Перейти к содержанию

Статьи

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Российские девелоперы, брокеры, консультанты и банкиры - все, кто связан с рынком жилья, - вступили в новую реальность. Правила игры меняются и ужесточаются. Что принесет новый год?
На российском рынке недвижимости, по крайней мере, в секторах, относящихся к жилищному строительству, главные тенденции 2019 года, конечно, будут связаны с кардинально изменившимся законодательством, прежде всего - 214 ФЗ, регулирующим сегмент долевого строительства.

Отмена привычных ДДУ и переход застройщиков на банковское проектное финансирование, обязательное применение счетов эскроу для размещения средств дольщиков - причем, согласно последним поправкам, с 1 июля это правило будет касаться не только новых, но и вообще всех строящихся объектов, вне зависимости от того, когда получено разрешение на строительство; еще целый ряд серьезных ужесточений правил игры - вот в такую новогоднюю реальность вступили российские девелоперы, брокеры, консультанты, банкиры и все, кто связан с рынком жилья.

Так что сравнивать 2019-й с прошлым, 2018-м будет крайне непросто. Накануне Нового года мы как раз беседовали об этом с генеральным директором компании KR Properties Сергеем Матюхиным:

Сергей Матюхин генеральный директор компании KR Properties: «Здесь уже будет нужно сравнивать не с прошлым годом, а с прошлой жизнью, потому что это реально будет такая новая жизнь для всех. И, на мой взгляд, она просто не всем будет нужна в таком виде. Немногие захотят работать по этим правилам. Достаточно много добросовестных девелоперов, которые строили красивые, удобные проекты, работали действительно и для города, и для людей. Но в силу изменяющихся правил игры очень сложно приспособиться к тому, что правила меняются практически раз в полгода. Загадывать, что называется, на следующий год - это вообще дело неблагодарное. Мы видим, что меняются не только правила игры на строительном рынке, но и в целом меняется очень сильно ситуация в стране по многим причинам: и удорожание различных товаров, и повышение налоговых сборов. Я думаю, что год будет не самый простой».

Среди тенденций-2019, о которых говорил не только Сергей Матюхин, но и практически все профессиональные игроки, прежде всего, заметное сокращение числа компаний. Одни просто уйдут с рынка, не видя на нем никаких перспектив. Другие, покинув «долевку», постараются найти себя в других сегментах - скажем, в сегменте индивидуального жилищного строительства, как уже заявила компания Kaskad Family, между прочим, до этого - крупнейший в Московской области застройщик таунхаусов.
Третьи по возможности будут переходить на продажу готового жилья, то есть, по сути, становиться участниками не первичного, а вторичного рынка: например, президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин заявил, что сейчас доля готовых квартир в общем объеме продаж компании - 30-35%, а должна вырасти минимум до 50%. Оценить масштаб бедствия пока трудно, но по самым пессимистичным оценкам, отрасль усохнет где-то на две трети, потеряв множество не только девелоперских, но и риелторских, консалтинговых и строительных структур.

Сокращение объема предложения, скорее всего, не станет тенденцией этого года: 2018-й побил все рекорды по запуску новых адресов, и застройщики серьезно запаслись площадками впрок. Правда, в условиях полной неопределенности ряд компаний как раз не торопятся выводить на рынок новые проекты. На встрече с журналистами акционер компании Capital Group Павел Тё признался, что на 2019 год его компания не заявила пока ни одного нового квадратного метра.
А вот рост цен, обозначившийся еще в прошлом году, в этом только продолжится, уверен генеральный директор группы компаний «Атлант» Роман Лябихов.

Роман Лябихов генеральный директор группы компаний «Атлант»: «Я прогнозирую, что цены будут расти. Причем за первые полгода вырастут порядка на 10%. Плюс в феврале, как мы ожидаем, будут разъяснения правительства по тем критериям, которые сейчас отражены в новых изменениях 214 ФЗ. Соответственно, от этих изменений, от того, как мы их увидим, будет во многом зависеть и дальнейший рост цен или цены остановятся. Но в любом случае, того падения, которое было, его уже не будет, поэтому цены будут расти в зависимости от того, какой проект: где-то быстрее, где-то медленнее. Но не меньше, чем на 10% за полгода они вырастут».

Прогноз Романа Лябихова уже находит подтверждение. По словам первого заместителя гендиректора концерна КРОСТ Марины Любельской, в 2019-м компания начнет поднимать цены на свои проекты на 10%, и хотя и планирует выйти на рынок с рядом новых проектов, в продаже появится не более 300 тысяч квадратных метров жилья.

Девелоперская группа «Сити-XXI век», в прошлом году отметившаяся тремя премьерами, в нынешнем также намерена вывести на рынок два новых ЖК комфорт-класса, но повысит стоимость квадратного метра на 15% во всех текущих проектах - из-за подорожания проектного финансирования. Словом, число компаний - вниз, цены - вверх, банки - во главе угла.

Еще одной тенденцией наступившего года может стать сокращение числа ипотечных сделок. В 2018-м ипотека била все мыслимые и немыслимые рекорды, но рост ставок вслед за ростом ключевой ставки ЦБ, напротив, никак не желающая расти покупательная способность населения и целый ряд макроэкономических факторов заставляют игроков рынка пока робко, но говорить о том, что ипотека перестает быть главным драйвером спроса.

Подтверждением служит, например, статистика столичного Росреестра: на момент подготовки этого материала декабрьские итоги еще не были подведены, а вот в ноябре Москва по ипотеке провалилась: в октябре был зарегистрирован 10 061 ипотечный договор, а в ноябре - только 8 570. Правда, в госорганах в падение ипотеки не верят, особенно потому, что финансовой альтернативы ей пока нет.

