Харыбин Александр

Как вы живете с таким недоверием?)

Хорошие составы нанимателей. Каким составам можно и нужно сдавать вашу квартиру! Плохие рассмотрим в следующем ролике. Хорошие составы - это те наниматели, которые идеально подходят для вашей квартиры. Ваша прямая и непосредственная ЦА - целевая аудитория! Те люди, которые будут жить долго, платить вовремя и с которыми вы сможете построить нормальные отношения собственник-наниматель. Итак, начнём! Возьмём московские квартиры, ближнее Подмосковье тоже подходит: 1. Для однокомнатной квартиры идеальный состав - один человек, либо семейная пара. К сожалению штамп в паспорте сейчас навсегда и ничего не гарантирует во многих случаях, поэтому на него не смотрим. Важно просто понять что парень с девушкой не вчера знакомы и уже образовали нормальную пару, уже давно вместе и достаточно стабильны. 2. Двухкомнатные квартиры снимают одиночки, пары и пара с ребёнком. Почему не с двумя детьми? С двумя детками лучше снимают уже трешки и живут дольше в трехкомнатных квартирах. Но бывает и так, что двушка подходит для родителей с двумя детьми, как та, что я недавно сдал в Марьино. Мама с дочкой - подростком тоже подходит. И даже двое нормальных братьев или сестёр вполне могут арендовать, но тут очень важно понять как давно они живут вместе, притерлись, не поругаются и не разбегутся ли быстро) 3. Трешки - пара с ребёнком, двумя детьми. В исключительных случаях и при большой площади - с тремя. Один человек, пара тоже реальны, если понятно что к чему: например люди могут себе позволить кабинет, спальню и гостиную, тут все понятно. Ещё бывает пара с ребёнком и няня, бабушка - но это чаще в четырехкомнатных и многокомнатных квартирах. 4. 4 и более комнат. Тут уже семьи побольше, семьи с родителями или бабушкой. С детьми. Понятные составы. Одиночки и пары богатые снимают подобные объекты в центре Москвы, к примеру. ******************************************** Рискованные и нестабильные составы нанимателей: 1. Однокомнатные квартиры. Иногда с детьми можно заселять, но чаще всего не стоит. Почему? Потому что нам нужны платёжеспособные наниматели, а они станут снимать однушку с двумя детьми? Две девушки и два парня - вопрос тоже про платежеспособность в первую очередь. Если они конечно не «пара». «Пары» такие могут жить стабильно и не очень - тоже риск. Зачем вам риск, если за него нет премии? 2. Двухкомнатные квартиры. Нежелательно селить двух друзей или подруг, особенно если они недавно знакомы, вместе не жили. Если не притерлись уже. Скорее всего дело закончится ссорой и быстрым съездом одного из жильцов, а второй останется в квартире и платить полностью не сможет. Придётся искать во вторую комнату замену, коммуналка, ерунда, возня. Оно вам нужно? Поэтому важно сразу поставить условие, если уж заселяете таких ребят: съезжает один - съезжают все. Состав не должен меняться. Но скорее всего таких составов лучше избегать, если вы не уверенны, что они уже год и более прожили так в другой квартире и съезжают из-за продажи, к примеру. 3. Трешки и двушки. Пара с братом/сестрой/другом. Такой гурт на нашем сленге. Общага, если хотите. Тоже самое - коммуналка, возможны ссоры, частая смена жильцов, плохая уборка в местах общего пользования. Запаритесь с каждого выпрашивать его оплату, если они не договорятся между собой. Семьи с большим количеством детей снимают как правило многокомнатные квартиры, либо могут быть трудности с платёжеспособностью, если готовы снимать поменьше квартиру, но тут надо общаться с людьми и смотреть индивидуально. Вникать в суть. Но помните - возможен повышенный износ ремонта, амортизация высокая! 4. Трешки и многокомнатные. Проститутки, субаренда, прочие рискованные и ненужные вам вещи. Они иногда платят дороже, но проблемы с законом и потрёпанные нервы с ремонтом того не стоят.

