Вениамин Вылегжанин

В последние несколько месяцев на рынке недвижимости не наблюдается существенных перемен. Но специалисты рынка все чаще говорят об изменениях, которые уже начались. Ощущают ли их те, кто работает на «земле», так сказать, непосредственно с клиентами? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову. - Я не могу сказать, что какие-то изменения начались. Они не начались, а идут уже несколько месяцев. Сделки же не остановились…. - Сделки – это понятно. Они идут и шли при любом рынке. А другие изменения? - Никаких других изменений я пока не вижу. - Но хотя бы то, что сделок стало меньше. - Да, меньше. Но это началось не сегодня. - А ипотека? Она же тоже вносит изменения. - Ну, ее уже особо не берут во внимание. Еще с осени ипотечные кредиты люди практически не берут. Кто же рискнет кредитоваться под такие проценты! - Недавно прошла информация, что банки начали снижать процентную ставку с 28 до 22. Вы верите в это? - Нет. Это больше похоже на рекламные трюки. Где-то банк с застройщиком работает, где-то только об этом декларируют, а придешь туда и увидишь совсем другую картину. Одним словом, банки приманивают к себе клиентов. Это все суррогаты и не является двигателем по увеличению числа покупателей. - Но все же, ставка в перспективе будет снижаться. И может люди, кто это чувствует, хотят взять сейчас, а потом рефинансировать свой кредит. - Нет. Сейчас наблюдается другая ситуация. В связи с тем, что резко были подняты депозиты, масса людей понесла деньги в банки. И они некоторое время продлевали срок размещения депозита, пока не поняли, что наступила неопределенная ситуация. Тем более, что в последнее время в СМИ очень часто пишут о том, что вклады могут заморозить. От чего люди волнуются и нередко снимают деньги, а затем вкладывают их в недвижимость. Это все же надежнее. - И они поступают довольно умно? - Безусловно, держать в квадратных метрах куда безопаснее, чем в банке. И сейчас такие покупатели приходят к нам. Все же недвижимость всегда являлась самым надежным средством вложения денег. И сейчас, когда покупателей на рынке не так много, то человек с деньгами является на рынке королем. Он хозяин положения. Может выбирать и торговаться. - Все чаще можно слышать о том, что количество представленных на рынке квартир уменьшается. Мол, покупателей мало, поэтому часть людей снимают квартиры с продажи и сдают их в аренду. Так ли это? - Ну, если кому не нужно срочно решать свои жилищные условия и у них есть выбор между продажей и арендой, то чаще всего люди выбирают аренду. Хотя ставки там уже не растут, как это было несколько месяцев тому назад. Но с другой стороны, а что делать с деньгами, которые он выручит от продажи квартиры? Нести в банк? Но сегодня ситуация в стране к этому не располагает. Поэтому тем, кому не нужно улучшать свои жилищные условия, выгоднее сдавать в аренду. Спокойнее. Опять же и копеечка капает. - Вячеслав Анатольевич, при обострении ситуации на рынке в ту или иную сторону, как правило, всегда идет борьба за клиента. Сейчас есть такое? - Борьба за него идет при любой ситуации. Вопрос в том, что вкладывать в это понятие. Есть этика работы риэлтора, которая четко прописана условиями РГР. И все же вопрос борьбы за клиента - это вопрос качества оказываемой риэлтором услуги. А клиенты вправе пойти туда, где качественнее услуга… Но есть компании, которые не придерживаются этики и стараются обманным путем заманить к себе клиента, наобещав ему золотые горы. И здесь уже вопрос в клиенте, насколько он поддается воздействию таких призывов. - Но люди нередко верят рекламе, и идут туда, где она ярче и завлекательнее. - Да, к сожалению, таковых немало. Они считают, что ничего сложного в сделке нет. Смотрят рекламу и видят, что фирма обещает все проверить. На деле же оказывается все гораздо сложнее. Да, визуально они проверяют и сделку могут провести, но… Все же главная работа риэлтора - это не проведение сделки. Это вторично. А самое важное здесь - это работа по сути просветительская. Это постоянные встречи с теми, кто дает объявления о продаже квартиры и объяснение им, как выгодно и безопасно продать или купить недвижимость. И тут возникает вопрос: насколько агенты грамотны и насколько точно пытаются донести ситуацию. И по результатам встреч человек выбирает, с кем ему работать. Сегодня очень большой риск для покупателя - это ведомые люди. Если раньше на первом месте было банкротство, то сегодня - люди под влиянием так называемого куратора, который запрещает им говорить с кем бы то ни было о продаже квартиры. Мол, это дело государственной важности и карается законом. И они никогда не признаются в том, что продают под влиянием. - И здесь задача агента – объяснить все четко и ясно. Главное, чтоб агент был грамотный. - Безусловно. У нас в компании все проходят обучение. Занятия идут регулярно, каждую неделю. Чтобы агенты знали об изменениях законодательства, приводим примеры судебных решений. Иногда наши юристы хватаются за голову, когда читают некоторые судебные решения. Рынок недвижимости все же еще довольно опасен. И не только тем, что там орудуют мошенники. Наше законодательство часто меняется, и это может сыграть с людьми злую шутку. Квартиру