Очевидная тенденция 2019 года - наступление времени, которое президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев называет временем маркетинга и «продуктовых войн».

Олег Мамаев президент компании «Лидер-Инвест»: «Мы сейчас все понимаем, что на рынке конкурируем продуктовыми характеристиками. Сейчас конкуренция идет не за квадратные метры и даже не за локацию, а за образ жизни, инфраструктуру. Причем инфраструктуру не только физическую, но и информационную, которую получает наш потребитель. То есть мы все больше уходим в сервисную экономику, в экономику, скорее, комфорта, нежели квадратных метров и физического воплощения».

Адресность, непохожесть на других, возможность сказать «Где я живу? Ну, в том доме, который…» - и дальше что-то, что сразу выделяет проект: на эту тему в 2019-м будут думать все. Вариантов - море. Компания «Лидер-Инвест» заключила соглашение о технологическом партнерстве с Panasonic Russia: они будут совместно работать над развитием энергосберегающих и зеленых технологий, над созданием информационной, а главное, «умной» среды в цепочке «Умная квартира» - «Умный дом» - интеграция в «Умный город».
Компания «Сити-XXI век» - одна из немногих, кто действительно применяет на своих проектах BIM-технологии, собирается сертифицировать комплекс HILL8 по британскому экологическому стандарту BREEAM и придумывает принципиально новые объекты инфраструктуры - например, огороды и специальные кабинки, где мамы смогут покормить грудных младенцев. Компания КРОСТ развивает новое направление в городском дизайне - оформление вертикальных и горизонтальных поверхностей в технике пиксель-арт, компания «ДОН-Строй» подарила Москве новое место для селфи - Луну в проекте «Сердце Столицы», и так далее, и так далее. В этом смысле год обещает быть богатым.

Предметное изучение запросов своей целевой аудитории - еще одна тенденция сегодняшнего времени. Об этом в конце прошлого года рассказывала директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина:

- Помимо того, что мы работаем с маркетинговыми агентствами, проводим много качественно-количественных исследований, фокус-групп, мозговых штурмов с нашими покупателями, мы работаем еще и с теорией архетипов Юнга. Это психология в чистом виде. Мы изучаем архетипы покупателей сквозь призму их страхов, призму их скрытых желаний, в том числе невысказанных ожиданий, и работа по этой технологии позволяет нам эти ожидания предвосхищать, предлагать клиентам продукт будущего.

- То есть они сами еще не знают, что они этого хотят, но они этого хотят точно?

- Да. Сейчас мы пишем стратегию развития на ближайшие пять лет. Красной нитью, которая проходит через всю эту стратегию, является концепция нишевых продуктов точно под запрос нишевых аудиторий.

Если добавить к этому тенденцию, связанную со все более активным интересом компаний к возможностям сферы PropTech, может получиться очень интересно. По крайней мере, у тех, кто останется на рынке в этом сумасшедшем 2019-м.
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Госдума РФ приняла закон о защите животных 19 декабря 2018 года. Об этом сообщает Нижегородское региональное отделение партии "Единая Россия".

В НРО напомнили, что закон защищает животных от жестокого обращения, а также обеспечивает безопасность граждан при взаимодействии с животными.

Сколько продолжалась работа над законом?

Закон прошел первое чтение в марте 2011 года. Осенью 2016 года на важность его принятия обратил внимание Президент России и дал соответствующее поручение Правительству РФ.

Как проводилась законодательная работа?

Председатель комитета по экологии и охране окружающей среды Владимир Бурматов сообщил, что весь последний год комитет работал над этим документом очень интенсивно: было проведено более 100 совещаний, рассмотрено 300 поправок, предложенных депутатами ГД от всех фракций, членами Совета Федерации и Правительством РФ. Текст был согласован с 28 ведомствами.

Заместитель председателя Госдумы Ольга Тимофеева подчеркнула, что зоозащитники активно добивались принятия закона. "Люди стояли под стенами Государственной Думы неделями. Я впервые видела, чтобы люди требовали не отменить, а принять закон. Они были вовлечены в работу над законопроектом", - сказала она.

Основные положения закона

Теперь запрещено умерщвлять животных под каким бы то ни было предлогом, устраивать бои, натравливать животных на других зверей и на людей. Нельзя избавиться от животного просто так - его надо передать новому владельцу или в приют. Вводится однозначный запрет на пропаганду жестокого обращения с животными, а также на содержание в квартирах, частных домах и на садовых участках диких зверей. Под запретом теперь контактные зоопарки, которые находятся в ТЦ, и содержание животных в барах, кафе и ресторанах.

Закон также устанавливает правила выгула животных (в том числе собак потенциально опасных пород) - ошейник, поводок и намордник обязательны.

Также регламентируется порядок обращения с безнадзорными животными. Теперь возможна только программа "отлов-стерилизация-вакцинация-возврат в прежнее место обитания", причем с неснимаемой меткой. После отлова безнадзорное животное немедленно должно быть передано в приют, а сам процесс отлова и выпуска на прежнее место обитания будет фиксироваться на видео.

При этом запрещен отлов животных с данными владельцев (например, со специальными бирками на ошейниках), необходимо будет обеспечить возврат зверя владельцу.

Как повлияет закон на работу приютов?

Новым законом регламентируется создание и работа приютов для животных - например, нельзя создавать их в квартирах. Приюты должны будут в течение трех дней разместить информацию о поступившем к ним животном. Также приютам запрещено умерщвлять животных без ветеринарного заключения о неизлечимом заболевании или несовместимой с жизнью травмы.

