Дом.рф

Ставки по кредиту Оценивая свои финансовые возможности для оформления ипотеки, заемщик в первую очередь обращает внимание на процент, который банк будет взимать за пользование кредитом. Размер процента по ипотечному кредиту складывается из ряда составляющих. Важнейшей их них является стоимость денег для банков. Банковский бизнес предполагает денежные займы на финансовом рынке, а затем выдачу этих денежных средств в кредит под более высокий процент. Стоимость денег на финансовом рынке определяется ключевой ставкой Банка России. Банки не могут получить заемные средства под процент ниже этой ставки. Кроме того, для фондирования ипотечных кредитов банки используют вклады населения, процент по которым также зависит от уровня инфляции. Риски по ипотечным кредитам банки перекладывают в процентную ставку по ним, и для того, чтобы не оставаться в убытке, устанавливают более высокий процент, чем тот, по которому они привлекают денежные средства. Одним из вариантов получения наиболее привлекательных условий по ипотечному кредиту является реклама маркетинговой ставки. Застройщики, обычно партнеры банка-кредитора, берут на себя дополнительные расходы по субсидированию выплат процентов по ипотечным кредитам на приобретение строящейся ими недвижимости. Они либо компенсируют банку прибыль, упущенную при снижении ставки, либо предоставляют заемщику скидку на приобретаемое жилье. Маркетинговая ставка очень распространена. Она помогает эффективно привлекать клиентов на строящиеся объекты, генерируя дополнительные сделки как для застройщиков, так и для банков. Сегодня государством реализуется ряд специальных программ, призванных обеспечить широкому кругу граждан доступ к возможности улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредитования. Администрации субъектов Российской Федерации направляют существенные средства из региональных бюджетов на предоставление льгот определенным категориям граждан в зависимости от потребностей регионов. В этом случае за счет бюджетов на местах также происходит субсидирование процентных выплат по кредитам, что в свою очередь выражается в снижении процентных ставок. Фиксированная процентная ставка При фиксированной процентной ставке в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются, исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита. Фиксированная процентная ставка определяется условиями кредитного договора и может изменяться только по соглашению сторон. Как правило, банки обычно сообщают клиенту минимальную ставку. Как правило, это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику. Ограниченный риск по кредиту с ее использованием позволяет банку закладывать минимальные проценты. Увидев заманчивую ставку в рекламе банка, следует обращать внимание на все звездочки, сноски и другие детали, которые иногда могут быть написаны мелким шрифтом, но являются очень важными условиями получения привлекательных условий по кредиту. При прочих равных условиях низкий процент может быть следствием таких обязательных для клиента процедур как электронная регистрация сделки или результатом специальных отношений с организациями-партнерами кредитора или имеющими у него зарплатные счета для своих сотрудников. Реальная ставка может отличаться от рекламируемой из-за дополнительных требований по максимальной сумме кредита, или минимальному размеру приобретаемого жилья, подключению к программам коллективного страхования, сроку кредитования, первоначальному взносу и т.д. За понижение процента по кредиту банк может установить и специальную компенсирующую комиссию. Переменная процентная ставка Переменная ставка существенно ниже фиксированной. Она зависит от значения Индекса потребительских цен (далее – ИПЦ) на товары и услуги по Российской Федерации и подлежит ежеквартальному плановому пересчету. В случае кредита с переменной ставкой механизм защиты заемщика от резкого роста финансовых индексов предполагает неизменность ежемесячного платежа. Это достигается за счет увеличения срока кредита при росте переменной ставки: погашение осуществляется равными на протяжении всего срока ипотечного кредита аннуитетными платежами. При росте инфляции и увеличении процентной ставки по кредиту меняется распределение сумм между выплатой процентов и гашением основного долга внутри ежемесячного платежа. Уменьшение инфляции учитывается при очередном, ежеквартальном пересчете, и срок кредита также сокращается. Предусматривается также наличие верхней и нижней границ величины процентной ставки по кредиту. Ипотечный кредит с переменной ставкой может как уменьшить стоимость кредита, так и увеличить ее. Такой вид кредитования выбирают заемщики, хорошо разбирающиеся в финансах. Как правило, они в состоянии отслеживать изменения ставок и прогнозировать, как это отразится на их кредите.

О материнском (семейном) капитале Предоставление материнского семейного капитала (далее – МСК) является одним из инструментов государственной поддержки российских семей, имеющих детей. Таким образом реализуется принцип защиты материнства, детства и семьи, закрепленный в ст. 38 Конституции Российской Федерации. Механизм предоставления МСК прописан в положениях Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ). Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий В соответствии со ст. 7 Закона № 256-ФЗ, средства МСК в том числе можно направить на улучшение жилищных условий семьи. Дополнительное регулирование данного способа реализации МСК содержится в постановлении Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее – Правила). В соответствии со ст. 10 Закона № 256-ФЗ улучшение жилищных условий за счет средств МСК возможно в следующих случаях: приобретение жилого помещения на основании любых незапрещенных законом сделок; строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика; строительство жилого помещения с привлечением строительной организации; компенсация затрат на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства; уплата первоначального взноса при получении кредита или займа (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; оплата по договору участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др. Важно отметить, что средства МСК могут быть направлены исключительно на улучшение жилищных условий исключительно в нашей стране (п.3 ст.10 Закона № 256-ФЗ), а приобретенное при помощи МСК жилье обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В случае приобретения жилья в ипотеку или на этапе строительства допускается оформление письменного обязательства наделить детей и супруга собственностью на приобретаемое жилье в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или 6 месяцев после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения). Уплата первоначального взноса при получении ипотечного кредита Процесс получения ипотеки с использованием МСК в качестве первоначального взноса ничем не отличается от получения обычной ипотеки, но имеет одну существенную особенность. Заемщикам, выбравшим использование МСК для оплаты первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку, необходимо обратится в Пенсионный фонд России (далее – ПФР) с соответствующим заявлением. В случае, если жилье приобретается не в общую собственность супругов и детей, то ПФР в обязательном порядке запрашивает нотариальное обязательство заемщика, в чью собственность приобретается жилье, наделить всех членов семьи долей в приобретаемой недвижимости в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится ПФР в месячный срок с даты приема заявления. После этого средства МСК в течение 10 (десяти) рабочих дней переводятся ПФР в счет первоначального взноса. В случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при приобретении или строительстве жилья в ипотеку, необходимо представить в ПФР документы указанных в п. 12 Правил в виде нотариально удостоверенных копий либо с обязательным предоставлением подлинников. Перечисление денежных средств осуществляет в безналичном порядке. Подробное описание отражено в п.16 Правил. При оформлении ипотечного займа с использованием МСК помимо соответствующего сертификата ПФР необходимо предоставить в банк обычный для ипотечного кредита комплект документов. Погашение основного долга и уплата процентов по ипотечному кредиту Помимо заявления о распоряжении материнским капиталом с приложением общеустановленных документов в ПФР необходимо представить документы, перечень которых отражен в п.13 Правил. Рефинансирование ипотечных кредитов Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля может быть выделена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием МСК не отличается от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов. Порядок наделения детей долями в недвижимом имуществе таков: Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей. В случае, когда собственником оформлен один из супругов или же собственниками являются оба супруга – через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе собственности по долям на супругов и детей. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации. Материнский капитал и военная ипотека Совместное использование военной ипотеки и материнского (семейного) капитала позволяет военнослужащим не только в разумные сроки обеспечить себя и свои семьи доступным жильем, но и более эффективно использовать средства накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС). До недавнего времени комбинация военной ипотеки и МСК воспринималась многими кредиторами с осторожностью. Это было связано с тем, что при использовании военной ипотеки собственником приобретаемого жилья становится исключительно военнослужащий- участник НИС, а обременение объекта недвижимости осуществляется в и в пользу кредитора, и в пользу Российской Федерации, фактического плательщика по кредиту. С другой стороны, при использовании МСК в ипотечном кредитовании требуется наделить всех членов семьи, включая детей, долями в приобретаемом объекте недвижимости, либо нотариально принять не себя обязательство сделать это после снятия обременения с предмета залога. Такая ситуация вносила некоторую неопределенность в последовательность оформления и перехода прав собственности на жилье при совмещении военной ипотеки и МСК, что в свою очередь затрудняло для кредитора операции с закладными. Постановление Правительства Российской Федерации № 627 от 25 мая 2017 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», установило, что участник НИС оформляет жилое помещение или жилой дом и земельный участок в общую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома и земельного участка, а в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения. Именно с этого момента участники НИС официально получили возможность использовать средства МСК как для частичного или полного погашения кредита, так и для оплаты первоначального взноса. При этом при покупке жилья участником НИС с использованием МСК по договору купли-продажи такое жилье необходимо оформить в общую собственность в течение 6 (шести) месяцев после снятия обременения с недвижимости. А в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 (шести) месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятия обременения с жилого помещения.

