующая база, вопреки планам, так и не заработала 1 января 2017 года.
«Там работа идет напряженная, действительно, технологически не все получается. Но известно, что там никто не сидит сложа руки, и там действительно работают для того, чтобы эту ситуацию компенсировать, исправить», - сказал Песков.
Росреестр не смог в полной мере выполнить закон о запуске с 1 января 2017 года единого государственного реестра недвижимости, предназначенного для объединения двух баз данных: единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) и сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). В Росреестре объяснили неработающий ЕГРН «тонкой настройкой» системы.
Представители Росреестра позже уточнили, что ведомство приняло решение начать эксплуатацию системы в режиме покомпонентного ввода сервисов, и доступ к сведениям ЕГРН онлайн будет открыт до конца текущей недели.
Как пояснялось ранее, главная задача создания ЕГРН - объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если до этого кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость были двумя разными процедурами, то теперь эта процедура станет единой.
Законом предусмотрена возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов Росреестра, сэкономит время граждан - процедура будет занимать до 10 дней - и сделает операции с недвижимостью более удобными. Также сокращаются сроки получения сведений из ЕГРН: такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней, как сейчас, а за три дня. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.
В рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» на объединение ЕГРП и ГКН было выделено в 2014-2016 годах 1,6 млрд рублей, в 2017 году запланировано финансирование еще на 821 млн рублей.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка» – прогнозы экспертов
Большинство экспертов прогнозируют плавное и небольшое увеличение цен на все виды новостроек. Наиболее существенно подорожают самые качественные и востребованные проекты комфорт-класса. А вот вторичному рынку предрекают стагнацию и дальнейшее снижение завышенных цен.
Качество остается в цене
2016 год оказался для рынка жилья не так уж плох - вопреки пессимистичным прогнозам и мрачным ожиданиям. На смену кризису пришла стабилизация, жилье продолжают строить, а спрос на него растет, что позволяет застройщикам даже повышать цены.
«Увеличение стоимости квадратного метра – это реальность рынка, - считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Уже полгода мы наблюдаем, как около трети застройщиков регулярно повышают цены в своих проектах».
Но цены растут только в самых удачных и популярных у покупателей новостройках. Между застройщиками жесткая конкуренция, и выигрывает лишь тот, кто строит самое качественное жилье.
Теперь имеют значение не только местоположение и транспортная доступность, но и развитая инфраструктура, архитектурные достоинства, наличие чистовой отделки.
Похожая ситуация будет наблюдаться и в 2017 году, по крайней мере на столичном рынке. «Качество жилья будет расти: появятся новые проекты с интересными концепциями, яркими архитектурными решениями, инновационными материалами, внимательным отношением к общественным пространствам - коворкинги, антикафе и т. п.», - говорит генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
Цены должны расти
В следующем году появится сразу несколько факторов, способствующих повышению цен на жилье. С 1 января вступят в силу поправки в Федеральный закон №214 «О долевом строительстве», ужесточающие требования к застройщикам, - в частности, увеличение уставного капитала, обязательные отчисления в компенсационный фонд, возможность привлекать средства дольщиков только через специальные счета в банках. Все это увеличит издержки девелоперов, а значит, отразится и на ценах.
Кроме того, с нового года заканчивается действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, в результате чего несколько вырастет стоимость кредитов на покупку жилья.
Стоимость строительства растут, уже сейчас многие застройщики работают буквально на грани рентабельности. «У девелоперов фактически больше нет ресурсов для сохранения прежних цен, - уверена генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. - Ввиду обесценивания рубля расходы на импортные стройматериалы увеличились в разы. А импортозамещение в девелоперской отрасли возможно только по некоторым пунктам, многое приходится по-прежнему заказывать у иностранных поставщиков. Да и российские производители регулярно повышают цены».
Резкого взлета не будет
Однако все эти факторы будут компенсироваться колоссальной конкуренцией, которая не позволит застройщикам существенно повышать цены. Следующий год будет рекордным по объемам строительства - на сегодняшний день в Москве выдано ГПЗУ на возведение 18 млн кв. метров жилья.
В итоге мнения экспертов относительно цен на жилье в 2017 году разделились. Некоторые считают, что средняя стоимость квадратного метра останется на прежнем уровне и будет расти лишь по мере увеличения строительной готовности конкретного проекта - примерно на 15-25% за весь срок строительства дома. Другие специалисты предрекают умеренное и постепенное повышение цен.
