S_Navigator

Для многих людей покупка жилья является очень важным событием в их жизни, а покупка квартиры в новостройке выступает наиболее ответственным шагом. Печальный опыт прошлых лет до сих пор заставляет с осторожностью и волнением рассматривать покупку жилья в новостройке и выступать в роли долевого участника строительства. С введением 214 Федерального Закона, который по своей сути регулирует отношения, обязательства и права застройщика и покупателей новостройки (долевых участников строительства), появился ряд преимуществ для покупателей квартир в строящихся домах. Однако нужно заметить, что данное положение вещей в свою очередь повлекло и повышение цен на объекты продаваемые застройщиком по 214 ФЗ в связи с увеличением ответственности и обязательств застройщика. Задача данной публикации, в краткой и доступной форме изложить важные моменты и положения для покупателя квартиры в новостройке. Здесь будут перечислены все права покупателя, а так же его обязательства перед застройщиком. И так Вы остановились на определенной новостройке. Месторасположение будущего дома Вас вполне устраивает, цены на квартиры, обозначенные в рекламе - приемлемы. Однако возникает несколько логичных вопросов: кто застройщик, когда будут сдаваться дома и когда фактически можно въехать в свою квартиру. Как показывает практика телефонные разговоры мало, что дают. В лучшем случае мы получим сжатую информацию по квартирам в доме, приблизительной их стоимости и ориентировочные сроки сдачи дома. Поэтому разработаем перечень важных пунктов, которые необходимо для себя уяснить: 1. Информация о застройщике Это важный момент. Используя название заинтересовавшей Вас строительной компании, можно найти информацию о данном застройщике в интернете, самостоятельно изучить историю его работы, отзывы. Но существует информация, которую Вы вправе от него получить напрямую: Название организации, ее местонахождение, график работы; Госрегистрация застройщика; Учредительные документы; Свидетельство о постановке на учет в налоговые органы; Информация об учредителях; История его строительства, проектов за последние 3 года; Информация о его лицензиях; Финансовая ситуация застройщика - размеры кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; Бухгалтерская отчетность за последние 3 года; Аудиторское заключение деятельности застройщика за последний год; Разрешение на строительство; Техническое и экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости; Заключение экспертизы проектной документации (если Федеральный Закон устанавливает на данный момент данную экспертизу); Проектная документация со всеми актуальными изменениями; Документы, подтверждающие право застройщика на используемый для строительства земельный участок (земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть во владении у застройщика на основании собственности, на праве аренды, на праве субаренды либо в некоторых случаях на праве безвозмездного срочного пользования) Информация о проекте строительства - в ней должны отражаться не только все сведения соответствующие проектной декларации и сведения о застройщике, но так же о подробных характеристиках дома, назначении помещений, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиках); 2. Информация о проектной декларации Проектная декларация представляет собой документ содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована, размещена в СМИ за два месяца до заключения договора долевого участия и предоставлена покупателю в соответствии с настоящим Федеральным Законом (кроме случаев, когда застройщик реализует объекты долевого участия без размещения и распространения необходимый рекламы для привлечения данных средств на строительство объекта). В декларации должны быть внесены все изменения и сведения, касающиеся строительства. 3. Обязательства и ответственность застройщика. - Застройщик имеет право привлекать денежные средства лишь на основании заключения договора долевого участия, выпуска жилищных сертификатов или на основании создания жилищного кооператива в соответствии с Федеральными Законами регулирующими подобную деятельность. По инициативе гражданина (покупателя новостройки), вследствие нарушения подобных требований, сделка может быть признана судом недействительной; - Если строительная компания принимала деньги не имея на то права, гражданин может потребовать немедленного возвращения уплаченных им денежных средств плюс уплаты процентов в двойном размере и процентов сверх суммы за причинение убытков (ст. 395 ГК РФ); - Объект долевого строительства (в нашем случае – квартира) – подлежит передаче участнику долевого строительства (покупателю новостройки) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома; - Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта передачи объекта долевого строительства; - Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект не позднее двух месяцев обозначенного в договоре срока и соответствующего качества по договору, проектной документации и всем техническим требованиям и регламентам; - В случае несоответствия качества объекта (недостатки, непригодность использования) участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены объекта или возмещения своих расходов связанных с устранением недостатков. При серьезных нарушениях сроков сдачи и качества объекта, участник долевого строительства в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать от застройщика вернуть денежные средства и выплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату денежных средств; - Если покупатель (гражданин) обоснованно отказался от исполнения договора, то в течение 20 рабочих дней, а если добился расторжения через суд – в течение 10- и дней с момента расторжения договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в двойном размере исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств; - В зависимости от условий договора, застройщик за 1 месяц или за 14 дней обязан предупредить покупателя о завершении строительства и сроке передачи объекта долевого строительства (квартиры) и разъяснить последствия бездействия, которые заключаются в том, что по истечению 2 месяцев, застройщик составляет односторонний акт о передаче объекта участнику долевого строительства, который уже будет нести риски за случайную гибель объекта. 4. Договор долевого участия. Данный договор регулирует отношения между застройщиком и покупателем новостройки и является основанием для требования у застройщика объекта долевого участия и последующей регистрации. Несколько характеристик такого договора: - Составляется в письменной форме; - Подлежит регистрации в Росреестре; - Считается заключенным с момента регистрации; - Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составляет не менее 5 лет, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры, за исключением случаев, когда недостатки (дефекты) возникли в результате нормального износа или нарушений в эксплуатации дома. Важно что бы в договоре были определены следующие пункты: - определение конкретного объекта подлежащего передаче участнику долевого строительства (покупателю) - цена договора - сроки и порядок уплаты - сроки передачи объекта покупателю (дольщику). 5. Обязательства и ответственность покупателя новостройки Участник долевого строительства так же несет обязательства и ответственность в процессе взаимоотношений с застройщиком. - Покупатель (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре с застройщиком цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома; - Обязательства покупателя исполнены с момента уплаты денежных средств по договору в полном объеме и с момента подписания акта передачи на объект долевого участия. - Если застройщик расторгает договор с участником долевого строительства на основании нарушений по уплате, то расторгнуть договор застройщик может не ранее чем через 30 дней после письменного уведомления «дольщика» вместе с получением застройщиком сведений о том, что дольщик получил данное уведомление или не проживает по указанному адресу. Т.е. если покупатель новостройки нарушает условия оплаты, застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор; - В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 6. Расторжение договора покупателем Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в следующих случаях: 1.Неисполнение обязательств застройщиком по передаче объекта в срок. 2.Нарушение требований, которые привели к серьезным нарушениям качества объекта долевого строительства. 3. Приостановка строительства, при которой очевидно, что застройщик не успеет в срок сдать объект. 4. Существенного изменения проектной документации 5. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 6. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 7. Продажа новостройки через агентство недвижимости Часто при застройщиках работают агентства недвижимости, которые параллельно или на эксклюзивных правах реализуют объекты долевого участия в новостройке по ценам застройщика. Как правило, покупать новостройку через подобное агентство несколько выгоднее. На примере продажи новостройки Зеленый Бор в 23 микрорайоне г. Зеленограда можно обозначить следующие плюсы: - Независимо от того кто продает объект новостройки: агентство или сам застройщик, ответственность застройщика остается прежней, так как покупатель фактически напрямую заключает договор с застройщиком, вместе с тем агентство дополнительно проводит экспертизу застройщика и дает разъяснения и обеспечивает покупателя новостройки документами о данном сотрудничестве; - В процессе сопровождения сделки и оформления документов, независимо от того кто продает новостройку (сам застройщик или агентство) существуют расходы по сопровождению сделки и оформлению документов. В конкретном случае с новостройкой 23 мкрн г. Зеленограда, цена услуги у застройщика дороже на 10.000 рублей, чем у агентства. Данная скидка выгодна агентству тем, что агентство недвижимости, таким образом, расширяет виды своих услуг в сегменте новостроек и достигает популярности; - При покупке новостройки в зачет имеющегося жилья, покупателю новостройки необходимо будет реализовать свою имеющуюся недвижимость (дом, квартира, участок или другая недвижимость) в короткий срок. В данном случае агентство, продающее квартиры от застройщика поможет за меньшую комиссии реализовать объект недвижимости и придержать выбранную квартиру в новостройке; - Есть ряд преимуществ, который может предоставить агентство в качестве сопровождения разных видов ипотек, сбора документов и других услуг; В завершении мне хотелось бы пожелать удачи всем кто решает свои задачи в сфере нового жилья и рекомендовать не торопиться с решением важных, сложных вопросов и проводить предварительный анализ, консультации со специалистами, а так же пользоваться услугами профессионалов.