Студенты Можно ли заселять к себе в квартиру студентов? Тут важно подчеркнуть, что речь идёт о московских студентах. В регионах все может быть не совсем так. Чтобы учиться в Москве - нужно иметь либо полную черепную коробку отборных мозгов, либо богатых родителей. Часто эти явления идут вместе, как бы это не звучало для кого-то странно. Сейчас студенты уже не совсем такие, какими были многие собственники квартир - мы с вами. Многие ребята реально учатся, львиную долю времени проводят за компьютером и вполне спокойны. Здоровый и спортивный образ жизни приветствуется, как и приятный внешний вид. Поэтому пьянки и оргии далеко не всегда им свойственны. Ну в большом количестве точно)) Поэтому заселять студентов можно, важно лишь пообщаться с ними, с родителями. Важно понять из какой семьи наниматель, кто будет оплачивать проживание, где и как он учится и работает? Если все совпадает и нравится - важно договориться о проверках квартиры раз в месяц-два. И все должно соответствовать моим предыдущим роликам про то - кого можно и кого нельзя заселять. Спасибо за внимание!

Плохой наниматель Признаки плохого нанимателя: 1. Как это ни странно и не банально - неприличное поведение. Он может опаздывать и не извиниться, может быть невежлив с самого начала и просто даже пройти в квартиру не разуваясь, без бахил, но это ещё не всегда говорит о том, что он не подходящий. Возможно человек просто задумался, был плохой день, загружен другими делами. 2. Критика. Бывает продуктивной и нет. Если у вас течёт унитаз или сломана стиралка - можно вежливо спросить когда вы это поправите, а можно прямо с порога начинать высказывать своё недовольство. Сегодня мой помощник показывал квартиру девушке, которая неделю никак не могла собраться и приехать, а на показе выражала своё недовольство мелочами - это не клиент. Глупые наниматели критикуют все что видят в надежде на торг, не понимая что тем самым наоборот отталкивают собственника от себя. 3. Лукавство, я это называю: «Человек скользит». Скользкие люди не вызывают никакого позитива, они ненадёжны, опытным взглядом и парой простых вопросов их можно вычислить легко. Если вы хотите сдавать квартиру СПОКОЙНО - держитесь от них подальше или жестко стройте отношения. Они, как правило, трусливы. 4. Ложь. Если Наниматель начинает со лжи - тут и говорить не о чем. Часто это проявляется в попытке обмануть агента. Человек не ищет сложных путей, собственника без агента. Ему гораздо удобнее открыть ЦИАН, прийти и уже там попытаться что-то придумать. Одному собственнику визитку передали в санузле, который тот пошёл показывать потенциальному мальчишке - нанимателю. 5. Завышенные требования. Одна девушка хотела снять квартиру на Соколе. Мы согласились почти на все условия, даже врезать посудомойку, но подписание все равно было тяжелым, с обсуждением каждой детали и в конце сделка развалилась из-за того, что мы отказались выполнить очередное требование - разобрать небольшой встроенный шкаф на лоджии. Который был нужен в комнате для хранения вещей (гардероб был в квартире). 6. Повышенная нервозность. Бегающие глаза, трясущиеся руки, неадекватная реакция на возражение и неумение вести конструктивные переговоры выдают такого человека. Мне нужно напоминать что вам нужен человек на долгий срок и ваше спокойствие дороже стоит? 7. Понты. Много говорит о себе, хвастает, смотрит с высока? Зачем это все? 8. Несоответствие желаний возможностям. Один раз смотреть квартиру за 40.000 пришёл парень с зарплатой в 56000. Что-то ещё нужно объяснять? При любой проблеме или «кассовом разрыве» он будет просить отсрочки и в конце концов съедет не оплатив с вероятностью 90% и выше. 9. Страх потери обеспечительного платежа при досрочном съезде. Обычно долгосрочные и уверенные в себе наниматели не боятся этого, тем более что неустойка двусторонняя и защищает их тоже. Обманывали нас пару раз так: «Мы просто не знаем как жизнь может изменится», на самом деле они просто съехали через 4 месяца в свою квартиру. Делали ремонт. 10. Не отличает главное от второстепенного. Когда человеку важно всегда добиваться своего, даже в мелочах - это может быть проблемой. Вы можете купить бытовую технику, установить мебель, но отказать в журнальном столике. Если для нанимателя это препятствие - дальше может быть хуже. Вас просто будут гонять по каждой ерунде и в конце-концов достанут. Важно уметь донести до человека тот факт, что квартиру он снял на длительный срок, а не посуточно, и белье с посудой и прочие мелочи - за его счёт. Разумеется если ваш объект хороший и конкурентоспособный. 11. Личная неприязнь. Если с первых минут между собственником и нанимателем не складывается диалог, то и потом отношения могут быть неприятными. Тут важно не пороть горячку, а дать друг другу ещё шанс. Но если всё-таки вы чувствуете что нет ничего общего - надо расставаться, даже если деньги уже лежат на столе. 12. Агрессия. Не надейтесь что в будущем агрессивный человек с вами будет лапочкой. При любом конфликте могут быть проблемы, а чтобы конфликтов не было - не стоит начинать такие отношения. Иногда человек может лишь показаться таким, всегда нужно дать людям шанс раскрыться и попытаться поговорить с ними. Если они не понимают ваших вопросов о месте работы, доходе и прописке - нужно обьяснить. Именно на таких вопросах раскапывается большинство людей и их реакции. 13. Глупость. Бывают откровенно глупые люди. Но таких в сегменте бизнес-класса и выше я встречал немного. В экономе тоже, как ни странно. Поэтому тут и рассказать как-то нечего. Отказ однозначно, вы ведь не лиса-Алиса и кот Базилио, а? Подробнее в видео: Хороший Наниматель: 1. Искренность и открытость. Наверное трудно себе представить качество более ценное в людях, правда? Когда человеку нечего скрывать, он открыто отвечает на вопросы о том почему решил снять именно вашу квартиру, откуда приехал и чем зарабатывает на жизнь - это прекрасно. И таких людей много я встречаю. 2. Добродушие и позитив. Согласитесь, с человеком добрым гораздо проще строить отношение, а позитив никогда ещё никому не мешал. Разумеется если человек умный, а не дурак. 3. Ум. Зачем иметь дело с глупыми людьми, если есть умные, если вы не мошенник? Часто задаюсь подобными вопросами. 4. Самостоятельность - важное качество. Первый вопрос, который вы должны задать - способен человек сам поменять лампочку или вызвать для этого трёх м...астеров или будет звать вас? 5. Платежеспособность. Многие стесняются задавать вопросы на эту тему, однако тут нет ничего плохого. Вы должны донести до нанимателя что планируете сдавать квартиру долго, не хотите его тревожить и сами волноваться, лучше все честно обсудить «на берегу». 6. Длительный срок - это второе о чем просят мои клиенты после платежеспособности. Это важно, неустойка и комиссия здорово отсеивают туристов-временщиков. 7. Дисциплинированность. Никто не любит напоминать о передаче показаний счетчиков и оплате квартиры. 8. Наверное один из главных аргумента в пользу нанимателя - его «Понятность». Если человек работает рядом, есть доход в 4-5 раз выше ставки аренды и переехал он из-за того что прошлую квартиру продали - это понятно. Другое дело когда Наниматель работает на юге Москвы, квартиру снимает в Химках. Зачем, почему? Бывает и так что рядом живет ребёнок, девушка, мама. А если никаких понятных причин нет? Лучше отказать. Возможно человек снимаете не для себя, а под притон, субаренду, с другими мутными идеями и целями:

