Troika Estate

Как ни странно, в период пандемии спрос на элитную загородную недвижимость вырос в разы. Возможность приватного проживания на собственной территории, не ограниченной четырьмя стенами, теперь воспринимается не как излишество, а скорее, как необходимость и потребность. Вообще, тенденция к расширению своего жизненного пространства стала особенно очевидной в условиях ограничений. Тем не менее, мы не наблюдаем тенденцию уезжать из Москвы насовсем. Основная часть жителей Москвы по-прежнему зависит от необходимости присутствовать в городе. Ведь в мегаполисе гораздо больше возможностей для бизнеса и работы, чем в деревне, даже очень близкой. Новая тенденция на рынке жилья в Москве после коронавируса – жизнь на два дома Возможно поэтому в премиальном и элитном сегментах городского жилья стало популярным покупать небольшие апартаменты недалеко от работы, так называемые «галстучные квартиры», в которых человек живет с понедельника по пятницу, а на выходные уезжает в свой загородный дом отдыхать. При этом его семья, конечно, может жить за городом постоянно. Но и этот вариант подходит далеко не всем, потому что содержать хороший загородный дом, пригодный для круглогодичного комфортного проживания, довольно дорого. Так что краткосрочная аренда загородного дома рассматривается многими как наиболее приемлемый вариант. Это понимают и собственники дорогих домов, быстро переориентировавшись с продажи дома на аренду. Среди пенсионеров процент, переехавших за город, конечно, выше. Но здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, среди пожилых москвичей довольно распространены психологические причины, по которым они наотрез отказываются уезжать из своих московских квартир, особенно из центра. А во-вторых, не у всех есть хорошие загородные дома. А жить в дачных домиках, не приспособленных для круглогодичного проживания, пожилому человеку довольно тяжело. Да и вообще, исходя из градостроительной политики, которую мы наблюдаем в последние годы, говорить о дезурбанизации в Москве не очень логично. Колоссальные объемы нового жилья во всех сегментах, включая элитный, и амбициозные транспортные проекты говорят об обратном – Москва будет заселяться все больше и больше. Будут ли по-прежнему востребованы квартиры в Москве? Обновляется старый жилой фонд, снижаются ставки по ипотеке, развивается инфраструктура – людей всеми способами стимулируют к покупке городского жилья. Тогда как содержать дорогое загородное жилье останется роскошью. На наш взгляд, в сегменте эконом и бизнес-класса люди скорее предпочтут продать свою загородную недвижимость, чтобы купить новую квартиру в Москве. Лучше иметь две квартиры в Москве, чем одну – это тот самый тренд, который мы действительно наблюдаем. Тем более, что это открывает возможность получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Немало и тех, кто решает сдавать в аренду свой загородный дом, отдавая предпочтение жизни в городской квартире. Таким образом, прогноз на ближайшие годы такой: городская недвижимость будет по-прежнему востребована больше, чем загородная, и, скорее всего, будет расти в цене. Спрос на покупку загородного дома наиболее заметно вырастет в дорогом люксовом сегменте. В менее дорогом классе жилья будет больше востребована сезонная аренда загородных домов. ____________________ Предыдущие статьи раздела: Карантин спровоцировал новую тенденцию в продажах элитной жилой недвижимости Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Анализируя спрос последнего месяца, мы обратили внимание на интересную закономерность, которая возможно станет новым трендом в продажах жилой недвижимости Москвы. В начале этого года спрос на большие квартиры площадью свыше 300 квадратных метров заметно вырос, но в период карантина он сначала перешёл в отложенный спрос, а затем вернулся в новом качестве. Покупатели элитного жилья в Москве стали ориентироваться на те дома и жилые комплексы, в которых уже проживают в настоящее время. При этом цели покупки связаны исключительно с бытовым причинами. Увеличение спроса на квартиры в бюджете до 30 млн рублей также оказалось связано с самоизоляцией. Основные цели покупки дополнительных площадей, которые отмечены экспертами Troika Estate Желание переселить пожилых родственников поближе к себе Желание разъехаться с родственниками, проживающими в одной квартире Желание расширить свое личное пространство для жизни Желание жить одной большой семьёй, но в более комфортных условиях Таким