Прогнозы насчет динамики цен в Подмосковье и Новой Москве выглядят более противоречиво. К примеру, первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова уверена, что сейчас на рынке недвижимости Подмосковья предложение серьезно падает, поэтому в 2017 году спрос вырастет на 30%, а стоимость квадратного метра увеличится на 15%. Другие эксперты не предвидят таких резких скачков и прогнозируют незначительные колебания цен по мере выхода на рынок новых больших проектов.
Что касается вторичного жилья, продолжится более четкое его разделение на востребованное и неликвидное, однако в целом спрос на «вторичку» останется рекордно низким, а средние цены в течение года снизятся на 3-5%.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
К чему готовиться собственникам недвижимости
Два года назад Владимир Путин объявил четырехлетний мораторий на повышение налоговой нагрузки для бизнеса. Чиновники по мере сил выполняют наказ: увеличение если и происходит, то точечно, с оглядкой на жалобы от сообщества. Но кризис требует жертв, а бюджет — пополнения. И деньги, которые не удалось получить с предпринимателей, власти решили с лихвой взять у граждан. Кратный рост налога на имущество, сборы с машино-мест и недостроев, увеличение срока для освобождения от НДФЛ при продаже жилья — 2016-й больно ударил по карманам большинства россиян. К чему привели налоговые изменения ушедшего года и какие новые сборы ждут нас в 2017-м, «МК» выяснил у экспертов рынка недвижимости.
Цена ошибки, или «Голосуйте ногами»
Для владельцев недвижимости есть две новости: плохая и очень плохая. Начнем с последней. С этого года налог на имущество физлиц рассчитывается по новой схеме. Не сказать, чтобы событие стало большим сюрпризом: о планах государства брать процент не с инвентаризационной, а с более высокой — кадастровой — стоимости жилья говорили давно. Но к тому, как именно идею реализуют на практике, россияне оказались явно не готовы.
Во-первых, под налогообложение неожиданно попали гаражи, машино-места и недострои, зарегистрированные в Росреестре. Раньше платить за такие объекты собственникам не приходилось, отныне же стандартная ставка для них составляет 0,1%, и регионы вправе повышать ее до 0,3% или снижать до нуля. Но главное все-таки — квартиры. Власти некоторых областей пошли по первому пути — повышения. И теперь хозяину оформленной квартиры стоимостью, скажем, 6 млн рублей придется внепланово отдать в местный бюджет 18 тысяч за год.
Во-вторых, размер имущественного налога вырос не «незначительно», как о том говорили чиновники, и даже не двукратно, как обещала Федеральная налоговая служба. Он увеличился в разы, в некоторых случаях — в десятки раз. Пока разрыв между платой по БТИ и по кадастру не слишком бросается в глаза. Опасаясь шокировать людей, правительство установило пятилетний переходный период с понижающими коэффициентами. Так что полную сумму надо будет перечислять только в 2020 году.
Но и тех цифр, которые жители 28 пилотных регионов увидели в квитанциях осенью прошлого года, хватило, чтобы осознать масштаб нововведения. Например, если прежде двухкомнатная «панелька» площадью 75 квадратных метров в Конькове (13,5 млн рублей) обходилась владельцу в символические 900 рублей, то в нынешнем году платеж за нее составил 3,7 тыс. Еще через четыре года отчисления достигнут 9,9 тыс. Итог — рост на 1100%. Добавьте выплаты за условные дачу, гараж, земельный участок, и на расчеты с налоговой у собственника аккурат уйдет месячная зарплата, а то и две.
Впрочем, проблема здесь не только в размере налога, но и в самой кадастровой стоимости. За год по стране были выявлены тысячи случаев, когда она значительно превышала рыночную, а порой и вовсе доходила до нереальных значений. Столичный адвокат Олег Сухов привел в беседе с «МК» несколько впечатляющих примеров. Так, в Одинцове квартиру в новостройке «случайно» оценили в 1,26 млрд рублей. Владельцу выставили налог в 4 млн рублей. А жительница Нижнекамска из-за ошибки оценщика заплатила почти 10 тыс. рублей налога за обычный гараж. В одном из сел Мордовии по недосмотру чиновников имущество пенсионеров на бумаге подорожало в 35–40 раз.