Риски по ипотеке В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимо застраховать предмета ипотеки в пользу банка только от риска утраты и повреждения. Заемщик может добровольно застраховать жизнь и здоровье, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитных обязательства, а также риск утраты права (титула) на объект недвижимости. Страхование жизни и здоровья Формально, для того, чтобы взять ипотеку, заемщики не обязаны страховать свою жизнь и здоровье. Однако, при отказе заемщика от страхования жизни и здоровья банки зачастую увеличивают процентную ставку по кредиту. Делают они это на законных основаниях, так как при отсутствии страхования жизни и здоровья заемщика банк несет повышенный риск неуплаты по кредиту в случае болезни или смерти заемщика. Банк обязан лишь уведомить своего клиента об этом условии. Следует иметь в виду, что при страховании жизни и здоровья заемщика ставка по кредиту может быть ниже на 0,7 – 3,5 процентных пункта. Помимо аргументов в пользу экономии на процентной ставке и, как следствие, сокращении расходов на обслуживание займа важным является защищенность заемщика в случае наступления неблагоприятных жизненных ситуаций, влекущих его неспособность оплачивать кредит. В случае инвалидности заемщика, его гибели, получения травм, тяжелых заболеваний или утраты работоспособности страховая компания выплатит банку долг по ипотечному кредиту. Заемщик или его наследники при этом смогут сохранить приобретенную по ипотеке недвижимость. Как правило, заемщик может самостоятельно выбрать страховую компанию, удовлетворяющую требованиям банка, и заключить с ней договор страхования. Размер страховых взносов обычно зависит от возраста заемщика, пола, характера профессиональных занятий, и, естественно, состояния здоровья. Как правило, начисление и оплата страховых взносов происходит ежегодно на остаток задолженности по кредиту. Страховые тарифы могут колебаться в диапазоне от 0,2% до 2% на остаток задолженности в год. Ряд банков предлагает заемщику присоединиться к договору коллективного страхования, которое также включает страховку здоровья и жизни. В большинстве случаев тарифы коллективного страхования несколько выше рыночных. При оформлении страхования в ходе согласования кредитного договора некоторые банки предлагают услугу комплексного страхования. Помимо обязательных страховок она может включать и дополнительные, в том числе страховку на случай потери работы, а также жизни и здоровья.

Общие положения Ипотека – это кредит (займ) под залог недвижимости. В соответствии с кредитным договором (договором займа), кредитор предоставляет денежные средства заемщику, а последний обязуется возвратить полученный кредит (займ), уплатив проценты за пользование им. Исполнение обязательств заемщика по кредита (займа) обеспечивается путем предоставления в залог банку недвижимости, как правило, квартиры, которая при этом остается собственностью заемщика. С учетом этого обстоятельства любые сделки с предметом залога могут быть совершены только при наличии согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отсутствии согласия кредитора на совершение сделки с обремененной квартирой, он имеет право потребовать досрочного возврата выданного кредита (займа) в полном объеме или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В любом случае переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре. Продажа Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Для снятия залога банку необходимо получить деньги в объеме остатка кредита (займа)и начисленных процентов. При этом возможны несколько вариантов проведения сделки: В первом варианте покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения его кредита (займа). Необходимость получения согласия от банка-кредитора отпадает, так как после внесения продавцом этих средств в счет полного погашения кредита (займа) обременение с недвижимости снимается. Следующим этапом становится заключение договора-купли-продажи и передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи. Во втором варианте для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. После того как банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника далее покупатель в одну ячейку вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. Обременение снимается после раскрытия ячеек и погашения кредита. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек. Залоговую квартиру можно приобрести и при помощи ипотечного кредита. При этом покупателю необходимо будет пройти процедуру одобрения и получения кредита. Дарение Дарение квартиры, обремененной ипотекой, возможно либо после прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, либо путем получения согласия Банка на совершение сделки дарения и перевода прав и обязанностей заемщика с дарителя на одаряемого. Однако, Банк неохотно идет на согласование сделки дарения заложенной недвижимости, в связи с чем необходимо документально обосновать необходимость совершения такой сделки. Таким основанием может стать, например, существенное ухудшение материального состояния заемщика. Наследование Наследование квартиры, обремененной ипотекой, возможно как по завещанию, так и по закону. При наследовании квартиры, обремененной ипотекой, к наследнику переходит как право собственности на квартиру, так и обязанность по оплате ипотечного кредита. В зависимости от конкретной ситуации возможны несколько вариантов погашения обязательства, обеспеченного ипотекой наследуемой квартиры. В случае, когда наследование наступает в результате смерти заемщика, имевшего договор добровольного страхования здоровья и жизни в пользу кредитора, и она признана страховым случаем, долг по кредиту выплачивается страховщиком. В этом случае недвижимость достанется наследникам без всяких обременений. В противном случае обязанность по выплате ипотеки переходит на наследников. Можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей за счет продления срока кредита. Окончательное решение остается на усмотрение банка. Наследник может продать квартиру с согласия банка, направив необходимую часть средств на погашение долга. Оставшиеся после погашения ипотеки денежные средства достанутся наследнику. Если наследников несколько, продажа возможна только при общем согласии. Наследник может отказаться от заложенной недвижимости, если у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Тогда она перейдет к наследникам последующей очереди, а при их отсутствии – в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Отказываясь от залоговой недвижимости, заемщик должен будет отказаться и от другого наследуемого имущества. Отказ от наследства от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность споров с другими наследниками Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания и оплаты ипотечного кредита. В свою очередь отказ от наследства также не может быть отменен.