Эксклюзив! Искренне, легко и позитивно. По-моему у нас получился замечательный диалог! Интервью с Михаил Посредников о тенденциях рынка, развитии ЦИАН.ру, агентах, риэлторах, перспективах рынка недвижимости и услуг в сфере аренды и продажи недвижимости, Краснодарском крае с его «заманухами», планах на будущее и многом другом.

Здравствуйте! Пока одни аналитики хоронят аренду, риэлторы говорят что рынок упал или упадёт на 40%, а все остальные сходятся на мысли что аренда теперь совсем невыгодна, я хочу вас немного ободрить. Давайте расскажу как на самом деле обстоят дела на рынке сейчас и чего ждать в будущем по моему скромному мнению. Итак. С августа по середину октября даже случился «высокий» сезон, цены пытались выйти на прежние уровни допандемийной эпохи в среднем и бизнес классе. Мы закрыли много хороших сделок, прибыль была выше чем в обычное время. Сейчас же все закончилось, ввели новые ограничения и рынок начал остывать, но никакой паники и весеннего кризиса нет и близко. Квартиры как сдавались - так и сдаются. Цены только не растут, в ряде предложений стали чуть ниже осенних и все. Я бы сказал так: «Цены сейчас ниже прошлогодних, но выше весенних, спрос хуже прошлогоднего, но выше чем случился в разгар карантина весной». Поэтому не переживайте, все хорошо сдаётся, аренда жива и не падает так чтобы уж очень сильно. Спрос умеренный, как это обычно бывает зимой. Хуже всего чувствуют себя «ковры». Их собственникам приходится срочно делать недорогой косметический симпатичный ремонт или сдавать за 300-350 баксов. Сильнее всего пострадали простые люди, занятые на обычных профессиях и в сфере услуг, поэтому на эконом спрос ниже всего. Этот год придётся потерпеть, как я вам весной и говорил. Осенью меня пытались упрекать небольшим ростом - мол ошибся Харыбин, недорого весной сдал. А оно вон как, я был прав и этот год дивиденды приносит пониже. Осенью был фальстарт. Зато следующая осень должна быть удачной, даже очень. Прививки будут, небывалый рост деловой активности будет, отложенный спрос во многих отраслях и областях. Поэтому советую пока сдавать по той цене, которую даст рынок и поднимать через год по возможности стоимость. Удачи и успехов, друзья!