В результате Росреестр захлебывается от заявлений граждан о пересмотре кадастровой оценки. За 10 месяцев 2016-го в госструктуру поступило 35 тыс. жалоб по 73 тысячам объектов. Это больше, чем за весь прошлый год. Те, кому обращение к чиновникам не помогло, идут прямо в суд. С января владельцы недвижимости подали почти 10 тыс. исков, и с каждым днем число судебных споров растет. Собственники, у которых нет денег и времени на тяжбы, «голосуют ногами». Семьи с небольшим доходом перебираются из центра ближе к окраинам. Владельцы элитного жилья, частные инвесторы и некогда счастливые обладатели наследственных квартир избавляются от имущества, ставшего вдруг обузой. На фоне кризиса продажи недвижимости идут со скрипом, и собственникам приходится соглашаться на уступки, теряя в цене, но лучше так, чем годами терпеть убытки.
Между тем чиновники все-таки добились своего: в 2016 году 28 субъектов, где уже действует налог по кадастру, заплатят государству столько же, сколько в 2015-м ФНС собрала со всей России, — 28 млрд рублей. К 2020-му сумма вырастет в пять раз, плюс поступления от оставшихся 57 регионов. Этих денег хватит, чтобы залатать не одну дыру в бюджете.
Не заплатишь — не переедешь
Вторая налоговая «новинка», относящаяся, строго говоря, к 2016 году, касается освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Если вы купили квартиру, гараж или дачу после 1 января 2016-го, то, чтобы реализовать это имущество без уплаты налога, придется ждать пять лет, а не три года, как раньше. Исключения: приватизированное жилье, объекты, полученные в наследство или в дар от члена семьи либо близкого родственника, а также имущество, доставшееся по договору ренты. Для них действует прежний срок — 3 года.
Впрочем, сам порядок налогообложения не изменился. В казну придется отдать 13% от разницы между ценой, за которую недвижимость приобрели, и той, за которую ее потом продали. Например, собственник заплатил за дом в Сочи 20 млн рублей и спустя пару лет выручит за него же 25 млн. Платеж в этом случае составит 650 тыс. рублей (то есть 13% — 5 млн рублей разницы). При этом уйти от сбора по старой схеме, прописав в договоре фиктивную заниженную цену, стало гораздо сложнее. Согласно новым правилам база НДФЛ, а значит, и сумма сделки, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта.
Следуя логике чиновников, изменения очистят рынок от спекулянтов, которые торгуют недвижимостью направо и налево буквально ежедневно. По факту же, как полагают эксперты, от поправок потеряют все. Граждане, которые вложились в «квадраты» на спаде цен и планировали продать их на подъеме через 3–4 года. Люди, решившие переехать в другой район города, в другой регион или за рубеж. Это коснется также тех, кто рассчитывает увеличить жилплощадь, и тех, для кого содержание старого жилья стало неподъемным. Зато государство, даже несмотря на увеличение числа «серых» сделок, как обычно останется в плюсе.
Держи карман шире
В последнее время правительство активно разбрасывается инициативами по увеличению доходов. Это и нашумевший сбор с «тунеядцев», и налог на депозиты, и прогрессивная шкала НДФЛ, и повышение НДС вместе с акцизами и ставками по соцстрахованию. Понятно, что часть предложений «глохнет» на уровне дискуссий. Тем не менее, как полагают юристы, надеяться на снижение налоговой нагрузки в 2017 году россиянам не стоит.
Так, уже с января за сокрытие от ФНС данных о новом имуществе собственников будут ждать счет по налогу за предыдущие три года и штраф в размере 20% от суммы неуплаченного сбора. Дополнительно государство хочет почти в два раза поднять пени для должников: с нынешних 1/300 ставки рефинансирования до 1/180 в день.
С недвижимостью тоже еще не закончили. По статистике, 38% зданий в России не имеет законных владельцев. Сюда входят и обычные недострои, и завершенные объекты, хозяева которых не торопятся с регистрацией, чтобы не платить налоги. Сейчас чиновники ищут любые способы вывести уклонистов из тени. По действующим нормам гражданам, более чем на 10 лет затянувшим строительство на участках под ИЖС, земельный налог начисляют в двойном размере. Хакасия осенью предложила повысить коэффициент для таких наделов в 5 раз, другие регионы — кратно увеличить их кадастровую стоимость, а представители федерального правительства выступают с идеей обложить сборами объекты, поставленные на кадастровый учет, но не оформленные в Росреестре. «И хотя конкретного решения пока нет, при таком рвении властей ждать нового налога нам осталось недолго», — полагает Олег Сухов.