Обязательства сторон Ответственный заемщик, перед тем, как взять на себя обязательства по ипотечному кредиту, обязательно оценивает в долгосрочной перспективе свои финансовые возможности и старается на протяжении срока жизни кредита избегать ситуации, при которой он может оказаться неспособным исполнять обязательства по ипотечному кредиту: погашать основной долг и выплачивать проценты. Нарушение срока платежей В случае нарушения заемщиком сроков ежемесячных платежей, кредитор вправе потребовать возврата всей оставшейся суммы кредита и уплаты процентов по кредиту. Если заемщик не сможет погасить образовавшуюся задолженность, на основании ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации банк вправе обратится в суд, где будет добиваться решения об обращении взыскания на заложенную недвижимость в целях погашения задолженности по кредиту. При негативном развитии событий для заемщика, квартира будет продана с торгов, а полученные средства будут направлены на погашение основной суммы долга, процентов, пени, судебных расходов и расходов на реализацию имущества. Важно понимать, что процесс обращения взыскания на квартиру должника через суд не является для банка оптимальным способом возмещения убытков по выданному кредиту. Он требует времени и дополнительных ресурсов на ведение судебного процесса. В этой связи, заемщику может быть предложено реструктурировать кредит. Если уже допущена просрочка, и кредитная история ухудшилась, опция рефинансирования становится маловероятной. Заемщик скорее всего не пройдет оценку платежеспособности по новому кредиту. Реструктуризация кредита Банк в первую очередь заинтересован в выполнении заемщиком обязательств по выплате процентов и погашению основной суммы долга. Если неспособность заемщика обслуживать кредит была вызвана временными и объективными, не зависящими от заемщика, обстоятельствами (потеря работы, болезнь и т.п.), велика вероятность, что кредитор будет готов начать переговоры с заемщиком, который может обратиться с предложением о реструктуризации кредита. В случае достижения согласия между заемщиком и кредитором об условиях реструктуризации будет заключено соответствующее соглашение об изменении условий выплат по ипотечному кредиту. На основании указанного соглашения банк сможет продлить срок кредита, изменить график платежей, процентную ставку или списать пени, а также может использовать одновременно несколько мер помощи заемщику. Реструктуризация кредита возможна только в банке-кредиторе. Для кредитора всегда проще согласиться на реструктуризацию задолженности, чем переводить ипотечный кредит в проблемные активы, ухудшая собственное финансовое положение. С другой стороны, реструктурированный кредит требует повышенных резервов кредитной организации. Согласие сторон на реструктуризацию во многом зависит от ее условий. Преимуществами реструктуризации задолженности являются: Возможность избежать обращения взыскания на имущество заемщика с целью погашения образовавшейся задолженности; Возможность договориться с банком о более выгодных условиях кредитного договора и/или избежать уплаты штрафных санкций; Возможность избежать судебных исков и расходов заемщика на квалифицированную юридическую помощь; Возможность избежать личного банкротства по инициативе банка; Рефинансирование кредита Даже до начала переговоров с банком о реструктуризации кредита лучше внимательно изучить условия программ рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе в других банках. Перекредитование под более низкий процент или даже по переменной ставке позволяет снизить не только ежемесячную финансовую нагрузку, но и общий размер переплаты. Предлагаемые сегодня ипотечные программы рефинансирования могут стать важными инструментами решения сложных финансовых ситуаций в жизни заемщика. Заемщик с положительной кредитной историей может обратиться в банк, предоставивший кредит, или любой другой банк с заявкой на новый кредит в целях погашения имеющейся ипотеки, и получения новой, только на более выгодных условиях. Преимуществами рефинансирования кредита являются: Снижение процентной ставки по кредиту, и как следствие, снижение переплаты по кредиту; Снижение ежемесячного платежа по кредиту;

О военной ипотеке Военнослужащие-контрактники - участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) с 1 января 2005 г. имеют возможность воспользоваться так называемой военной ипотекой для улучшения жилищных условий. Военная ипотека позволяет в полной мере реализовать право на жилье, гарантированное ст. 40 Конституции Российской Федерации, и ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих». Сегодня, в отличие от ранее действовавшего порядка, военнослужащим предоставляется не готовое жилье, а денежная субсидия на его приобретение. Положения Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Закон № 117-ФЗ) и постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2008 № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливают порядок применения института военной ипотеки на практике. Порядок оформления военной ипотеки Преимуществами военной ипотеки могут воспользоваться исключительно военнослужащие, которые являются участниками НИС. Порядок включения в реестр НИС установлен Законом № 117-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 21.02.2005 № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти и федеральными государственными органами, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба». Для того, чтобы стать участником НИС военнослужащий должен представить соответствующий рапорт. Сделать это можно в любой момент прохождения воинской службы, однако предельным возрастом участника НИС в соответствии с законом является возраст выхода военнослужащего на пенсию. Решение о включении в реестр принимается в течение 3 (трех) месяцев. Стать участником НИС могут и военнослужащие, у которых в собственности уже есть объекты жилой недвижимости. На имя вступившего в НИС военнослужащего ФГКУ «Росвоенипотека» заводит именной накопительный счет, являющийся формой аналитического учета. Это не банковский счет, «живых» денег на нем нет, поэтому «обналичить» их невозможно. На этом счете нарастающим итогом учитывается информация о сумме взносов, формируемых за счет средств федерального бюджета. Через 3 (три) года участник НИС может воспользоваться своими накоплениями в том числе и для оплаты первоначального взноса при приобретении жилья по выбранной им ипотечной программе. Накопления предоставляются в виде целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ). Его накопительную часть формируют ежегодные государственные взносы на именной накопительный счет участника НИС. Раз в год, как правило, они индексируются. Дополнительным источником для формирования накоплений могут стать доходы от инвестиций, которые в интересах военнослужащих осуществляет специализированная инвестиционная компания. При помощи ЦЖЗ можно купить квартиру, жилой дом или земельный участок, на котором расположен приобретаемый жилой дом. Существует возможность приобретения жилья на этапе строительства, путем заключения договора участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Собственником приобретаемого жилья становится только военнослужащий, воспользовавшийся займом. Сам процесс получения кредита выглядит следующим образом. Выбрав жилье, военнослужащий обращается в банк со свидетельством о праве на получение ЦЖЗ, которое действительно в течение 6 (шести) месяцев. В выбранном банке военнослужащий открывает специальный счет, на который впоследствии ФГКУ «Росвоенипотека» перечисляет средства, накопленные на именном накопительном счете военнослужащего. Затем подписываются 2 (два) договора: кредитный договор между банком и военнослужащим, а также договор целевого жилищного займа между военнослужащим и ФГКУ «Росвоенипотека». После чего ФГКУ «Росвоенипотека» перечисляет средства ЦЖЗ на специализированный счет военнослужащего . Потом заключается договор купли-продажи жилья и регистрируется в Росреестре право собственности и ипотека, после чего средства ЦЖЗ и кредитные средства перечисляются продавцу жилья. Если накопленных и кредитных средств не хватает, военнослужащий может добавить свои сбережения. Ипотечный кредит за участника НИС оплачивает государство. Страховку недвижимости, оценку, аккредитив (при необходимости) оплачивает военнослужащий. Как правило, срок кредита ограничен возрастом выхода военнослужащего на пенсию. Особенности военной ипотеки Отличительна особенность накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих от простого ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемое жилое помещение обременяется залогом как в пользу банка, так и в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Военная ипотека позволяет военнослужащим гораздо быстрее и независимо от состава семьи и обеспеченности жильем реализовать свое право на жилье. Данная система дает возможность приобрести жилье как в начале военной службы, так и по приближению к пенсионному возрасту. Причем ближе к концу военной службы сумма накоплений на именном счете может позволить военнослужащему приобрести жилье без привлечения ипотечного кредитования.