Посмотрите и поверите Можно ходить на работу и ждать 60-ти лет, чтобы получить пенсию от государства, а можно позаботиться о ней самому и организовать ее за 1,5 млн рублей и 15 лет.

Многие квартиры стоят лишь потому, что собственнику трудно решиться сдать своё сокровище в чужие руки. «Испортят ремонт, не будут платить, пусть лучше стоит закрытая, не последний хлеб доедаю» - думает человек. Но после всё-таки решается сдать квартиру и скорее всего ищет нанимателя среди своих знакомых. Агенты в его представлении часто выглядят непонятными, алчными, хитрыми и ненужными посредниками, которым ещё нужно платить... В самом начале. И вот удача. Есть знакомая знакомой. Готовая снять. Только за 50.000 она не может, понимает что рыночная цена, но не тянет. Может за 30.000. Собственник думает: «Ну и ладно, камень с души, знакомая всё-таки и этим агентам зато платить не буду и человек не чужой, обещает что хороший» А вот потом есть 3 сценария: 1. Все хорошо и человек просто недополучает свои 20.000 ежемесячно - а это 240.000 в год. 2. Квартиру знакомая знакомой всё-таки подпортила, пару месяцев не заплатила по дружбе. Рекомендовавшая ее девушка заламывает руки и говорит что не знала ее с этой стороны, что сама с ней поругалась. 3. Прожила пару месяцев и съехала. После этого собственник уже начинает читать форумы, изучать матчасть и разбираться в договоре найма-аренды. Ищет среди своих друзей тех, которые работали с нормальным агентом и просит порекомендовать.

Сделал видео-инструкцию по сдаче квартиры, разобрал основные ошибки и сделал акцент на наиболее значимых деталях. Надеюсь вам будет полезно: Мой опыт и опыт 1000 моих клиентов я сейчас постараюсь передать вам. Правильно, значит: 1. Найти хорошего нанимателя без проблем с оплатой, спокойного, не тусовщика, который будет бережно относиться к имуществу, не конфликтного... Как это сделать смотри пункт 2. 2. Дорого или по рынку. Как правильно? Как оценить? Локация и ремонт. Комнатность. Комплектация - без техники и мебели квартиры плохо сдаются. Подготовка нужна - ремонт. Плохие квартиры сейчас плохо сдаются. 3. Быстро. Чтобы не было простоя. Почему не сдаётся и почему долго сдаётся квартира? С чего начать? Реклама. Фото и видео. Либо сами, либо наймите профессионала. Описание грамотное. Шероховатости сглаживаем, а плюсы рассказываем. Куда размещаем? Оценка квартиры и кто за что платит? Оценивать нужно не по соседям, а по нескольким районам. Чувствовать рынок. На Авито вы не продадите велосипед дороже конкурентов. Где размещаем? Договор найма, аренды, передаточный акт. Опись имущества, фото и видео. Указать Новая или б/у и что в рабочем состоянии. Расписки. Это важно, можно всегда опереться на то, что написано. Что в договоре важно должно быть. Неустойки, защищающие обе стороны. Депозит для чего, проверять квартиру как, кто платит за ремонт и поломанную технику. Порядок расторжения договора.

Они несколько лет назад сумели продать свою квартиру в Братеево и взять несколько новых квартир в ипотеки. Сейчас у них аренда 6 квартир перекрывает 7 ипотек, а после рефинансирования будет ещё оставаться около 80 тысяч сверх того. А если сдать седьмую квартиру, в которой сейчас живут - то прибыль после всех выплат будет ещё плюс 90-100 тысяч. Вопросы пишите в комментариях!