Впрочем, ради справедливости нужно сказать, что большинство россиян приватизировали жилье и получили его в свое полное распоряжение фактически бесплатно. Это был значительный плюс: люди получали жилую площадь в частную собственность. Этой собственностью можно впоследствии свободно распоряжаться: владеть, продавать, дарить, завещать. Приватизированная квартира может выступать в качестве залога для получения кредита. Хозяин квартиры сам решает, кого в нее прописать и кого выписать. Также упрощается процедура прописки: невозможно выселить человека из приватизированной квартиры без предоставления другого жилья либо выплаты его стоимости.
Сроки окончания бесплатной приватизации жилья постоянно продлевались. Кстати, последний срок приватизации на таких условиях истекает в марте этого года, и, возможно, он будет продлен. Депутаты Госдумы в весеннюю сессию могут одобрить соответствующий законопроект. Правда, он, скорее всего, коснется лишь отдельных категорий граждан, например тех, чье жилье находится в аварийном состоянии.
Вместе с этим, пойдя на бесплатную приватизацию, государство, скорее всего, заранее предполагало, что необходима какая-то финансовая отдача от этого процесса. Очевидно, время собирать камни настало.
Конечно, никто из нас не хочет платить больше налогов. И линия правительства, которое, снижая нагрузку на бизнес, повышает налоги для населения, вызывает недоумение. Ведь чем больше фискальных взысканий ложится на плечи граждан, тем меньше становится их покупательская способность, соответственно, хуже самому бизнесу.
Поэтому для государства было бы гораздо целесообразнее проводить такую налоговую политику, в результате которой недвижимость для россиян не превращалась бы в обузу и не происходили случаи, когда в качестве налогового сбора за жилье требовали суммы, превышающие его стоимость.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Реально ли сэкономить на покупке жилья? Девять способов с разной степенью эффективности.
На каком бы уровне не находились цены на какой-либо товар, естественное желание потребителя — приобрести его еще дешевле. Особенно актуально это для российского рынка недвижимости. Вот несколько примеров, позволяющих заплатить за новую квартиру немного меньше в теории и на практике.
Постоянный дисконт
Как утверждают представители риелторского сообщества, к настоящему моменту разнообразные дисконтные программы фактически перешли, как это принято говорить в среде аналитиков рынка, в категорию must have. Иными словами, практически в каждом новом проекте (в столице это более 90%) действуют уже на постоянной основе разнообразные скидки, размер которых варьируется в диапазоне от 7 до 20 процентов.
В частности, 3−5% от заявленной стоимости квартиры застройщики готовы «скостить» покупателю в случае, когда последний имеет возможность единовременно оплатить полную стоимость объекта. Таким образом гражданин, располагающий достаточными для этого собственными или заемными средствами, может сэкономить порядка 250 тысяч рублей при приобретении объекта стоимостью в 5 миллионов рублей.
Кроме того, определенное количество девелоперов идет на персональные уступки для отдельных покупателей. Например, на какие-то особенные условия может рассчитывать гражданин, приобретающий сразу несколько квартир или дополнительные объекты вроде кладовых или парковочных пространств при покупке одной. Экономия в этом случае может достигать 10% от совокупной суммы сделки. Также в принципе могут рассчитывать на снижение бюджета покупки льготные категории граждан — инвалиды, многодетные семьи, пенсионеры, ветераны войны и труда.
Специальные праздничные и сезонные скидки
В уходящем году их размер, по сведениям аналитиков компании «Метриум Групп», достигал 20%. Чаще всего девелоперы применяют их для стимуляции покупательского спроса в пред- и после новогодние периоды (декабрь — январь), в начале и в конце «низкого сезона» (май, август), а также в преддверии 23 февраля и 8 марта. Чтобы использовать возможность сэкономить таким образом, покупатель должен находиться в состоянии перманентного «низкого старта», систематически осуществляя мониторинг рынка и отслеживая активность девелоперских компаний.
Подарки от застройщиков
В период проведения различных тематических акций продавцы могут выражать свою благодарность покупателям не только в денежной, но и в какой-то другой форме. Например, в виде поощрительных подарков, выдаваемых в строго определенные сроки при приобретении ограниченного количества квартир.