могут и не отнять, но нервы помотают. Все же хождение по судам никому еще здоровья не добавило. - Вы согласны с тем, что предложение сейчас падает. Мол, мало стали продавать. - Я бы не сказал, что мало. Но отмечу, что предложение квартир действительно не растет. И здесь проблема в том, что сейчас мало кому нужны свободные деньги. Что с ними делать? Поэтому люди и стараются не иметь их на руках. - Но если будет ставка ЦБ снижаться, то будет больше интереса к недвижимости? - Думаю, что рынок просто замрет. Не остановится, но и всплеска не будет. - А почему? По логике, если ставка снизится, то можно будет и ипотеку брать. - Здесь вопрос не в ипотеке. Ставка 28% или 24% - это большого значения не имеет. А вот вектор движения…это интересно. Теоретически, если идет понижение ставки, то должно увеличиваться количество покупателей… - А раз растет число покупателей, то…. - Обязательно должно быть повышение цены квадратного метра. Продавцы, видя такую ситуацию, запросто могут поснимать жилье. Покупатели тоже ждут, когда наступят желаемые проценты. - Аналитик рынка Олег Репченко в обзоре недавно написал, что цены пока топчутся на месте. Вы согласны? - Да. Чтобы цены пошли вверх, нужны покупатели. И понижение ставки здесь очень большой роли не играет. А чтоб были покупатели, нужны деньги, надо, чтоб экономика заработала и была нормальной ипотека. Не выше 12%. Но об этом можем пока только мечтать. - Вы согласны, что стоимость квадрата на первичке сейчас выше чем на вторичке - Да. - Тогда сейчас актуален призыв: все на вторичку! - Да, сегодня вторичку покупать выгоднее. Новостройки держат цены, хотя у застройщиков есть много непроданных квартир. Могут и обанкротиться при таком раскладе. - Может, начнут все же распродавать? - Вопрос: а кто их купит? Цены же они снижать пока не собираются. - Понятно. На вторичке все же с торгом легче? - Да. Но торг идет только тогда, когда есть реальный покупатель. В рекламе снижения цен особо не наблюдается. Для хозяев недвижимости это тяжело психологически. Ведь они же считают свою квартиру самой лучшей из тех, что предлагают в данном районе. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

В последние годы на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок, заключенных от имени продавцов по доверенностям, в том числе удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ. Но доверенность – это не только благо для людей, она несет в себе и большие риски. Об этом, а также и об основных моментах, на которые важно обратить внимание покупателю при подготовке к сделке по доверенности, рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН» Наталия Булахова: - Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п.1 ст. 185 ГК РФ). Чтобы в дальнейшем ни сама доверенность, ни сделка, совершенная на основании такой доверенности, не была оспорена, надо знать на что обращать внимание покупателю на этапе подготовки к сделке по покупке недвижимости по доверенности. - И на что же? - Во-первых, для сделки с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма доверенности. Основы законодательства о нотариате РФ обязывают нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, а также при удостоверении сделки осуществлять проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц. Во-вторых, следует отметить, что все нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (доказательственную презумпцию). Как указано в части 5 ст. 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Нотариус несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий. Поскольку действия по выдаче доверенности относятся по своей правовой природе к односторонним сделкам, то и на нотариально оформленную доверенность распространяется в суде доказательственная презумпция. - А как проходит проверка доверенностей на действительность? Как нотариус фиксирует факт удостоверенной им доверенности? - При удостоверении доверенности или распоряжения об отмене доверенности нотариус обязан внести сведения об этом в реестр нотариальных действий единой информационной системе (ЕИС) нотариата. Все сведения о нотариальных действиях, которые совершают нотариусы, размещаются в ЕИС нотариата, оператором и собственником которой является Федеральная нотариальная палата. Речь идет о реестрах нотариальных действий, наследственных дел, уведомлений о залоге движимого имущества. Реестры формируются в электронном виде. Их ведут нотариусы на своих рабочих местах с использованием средств ЕИС. В прошлом году с 1 июля 2024 года (Федеральный закон от 12.12.2023 г. N 587-ФЗ) у нотариусов появилась новая обязанность: со сведениями об удостоверении доверенностей и распоряжений об отмене доверенностей прикреплять также и сканы распоряжений об отмене доверенности (до этого к сведениям об удостоверении прикреплялись только сканы самих доверенностей). Благодаря созданной ЕИС нотариата у нотариусов перед нотариальным удостоверением сделки по продаже недвижимости на основании доверенности от продавца, есть возможность не только проверить факт удостоверения и не отзыва такой доверенности, но и сравнить объем полномочий в доверенности. А с 5 февраля 2025 года, после дополнения ЕИС сведениями из Реестра ЗАГС у