ДОМ.РФ (ранее АИЖК) и «Российский капитал» запустили семейную ипотеку с государственной поддержкой АО «ДОМ.РФ» и банк «Российский капитал» в августе начали предлагать заемщикам ипотечный продукт «Семейная ипотека с государственной поддержкой» по новым условия. Заявку на кредит можно подать на сайте www.дом.рф, в офисах партнеров ДОМ.РФ, а также в отделениях «Российского капитала». Ипотечным продуктом с субсидированной на несколько лет ставкой в размере 6% годовых могут воспользоваться граждане, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй и/или последующий ребенок (последующие дети). Под этот же процент можно рефинансировать уже имеющийся кредит. Условия Льготная ставка при рождении второго ребенка будет действовать три года с момента выдачи кредита, при рождении третьего ребенка или последующих детей – пять лет, при рождении не менее двух (второго, третьего ребенка или последующих детей), в том числе одновременно – восемь лет, при рождении третьего или последующего ребенка в течение срока действия процентной ставки - восемь лет, если пополнение в семье произойдет в период между 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. После завершения периода действия льготной ставки, ставка по кредиту на оставшийся срок устанавливается на уровне «ключевая ставка ЦБ на дату заключения договора +2%». Воспользоваться кредитом по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой» можно для покупки жилья на первичном рынке у юридического лица: как готового - по договору купли-продажи, так и строящегося - по договору участия в долевом строительстве/ договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. От заемщика потребуется внести как минимум 20% собственных средств. Необходимо будет также заключить договоры страхования жизни и здоровья, а также застраховать само жилье. Перекредитоваться по льготной ставке можно, если погашаемый кредит предоставлен на аналогичные цели и размер кредита не превышает 80% стоимости приобретенной недвижимости. Максимальная сумма кредита составляет 6 млн. руб. в случае покупки квартиры в любом субъекте Российской Федерации, кроме г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В двух столицах и их областях максимальная сумма кредита может составить 12 млн. руб. В остальном от заемщика потребуется пакет документов, к которому необходимо будет приложить свидетельства о рождении детей.

Наш ипотечный калькулятор поможет вам рассчитать правильно расчитать ипотеку по нескольким параметрам: https://спроси.дом.рф/Ипотека/Калькулятор

С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — через счета эскроу. Разбираемся, как будет работать новый механизм привлечения средств в жилищное строительство. Как работает новая схема Схема использования эскроу-счетов в целом не отличается кардинальным образом от текущего способа взаиморасчета покупателя с застройщиком. Сейчас после регистрации ДДУ Росреестром дольщик вносит средства на счет, указанный девелопером, и застройщик пользуется деньгами сразу после их поступления, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При заключении ДДУ по новой схеме дольщик не перечисляет деньги девелоперу, а направляет их на специальный счет в аккредитованную Центробанком кредитную организацию (агенту), которая гарантирует сохранность средств. Что такое счета эскроу Эскроу — специальные счета депонирования средств до завершения возведения новостройки. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, не начисляются. Банк, являющийся агентом эскроу-счетов, в свою очередь тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).Первую сделку по новой схеме в России провел Сбербанк в апреле 2018 года. Банк «Российский капитал» уже сейчас обсуждает ряд пилотных сделок, которые планируется заключить в ближайшее время, заявил «РБК-Недвижимости» представитель банка «Российский капитал» (принадлежит ДОМ.РФ). Как застрахуют спецсчета Использование механизма эскроу защитит дольщика от недобросовестного застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств девелопера граждане оказывались один на один со своей проблемой, при использовании счетов эскроу дольщики не берут финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в оговоренных законом случаях, пояснили в «Российском капитале». Деньги на спецсчетах будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов по аналогии с банковскими депозитами на сумму до 10 млн руб. Что будет в случае банкротства банка В случае банкротства кредитной организации продавец (застройщик) перезаключает договор с новым банком-агентом. Застрахованные деньги перечисляются на новый счет. Как вернуть деньги Покупатель может вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, на эскроу-счета в трех случаях. Во-первых, когда девелопер будет признан банкротом и в отношении него откроется конкурсное производство. Во-вторых, если арбитражный суд примет решение о ликвидации застройщика как юридического лица. В-третьих, когда девелопер не исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кто распорядится спецсчетами Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования. Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов. Какая будет ставка для застройщиков Девелоперы прогнозируют рост цен на квартиры в строящихся домах в связи с переходом на новую схему финансирования строительства. В Минстрое считают, что изменения в закон о долевом строительстве не окажут существенного влияния на стоимость «квадрата» в новостройках. По расчетам PwC, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, ставка финансирования по новой схеме будет ниже 6% годовых. Сбербанк также планирует предоставлять застройщикам, работающим по спецсчетам эскроу, полную или частичную отсрочку по процентам до ввода объекта в эксплуатацию. Когда девелопер получит деньги Девелопер получает средства с эксроу-счетов, во-первых, после ввода объекта в эксплуатацию, во-вторых, после регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Причем средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (если это предусмотрено соглашением по проектному финансированию), либо перечисляются напрямую застройщику, который уже затем рассчитывается с кредитором в случае, если он вел строительство на заемные средства.