Так, в качестве подобных стимулирующих подарков новым владельцам жилья уже предлагались: бесплатный ремонт или чистовая отделка помещений, а также сертификаты, на приобретение кухонных и иных мебельных гарнитуров или стройматериалов. В некоторых случаях покупателям дорогой недвижимости вполне могут безвозмездно отдать машиноместо или вспомогательное хозяйственное помещение.
Покупка квартиры с отделкой
В этом случае экономия получается не прямой, а, скорее, косвенной. По статистике, затраты на отделку жилья в среднем достигают половины его рыночной стоимости. А в случае, когда подобную работу берет на себя застройщик, они могут быть сокращены на 20−30%, уверяют представители риелторского сообщества. При этом, по их словам, граждане также получают возможность выбрать наиболее подходящий им по вкусу вариант интерьера из нескольких предлагаемых.
Вложение в жилье на начальных этапах строительства
Данный способ, пожалуй, также следует занести в категорию «непрямой экономии». Дело в том, что стоимость новых квартир увеличивается девелопером одновременно с ростом строительной готовности проекта. По оценкам знатоков рынка, разрыв между первоначальным и конечным ценником на конкретный объект может достигать 20−30%. Получается, что у гражданина сэкономить почти треть рыночной стоимости готового жилья появляется только в том случае, если он готов ждать ввода в эксплуатацию примерно 2−3 года.
Приобретение «не ходовых» квартир
Абсолютно в каждом проекте имеются квартиры, технические характеристики которых не способствуют востребованности и популярности среди покупателей. В частности, к этой категории риелторы причисляют, помимо ряда других, объекты, расположенные на вторых этажах многоэтажек непосредственно над нежилыми помещениями. Для того, чтобы «сбыть с рук» этот товар (особенно в свете инициативы по взиманию платы с девелоперов за нераспроданные квартиры), застройщик, как правило, уменьшает его ценник в среднем на 3−5% по сравнению с квартирами, расположенными на средних этажах.
Аналогичный дисконт распространяется также и на квартиры, отличающиеся не слишком удобной планировкой, а также не имеющие балконов, соседствующие с лифтовыми шахтами или располагающиеся в угловых секциях домов. Правда, в этом случае размер скидки может быть более существенным и доходить до 10%.
Выбор квартиры с рациональной планировкой
Учитывая все еще высокую для большинства населения (несмотря на уверения застройщиков о работе на грани рентабельности) стоимость квадратного метра нового жилья (в Москве, по некоторым данным, ее средняя величина колеблется на уровне 196 тысяч рублей), сэкономить при покупке квартиры можно, отказавшись от нескольких «лишних» метров. Денежная выгода покупателя в этом случае может варьироваться от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей. Чтобы компенсировать подобное «ужимание» размеров, риелторы советуют больше внимания уделять рациональности планировочных решений. В этом случае потеря метров в так называемых «проходных» зонах будет не столь заметна, особенно если речь идет о многокомнатных квартирах площадью от 60 квадратных метров.
В качестве наглядного примера подобной экономии риелторы столичного рынка недвижимости приводят расчеты, в которых фигурирует квартира из двух комнат с так называемой «европланировкой», где кухня объединена с гостиной. Площадь такого объекта, подчеркивают они, в среднем на 5 квадратных метров меньше, чем у «традиционного» двухкомнатного. При цене «квадрата» в 250 тысяч рублей у покупателя в активе может остаться 1,25 миллиона рублей. Приобретение же «евротрешки» и вовсе позволит сэкономить 2,5 миллиона.
Покупка квартиры в отдаленных локациях
Определенную сумму денег можно сэкономить, приобретая квартиру в менее престижных районах города или на удалении от основных транспортных магистралей, метро и остановок общественного транспорта. В частности, покупателям московских квартир заметно дешевле обойдутся объекты в новостройках Юго-Восточного и Восточного административных округов, а также на территории промышленных зон.
Оформление налогового вычета
Действующее законодательство РФ предусматривает возможность получения гражданином налогового вычета при покупке жилья. Его формальный размер — 13% от стоимости объекта недвижимости. Однако поскольку ее «потолок» ограничен двумя миллионами рублей, то максимальная сумма выплат, причитающаяся покупателю в этом случае, составляет 260 тысяч рублей. Гражданин, желающий воспользоваться этой возможностью, вправе выбрать один из двух вариантов получения такого вычета, но для этого он должен быть в обязательном порядке официально трудоустроен.