Сейчас сентябрь - самый активный месяц на рынке аренды жилья и я решил обновить свой пост, надеюсь он будет многим полезным: Когда человек сдаёт квартиру в первый раз, он часто сталкивается с проблемой выбора жильцов. Иногда по этой причине, он не обращается к агенту, а идёт в соцсети. Считает что там он сам способен лучше разобраться в людях, а агенту - лишь бы сдать его квартиру и заработать на этом. Это не совсем так. Точнее, совсем не так. Лично мне очень важно чтобы собственник остался доволен сделкой и жильцами - ведь он снова захочет обратиться ко мне и рекомендовать меня своим друзьям и знакомым. Итак, как лучше выбрать жильца? В первую очередь важно понять, КТО СНИМЕТ вашу квартиру. Свою целевую аудиторию. Если это трешка в Кузьминках - скорее всего ее снимет семья с детьми, а студию - один человек или пара. Не стоит пытаться выйти за пределы своей аудитории - ведь это чревато долгим сроком сдачи и другими ошибками. Тоже самое и с ценой. Не нужно ставить цену больше реальной стоимости квартиры. Поставьте себя на место нанимателя, вы бы стали платить больше? НЕТ. Вот и они не дураки. Дороже могут снять под субаренду или притон. Представившись в Фейсбуке или по телефону семьёй. Плавали - знаем. Как-то собственник хотел сдать квартиру не за реальные 60 тысяч, а за - 70! Пришла пара, якобы семья. Потом сдавала в субаренду. Хорошо что соседи предупредили собственника и он расстался с ними, сдав за 60 нормальным нанимателям. Я обычно всегда интересуюсь, кто мне звонит по той или иной квартире. Не нужно стесняться - дабы не тратить зря время. Как своё, так и клиентов. Семья это или два брата. Наличие детей. Откуда приехали. Чем занимаются. Наличие животных. У каждого собственника свои предпочтения. Если он готов поставить хорошую цену за квартиру - то может выбирать жильцов. Важно понимать - откуда приехал человек. От этого зависит перечень дополнительных вопросов. Если это Московский регион - регистрация не нужна. Если из других городов и стран - нужны регистрация, разрешение на работу и временное проживание и т.д. Так же важно понимать где работает наниматель. Ведь от этого зависит своевременность и полнота оплаты. Я люблю стабильные и понятные компании. Если у человека бизнес - надо разбираться в том, насколько он надёжен. И многое зависит от бюджета. Мне странно слышать, что человек занимается нефтяным бизнесом и снимает квартиру на окраине Москвы за 25 тысяч. А вот если ее снимет молодая пара, работающая рядом. Да ещё укажет место работы - пазл сошёлся. Это важно - видеть картину в целом. За много лет практики учишься понимать. Творческие люди - очень хорошие. Но тут надо действовать по правилу: «Хороший парень - не профессия». Шум или несвоевременная оплата вполне могут быть рядом с ними. Далеко не со всеми, конечно. Это как пример. То есть нужно либо дотошно все выяснять, при этом мягко - чтобы никого не обидеть. Либо понимать, благодаря опыту, как дальше будут развиваться отношения собственник - наниматель. Я часто могу предсказать этот процесс, сотни сданных квартир дают эту возможность. Почему собственники часто рассматривают славян? Да тут все просто. Проще понять друг друга. Менталитет. Ничего общего с расизмом. Иные народности любят жить большими семьями или долго торговаться. Многим это не нравится. Справедливости ради - есть много хороших людей везде. Насчёт животных - это риск. Но сейчас культура проживания с ними выросла. Домашних животных стерилизуют, следят за ними... Но это все таки дополнительный риск... Семьи с детьми, незаслуженно порой, боятся заселять - тут важно чтобы люди были хорошие. Это тоже опыт и понимание... И депозит важно иметь. Это якорь для нанимателя. И хорошая гарантия добрых расставаний. Вот в студию или однушку сейчас уже не стоит селить больше одного человека или семейной пары. В двушку или трёшку, особенно рядом со школой или садиком, нужно. Это целевая аудитория. Ну как-то так, если кратко)

Как думаете вы?

Если все сделать правильно - можно.