О приватизации С 1991 года у граждан России есть возможность приватизировать квартиры, выданные им государством. Вот уже более четверти века так называемая «приватизация» является одним из главных инструментов получения россиянами жилья в собственность. Порядок и основные принципы приватизации регулируются Федеральным законом от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации). В соответствии с Законом о приватизации приватизацией называется бесплатная и добровольная передача в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Законодатель ставил своей целью обеспечить справедливую процедуру наделения своих граждан собственностью, поэтому положения закона направлены на максимальный учет законных требований заинтересованных лиц, ведь совместное жилище может представлять собой точку соприкосновения различных интересов широких социальных и возрастных групп. Для приватизации жилого помещения необходимо согласие всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилье, как правило, передается им в общую собственность. Таким образом, все проживающие в приватизированной квартире граждане, сохраняют право пользоваться ей уже после возникновения нового права собственности на недвижимость. Следует отметить, что если в помещении проживают бывшие члены семьи нанимателя, то они также становятся собственниками жилья после его приватизации. Не участвуют в ней граждане, временно зарегистрированные в этом помещении. Бесплатно приватизировать квартиру можно только 1 (один) раз. Исключение делается для несовершеннолетних, которые самостоятельно смогут приватизировать квартиру только по достижении 18-летнего возраста. Кроме того, повторно воспользоваться такой возможностью могут граждане, интересы которых были нарушены во время предыдущей приватизации. Даже если гражданин отказался от приватизации, оформив соответствующее заявление, он, при наличии в будущем таких оснований, сохраняет возможность бесплатно приватизировать другое жилье. Процедура возвращения жилья государству не предусмотрена законодательством, однако такие случаи встречаются в правоприменительной практике. Различают деприватизацию и расприватизацию. В первом случае речь идет о добровольном возвращении жилья государству, как правило, по личным, в основном экономическим мотивам. Во втором случае возвращение собственности происходит по решению суда. Обычно это связано с нарушениями процедуры приватизации или законных прав заинтересованных лиц. Окончательные сроки завершения процесса приватизации на сегодняшний день не установлены. Последний раз они были продлены на неопределенный период на основании Федерального закона от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» признана утратившей силу часть 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Во многом это связано с тем, что на сегодняшний день лишь 35% (тридцать пять процентов) государственного жилищного фонда приватизированы гражданами. Порядок приватизации Процесс приватизации имеет ряд особенностей, которые связаны с необходимостью получения детальной и выверенной информации по самому объекту недвижимости, и уточнения намерений, а также соблюдения законных интересов всех проживающих в квартире граждан. Прежде чем начинать приватизировать жилье, следует в принципе уточнить такую возможность. В соответствии с законодательством Российской Федерации нельзя приватизировать аварийное жилье, комнаты в общежитиях, жилые помещения заповедного и природоохранного значения, жилье в военных поселениях, а также служебные жилые помещения. Сначала потребуется получить согласие на участие в приватизации или отказ от нее от всех прописанных в жилом помещении граждан. Нотариально оформленное заявление об отказе поможет в дальнейшем исключить все дискуссии по поводу наличия доли в новой собственности. Даже в случае отсутствия одного из нанимателей приватизируемой квартиры по какой-либо причине, его согласие все равно потребуется. Не потребуется оно от граждан, которые уже воспользовались своим правом на приватизацию. В ходе приватизации особенно учитываются интересы детей. Несовершеннолетние дети, указанные в договоре социального найма, но выписанные из квартиры, являются полноценными участниками этого процесса. Детей до 14 лет представляют их родители, несовершеннолетние старше этого возраста подписывают документы на основании формального согласия родителей. Согласие заинтересованных лиц на приватизацию фиксируется в специальном заявлении, рассмотрение которого жилищном отделом органа местного самоуправления приводит к подписанию ими же договора приватизации. На основании этого документа региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) регистрируют право собственности. Документы для приватизации Подать документы на приватизацию можно в жилищных отделах органов местного самоуправления или Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (далее – МФЦ). Профильным ведомствам необходимо представить достаточно широкий список документов. Помимо паспортов, свидетельств о рождении, о заключении или расторжении брака и даже свидетельств о смерти умерших ранее родственников необходимо представить документ, подтверждающий право пользования квартирой. Им является договор социального найма, который в свою очередь можно получить в муниципальных органах на основании ордера на квартиру. Кроме того, в управляющей компании следует запросить выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по жилищно-коммунальным платежам. В отношении приватизации потребуются письменные и нотариально заверенные согласие, доверенность или отказ лиц, проживающих в квартире. Отказ может быть оформлен в пользу любого из членов семьи. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то необходимо разрешение на приватизацию органов опеки и попечительства, которое следует получать обоим родителям, даже если они в разводе. Отдельные хлопоты будут связаны с получением выписки из домовой книги, которую выдает отделение УФМС, так же за ней можно обратиться в МФЦ. В случаях, если участники приватизации прописались в квартире после 01.07.1991 года или им меньше 18 лет, потребуются выписки из домовой книги с последнего и предыдущего места жительства. Необходимо будет подтвердить тот факт, что приватизация осуществляется впервые. Это делается на основании справки, которая в зависимости от даты регистрации в квартире до или после 2000 года выдается либо Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ), либо региональными органами Росреестра соответственно. В БТИ придется обратиться также за техническим паспортом квартиры. Он подтвердит удовлетворительное (неаварийное) состояние квартиры, зафиксирует наличие перепланировок и пристроек. Для приватизации понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), подтверждающая, что квартира ранее не была приватизирована. Кроме того, на каждого участника процедуры из ЕГРН также следует иметь выписку формы № 3 о наличии недвижимости. Перечисленные выше документы подаются вместе с заявлением на проведение приватизации. Само заявление составляется в жилищный отдел органа местного самоуправления или в МФЦ по установленному образцу на бланке органа власти, осуществляющего приватизацию. Заявление подписывают все участники приватизации, еще раз подтверждая тем самым свое согласие. Фактическая стоимость приватизации складывается из размеров госпошлин, подлежащих уплате при подготовке и оформлении требуемых документов. Ее размер зависит от региона и находится в пределах 10 000 (десяти тысяч рублей) в случае самостоятельного оформления всех бумаг во всех инстанциях. Продолжительность процедуры определяется скоростью сбора и предоставления необходимых документов и может составить от 21 (двадцати одного) дня до нескольких месяцев. Заявление на приватизацию можно представить и без посещения государственных органов - через портал «Госуслуги».

Собственники жилья часто стремятся улучшить условия проживания в стандартных квартирах при помощи изменения их конфигурации и дооснащения жилых помещений современным бытовым оборудованием. При перепланировке и переоборудовании жилых помещений необходимо соблюдать ряд требований, главным из которых является необходимость согласований своих действий с соответствующими надзорными организациями. Определение При перепланировке жилого помещения изменяется его конфигурация. Это требует внесения изменений в паспорт жилого помещения, который имеется в Бюро технической инспекции (далее – БТИ). Типичными примерами перепланировки квартир являются перенос или разборка внутренних перегородок, расширение жилой площади при помощи подсобных помещений, ликвидация темных комнат или кухонь, изменение конфигурации холлов и коридоров. Перепланировка должна быть безопасна, соответствовать требованиями санитарных и строительных норм, не нарушая при этом права других жильцов дома. С перепланировкой не следует путать переустройство жилых помещений. В этом случае в них устанавливаются или меняются инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти изменения также требуют их внесения в паспорт жилого помещения. Как правило, переустройство жилья связано с серьезным изменением системы коммуникаций в квартире в случаях, например, замены бытовых плит с газовых на электрические, устройства и переоборудования туалетов или ванных комнат, прокладки новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, замены бытовой электротехники на более современную или мощную. Когда не требуется согласование Остекление балкона, замена окон без изменения оконного проема, установка кондиционера или демонтаж встроенных шкафов не являются перепланировкой и не потребует дополнительных согласований. Работы, связанные с косметическим ремонтом, отделкой, заменой встроенной мебели также не требуют предварительного согласования с государственными органами. Не нужно получать специальных разрешений для замены электрических плит, антенн, кондиционеров или установки телевизионных тарелок. Даже смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если нет необходимости прокладывать новые шланги или трубы. Перепланировка или переустройство, не затрагивающие безопасность, здоровье или имущество других жильцов и не влияющие на конструктивные особенности дома, требует только уведомления. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади, монтаж или демонтаж ненесущих перегородок, заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах. Владельцу помещения необходимо лишь вызвать специалиста БТИ для оформления акта о завершенных переустройстве или перепланировке, после чего оформляется новый технический паспорт и документы сдаются в Росеестр для внесения изменений в ЕГРН. Запрещенная перепланировка В соответствии с действующим законодательством перепланировка в принципе невозможна если она изменяет внешний вид зданий, влияет на жизненные условия или ограничивает доступ жильцов к коммуникациям. Для проведения работ по перепланировке необходимо согласие всех собственников, в том числе и собственников, которые не достигли совершеннолетия. Эксперты называют более тридцати случаев, при которых перепланировка или переоборудование жилья невозможны. Большая часть из них связана скорее с весьма эксцентричными способами улучшения жилищных условий: устройство дровяных каминов, саун и др. Однако есть ограничения и для вполне рядовых на сегодняшний день ремонтов. Среди прочего, запрещены работы, которые лишают жильцов возможности нормального проживания в указанном помещении в принципе. Нельзя разрушать несущие стены и коммуникации, включенные в состав общедомового имущества. Запрещено расширять лоджии и балконы за счет жилых комнат и устанавливать на них отопительные устройства. Не следует перемещать туалеты в те места, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты. Невозможно устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, как, впрочем, и объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м. Список ограничений, как мы уже говорили, весьма широк. Необходимо тщательно изучить соответствующие нормативные акты до начала ремонтных работ в жилом помещении. Согласование перепланировки Согласовывать перепланировку и переоборудование жилого помещения с профильными надзорными учреждениями следует до начала ремонтных работ. В зависимости от существенности планируемых изменений есть три варианта согласования. Самый простой позволяет согласовать все изменения на основании эскиза самого владельца жилья. Если планируемые работы не затрагивают безопасность жизни и здоровья граждан, прочность жилого дома и его архитектурный облик, то для согласования достаточно представить эскиз проектного решения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ. В Москве, например, согласовать проведение перепланировки можно по типовому проекту, размещенному на официальном сайте Мосжилинспекции. В остальных случаях владельцу жилья необходимо будет заказать проект. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то его сможет подготовить компетентная проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) и имеющая свидетельство о допуске к таким работам. Кроме того, проект необходимо будет согласовать в профильных учреждениях: Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Проект перепланировки или переустройства квартиры должен быть выполнен архитектором всего жилого дома в случаях, когда работы затронут его несущие конструкции. Если сведений об авторе проекта дома нет, то его выполняет уполномоченная проектная организация, к примеру, в Москве – это ГУП «МосжилНИИпроект». Согласование планировки или переустройства жилого помещения осуществляют комиссии при архитектурных отделах районных администраций. Для проведения процедуры потребуются документы на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру, заявления о согласии на перепланировку от всех собственников или жильцов, в случае если они проживают по договору социального найма, а иногда и заключение управляющей компании о возможности согласования. На основании их анализа комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По окончании ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом техник БТИ фиксирует изменения и выдаёт соответствующую справку. Комиссия проверяет соответствие проекта и полученной техдокументации изучая акты выполненных работ, и через 45 (сорок пять) дней владелец квартиры получает подписанный ей акт. На основании этого акта БТИ оформляет новый техпаспорт помещения. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после подачи заявления о перепланировки Росреестр вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости с учетом проведённой перепланировки. Перепланировка при ипотеке Перед тем, как приступить к перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать все свои действия с кредитором. Для начала рекомендуется изучить условия договора. В нем может быть указано, что изменение планировки помещений запрещено или допускается с разрешения кредитора. В большинстве случаев банки с неохотой дают разрешение на перепланировку ипотечной недвижимости, опасаясь негативных последствий для стоимости заложенного имущества. Если в договоре нет дополнительных ограничений по этому вопросу, можно начинать получать разрешения. В противном случае работы нельзя начинать до полного погашения ссуды. Как правило, для согласования работ с кредитором необходимо соблюсти некоторые несложные формальности. Каждый банк руководствуется собственными правилами, поэтому их лучше уточнить у компетентных лиц. В некоторых случаях кроме разрешения кредитора могут потребоваться дополнительные документы. Длительность процесса согласования необходимо уточнять у кредитора.. В полученном разрешении будет говориться, что кредитор дает свое согласие на реконструкцию/перепланировку квартиры при условии соблюдения закона о перепланировке жилья. Получение документа о разрешении на реконструкцию позволяет приступить к последнему этапу, согласованию с Бюро технической инвентаризации (БТИ). По завершению работ необходимо будет уведомить банк о проведенных изменениях, предоставив выписку из ЕГРН или новый технический паспорт, а также известить страховую компанию. В процессе реконструкции может измениться метраж или стоимость жилья. В некоторых случаях страховая компания может потребовать провести переоценку ипотечной недвижимости. Необходимо иметь в виду, что сотрудники банка могут быть уполномочены проводить систематические проверки состояния ипотечной недвижимости, а заемщик обязан обеспечить им свободный доступ в квартиру. В некоторых банках есть даже специальные структуры, осуществляющие надзор за состоянием залоговой недвижимости. При обнаружении нарушений договора банк может потребовать досрочного погашения кредита. Самовольная перепланировка Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенная без разрешения органа местного самоуправления, или с нарушением соответствующего проекта, является самовольной. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается административным штрафом в размере от 2000 (двух тысяч) до 2 500 (двух тысяч пятисот) рублей. Кроме того, нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние. . При перепланировке без существенных нарушений существует возможность согласовать уже выполненные работы. Если не нарушены права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, такое решение могут вынести муниципальные или судебные органы.