Оценка эффективности. По мнению независимого финансового консультанта Натальи Черновой, первые четыре из приведенных выше механизмов стоит считать «условно эффективными». «Прежде всего потому, — полагает она, — что в сложившихся экономических условиях даже если какие-то скидки и будут предоставляться покупателю, то с большой долей вероятности девелоперами параллельно при оформлении недвижимости могут быть задействованы какие-то схемы, благодаря которым продавец сможет компенсировать упускаемую выгоду по аналогии с ритейлерами в сфере бытовой техники. Кроме того, предлагаемые застройщиком варианты отделки помещения могут попросту не устроить покупателя». Очень жаль, резюмировала она, что (за исключением оформления налогового вычета) реально сэкономить на покупке квартиры гражданин может, либо рассматривая заведомо некомфортабельные варианты (вроде объектов, прозванных в народе «скворечниками») с неудачным расположением, либо отодвигая на неопределенный срок время переезда в собственное жилье. Ведь сейчас, как недавно отметил нынешний советник губернатора Московской области Герман Елянюшкин, на месте печально известного «СУ-155» может в одночасье оказаться абсолютно любой девелопер.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Правительство РФ может продлить программу субсидирования ипотечных ставок. Об этом в интервью телеканалу «Россия 24» заявил вице-премьер Дмитрий Козак.
«Мы построили рекордное количество жилья - это, прежде всего, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. На это мы потратили 10,7 млрд руб. Мы и дальше будем продолжать действовать в этом направлении. Что касается жилищного строительства, это задача не только экономическая, но и социальная - обеспечить качественным и доступным жильем большинство граждан нашей страны», - цитирует Козака ТАСС.
Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. Согласно условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. Программа действовала год и должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство РФ продлило действие программы государственного субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года и изменило ее условия.
Согласно новым условиям, ставка банка по ипотечному кредиту, выданному с 1 марта, будет субсидироваться до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых.
Ранее министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень говорил, что продление программы субсидирования ипотечной ставки в том виде, в котором она существует сейчас, уже не требуется, хотя в будущем она может вновь начать действовать для отдельных категорий граждан.
«Но если вдруг опять ключевая ставка будет подниматься, программа будет продолжаться. Мы готовы к этому в любой момент», — сказал Мень, подчеркнув, что на ее возобновление может понадобиться всего две недели.
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Жители Москвы в 2016 году впервые должны были до 1 декабря заплатить налог на недвижимость не по оценке БТИ, а по кадастровой стоимости.
Цель такого новшества - не в том, чтобы повысить налоги граждан на имущество, а в том, чтобы создать систему их уплаты, справедливую по отношению к каждому горожанину. Чтобы жители окраин не платили такой же налог, как владельцы дорогих квартир в центре Москвы, а жители новостроек не могли уходить от налога по причине отсутствия инвентаризационной стоимости. Как заявила в интервью "Российская газета" заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина, новая система налогообложения ставит всех в равные условия, и собственники получают нагрузку, адекватную стоимости их имущества.
Новая система налогообложения физических лиц в настоящее время - это первый опыт. В ходе ее создания у москвичей возникают различные вопросы. Сказывается и нестыковка баз данных налоговой службы с данными Росреестра. К тому же с момента, когда москвичи получили платежки, прошло всего лишь около трех месяцев до 1 декабря - срока, когда налоги, рассчитанные по новым правилам, должны быть уплачены.
Именно поэтому в мэрии Москвы приняли решение не начислять пени за несвоевременную уплату налога на имущество до 1 мая 2017 года. Никаких санкций в течение этого срока применяться не будет.
Однако по этому пути пока пошла только одна Москва. "Но думаю, что воспользоваться возможностью улучшить положение налогоплательщиков захотят и другие субъекты РФ. К тому же они могут это сделать в любой момент - законодательство разрешает", - считает Сергунина.
Она напомнила, что в Москве на данный момент есть 15 категорий льготников. Это пенсионеры, инвалиды, ветераны ВОВ и другие льготники, полностью освобожденные федеральным законодательством от налога на имущество (по принципу одна квартира, одна дача или загородный дом, один гараж или машиноместо в паркинге).
Как напомнила Сергунина, закон дает право пересматривать кадастровую стоимость недвижимости раз в два года. "Если мы провели кадастровую оценку в 2016-м году и утвердили с 1 января 2017-го, то в следующий раз новую кадастровую оценку мы будем утверждать только в 2019-м", - сказала она.

×
×
  • Создать...