нотариуса появилась возможность увидеть и сведения о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность в случае его смерти. - Есть еще проверка доверенности по Реестру доверенностей на сайте ФНП. Как это происходит? - На основании данных реестров ЕИС на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) работает Реестр доверенностей, в котором содержаться сведения о выданных доверенностях, а также информация об отмененных доверенностях https://reestr-dover.ru/ По этому реестру доверенностей любой желающий имеет свободный и прямой доступ к проверке доверенностей и может по реквизитам конкретной доверенности подтвердить факт ее удостоверения и не отзыва доверителем. Также с 5 февраля этого года из Реестра доверенностей на сайте ФНП любой желающий может получить сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность. Этот Реестр рекомендуется просматривать потенциальным покупателям недвижимости перед тем, как вносить аванс (задаток) за недвижимость, которая продается по доверенности от продавца, а также повторно заглянуть в реестр доверенностей на сайт ФНП не помешает и перед самым заключением договора купли-продажи в простой письменной форме (если сделка планируется без нотариального удостоверения). - Сейчас нередко доверенности выдаются за границей. Не могли бы вы рассказать об особенностях доверенностей, удостоверенных в консульствах РФ. - Да, действительно консульские должностные лица имеют право удостоверять доверенности, в том числе доверенности на продажу недвижимого имущества, находящегося на территории РФ. Нотариальные действия от имени РФ на территории других государств совершают консульские должностные лица, уполномоченные на совершение этих действий (ч.6 ст.1 Основ нотариата). С 2022 года в связи с ситуацией, которая сложилась в стране, на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок с недвижимостью, заключенных от имени продавцов по доверенностям, удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ. Кроме доверенностей, удостоверенных нотариусом в РФ, по Реестру доверенностей на сайте ФНП, о котором упоминали выше, можно проверить и доверенности граждан, удостоверенные работниками консульских учреждений. Кроме основных рисков для покупателя, присущих всем сделкам с недвижимостью по доверенности от продавцов, у данного вида доверенностей ест особенности, на которые стоит обратить внимание Как предусмотрено ст. 38 Основ нотариата РФ, консульское учреждение, сотрудником которого была удостоверена доверенность или распоряжение об ее отмене, обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня совершения такого нотариального действия в электронном виде предоставлять сведения об этом через МИД РФ в Федеральную нотариальную палату. Затем Федеральная нотариальная палата в течение 2 (двух) рабочих дней со дня их поступления осуществляет форматно-логический контроль сведений об удостоверении или отмене доверенности, представленных МИД РФ. И затем полученная информация размещается в Реестре доверенностей / Реестре отзыва доверенностей на официальном сайте ФНП, о котором было сказано ранее. Следовательно, максимальный срок, в течение которого сведения об удостоверении (или отмены) доверенности попадают в Реестр доверенностей/Реестр отмененных доверенностей, составляет 7 рабочих дней. Таким образом, пока информация, что продавец недвижимости за границей отменил доверенность на продажу, появится на сайте ФНП в Реестре доверенностей, у представителя продавца есть реальный шанс в России подписать от имени продавца договор купли-продажи и получить деньги с покупателя. И в этом дополнительный риск для покупателя, о котором стоит знать. - Нередко бывает, что доверенность на продажу недвижимости оформляются с правом передоверия. Скажите, а в чем здесь риски? - Лицо, которому выдана доверенность, может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью (п.1. ст.187 ГК РФ). Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о том человеке, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия человека ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные (п. 2. ст.187 ГК РФ). Покупателю важно знать, что доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 59 Основ нотариата РФ). Важно, что хозяин квартиры вправе выдавать любое количество доверенностей в порядке передоверия любому количеству лиц. При этом отмена ранее выданных им в порядке передоверия доверенностей не требуется. Так что, покупателям следует обязательно обращать внимание в тексте доверенности продавца на информацию о запрете или разрешении передоверия полномочий по ней и проверять ее. - И в заключение нашей беседы хотелось бы вас спросить о том, а какие существуют основания для прекращения доверенности? - Все основания прекращения доверенности перечислены в ч.1 ст. 188 ГК РФ. Этот список не подлежит расширительному толкованию. По закону действие доверенности прекращается, когда: Истекает срок доверенности При выдаче доверенности представляемый вправе установить любой срок ее действия, поскольку действующим законодательством ограничение такого срока не предусмотрено (п. 1 ст. 186 ГК РФ). На практике встречаются доверенности с полномочиями на продажу (чаще всего, генеральные) срок действия которых 10 и более лет. Доверенность же, срок действия которой не указан, сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Наступает смерть гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим Покупателю следует использовать все возможности, чтобы до сделки по покупке недвижимости по доверенности от продавца попытаться пообщаться с продавцом лично (используя, скайп, видеозвонок т.