Регистрация и прописка Часто при обсуждении регистрации по месту пребывания или по месту жительства используется термин «прописка». Несмотря на то, что такого юридического понятия не существует, он используется в контексте регистрации по месту постоянного жительства. Адрес «прописки», «постоянной регистрации» или места жительства вносится в паспорт при помощи специального штампа. Ну, а раз уж этот адрес указывается в паспорте гражданина Российской Федерации, то он и есть то место, где этот гражданин проживает постоянно. Регистрация по месту пребывания зачастую называется еще «временной регистрацией». В отличие от «постоянной» регистрации, «временная» не предполагает устойчивую связь гражданина с новым местом жительства, основанную на праве собственности или пользования этим жилым помещением. Порядок регистрации и снятия с регистрационного учета граждан по месту пребывания или по месту жительства регламентируется «Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713. Регистрация по месту жительства Жилое помещение, используемой гражданином для постоянного или преимущественного проживания, считается его местом жительства. Таковым может являться жилой дом, квартира, или любое другое жилье: общежитие, гостиница-приют, дом престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие. Важным атрибутом места жительства являются долгосрочные основания для проживания гражданина: право собственности, договор найма, поднайма, социального найма либо другое. У гражданина есть 7 (семь) дней на то, чтобы зарегистрироваться по новому месту жительства. Процедура осуществляется бесплатно территориальными подразделениями Федеральной миграционной службы (далее – ФМС) или Многофункциональными центрами предоставления государственных услуг (далее – МФЦ). Для регистрации потребуются следующие основные документы: удостоверение личности; заявление о регистрации по месту жительства; основание для вселения в жилое помещение – договор найма, свидетельство о собственности, заявление собственника о вселении, решение суда и т.п. Если регистрация по месту жительства происходит в приватизированном жилье, потребуется согласие всех собственников. При отсутствии родственных отношений с собственником при оформлении «постоянной» регистрации следует заключить бессрочный договор безвозмездного пользования жилым помещением. При этом нет необходимости получать одобрение со стороны прописанных граждан, не являющихся собственниками. Согласие всех зарегистрированных в жилом помещении граждан понадобится для «прописки» в муниципальное жилье. Кроме того, решение по вопросу регистрации будет приниматься специальной комиссией собственника жилья – муниципального образования. Постановка на регистрационный учёт осуществляется в течение 3 (трёх) дней со дня подачи соответствующего заявления с приложением необходимых документов. В паспорте гражданина Российской Федерации ставится отметка о регистрации по месту жительства. В случае отсутствия или несвоевременного оформления регистрации наступает административная ответственность, предусмотренная ч. 1 ст. 19.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ): штраф от 1 500 (одной тысячи пятисот рублей) до 2 500 (двух тысяч пятисот рублей). Лица, допустившие для проживания в своё жилое помещение граждан без регистрации, также облагаются штрафом в размере от 2 000 (двух тысяч рублей) до 2 500 (двух тысяч пятисот рублей). Регистрация по месту пребывания Гражданин обязан получить «временную» регистрацию через 90 (девяносто) дней непрерывного нахождения по новому месту пребывания. При этом сниматься с регистрационного учета по месту жительства нет необходимости. Процедура регистрации по месту пребывания осуществляется бесплатно территориальными подразделениями ФМС или МФЦ. Для того, чтобы зарегистрироваться помимо удостоверения личности и заявления необходимо представить один из документов, дающих основание на проживание в указанном помещении: договор найма (поднайма), договор социального найма, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего жилое помещение. В случае регистрации на основании договора социального найма или свидетельства о государственной регистрации права на жилое помещение, достаточно только указать их в заявлении. Регистрирующий орган самостоятельно запросит сведения об этих документах в соответствующих инстанциях. В этом случае срок регистрации по месту пребывания увеличится на 1 (один) день – до 8 (восьми) рабочих дней со дня подачи заявления. Регистрация по месту пребывания в муниципальном жилье требует согласия квартиросъемщика и членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Временная регистрация в помещении, находящемся в собственности физического или юридического лица, потребует согласия собственника. Зарегистрироваться как временно, так и постоянно в домиках, расположенных на садовом или огородном земельном участке, можно только в случаях, когда на них разрешено индивидуальное жилое строительство. Граждан, находящихся в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, больнице, на туристской базе, либо в другом аналогичном учреждении регистрирует администрация на основании документов, удостоверяющих личность. Конституция Российской Федерации гарантирует гражданину свободу передвижения, и отсутствие «временной» регистрации совершенно не ограничивает это право. Однако нарушение установленного срока в 90 (девяносто) дней и в этом случае влечет административную ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 19.15 КоАП РФ. Регистрация несовершеннолетних Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания или по месту жительства родителей (усыновителей, опекунов) производится независимо от согласия собственников, нанимателей и членов их семей, а также без учета требования законодательства Российской Федерации о норме жилой площади на человека. Если ребенок прописывается от одного родителя к другому, не требуется и согласие второго родителя. Для регистрации по месту жительства или пребывания несовершеннолетнего ребенка до 16 (шестнадцати) лет с родителями необходимо представить удостоверение личности родителя и свидетельство о рождении ребенка, даже если у него уже есть паспорт. Именно свидетельство о рождении доказывает родство. Регистрация иностранцев Иностранные граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, обладают аналогичными правами на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Обязанности по регистрации по месту жительства или пребывания распространяются на них наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами или международными договорами Российской Федерации.

Аренда или наем? В различных источниках можно встретить два термина, описывающие отношения сторон по поводу использования объектов недвижимости для временного проживания граждан: аренда и наем. Между ними существуют принципиальные различия. При найме помещений речь идет исключительно о договоренности физических лиц по поводу предоставления жилого помещения для временного проживания. Договор найма и отношения между сторонами по нему регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). С коммерческим наймом все очевидно – это отношения физических лиц по поводу временного проживания одного из них в жилом помещении, принадлежащем другому. А вот в случае социального найма жилье физическому лицу предоставляет уполномоченный орган государственной власти. Наем возможен на срок не более 5 (пяти) лет, за исключением договора социального найма, который заключается без установления срока его действия. Аренда в соответствии с положениями главы 34 ГК РФ возможна только в случае предоставления помещений для коммерческих целей, хотя в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Другим ключевым признаком аренды является наличие юридического лица в качестве одной из сторон договоренностей. Квартира может стать предметом аренды, только если ее снимает юридическое лицо для проживания, к примеру, приглашенных работников. Срок действия договора аренды не ограничен. При этом, в отношении популярных сегодня апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, но при этом сдающихся для проживания физических лиц, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон. Выбор жилья Оптимальным вариантом выбора жилья является привлечение квалифицированного риелтора. Эксперт поможет выбрать проверенные объекты с надежными контрагентами, окажет содействие в документальном сопровождении сделки. Услуги риелтора платные, размер гонорара может составлять до 100% месячной арендной платы. Помощь проверенного профессионала с репутацией устранит риски, связанные с различными вариантами мошенничества при найме жилья. В случае самостоятельного поиска объекта недвижимости следует в первую очередь внимательно изучить рынок съемного жилья. Агрегаторы информации по этой тематике в сети Интернет предлагают удобные сервисы не только подбора жилья, но и оценки инфраструктуры района планируемого проживания. По мнению экспертов, предложения с ценами ниже рынка более, чем на 20%, должны вызывать подозрение потенциального нанимателя. Ключевым этапом выбора объекта недвижимости станет его осмотр. Важно визуально оценить не только состояние квартиры, но и обратить внимание на внешний вид дома и обустройство дворовой территории, на состояние подъезда, лестничной площадки и лифта. Проверка жилья Главным документом для проверки юридической чистоты жилья является свидетельство о собственности. Изучить необходимо оригинал документа. Если квартира приобреталась после 15 июля 2016 г., собственник должен представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а если после 1 января 2017 - из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Во всех этих документах необходимо проверить данные по объекту недвижимости и собственника. Необходимо сверить данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры. В случаях, когда у квартиры несколько собственников, потребуется согласие от всех. Согласие всех собственников фиксируется либо их подписями на договоре, либо соответствующей нотариальной доверенностью на имя подписанта, которую он должен представить. Это требование действует и в отношении близких родственников. Если хозяин квартиры состоит в браке, а отношения собственности по объекту недвижимости не урегулированы брачным договором, понадобится нотариальное согласие супруга или супруги. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, понадобится одобрение органов опеки и попечительства. В случае передачи в наем жилого помещения, находящегося в ипотеке, для заключения договора найма необходимо получить согласия банка. Существует возможность проверить полноту всей предоставленной информации. Выписку из ЕГРН можно запросить самостоятельно в любом Многофункциональном центре оказания государственных услуг. За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может взыматься плата. Она будет готова в течение 3 (трех) рабочих дней, если получение услуги осуществляется в Росреестре и в течение 5 (пяти) рабочих дней, если получение услуги осуществляется в МФЦ. Заключение договора Договор найма или аренды жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать передаваемое нанимателю/арендатору жилое помещение (апартаменты): адрес местонахождения объекта, общая площадь объекта и другое. Следует указать всех лиц, планирующих проживать с квартиросъемщиком. В противном случае их вселение в съемную квартиру возможно только с согласия хозяина и зарегистрированных в этой квартире граждан при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения. Исключение делается только для несовершеннолетних детей нанимателя. При необходимости, следует прописать и право на содержание животных. При заключении договора найма жилого помещения следует также согласовать порядок внесения ежемесячной платы, ее повышения, а также формат и условия использования задатка, аванса, обеспечительного платежа. Необходимо зафиксировать порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, в противном случае их по умолчанию несет квартиросъёмщик. Предварительно рекомендуется убедиться в отсутствии у хозяина квартиры задолженности по таким платежам. Следует иметь в виду, что текущий ремонт оплачивает квартиросъемщик, в то время как капитальный – хозяин квартиры. Подписантам необходимо договориться об основаниях для досрочного расторжения договора. В соответствии с законом, квартиросъемщик может расторгнуть договор найма, предупредив хозяина за 3 (три) месяца. Передача жилья Кроме договора с хозяином квартиры следует подписать акт приема-передачи. Именно с даты подписи акта приема-передачи квартиросъемщик отвечает за состояние квартиры и платит за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора, а также перечислив все обнаруженные недостатки. Следует перечислить вещи хозяина, которые остаются в квартире, и указать количество передаваемых ключей и их назначение. Сразу после переезда следует иметь в виду, что в течение 7 (семи) дней необходимо зарегистрироваться по месту жительства. Эту процедуру можно осуществить через Многофункциональные центры предоставления государственных услуг или в паспортном столе по месту жительства.

Подготовка документов для продажи Если покупатель найден, то непосредственно перед продажей жилого помещения его необходимо подготовить в части технического состояния, а также убедиться в отсутствии обременений, которые могут воспрепятствовать сделке. Процедура продажи будет состоять из следующих шагов: Шаг 1: Подготовка документов для сделки Для совершения сделки необходимо собрать следующие документы: Правоподтверждающие документы на жилое помещение (выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (при наличии)) Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников жилья, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, не имеющих паспорта. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на жилое помещение. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу жилья, удостоверенное нотариусом. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемого жилого помещения является несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Так как срок действия выписки составляет не более месяца с момента выдачи, ее следует получить непосредственно перед сделкой. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Шаг 2: Обсуждение условий сделки и условий договора Необходимо договориться с покупателем о порядке расчетов, оплаты оформления и регистрации сделки, о сроках совершения сделки и иных вопросах, касающихся перехода прав на жилое помещение. Если сделка будет совершаться через некоторое время, целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксировать все основные договоренности и срок, в который должен быть заключен основной договор. Предварительный договор станет гарантией сделки именно на согласованных ранее условиях. Вместо предварительного договора можно заключить соглашение о задатке или авансе, что также будет закреплять ранее достигнутые договоренности и гарантировать совершение сделки. Составление договора лучше поручить юристу. Шаг 3: Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация права. Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме. Он не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру. Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать: цену жилого помещения; адрес; техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта; порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу; распределение расходов на оформление сделки; срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю; сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости. После подписания договора в 3 (трех) экземплярах (по 1 (одному) для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа) стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации. Шаг 4: Расчеты за жилое помещение Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно. Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности и фактической передачи жилья. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. Шаг 5: Передача жилого помещения Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору. Источник: https://спроси.дом.рф/Приобретение_недвижимости/Продажа_жилья

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции: Шаг 1: Подбор объекта недвижимости При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца. Шаг 2: Получение информации об объекте недвижимости Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подачи запроса. В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности. Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья. Шаг 3: Проверка юридической чистоты объекта недвижимости Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться. Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить: выписку из ЕГРН; в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость свидетельство о регистрации права собственности; основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве; выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ; документы из БТИ. Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы: паспорт; справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность; нотариально заверенное согласие супруга/супруги; нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица. Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Необходимо обратить внимание на то, что, в случае, если в выписке из домовой книги или Единого жилищного документа присутствуют временно выписанные или другие прописанные лица, то перед совершением сделки или в определенный срок они должны выписаться. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи. Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной. Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов. Сделать это можно на сайте ФССП России по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения. Шаг 4: Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам. Шаг 5: Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать: цену жилого помещения; адрес; техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта; порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу; распределение расходов на оформление сделки; срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю; сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости. Согласие супруга Шаг 6: Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки. Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью. При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. В случае оформления брачного договора, устанавливающего единоличный режим собственности на продаваемую квартиру, согласие супруга на ее продажу также не требуется. Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Шаг 7: Подача документов в Росреестр После подписания договора, по 1 (одному) экземпляру для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа, стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации. В Росреестр необходимо представить следующие документы: договор купли-продажи, нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки, если данное согласие необходимо. Если согласие не требуется, то предоставляются иные подтверждающие документы, например, брачный договор, разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если требуется), документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона. Шаг 8: Получение документов после проведения государственной регистрации сделки Срок государственной регистрации прав не должен превышать: 7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (3 (трех) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов); 9 (девяти) рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (5 (пяти) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов); 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о ее собственнике. Шаг 9: Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно. Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. При этом для подтверждения факта передачи денег также следует взять расписку у продавца. Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору. Особенности при заключении договоров При заключении договора дарения недвижимости порядок действий аналогичен договору купли-продажи, однако имеются некоторые особенности. Договор дарения обычно заключается между близкими родственниками, и одаряемому не требуется искать объект недвижимости для приобретения и проверка юридической чистоты сделки. Также при заключении договора дарения отсутствует встречная передача имущества либо денег, в связи с чем шаг № 9 можно пропустить. При заключении договора ренты следует обратить особое внимание на проверку юридической чистоты сделки, так как обычно такие договоры заключают с пожилыми людьми, действия которых могут быть оспорены в силу возраста и болезни. Также при заключении договора ренты необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю после регистрации перехода права, однако получатель ренты имеет пожизненное право пользования недвижимостью независимо от перехода права собственности. Дальнейшая перепродажа такой недвижимости в течение жизни получателя ренты будет серьезно осложнена. Источник: https://спроси.дом.рф/Приобретение_недвижимости/Приобретение_жилья