образом, ограничительные меры и длительная самоизоляция спровоцировали локальный спрос на расширение жилой площади в пределах места проживания. Почти все наши клиенты сейчас рассматривают недвижимость в том же доме или в том же комплексе, в котором проживают сейчас. Отличительной особенностью таких запросов являются быстрые сроки покупки. Учитывая срочные цели приобретения, клиенты быстро принимают решение и выходят на сделку за несколько дней. Какие причины влияют на принятие решения о покупке В связи с тем, что передвижение в пределах города становится затруднительным, семьи стараются держаться поближе друг к другу. В пределах одного дома или жилого комплекса проще осуществлять просмотры и принимать решение о покупке. В Москве появилось большое количество новых построенных жилых комплексов с комфортным окружением и с разнообразием предложений. Если клиента устраивает жилой комплекс и район проживания, то уже нет необходимости искать где-то еще. Гибкая ценовая политика в пределах одного жилого комплекса. Гибкие условия приобретения, в том числе, рассрочка и доступная ипотека. Стабилизация или краткосрочное снижение цен на вторичные предложения. В данный момент сложно прогнозировать цены на отдаленную перспективу, но с конца марта и по сей день многие собственники жилья предоставляют очень привлекательные условия покупки. Хотя стоит учитывать, что динамика роста цен уже фиксируется в отдельных комплексах. При нестабильной финансовой ситуации покупка жилой недвижимости остаётся наиболее надёжным способом вложения средств. В тоже время, существуют и такие условия, которые сдерживают данный спрос. В частности, ограниченное количество свободных предложений с отделкой не позволяет обеспечить массовое переселение в короткие сроки. Однако в такой ситуации клиенты охотно переключаются на новые форматы. В частности, мы отметили повышение спроса на городские таунхаусы с отделкой. К примеру, клиент хочет переехать в более просторную квартиру, но из-за отсутствия подходящего жилья в своем доме готов рассматривать таунхаус на территории комплекса. К тому же такой формат проживания обеспечивают качественные характеристики, которые становятся особенно актуальными. К таким характеристикам относятся собственный двор - патио или терраса, более функциональное зонирование жилого пространства, собственный паркинг, более изолированное существование. Таким образом, мы считаем, что данная тенденция будет набирать обороты и получит продолжение даже после отмены карантина. Ведь в 2020 и 2021 годах ожидается вывод на рынок большого количества новых городских форматов с готовой отделкой.

Как заработать на недвижимости в кризис? Для большинства из нас известно три основных способа инвестирования денежных средств. Это: банковские вклады; покупка недвижимости; ценные бумаги. Но если первые два нам исторически понятны и привычны, то инвестиции в ценные бумаги для многих пока еще чужеродный и непосильный инструмент, требующий знаний и времени. Банковские вклады выгодны, как правило, в краткосрочной перспективе. К сожалению, здесь мы научены горьким опытом и понимаем, что сохранность и постоянно растущий доход не могут быть обеспечены подобным образом на многие годы. Если вы состоятельный человек и располагаете большими средствами, вы разделите инвестиционный портфель и будете вкладывать финансы в различные активы. Но основная часть граждан продолжает считать недвижимость самым надежным способом вложения средств, потому что для большинства обычных людей важен не столько размер дохода, сколько гарантия сохранности сбережений. И в этом смысле жилая недвижимость – самый надежный и простой способ не только сохранить деньги, но и обеспечить себя долгосрочным гарантированным доходом, то есть пассивным заработком. В какую недвижимость инвестировать в 2020 году? Все предыдущие кризисы показали, что коммерческая недвижимость не так надежна в сравнении с жилой. Не стал исключением и нынешний кризис. Уже понятно, что пострадает много предприятий торговли и сферы услуг, офисы. В связи с переходом на удаленную работу есть прогнозы, что многие компании адаптируются к такому формату в дальнейшем и сократят офисные площади. Поэтому на рынке появится много вакантных площадей. Вследствие падения спроса владельцам коммерческой недвижимости придется снижать стоимость аренды, что повлечет снижение рыночной цены объекта. Совсем другая ситуация с жилой недвижимостью в Москве. Во-первых, жилая недвижимость в центре Москвы остается