д.), чтобы убедиться, что продавец жив, адекватен, имеет намерение продать свою недвижимость и согласен с ее ценой. Это поможет покупателю избежать очень много проблем в будущем, а также выяснить дополнительные моменты, непосредственно связанные с планируемой сделкой. Если же доверенное лицо (представитель) по доверенности отказывает Вам от такой возможности контакта с продавцом, то и покупателю имеет смысл отказать от такой сделки. Так в моей практике было случай с прекращением доверенности в связи со смертью доверителя, когда представитель продавца по доверенности настаивал на быстром выходе на сделку с моим покупателем, даже немного снизил цену на квартиру, при этом отказываясь предварительно дать нам возможность пообщаться с его доверителем-продавцом. Чуть позже выяснилось, что сам продавец незадолго до этого умер в больнице. Лицо, выдавшее ее, отменяет доверенность Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее. Но об этом оно обязано известить лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Отменить ранее выданную доверенность доверитель может через нотариуса, который удостоверит распоряжение об отмене доверенности. Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий. Таким образом, если покупатель знает по каким основаниям прекращается действие доверенности, список которых закреплен в Гражданском кодексе (ч.1 ст. 188 ГК РФ), то, изучив доверенность продавца, возможно, выявить все моменты, в результате которых действие доверенности прекращается. Так, если срок доверенности, выданной продавцом не истек, сам продавец (физическое лицо) жив и полностью дееспособен, доверенность им не отменена и отсутствуют иные основания, предусмотренные ст. 188 ГК РФ, то такая доверенность будет являться действительной. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Отныне подарить другому, пусть даже очень родному и близкому человеку недвижимость через МФЦ нельзя, а можно только через нотариуса. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ вступили в силу 13 января 2025 года. Защитят ли новые нормы закона граждан от квартирных мошенников? Об этом размышляют специалисты рынка недвижимости. Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»: - Несомненно, изменения в лучшую сторону для граждан, т.к. нотариус будет разъяснять суть договора и собственники не смогут быть введены в заблуждение относительно природы договора. То есть, недобросовестные граждане не смогут под видом договора дарения заключить с пожилым гражданином ренту или договор с пожизненным содержанием с иждивением. Опасения есть в другом плане: неблизкие родственники, которые раньше могли оформить дарение в простой письменной форме, сейчас должны идти к нотариусу. Для них возрастает финансовая нагрузка: наряду с НДФЛ им необходимо оплатить нотариальную пошлину и возросшую с 2025 года госпошлину за регистрацию перехода права собственности. Чтобы избежать хотя бы части расходов, они начнут оформлять переход права собственности путем заключения в простой письменной форме договора купли-продажи. Таким образом, возрастет количество притворных сделок. Наталия Булахова, юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН»: - Несомненно, защитят. И не только от квартирных мошенников, но и защитят владельцев той недвижимости, чьи недобропорядочные родственники или знакомые всячески пытаются переоформить эту недвижимость на себя. Я вижу больше плюсов, чем минусов в норме об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости между гражданами. Единственный, наверное, минус, вызвавший недовольство у граждан, эта сама стоимость нотариального оформления такого договора и размер государственной пошлины за регистрацию права одаряемого в Росреестре, чьи тарифы были повышены с 2025 года. Но, несмотря на высокую стоимость, плюсов от нотариального оформления договора добропорядочные граждане получают намного больше, поскольку в их сделке принимает участие независимый и беспристрастный гарант в лице нотариуса. Во-первых, нотариус при удостоверении сделки устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия граждан, проверяет подлинность предъявленных ими документов и осуществляет проверку их дееспособности (статьи 42, 43 Основ нотариат РФ). Во-вторых, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ нотариата РФ). И если нотариус увидит, что даритель под договором дарения подразумевает какой-то другой договор (например, возмездные ренту или куплю-продажу) или вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, то нотариус откажет от удостоверения такой сделки. Кроме этого, в силу возложенных Основами нотариата РФ обязанностей, нотариус несет ответственность за имущественный вред, причиненный гражданам в результате ненадлежащего совершения им нотариальных действий, если судом будет установлена прямая причинно-следственная связь между действиями нотариуса и убытками гражданина. Так как нотариус, согласно требованиям закона, должен проявить необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность при удостоверении сделки. Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»: - Что даёт нотариальное удостоверение? То, что нотариус задаст вопрос действительно ли человек хочет подарить недвижимость. Ну, то есть, если человек совсем не понимает, что происходит, и думает, что он продает квартиру, а не дарит, то да, нотариат поможет. Но положим, дочка обещала маме ухаживать за ней. У нотариуса мама четко произнесет, что хочет подарить квартиру дочери. А потом дочь обманет. Никакой нотариус от такого защитить не сможет. Так же нотариус не даст защиты, если человек находится под влиянием мошенников, и нотариусу однозначно заявляет, что хочет оформить дарение. От сделки по поддельным документам, если подделка очень качественная, так же защиты нет. То есть по сути, нотариус даст защиту, в ограниченном числе случаев: обман в сути сделки, попытка дарить в состоянии явно видного алкогольного или наркотического опьянения. Сомнительно, что подобного рода сделок очень уж много, чтобы оправдать введение обязательного нотариата по всем договорам дарения. Напомню, что изначально планировалось обязательное удостоверение нотариусом сделать только для дарения между не родственниками. Это было хоть как-то оправдано. Но ко второму чтению в законопроект внесли изменения и нотариат стал нужен для всех. А это уже вообще, на мой взгляд, не оправдано. Елена Валеева, генеральный директор АН «Светлый Град», член Совета Московской ассоциации риэлторов (МАР): - Мой ответ: это далеко не самое лучшее решение. С чего мы взяли, что все нотариусы (как и врачи, учителя, чиновники и т.п.) честные? Или опытные настолько, что знают про дарителя и одаряемого достаточно, то есть владеют полной и важной информацией? Мне довелось видеть самых разных нотариусов. И честных, и нечестных. И добросовестных, и равнодушных к человеку. И если идти таким путем, то почему покупатели и продавцы прекрасно обходятся без нотариусов? Нет, решение вопроса совсем в другом. Хотя могу понять, конечно, нотариусов, которые шаг за шагом настойчиво стараются вернуть возможность заработка на сделках, которые некоторое время назад закон позволил сделать в простой письменной форме, без всяких нотариусов. Вот прямо напрашивается риторический вопрос: как можно дарителю и одаряемому решаться на такую серьезную сделку, на сделку с недвижимостью, не привлекая к проверке и к самому процессу профессиональных специалистов? То есть оформлять, образно говоря, на коленке важнейшие договоры на самое дорогое имущество граждан. Совершенно очевидно, что инициаторами идеи возвращения нотариальной формы сделок являются именно нотариусы. Здесь даже не юрист нужен, если он не работает в области тем по недвижимости. И не риэлтор, если он не юрист и если он работает без агентства. Нужно просто весь процесс поручить профессионалам, то есть агентству недвижимости. Более надежного способа не существует. К примеру, если речь идет о дарении квартиры сыну или дочери, специалисты агентства могли бы подсказать вписать в текст договора право дарителя на пожизненное проживание; или рассказали бы о другом виде сделки... Алёна Федорович, начальник юридического отдела агентства недвижимости «Тёплый Дом» (г. Королев): - До января 2025 года законом было предусмотрено нотариальное удостоверение лишь нескольких видов договоров. Нотариальному удостоверению подлежали договоры ренты, брачные договоры, договоры купли-продажи, в которых продавцом является несовершеннолетний, а также договоры купли-продажи доли. С января 2025 года внесены поправки в Гражданский кодекс РФ и теперь нотариальному удостоверению подлежат также договоры дарения. При этом, изначально законопроектом предлагалось удостоверять нотариально лишь договоры дарения, в которых участники не состоят в ближнем родстве. Однако согласно вступившему в силу закону, нотариальная форма договора обязательна в любом случае, независимо от степени родства его сторон. Очевидно, данные изменения направлены на защиту прав граждан и исключению рисков мошеннических действий при дарении недвижимого имущества. Дело в том, что в случае проведения сделки дарения через нотариуса, нотариусом будет запрошена информация о дееспособности сторон, дарителю будет разъяснены условия договора и его правовые последствия. В отличие от сдачи договора в МФЦ, нотариус пояснит дарителю, что при совершении сделки дарения, происходит переход права собственности на одаряемого. В то же время, одаряемый, в свою очередь, получая объект недвижимости в дар, будет защищен на случай судебных претензий других родственников, исключая дальнейшие их манипуляции с заявлениями о том, что даритель был под влиянием обмана или не понимал и не осознавал правовые последствия заключения данного вида договора. Записал Вениамин Вылегжанин