Закон предусматривает, что подзаконными актами будут прописаны требования к приютам для животных, как обращаться с бездомными животными, будет утвержден перечень потенциально опасных собак и животных, запрещенных к содержанию в домашних условиях. Дополнительно будут прописаны требования к содержанию и использованию животных в культурно-зрелищных целях, случаи, когда можно использование домашних животных в предпринимательской деятельности.

    Ольга Тимофеева поблагодарила всех, кто работал над этим законом и отметила, что удалось "создать с нуля новую сферу регулирования – сферу обращения с животными".

Опыт Нижегородской области

Напомним, так называемый "возвратный" метод уже давно успешно работает в Нижегородской области (деятельность приюта "Сострадание", - прим. НИА "Нижний Новгород"). Он заключается в том, что бездомные животные отлавливаются, стерилизуются, вакцинируются и выпускаются обратно в естественную среду обитания. По словам специалистов, такой метод является наиболее гуманным и грамотным с точки зрения контроля численности безнадзорных животных.
 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Жилищные реформы сменяют одна другую, но по-прежнему вопросов на тему квартплаты остается больше, чем ответов Так, Жилищный кодекс предусматривает, что плата за квартиру, которая находится в частной собственности, включает в себя плату за содержание жилья, коммунальные услуги и капитальный ремонт дома.

Но в реальности собственники порой видят в своих квитанциях и дополнительные строки – к примеру, плата за домофон или консьержа. Кодекс не дает прямого ответа на вопрос, являются ли эти платежи частью квартплаты (т.е. обязательными), а потому истины нередко приходится добиваться в судах.

С учетом официальной практики предлагаю разобраться в вопросах правомерности платы за лифт, домофон и консьержей в многоквартирном доме.

1. Лифт

Когда квартира расположена на верхнем этаже и без лифта добираться до нее проблематично, то вопросы с платой за содержание и ремонт лифта отпадают сами собой: платить за то, чем пользуешься, справедливо.

Но как же быть с жильцами нижних этажей, которые от лифта никак не зависят? Вопрос этот неоднократно поднимался в судебной практике – и самое интересное, что на сегодняшний день по нему сформировались две абсолютно противоположные позиции высших судов.

Верховный суд категорически отказался поддерживать жильцов нижних этажей, указав, что лифт является общедомовым имуществом – следовательно, все без исключения собственники обязаны нести расходы на его содержание, независимо от того, пользуются им или нет.

А вот Конституционный суд высказался иначе: Жилищный кодекс не запрещает общему собранию собственников устанавливать разные ставки квартплаты для жильцов в зависимости от конкретных обстоятельств (площади и категории занимаемого помещения в доме, например).

Поэтому освободить жильцов нижних этажей от платы за лифт вполне можно, если за это проголосует общее собрание собственников (постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П).

2. Домофон

Суды однозначно признают домофон общедомовым имуществом: это не только трубка в квартире жильца, а целая система электронно-запирающего устройства входной двери в подъезде и связи. А вот плата за него зависит от того, как оформлено подключение к домофону:

    - если в договоре между собственниками и управляющей компанией уже предусмотрена такая услуга, как «техническое обслуживание домофона», то взимание дополнительной платы за него незаконно,

    - если же домофон не предусмотрен указанным договором, управляющая компания вправе отдельно заказать его установку и обслуживание, но при условии, что собственники проголосуют за это на общем собрании и утвердят расценки.

В таком случае отдельные счета за домофон будут законными. Если же нет решения общего собрания собственников, плату за домофон с жильцов взимать нельзя.

3. Консьерж

Вопрос о законности платы на услуги дежурного в подъезде недавно находился на рассмотрении Верховного суда. Гражданка обратилась с жалобой на свою управляющую компанию, которая стала выставлять ежемесячно счета по 1400 рублей в месяц – на зарплату дежурному.

Самое интересное, что в ее подъезде вахтера не было: дежурство было организовано только в одном, центральном подъезде, где находились пульты сигнализаций и домофонной сети.

Все три инстанции ей отказали, но Верховный суд прислушался к доводам жалобы. Поскольку услуги консьержей, вахтеров и т.п. не предусмотрены минимальным перечнем услуг по содержанию имущества многоквартирного дома (постановление Правительства РФ от 13 апреля 2013 г. № 290), они могут выставляться к оплате только по решению общего собрания собственников.

В доме проводилось собрание по поводу консьержа, однако в протоколе не указано, какое решение в итоге было принято, а также не приведен перечень обязанностей консьержей и условия их работы.

Поэтому решение общего собрания об одобрении договора управляющей компании с консьержем нельзя признать принятым.

А это значит, что и плата за услуги дежурного в подъезде взималась незаконно (Дело № 5-КП 8-178). Таким образом, без надлежаще оформленного решения общего собрания за консьержа можно не платить.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Район Покровское-Стрешнево, расположенный в Северо-Западном административном округе столицы, риелторы называют одним из самых «немосковских». Наличие на относительно небольшой территории (350 га) «большой воды», пляжей и крупной парковой зоны, благоприятная экология и качественная современная застройка выгодно отличают его от большинства других столичных районов. Неслучайно основные покупатели жилья здесь — зрелые пары, семьи с детьми, а также экспаты. По данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», четверть актуальных предложений о продаже жилья приходится на квартиры в новостройках — как сданных, так и еще строящихся.

Инфраструктура

Главной достопримечательностью района считается огромный зеленый парк «Покровское-Стрешнево (222 га), который занимает 63% его территории. Кроме того, в Покровском-Стрешневе сконцентрировано большое количество водных зон и родников — источников питьевой воды, что также влияет на привлекательность района для потенциальных покупателей жилья.

«В среднем индекс качества воздуха здесь составляет 123 пункта — не так хорошо, как за городом или в международных стандартах здоровой среды, но лучше, чем почти везде в пределах МКАД. Район буквально ограничен зелеными зонами и реками: одноименный парк «Покровское-Стрешнево», Химкинское водохранилище, канал имени Москвы, Москва-река. Близость к кольцевой дороге — пожалуй, единственный негативный фактор. На территориях, примыкающих к МКАД, качество воздуха опускается ниже 140 пунктов», — перечисляет Анна Львова из аналитического центра сервиса «Яндекс.Недвижимость».

Покровское-Стрешнево — давно сложившийся жилой район, поэтому здесь есть все необходимые административные учреждения, а также восемь детских садов, семь школ (в том числе известная Англо-американская школа), более десяти детских поликлиник, крупные торгово-развлекательные центры и супермаркеты. Кроме того, хорошо развита спортивная инфраструктура: помимо стадиона «Спартак», есть несколько спортивно-оздоровительных центров, к тому же отсюда легко добраться до двух крупных яхт-клубов: Royal Yacht Club и клуб МФК «Город Яхт». На территории района находятся три станции метро: «Войковская», «Тушинская» и «Спартак», три железнодорожные станции («Тушино», «Трикотажная», «Покровское-Стрешнево»), развито троллейбусное, автобусное и трамвайное сообщение. Основными автомобильными магистралями являются Волоколамское шоссе и улица Свободы.

«К недостаткам можно отнести отсутствие в определенных локациях транспортной доступности. Некоторые дома находятся далеко от станций метро и общественного транспорта или же просто неудобно расположены в этом плане. Например, у станции метро может быть неудобный подъезд, добраться до нее возможно только пешим ходом, что тяжело в некоторых случаях. В данном районе проходит Волоколамское шоссе, потому транспортная загруженность очень высокая, причем в обе стороны», — говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.

Новостройки

Сегодня на территории района строится только один масштабный жилой проект — «Город на реке Тушино-2018», который займет территорию бывшего Тушинского аэродрома. Новых предложений премиум- и бизнес-класса в Покровском-Стрешневе нет, при этом достаточно велик выбор жилья на вторичном рынке, где представлено много новых жилых комплексов — «Алиса», «Покровский берег», «Зодиак», «Покровское-Глебово» и других. Самое доступное предложение, по данным Savills, обойдется в 12,8 млн руб. — за такую сумму продается однокомнатная квартира площадью 40 кв. м на Береговой улице, самое дорогое оценивается в 74 млн руб. — речь идет о четырехкомнатной квартире площадью 195 кв. м на той же Береговой улице.
«Среди новых проектов в основном преобладают жилые массивы бизнес-класса, в которых застройщики используют живописные виды прибрежных территорий района как основную особенность своих проектов», — отмечает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Вторичный рынок

Значительная часть застройки района представлена условными сталинками — кирпичными домами, построенными в конце 1950-х — начале 1960-х годов. Кроме того, в Покровском-Стрешневе традиционно строилось много проектов бизнес- и элитного класса, что поднимает средний ценник по району. По оценке сервиса «Яндекс.Недвижимость», из 150 районов и поселений Москвы Покровское–Стрешнево находится в середине рейтинга цен — на 64-м месте. За квадратный метр на вторичном рынке просят около 180 тыс. руб. Таким образом, однокомнатная квартира в районе обойдется в среднем в 7,5–8 млн руб., а при сдаче ее в аренду окупится за 17 лет.

История района

До 1991 года Покровское-Стрешнево входило в состав района Тушино — бывшего подмосковного села, известного с XIV века как владения Троице-Сергиева монастыря и ставшего частью столицы лишь в 1960 году. Другое знаковое поселение, расположенное здесь, — село Покровское, которое с XVII века принадлежало роду Стрешневых. В XIX веке здесь возвели барский дом с регулярным парком, прудами, оранжереями. Постепенно вокруг усадьбы стали появляться дачи богатых московских семей, небольшие фабрики и производственные цеха, которые положили начало будущему рабочему поселку.

После революции и Первой мировой войны Тушино и Покровское превратились в центр развития авиационной промышленности: здесь начали работать два авиазавода, парашютная фабрика, а также Тушинская летная школа и аэродром. В 1935 году был открыт Тушинский аэродром, который использовался для показа парадной авиации — полеты здесь прекратились только в начале 2000-х годов.
Основной массив жилой застройки Покровского-Стрешнева начал формироваться в районе после Великой Отечественной войны — в середине 1950-х эти земли стали застраиваться кварталами сталинских пятиэтажек и хрущевок.

 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Размер комнат в квартире не всегда соответствует желанию жильцов. После покупки недвижимости хозяева часто сталкиваются с проблемой скромной площади, на которой сложно разместить всю нужную мебель и не перегрузить пространство. К сожалению, мы не можем силой мысли раздвигать стены, чтобы исправить недостатки квартиры. Зато в состоянии создать гармоничное и просторное помещение с помощью визуальных приемов. Эксперты «Метриум» рассказали о том, как зрительно расширить небольшую комнату.

 Стены

Тесная комната кажется больше, если сделать в ней светлые стены пастельных тонов. Мягкие бежевые, желтые, голубые, фиолетовые оттенки добавят помещению воздуха и простора. Отдать предпочтение стоит глянцевым или металлизированным покрытиям. Тогда стены будут отражать солнечные лучи и свет, а также визуально дублировать пространство и расширять помещение.

Интересный вариант увеличить пространство – выделить одну стену насыщенным цветом или обоями с рисунком. Если при входе в комнату взгляд будет цепляться за яркое пятно в конце помещения, то границы окажутся размытыми и добавят метраж. Тем не менее, увлекаться цветами и выделять функциональные части комнаты разными красками не стоит, потому что таким образом пространство будет дробиться и казаться еще меньше.

Настоящее спасение для маленьких помещений – полоска. Низкие потолки можно «поднять» с помощью вертикального рисунка на стенах. А сделать гармоничной вытянутую, как вагон, комнату помогут горизонтальные полосы. Для этого на самую короткую стену нужно наклеить материал с соответствующим узором. Можно использовать обои, вагонку, кирпичную кладку, ткань – все, где есть горизонтальные полоски.

 Потолок

Потолок в маленькой комнате можно сделать в одном цвете со стенами или на несколько тонов светлее. Благодаря этому границы плоскостей сотрутся и создастся иллюзия общего большого пространства. Также можно сыграть на контрасте и покрасить потолок в кардинально другой цвет – добавится объем, который увеличит помещение. Однако нужно быть осторожным, потому что слишком темные оттенки «съедают» пространство и делают комнату значительно ниже. Хотя такой вариант подойдет для маленьких помещений с очень высокими потолками, так как за счет темных цветов можно избавиться от так называемого эффекта колодца.

Еще один способ расширить площадь – глянцевый натяжной потолок. Отражающее покрытие будут преломлять солнечные лучи и блики, что оптически сделает жилье просторнее. Особенно явным будет результат, если добавить больше искусственного света. Отдать предпочтение лучше не громоздким люстрам, а вмонтированным точкам: в помещении не будет темных углов, которые сужают комнату. Однако перегружать пространство сложной многоуровневой подсветкой и декоративными нишами не стоит – они зрительно опустят потолок.

 Пол

В небольшом помещении пол можно сделать однотонным и по цвету гармоничным со всей комнатой, за счет этого пространство не будет дробиться и станет шире. Либо попробовать зрительно увеличить жилье с помощью полос. Помещение будет казаться больше в том направлении, куда уложен рисунок. Важно не перепутать и использовать полосу в нужную сторону, иначе и без того узкая комната станет еще более вытянутой.

Как в случае с потолком, можно задействовать покрытия, которые отражают свет. Речь идет о глянцевом паркете, ламинате, плитке и т.д. Ковролин лучше не использовать – фактурный и матовый ворс будет только сдавливать пространство. Однако это не значит, что нужно совсем отказываться от ковров: небольшой светлый вариант без вычурных рисунков придаст комнате уют и индивидуальность.

 Мебель

Грамотно подобранная мебель также способствует визуальному увеличению пространства. Советуем обставлять маленькую комнату соразмерными предметами: небольшими столиками, диванами и креслами. Будет лучше, если выбрать мебель на ножках. Она выглядит воздушной и будто парит над полом, что делает комнату легче и свободнее.

В некоторых случаях можно обойтись и без ножек. Например, полки, шкафы и столешницу прикрепить к стене. Такая мебель не загромождает помещение и опять же делает его более свободным. Маленькая хитрость – несколько подвесных полок держать пустыми. Это создаст иллюзию, что в комнате достаточно места для всего необходимого.

Еще одно спасение для маленького пространства – прозрачная мебель из пластика и стекла. Даже массивный обеденный стол на шесть персон будет казаться невесомым, поэтому не перегрузит и так маленькую комнату. Кроме того, стеклянные поверхности хорошо отражают свет и визуально расширяют комнату, а также делают пространство оригинальным.

 Освещение

Правильно подобранные лампы – залог того, что комната будет выглядеть просторнее. Советуем отказаться от массивных потолочных люстр, так как они занимают много пространства и визуально делают потолок низким. Также лампы не освещают все углы комнаты, из-за этого помещение видится человеку даже меньше, чем оно есть на самом деле. Хорошая альтернатива массивным лампам – точечные светильники. С их помощью легко зонировать помещение, за счет этого комната становится более функциональной и объемной.

Можно и вовсе заменить потолочное освещение настенными бра, торшерами и светодиодными лентами, которые встроены в мебель. Во-первых, разноуровневые источники создадут дополнительный объем помещению и благодаря этому добавят простора. Во-вторых, у хозяев появляется большой выбор сценариев освещения, что удобно для разных жизненных ситуаций. И в-третьих, залитая рассеянным светом комната выглядит живее и уютнее.

 Зеркала

Зеркала умеют обманывать наши глаза и создавать дополнительное пространство там, где его нет. Однако использовать эти возможности нужно с умом. Лучшие места – напротив окон и дверей, а также в углах. За счет такого расположения стены зрительно отодвигаются и появляется иллюзия продолжения комнаты. К тому же зеркала отражают естественный и искусственный свет, поэтому помещение становится ярче и просторнее.

Однако не стоит ставить зеркала перед глухим шкафом или полками, потому что нужного эффекта добиться не удастся. Также не рекомендуем вдаваться в крайности и делать стену полностью зеркальной, так как комната будет выглядеть неестественной, холодной и неуютной.

 Декоративные элементы

В оформлении компактной комнаты лучше не использовать много небольших предметов. Чем меньше разрозненных деталей и частей интерьера, тем целостнее воспринимается пространство и просторнее кажется помещение. Поэтому рекомендуем выбрать всего несколько заметных вещей. Например, яркую вазу, необычный светильник, картину среднего размера.

Плакаты и фотографии советуем разместить немого выше уровня глаз, в таком случае стены будут казаться длиннее. На окна вместо тяжелых портьер лучше повесить тюль или шторы светлых оттенков – они придадут интерьеру легкость и будут пропускать больше солнечных лучей, что визуально расширит комнату.

 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Ставки по ипотечным кредитам начали расти. Как это повлияет на рынок жилья в России, рассказали эксперты.

Ипотека в России бьет рекорды. С начала 2018 года российские банки выдали более 1 млн жилищных кредитов на сумму около 2,1 трлн руб., что превысило показатели за весь 2017 год. Однако эксперты отмечают, что в 2019 году ипотечному рынку будет сложно повторить рекорд текущего года. Причиной тому станут геополитические и финансовые риски, а также низкие темпы прироста реальных доходов населения и рост цен на жилье.

Доступность ипотеки для населения также снижается — банки могут продолжить повышать ставки. По оценке Национального бюро кредитных историй, в марте — сентябре 2018 года они вернулись на уровень середины 2017 года. О том, как это отразится на спросе на жилье, заемщиков и рынок ипотеки в целом, «РБК-Недвижимости» рассказали эксперты.

Новостройки

В столичных новостройках доля продаж по ипотеке сегодня очень высока и достигает двух третей. «Рынок новостроек зависит от ипотечного кредитования в достаточно большой мере, потому что экономического роста и повышения доходов населения нет. Ипотека в таких условиях — единственный ресурс, своеобразный долг у будущего, на который могут рассчитывать россияне, чтобы улучшить жилищные условия», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Повышение стоимости ипотечного кредитования, по мнению Литинецкой, может очень быстро охладить рынок ипотеки в 2018 году, а для застройщиков такое развитие событий не обещает ничего хорошего. «Причем если в Москве «посадка будет мягкой» в силу более обеспеченных деньгами покупателей, то в регионах, где спрос стагнирует даже при снижении ставок по жилищным кредитам, активность клиентов «уйдет в пике», — считает она.

Вторичное жилье

В компаниях «Миэль» и «Инком» считают, что на рынке вторичного жилья Москвы повышение ставок отразится не так значительно в отличие от рынка новостроек. «В 2018 году мы зафиксировали рост числа сделок на вторичном рынке на 25% по сравнению с 2017 годом, что совпадает с данными Росреестра», — говорит руководитель отдела исследований агентства недвижимости «Миэль» Оксана Витязева.

Покупатели жилья, по словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, в любом случае будут продолжать массово брать ипотеку. Уровень платежеспособности населения в условиях кризиса весьма невысок, и у большинства потребителей нет другой возможности приобрести квартиру, кроме как в кредит, но жизнь нельзя отложить на потом, так что им все равно приходится решать неотложные вопросы, связанные с приобретением нового жилья, добавляет он.

Ипотечники скорее оптимизируют свои запросы: снизят сумму займа, уменьшат площади и комнатность приобретаемого жилья, купят более дешевое, а часть может отложить сделку, считает Оксана Витязева. При этом предпосылок для реального роста цен на вторичном рынке недвижимости столицы в 2019 году нет, считает аналитик.

Прогноз на 2019 год

Банки будут выделять на ипотеку свои ресурсы даже в период перманентного ожидания кризиса, считает руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. «Если дать острожный прогноз — [ипотечный] рынок в 2019 году не вырастет и останется на уровне 2018 года (3,1 трлн руб. суммарной выдачи)», — говорит он.

Если не произойдет резкого повышения ключевой ставки ЦБ, как, например, в конце 2014 года, то число сделок на вторичном рынке, по всей вероятности, будет ниже, чем в 2018-м, но все равно выше, чем в 2017 году, предполагает Оксана Витязева.

«В 2019 году ставки будут меняться постоянно и разнонаправленно. Кто-то будет снижать, а кто-то повышать. Общий уровень ставок будет выше 2018 года, но не выйдет за значение 10% по выданным кредитам», — считает Сергея Гордейко.

В следующем году на рынке новостроек активность покупателей начнет снижаться, как только ставки по кредитам продолжат рост, а отложенный спрос исчерпается, прогнозирует Мария Литинецкая. При этом, по ее мнению, конкуренция усилится, так как застройщики повысят объем предложения: ускорять старт продаж новых проектов новостроек их вынуждает переход к проектному финансированию и эскроу-счетам, который состоится после 1 июля 2019 года.
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Напомним, в августе этого года Владимир Путин подписал новый закон № 334, касающийся расчёта налога на недвижимость. Прежний документ вызвал массовое недовольство людей, так как платежи стали заоблачными, а ведь это было практически только начало. Напомним, по новой схеме налог начали исчислять, начиная с 2015 года.

Теперь закону дан обратный ход. Суть закона в том, чтобы налог исчислять, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не инвентаризационной, как это было раньше. Кадастровая стоимость намного выше, соответственно, налог на имущество также должен стать большим. Поэтому наши чиновники придумали поэтапное повышение этого налога. Но уже первые повышения стали настолько ощутимо бить по карману собственников жилья, что они толпами побежали в суды. Оказалось, что суд в большинстве случаев встаёт на сторону собственников жилья. Поэтому закон решили пересмотреть.

Прежний закон гласил, что налог будет расти каждый год, прибавляя к налогу по 20%. На всю катушку налог должен быть насчитан таким образом через пять лет, то есть к 2020 году. Однако, новые изменения предусматривают послабления. Так стоимость налога будет теперь расти не на 20, а на 10 процентов в год. И полную стоимость платить не придётся, решено остановиться на коэффициенте в 0,6. К слову, в некоторых регионах этой отметки уже достигли и жителям уже можно не бояться дальнейшего повышения.  
Кроме этого, некоторые граждане имеют льготы на налог, к тому же от налогом не облагаются комнаты площадью менее 10 квадратных метров, частные дома менее 50 квадратов и квартиры менее 20. Если ваше жильё больше, всё равно вы можете вычесть эти цифры из общей площади вашего объекта, эта часть не будет облагаться налогом.
Кстати, в законе есть изменения, касающиеся обложения налогом гаражей и парковочных мест в нежилых домах. Теперь эти «вещи» приравнены к тем, что располагаются в жилых домах. И ставка с 2% снизилась для таких объектов до 0,3. Владельцы такой недвижимости, платившие с 2017 года, могут сделать перерасчёт налога в соответствии с новым законом.