гарантированным активом в любой ситуации Жилой недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению - жить самому, отдать детям, продать или сдать в аренду, заложить Из жилой недвижимости можно извлекать доход, даже более привлекательный и гарантированный, чем при других видах инвестирования Арендный бизнес в Москве Арендный бизнес сегодня довольно распространенное явление в Москве и присутствует во всех сегментах недвижимости, но наиболее характерен для жилья категории премиум и бизнес-класса. К такому жилью относятся апартаменты с готовой отделкой в центральных районах Москвы. Их преимуществом является качество отделки, удобное расположение и внутренняя инфраструктура жилого комплекса. Сейчас в Москве порядка 30-40% арендодателей занимаются этим бизнесом профессионально. Это их основной доход. И учитывая объем предложения, выводимый на московский рынок премиального жилья, арендный бизнес имеет все предпосылки для дальнейшего развития. Помимо классической схемы сдачи жилья в аренду, в Москве развивается такой вид бизнеса как субаренда жилья. Юридическое лицо или ИП снимает в долгосрочную аренду квартиру, по договоренности с владельцем делает в ней ремонт и сдает в субаренду на короткие сроки. Краткосрочная аренда сейчас очень востребована среди туристов, особенно в центральных районах Москвы. Так что выигрывают все - и собственники, и арендаторы, и туристы, для которых это выгоднее, чем отель. И особенную актуальность сегодня приобретает новое для нашего рынка явление - коливинг. Это формат совместного проживания, но не коммуналка и не хостел. Квартиры для коливинга предлагаются с хорошим ремонтом и приспособлены для удаленной работы, в них может проживать от 5 до 7 человек. У каждого есть своя комната, а санузел, кухня, столовая и рабочее пространство - одно на всех. В таких квартирах есть Wi-Fi, уборщица и базовые продукты питания: чай, кофе, молоко, хлопья, хлеб и яйца. Все это входит в ежемесячный платеж. То есть жилье получается достаточно благоустроенным, но дешевым. С одной стороны это дает больше возможностей для удаленной работы в городе, а с другой стороны – способствует развитию арендного бизнеса в экономическом классе. Сейчас такой формат проживания предназначен для молодых людей, но кто знает, может быть, он станет популярен и среди пенсионеров. Купить элитную квартиру в Москве, которая уже сдана и приносит доход своему владельцу – это, пожалуй, самый удачный вид вложения. Для последующей сдачи в аренду чаще всего рассматривают апартаменты и квартиры площадью от 30 до 100 кв.м. В строящихся жилых комплексах такие предложения раскупаются еще на стадии закрытых продаж, так как цена на этом этапе наиболее привлекательная для инвестиций. Но и финансовые риски в этом случае тоже присутствуют. Тем, кто не хочет рисковать и ищет надежный вариант для инвестиций, мы советуем обратить внимание на готовые жилые комплексы в центре Москвы.

В сложившейся ситуации образовалось сложное противоречие – с одной стороны мартовский рост курса доллара спровоцировал повышенный спрос на недвижимость, с другой – беспрецедентные меры по борьбе с эпидемией поставили нас в такие условия, в которых никто еще не работал. Но времени на раскачку нет! Сейчас действительно очень подходящий момент для вложений в недвижимость, и многие наши клиенты хотят этим моментом воспользоваться, чтобы сделать «удачную покупку». Как правило, наши покупатели не из тех, кто теряется в кризис. Для них - это время возможностей, поэтому основная трудность заключается в том, чтобы оперативно и гарантировано провести сделку в условиях карантина. В марте у нас были подписаны договора по 7 сделкам и сейчас мы дорабатываем с клиентами текущие вопросы по их закрытию. Реального опыта удаленных сделок от начала и до конца у нас пока что нет, все только в теории. Но! На этой неделе Troika Estate зарегистрировала первую сделку удаленным способом. Так что смело делимся с вами личным опытом. Как провести удаленную сделку в условиях ограничений? Порядок действий сторон: 1. Делаем по запросу подборку наиболее ликвидных предложений. Своим клиентам рекомендуем, прежде всего, объекты, по которым цены зафиксированы (в рублевом эквиваленте по старому курсу) или снижены. Если просматриваем новостройки, то только у надежных застройщиков и уже построенные (сданные в эксплуатацию). 2. Все консультации и демонстрацию объектов недвижимости проводим в режиме онлайн по запросу. 3. Переговоры проходят методом conference call. 4. При достигнутых соглашениях готовим документы, а затем отправляем сканы нотариусу и записываемся к нему на прием. 5. Нотариус делает все соответствующие запросы и примерно через неделю можно подписывать документы для сделки. 6. Важно! Обмен подписями происходит в личном присутствии сторон и нотариуса. На встречу нужно приезжать в маске и во время общения держать дистанцию 1,5 метра. На сегодняшний день нотариусы продолжают работать, и у них сохранены все полномочия, однако нужно учитывать, что в свои офисы они приезжают только на встречу по предварительной записи, поэтому дозвониться в нотариальную контору практически не возможно. Если у вас есть знакомый нотариус, то вам повезло – звоните ему на мобильный. Если нет, обращайтесь к своему агенту по недвижимости. Наш нотариус всегда на связи и в курсе всех актуальных регламентов. 7. Все оплаты происходят также у нотариуса, включая госпошлину за регистрацию недвижимости. 8. Документы на регистрацию недвижимости подаются нотариусом в Росреестр удаленно. 9. При расчетах аккредитивами можно также воспользоваться эскроу-счетом нотариуса. Таким образом, личные контакты сведены к минимуму, а сам процесс регистрации значительно упрощен для его участников. Практически весь функционал по регистрации сделки осуществляется доверенным нотариусом, вплоть до получения для вас всех необходимых справок. Как избежать штрафных санкций при посещении нотариуса!? В связи с введением штрафов за нарушение режима самоизоляции уже решается вопрос о том, чтобы наделить нотариусов правом выписывать справки для посещения своего офиса. Этот момент еще требует уточнения, но пока что нотариальное производство отменять не собираются, а значит, будет разработан регламент по взаимодействию с клиентами. Сейчас процесс регистрации сделки через нотариуса занимает примерно 2 недели. Обращаем ваше внимание, что все необходимые инстанции в настоящий момент работают, и все ограничения пока что связаны только с физическим контактированием участников сделки. Курьерские службы работают Нотариусы работают (по предварительной записи). Банковские операции проводятся Доступна электронная регистрация сделок Если вы все-таки не решаетесь провести сделку сейчас, то наш совет: сосредоточьтесь на бронировании по текущим ценам. Пока еще можно успеть зафиксировать хорошие условия. Обращайтесь за онлайн-консультациями: по телефону +7 495 22-555-10 или WhatsApp +7 (985) 319-81-60

Есть ли в Москве компании, которые осуществляют управление жилой недвижимостью под ключ – большой вопрос. В Москве, в большинстве случаев, управляющие компании занимаются решением бытовых вопросов – установка инженерного оборудования, эксплуатация и ремонт, техническое оснащение, уборка помещений, вывоз мусора. В некоторых случаях – подбор арендаторов, но эта услуга более развита в коммерческом секторе, а в жилой недвижимости пока что остается много неясного. Мы проанализировали ситуацию исходя из сегодняшних реалий. Вот как это происходит у нас сейчас. Пример 1. Вы хотите сдавать элитную квартиру или дом в аренду для получения регулярного дохода, но не проживаете в Москве постоянно. Вы давно являетесь владельцем недвижимости в Москве или Подмосковье (имеете квартиру, дом, офис или здание в собственности). Однако вы не живете в России и недвижимостью сами не пользуетесь, но хотите получать доход от сдачи в аренду. В этом случае вы выберете один из вариантов: Найдете агентство недвижимости, которое найдет для вас арендатора. Заключите с агентством договор, по которому комиссия за услуги составит 30-50% от ставки аренды. Наймете персонального помощника или управляющего, который будет следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, осуществлять коммуникации с агентством и арендаторами, управлять бюджетом. Наймете персонального помощника или управляющего, который будет все делать сам: следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, искать арендаторов, заключать с ними договоры, управлять бюджетом. Пример 2. Вы хотите купить квартиру в центре Москвы, чтобы сдавать ее в аренду и жить на эти деньги в другой стране. Вы гражданин России и хотите приобрести квартиру в Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду и при этом жить в другой стране. Для этих целей статус помещения большого значения не имеет, вы можете смело рассматривать как квартиру, так и апартаменты. Действовать можно по одному из сценариев: Самостоятельно изучить предложения на вторичном рынке элитного