Недавно вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, которые запрещают дарение недвижимости между гражданами в простой письменной форме. Сделать это можно отныне только через нотариуса даже очень родному и близкому человеку. Более подробно о нововведении в закон рассказывает юрист Гильдии риэлторов Московской области, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН» Наталия Булахова: - Да, с 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Данное дополнение было внесено в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 13 декабря 2024 г. No 459-ФЗ “О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”. Обращаем внимание, что обязательная нотариальная форма установлена только для тех договоров дарения недвижимого имущества, которые заключаются между гражданами. Принимая данную правовую норму, законодатели аргументировали свою позицию тем, что, договор дарения между близкими родственниками - это естественная и довольно распространенная форма гражданско-правового и семейного взаимодействия. Хотя нередко такой безвозмездный договор на рынке недвижимости заключается между абсолютно чужими людьми. А это, как было указано в пояснительной записке к законопроекту, является «..маркером социального риска, т.к. на практике зачастую заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок. Особенно, когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста (в том числе одиноких, пожилых граждан); лиц, страдающих от различных видов зависимости (алкогольная, наркотическая); лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории Российской Федерации организации и объединения либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых». Вышепоименованные категории граждан, заключив договор дарения против своей действительной воли и желая оспорить его, не всегда располагают достаточными силами, знаниями, финансовыми средствами и волей для обращения в суд для грамотной защиты своих прав. По мнению законодателя, нотариальное удостоверение договоров дарения граждан выступит формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства, так как в силу положений статьи 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон. - Но нотариус – это всегда расходы. Скажите, сколько должны сейчас заплатить граждане за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества? - За совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы (ст.22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, далее - Основы нотариата РФ). Федеральный тариф за обязательное удостоверение договора дарения недвижимого имущества между гражданами взимается нотариусом в размере, соответствующему размеру государственной пошлины, указанной в п.п.5 п.1 ст.333.24 Налогового кодекса РФ, что составляет сумму 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Предельные размеры регионального тарифа ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата (далее - ФНП) для каждого субъекта Российской Федерации в соответствии с формулой, утвержденной федеральным органом юстиции (ст.30 Основ нотариата РФ). Затем конкретные размеры региональных тарифов каждый субъект РФ определяет самостоятельно в соответствии с предельными размерами региональных тарифов, установленных ФНП для каждого субъекта РФ. Размеры региональных тарифов всех субъектов РФ на 2025 год размещены на официальном сайте ФНП. Там же размещены и предельные размеры региональных тарифов, установленные ФНП на 2025 год для каждого субъекта РФ. https://notariat.ru/ru-ru/actions-and-tariffs/regional-rates/ Также размеры региональных тарифов можно узнать в региональных нотариальных палатах или посмотреть на их официальных сайтах. Так, например, на 2025 год для города Москвы размер регионального тарифа при очном обращении в нотариальную контору за совершением нотариального действия при удостоверении сделки одним нотариусом составляет сумму от 9 000 до 11 000 руб.(в зависимости от количества объектов недвижимости в договоре), а за удостоверение договора дарения между близкими родственниками придется заплатить 7 000 рублей. Тогда как в Республике Татарстан региональный тариф за удостоверение договора дарения между супругами и близкими родственниками в 2025 году составит сумму в размере 8 000 руб. А за договоры дарения между иными лицами - 9 000 руб. Кроме вышеуказанных расходов за совершение нотариальных действий придется еще заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в Росреестре. - И каковы сейчас размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости? - С 1 января 2025 года размеры государственных пошлин за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости были существенно увеличены (Федеральный закон от 12 июля 2024 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"). Согласно п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, для физических лиц установлены следующие размеры государственных пошлин:  в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 000 000 рублей, - 4 000 рублей;  в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента цены сделки или кадастровой стоимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не более 500 000 рублей; - Скажите, а кому запрещено заключать договор дарения? - Согласно п.1 ст.575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:  от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями п.п.1 п.1 ст. 575 ГК РФ;  работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан п.