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Эксперты сравнили количество просмотров объявлений с реальными сделками в разных локациях столичного региона.
Потенциальные покупатели жилья чаще всего интересуются объявлениями о продаже квартир в новостройках, расположенных на территории Москвы в районах между Третьим транспортным кольцом и МКАД — 37% от общего числа просмотров. Кроме того, наибольшее количество договоров долевого участия (27%) в январе-августе 2018 года также зарегистрировано в домах, построенных в этой зоне. Стоимость 1 кв. м здесь составляет 201 тыс. руб. Об этом говорится в исследовании онлайн-сервиса объявлений ЦИАН (есть в распоряжении редакции).

Внимание покупателей к этой локации эксперты объясняют тем, что именно здесь живет большая часть населения столицы (около 60%), а в стратегии покупки жилья в новостройке многие начинают именно с поиска в том же районе.

Второе место по просмотрам объявлений и числу зарегистрированных ДДУ — у ближайшего Подмосковья (21% и 25% соответственно), а именно у городов-спутников: Митищ, Королева, Люберец, Одинцова, Химок, Красногорска и Реутова. Средняя стоимость квартир в новостройках здесь составляет 94 тыс. руб. за 1 кв. м. Интерес к этой локации объясняется тем, что ее многие воспринимают как продолжение Москвы, а качество городской среды там не отличается от столичных окраин, указано в исследовании.

Третью позицию занимают новостройки, расположенные в среднем и дальнем Подмосковье. Здесь доля уникальных просмотров объявлений о продаже жилья в новостройках составила 15% и столько же — доля зарегистрированных ДДУ. Средняя цена 1 кв. м в новых домах здесь на 30% ниже, чем в ближнем Подмосковье, чем и объясняется покупательский интерес, отмечают аналитики.

На четвертом месте по спросу — жилые комплексы, расположенные в зоне от ТТК до Садового кольца (10% первичных запросов и 4% ДДУ). Здесь достаточно высокие средние цены на новостройки (342 тыс. руб. за 1 кв. м), из-за чего запросы не всегда конвертируются в реальные сделки. Покупатели активно изучают объявления, но по соотношению цены и качества чаще принимают решения в пользу других локаций, поясняют авторы исследования.

Пятое место занимают ближние районы Новой Москвы (около 8% первичных запросов). Здесь рост интереса связан с запуском Солнцевской линии метро и активным строительством продления Сокольнической линии. На 8% просмотров в «ближней» Новой Москве приходится 17% сделок, то есть покупатели этих ЖК принимают решения быстрее всех, отмечают эксперты ЦИАН.

Предпоследнее место занимают дальние районы Новой Москвы, где пока не ведется строительство метро (3% первичных просмотров объявлений). На последней строчке — новостройки в пределах Садового кольца (2% просмотров и 0,2% ДДУ). В первом случае покупателей отталкивает плохая транспортная доступность, во втором — высокая цена квартир (739 тыс. руб. за 1 кв. м).

Ранее эксперты назвали самый дорогой район, расположенный между ТТК и МКАД. Им стал район Раменки, где средняя стоимость «квадрата» составила 366,5 тыс. руб. 

 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Наступившая осень заставляет нас задуматься о подготовке своего жилья к зимнему сезону. Поэтому вопрос о смене радиаторов в квартирах сейчас становится как нельзя более актуальным.
Процедура эта, как известно, может привести к серьезным последствиям в случае малейшей ошибки – а потому очень важно знать все ее правовые нюансы.

Главное, что волнует собственников квартир, которые планируют заменить батарею, – это какие меры ответственности могут к ним применить и за что. Разберем все по порядку.

1. Когда собственнику придется отвечать за пролив соседних квартир, если новую батарею прорвет?
Безусловно, это первостепенный вопрос, который следует осветить, поскольку в жизни есть масса примеров массового пролива соседей после смены радиаторов.

Потенциальными ответчиками в случае такого происшествия являются: либо собственник жилья, либо управляющая организация.

Если управляющей компании удастся снять с себя ответственность, то убытки придется возмещать собственнику – а такое возможно в следующих случаях:

1) Если батарея не относится к общему имуществу дома.

Это принципиальный вопрос при разграничении ответственности между собственниками и управляющей организацией.

Дело в том, что управляющая организация отвечает исключительно за содержание общедомового имущества, а потому и ущерб к ней можно предъявить лишь за нарушение ее непосредственных обязанностей.

Согласно самым последним тенденциям в практике суды признают батареи общедомовым имуществом, если усматривается один из следующих признаков:

    - батарея обогревает более одной квартиры (например: батареи, расположенные на лестничных площадках),

    - батарея не имеет индивидуального отключающего устройства, в связи с чем может быть демонтирована только при условии отключения всего отопительного стояка дома.

В указанных случаях за надлежащее состояние радиатора, как и за все остальное общедомовое имущество, отвечает управляющая компания.

Поэтому с собственника взыскать убытки в случае прорыва системы отопления могут только в том случае, если батарея имеет техническую возможность отключения от общей инженерной системы.