жилья . Ликвидность недвижимости и ее инвестиционная привлекательность зависят, прежде всего, от расположения – поэтому рекомендуем смотреть центр Москвы. Далее вам нужно оценить вложения, доходность, провести сделку, сделать ремонт, найти арендаторов, договориться, как вы будете получать оплату и уехать. Нанимать управляющего будет, скорее всего, не выгодно. Самостоятельно изучить новостройки в центре Москвы и найти подходящий проект от застройщика на этапе строительства. Правда, здесь важно учитывать, что самые инвестиционно привлекательные цены у нас в России можно получить на стадии закрытых продаж, когда еще нет информации об объекте в открытых источниках. Далее, когда найдете подходящую квартиру, вы заключите договор с застройщиком и вступите в собственность. Дальнейшие ваши действия будут зависеть от того какую недвижимость вы купили и у какого застройщика. Наименее хлопотно покупать апартаменты с готовой отделкой под управлением гостиничных операторов. Вам не придется тратить силы и средства на ремонт, кроме того вы получаете сервис по управлению своей недвижимостью. Правда, этот сервис имеет некоторые ограничения. Так как в управляющих компаниях при жилых комплексах услуги ограничиваются решением бытовых вопросов, и управление доходностью вашей недвижимости вряд ли будет входить в их полномочия. То есть решать все вопросы с арендаторами вам придется самим. И еще один минус этого варианта в том, что отделка выполняется типовая, и она может не всегда соответствовать вашим ожиданиям. Найти агентство недвижимости, компетенции которого вы доверяете, проконсультироваться по всем вопросам, которые вызывают у вас сомнения, и далее заключить договор на агентские услуги. Если вы покупатель, то все услуги агентства будут для вас бесплатными. На рынке элитной недвижимости не принято брать комиссию с покупателей. Если вы с этим столкнулись, то, скорее всего, вам не стоит доверять такому агенту. Грамотный агент по недвижимости сделает за вас всю работу по подбору вариантов, исходя из вашего бюджета, вы получите все юридические и финансовые консультации, все, что касается стоимости, доходности, ликвидности, расположения и так далее. Сейчас количество новостроек в Москве позволяет предложить вам самые разнообразные варианты, даже такие, о которых вы не подозреваете. При этом вы можете полностью доверять объективности агента и независимости его мнения. В отличие от застройщика, который заинтересован продать вам квартиру только в своем проекте, риэлтор заинтересован получить в вашем лице постоянного клиента и сохранить ваше доверие на многие годы. Сегодня вы покупаете квартиру, завтра вы ее продаете или сдаете, а может быть, захотите купить еще одну. И все это вам поможет осуществить ваш персональный консультант по недвижимости. Кроме того, в агентстве вам предоставят юриста, сведут с хорошими дизайнерами интерьеров, посоветуют клининговую компанию. Заключить договор на комплексное управление недвижимостью агентство не сможет, но сделает все возможное, чтобы обезопасить вас с юридической и финансовой стороны. Так что найти компетентное агентство с хорошей репутацией – пока что самый надежный и комфортный вариант для потенциального инвестора в недвижимость. Пример 3. Вы резидент другого государства, но хотите начать арендный бизнес на территории России. Вы резидент другого государства и хотите приобрести квартиру в Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду. В этом случае вам просто не обойтись без доверенного лица. Однозначно вам нужен эксперт, хорошо знающий рынок недвижимости Москвы, специфику локального менталитета и гражданское законодательство РФ. Однако в этом случае возникает ряд вопросов, на которые ответить весьма затруднительно, поскольку они связаны с законодательной базой и не находятся в зоне компетенции управляющих компаний, и тем более агентств по недвижимости. Как обеспечить законность действий в отношении вашего имущества со стороны третьих лиц? Как призвать к порядку и ответственности недобросовестных арендаторов? Как получить гарантии по оплате от арендаторов? Как получить максимальную доходность от своего имущества? Осмелимся предположить, что подобная услуга все же еще не сформирована в России в том виде, как она есть за рубежом. Так как управление доходностью от недвижимости куда более сложный процесс, тесно связанный с экономикой и правом. А вот как управляют доходностью от недвижимости за рубежом, мы рассмотрим в своей следующей статье.