п.2 п.1 ст. 575 ГК РФ;  лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей п.п.3 п.1 ст. 575 ГК РФ;  в отношениях между коммерческими организациями (п.п.4 п.1 ст. 575 ГК РФ). Сделка, совершенная в нарушение установленного ст. 575 ГК РФ запрета, является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. - Как я понял, что между коммерческими организациями заключать договор дарения нельзя. А можно ли заключать договор дарения (в том числе недвижимого имущества) между коммерческой и некоммерческой организацией? - Действующее законодательство не содержит запрета на заключение договора дарения (в том числе и недвижимого имущества) между коммерческими и некоммерческими организациями, что подтверждается и судебной практикой. Так в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ была рассмотрена кассационная жалоба СНТ о признании незаконным решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) по договору дарения объектов электросетевого хозяйства, принадлежащего ранее на праве собственности товариществу, и безвозмездно передаваемому Межрегиональной сетевой компании. Кассационная жалоба СНТ была удовлетворена, при этом ВС указал ,что положения ст. 575 ГК и Закона N 217-ФЗ от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" не содержат запрета на заключение договора дарения в отношениях между коммерческой и некоммерческой организациями, и не ограничивают право граждан, осуществляющих ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, на самостоятельное решение вопросов относительно созданного им за свой счет общего имущества (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2021 г. N 309-ЭС21-11340 по делу N А71-2789/2020). Что подпункт 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ не подлежит применению к договору дарения с участием юридического лица, не являющегося коммерческой организацией упоминается и в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18 сентября 2014 г. N Ф10-2904/14 по делу N А35-9882/2013. Такой договор дарения между коммерческой и некоммерческой организациями может быть заключен по желанию его сторон, как в простой письменной форме, так и в нотариальной. - А можно ли заключать договор дарения (в том числе недвижимого имущества) между коммерческой организацией и гражданином? И в какой форме (нотариальной или простой письменной) может быть заключен такой договор? - Запрет на дарение, предусмотренный ст. 575 ГК РФ, не распространяется на правоотношения между коммерческой организацией и гражданином. Нормы статьи 575 ГК РФ не запрещают гражданину передать дар юридическому лицу, являющемуся коммерческой организацией. Данная позиция подтверждена и судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2022 г. N Ф05-20714/22 по делу N А40-130528/2020; Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 декабря 2018 г. по делу N 33-44792/2018). Договор дарения недвижимого имущества между гражданином и коммерческой организацией может быть составлен, как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Повторюсь, что обязательная нотариальная форма, закрепленная с 13 января 2025 года в п.3 ст.574 ГК РФ, распространяется только на те случаи, где сторонами сделки по дарению недвижимого имущества являются граждане. - Наверное, людей будет интересовать и такой вопрос: кто может подать заявления в Росреестр для государственной регистрации права собственности на основании договора дарения недвижимости? - Независимо от того, в нотариальной или простой письменной форме был заключен договор дарения недвижимости, сторонам договора необходимо подать в Росреестр заявления. Только на этом основании будет произведена государственная регистрация права собственности (перехода права) этой недвижимости (п.п. 3 ч.3 ст.15 Закона Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") Если договор дарения недвижимости удостоверил нотариус, то государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) недвижимости на основании этого договора осуществляется по заявлению нотариуса, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Уже с конца лета рынок недвижимости подвергся заметному изменению. Рост учетной ставки ЦБ и рост процентов по ипотеке заметно снизил его активность. Тем не менее, как отмечают риэлторы, рынок не встал, сделки по покупке и продаже квартир в столице идут. О том, как живет жилищный рынок в нынешних непростых условиях, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым. - Да, сделки идут. Но количество их заметно снизилось. Хотя, если сравнивать с прошлым месяцем, то ничего не изменилось. А так, по сравнению с летом, их стало намного меньше. Судите сами, ипотека становится недоступной для большинства населения. Мало того, что процент высокий, так банки еще поднимают до 50% первоначальный взнос. При существующей высокой цене на квартиры ипотека просто нереальна. Хотя застройщики ищут разные ходы, типа рассрочки или скидок, для продажи новых квартир. - Кстати, аналитики рынка отмечают, что продажа новостроек тоже притормозилась. - Тормозятся продажи по всем сегментам рынка. - Хотя нередко можно читать высказывания участников первичного рынка, что все идет нормально, даже цены кое-где