2) Если батарея, которая относится к общедомовому имуществу, была заменена собственником самовольно.

С учетом вышеуказанных признаков большинство батарей в домах старой постройки по своим техническим характеристикам следует отнести именно к общедомовому имуществу – в связи с чем за их пролив должна отвечать управляющая организация.

Однако она может и в этом случае снять с себя ответственность, если докажет, что смена радиатора была выполнена собственником без надлежащего согласования.

Факт несанкционированного вмешательства в работу инженерных систем дома даст суду основание переложить всю ответственность за пролив на собственника.

Чтобы этого избежать, следует предварительно направить письменное уведомление управляющей организации о намерении сменить батарею, указав модель нового прибора и дату установки (сохранив у себя доказательство его вручения).

Управляющая организация обязана обеспечить своевременный слив воды из системы отопления и может направить своих сотрудников для контроля за установкой радиатора (если замену будут проводить другие специалисты).

Собственник, доказав, что действовал с ведома управляющей организации, сможет снять с себя ответственность в случае пролива соседей.

2. Какая ответственность грозит собственнику за изменение места расположения батареи?

Перенос радиаторов признается по закону переустройством жилого помещения.

Это означает, что собственник должен предварительно пройти необходимую процедуру согласования с местной администрацией (представить технический план, проект переустройства и т.д.).

За незаконное переустройство собственнику грозит административный штраф (от 1 000 до 1 500 рублей) и судебный иск с требованием привести жилое помещение в исходное состояние.

Если перенос сопровождался подключением еще одного (незапланированного изначально) радиатора, то управляющая организация вправе доначислить плату за отопление в связи с несанкционированным подключением – по нормативу, увеличенному в 10 раз.

Обеспечивая тепло в своем доме, не забывайте об ответственности!

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Совсем скоро придет сентябрь и, помимо традиционного начала учебного года, он принесет нам очередную порцию законодательных нововведений.

Какие законы вступают в силу в сентябре? Рассмотрим самые значимые правила, которые уже совсем скоро начнут действовать:

1. Новые правила наследования.

С 1 сентября появляется возможность не просто распределять имущество между наследниками по завещанию, но учреждать целые наследственные фонды.

Гражданин, который владеет бизнесом (не только крупным, но и мелким – например, сдача квартир в аренду), может в завещании указать об учреждении наследственного фонда по управлению своим имуществом.

При этом в завещании приводятся: устав фонда и правила управления им. В правилах управления могут содержаться указания относительно выплаты определенным лицам имущества фонда (всего или какой-то его части).

Фонд учреждается после открытия наследства: нотариус направляет в ФНС заявление о регистрации наследственного фонда в течение трех рабочих дней после открытия наследственного дела, на основании которого фонд вносится в государственный реестр юридических лиц.

Таким образом, наследственные фонды позволяют унаследовать бизнес в кратчайшие сроки, не дожидаясь, пока пройдет шесть месяцев и можно будет, наконец, получить свидетельство о праве на наследство.

2. Покупать электронные полисы ОСАГО будем по-новому.

С 4 сентября вступают в силу изменения, которые внес Центральный банк в инструкцию по выдаче электронных полисов ОСАГО.

Личный кабинет на сайте страховой компании можно будет зарегистрировать только на один телефонный номер.

Если сведения о транспортном средстве или его владельце не соответствуют данным, которые имеются в базе АИС ОСАГО, страховая компания предложит заявителю прикрепить к заявлению сканированные копии документов (ПТС, паспорт и водительское удостоверение страхователя, диагностическую карту).

Файлы документов должны быть представлены в общедоступном, читаемом формате, который позволяет различить все реквизиты оригинала документа.

Если после уведомления страхователь не загрузит в Личный кабинет сканированные копии документов, в выдаче полиса ему отказывается.

Когда все в порядке и по итогам предварительной проверки все сведения заявителя подтверждаются, договор ОСАГО заключается, но вступает он в силу при этом не ранее, чем через три дня.

3. Банки начнут блокировать карты.

С 26 сентября вступают в силу законодательные изменения, которые направлены на предотвращение хищений с банковских карт.

Банки обязаны будут отслеживать операции, которые проводятся по банковским картам на предмет признаков подозрительного (нетипичного для данного клиента) платежа.

Критерии подозрительных операций должен в ближайшее время разработать и представить Центральный банк.

При выявлении подозрительной операции банк обязан заблокировать карту сроком до двух рабочих дней и незамедлительно уведомить об этом клиента.

Если операцию действительно проводит клиент (а не мошенники), он должен будет подтвердить это банку (смс-сообщением или по электронной почте) – конкретный способ предусматривается договором на ведение карточного счета.

В последнее время в СМИ появилось множество «пугающих» сообщений о том, что скоро начнутся массовые блокировки карт, со ссылкой на указанный закон.

Однако не стоит паниковать: блокировка носит краткосрочный характер и применяться будет только при выявлении попытки мошенников украсть деньги с карты клиента. Утверждения о массовом характере блокировки – это явное преувеличение.

4. Появится новый защитник наших финансов.

С 3 сентября вступает в силу Закон об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг.

В его компетенцию войдет рассмотрение претензий всех, кто пользуется финансовыми услугами (страхованием, банковскими картами, кредитами и т.д.), если их права были нарушены и при этом общий размер требований не превышает 500 тысяч рублей.

Рассмотрев обращение, Уполномоченный выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10 рабочих дней (может быть обжаловано в суде) и является обязательным для исполнения финансовой организацией.

Для принудительного исполнения решения потребителю будет выдаваться специальное удостоверение, которое имеет силу исполнительного документа.
×
×
  • Создать...