повышаются. - Цены может строительные компании и повышают, но вот много ли покупателей находится на такие цены? Это вопрос! Хотя сделки действительно есть. Но их мало и проходят они в основном за наличные деньги. Если на вторичном рынке ипотека и встречается, то примерно на одну из 10 сделок. И это даже не полноценная ипотека, а ипотечный кредит используют как доплату в размере не более 10% от стоимости квартиры. В последние три месяца нормальных ипотечных сделок у нас не было. Как правило, собираются цепочки из многих квартир. И в этой цепочке находится кто-то, у кого не хватает денег, и вот тогда он берет небольшой кредит. - Значит ли это, что цепочки опять входят в жизнь рынка? - Да. Денег у людей нет и нужно выискивать варианты. - Вячеслав Анатольевич, скажите, почему застройщики не хотят давать скидки, хотя квартир пустующих у них много? - Мое предположение: просто у них хороший запас прочности. За последние два года они так хорошо заработали на льготной ипотеке, что могут себе позволить пока держать цены. У них есть жирок, за счет которого многие застройщики сейчас и живут, потому и цены не снижают. Или ждут какой-то помощи от государства. Но, думаю, что нужно от этого уходить, а делать нормальные условия кредитования, ипотеку под нормальный процент и рынок сам себя вылечит. - Многие чиновники высокого ранга давно выступали против льготной ипотеки. Она, мол, только цены разгоняет. - Да, и они оказались правы. Цены разогнали даже очень сильно. А вот опустить их очень тяжело. Но тут дело не в самих ценах. Они опустятся сами, но при условии, что рынок будет активен. Сегодня же только небольшой слой обеспеченных покупателей имеет возможность приобрести квартиры. У них есть деньги. А у большинства их нет, поэтому рынок дешевого жилья встал. - А продавцы на вторичке на торг идут? Дают скидки? - Не очень, но идут. Но скидку дают только когда есть реальный покупатель и тогда они могут торговаться. А в принципе говорить о скидках как таковых продавцы не готовы. Они лелеют надежду, что покупатели придут. А покупателей пока нет. - Говорят, что клиент с «живыми» деньгами требует скидки аж до 30%. Это правда? - Это просто нереально. - Никто не даст? - Тут вопрос не в том, что кто-то может дать или не дать. Тут вопрос в том, насколько объективна цена, за которую человек покупает квартиру. Ну представьте, если квартира объективно стоит 12 млн, то 30% будет 3,6 млн. Это значит покупатель меньше чем за 9 млн хочет её купить. Это просто нереально. Никто из продавцов на такое не пойдет. Если только на 4 млн эта квартира не переоценена ..... - Может, в крайнем случае все же дают большие скидки. К примеру, кому-то срочно нужны деньги. - Крайний случай - это исключение. А мы говорим о правилах рынка. Хотеть можно, но купить на 30% дешевле просто нереально. - По рынку ходят слухи, что раз ипотеку сейчас взять достаточно проблематично, то вместо нее хотят развивать лизинг. Как вы к этому относитесь? - В народе есть меткое выражение: хрен редьки не слаще. Как ни назови, но если у человека нет денег, то ему ничего не поможет. Что такое лизинг? Это аренда с выплатой цены за квартиру постепенно. Это та же рассрочка. - Единственный плюс от рассрочки и лизинга то, что человек не переплатит 2 или 3 суммы за свою квартиру. - Но это реально только для тех, у кого есть деньги или есть что продать, чтобы через год два рассчитаться. Там же сроки короткие. А деньги у небольшой части людей есть. Они у них и раньше были, но тогда чаще всего они не покупали квартиры за свои средства. А зачем? Когда есть льготная ипотека. Бизнесменам это было выгоднее. Сейчас все перевернулось. И стало выгоднее покупать за свои, но не сразу, а в рассрочку или лизинг. А тем, у кого нет денег, то им хоть лизинг предложи, хоть длительную рассрочку, они все равно не смогут квартиру купить. - Тогда остается аренда, тем более, что на Западе в собственность мало кто приобретает. Там развита аренда жилья. - Это на Западе. У нас же менталитет другой. Люди хотят жить в своем жилье. А то, что рынок аренды сегодня пошел вверх, то люди просто не могут купить квартиру и им приходиться ее арендовать. - Сейчас самое время застройщикам, которые не могут продать жилье и цены не хотят снижать, пустить бы квартиры в аренду. Они могут это сделать? - Наверное, могут. Но сдача в аренду это тоже головная боль. Нужно держать подразделение, которое будет этим заниматься. Поэтому пока им проще продавать, а не сдавать. - Опять же нужно переводить в собственность компании, а это лишняя морока... - И платить налоги на эту собственность. Лишняя головная боль. А это им надо? Думаю, едва ли. Стоит себе и стоит. Прижмет, продадут часть квартир со скидкой и дальше ждут. Как мы говорили выше, жирок-то у них сохранился. Вот и расходуют сейчас понемногу. - Скажите, а каковы перспективы рынка на следующий год? - Перспективы на него пока туманные. - Будет все же недвижимость дешеветь? - Конечно, будет. Но быстро ситуация в нормальную вернется не скоро. Думаю, не раньше лета 2025 года должны быть изменения в лучшую сторону. Так что в ближайшее время квартиры вряд ли будут дешеветь, а вот в перспективе – да. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН