*Габриэль*

договор купли-продажи участка и недостроя от января 2015 г., свидетельства о регистрации прав на эти объекты. Вроде как понятно, что "в отношении объектов, приобретённых после 01.01.2016 г.", об этом написано. Однако в работе с налоговой разные выверты бывают, потому стараемся выяснить как оно на практике. Предлагали клиенту обратиться в налоговую за письменными разъяснениями, но он сказал, что ему достаточно ответа аудиторов: "налог будут считать от суммы в договоре, а не по кадастровой, т.к. имущество приобретено до 16 года".

Недавно искали объект для молодой семьи, нужен был небольшой дом, 50-60 кв.м с водопроводом и канализацией, в нормальном жилом состоянии, с хорошим участком в конкретном районе и по невысокой цене. Пытались склонить клиента к мысли, что совпадение всех пожеланий в одном объекте - из области фантастики, так как в том районе где им хочется либо в 1,5 -2 раза дороже, либо сильно хуже по характеристикам. Давали информацию по похожим объектам в других районах примерно по запрошенной цене, а так же по более дорогим в интересующем районе. В итоге клиенты сильно возмутились, что компания их интересы не блюдёт, а всякое фуфло подсовывает, расторгли договор. Через месяц эта семья покупает у нас же домик, который им предлагали при первой же встрече, но он их тогда категорически не устроил: другой район, площадь 40 кв.м, водопровод и канализацию надо доделывать, участок не большой и на склоне. Пришли покупать когда уже не осталось времени на поиски, надо было всё сделать быстрее. А пока искали несуществующий объект, упустили несколько хороших, реалистичных, вариантов, которые мы им так же предлагали, более интересных чем тот, на котором в итоге остановились. Тут ещё и наша недоработка: не смогли убедить людей, правильно объяснить ситуацию на рынке. У кого-то из агентов есть услуга по проверке "чистоты объекта"?

Однако, и аудитор уже передумал, предоставив такое пояснение:

Проконсультировался клиент у надёжного аудитора, сказали - будет налог с кадастровой*0,7, не важно что приобретено в 2015 г., сделка то в этом году. Не знаю, какие обоснования были у аудитора, но очень всё это запутано. Люди то готовы были идти на сделку, у них было несколько заверений от разных представителей ФНС, что налог на имущество приобретённое в 2015 г. будет по старой схеме начисляться, пока мне знакомый альтернативную точку зрения не подкинул.

В моей практике один раз было восстановления сроков (и там несовершеннолетний наследник был), а несколько раз, при необращении к нотариусу в 6-месячный срок, доказывали в суде факт принятия наследства. Например: умер гражданин,осталась квартира, и через пару лет наследник решил продать квартиру, к нотариусу не обращался, в квартире не жил, прописан в другом месте. Пошли в суд за подтверждением факта принятия наследства, пригласили пару свидетелей, те подтвердили что наследник до истечения 6 месяцев с момента смерти наследодателя что-то там делал в квартире (потолки побелил, замок на двери поменял, полы помыл и тд.), а так же забрал себе в пользование вещи умершего: что-то из мебели, что-то из верхней одежды. Ну и какие-то квитанции по коммуналке в течение полу года с момента смерти кем-то оплачивались, принесли в суд и их, сказали что наследник платил. Таким образом наследник пользовался вещами наследодателя, выполнял действия по их сохранению и тд, значит фактически наследство принял в установленный законом срок, суд этот факт признал и нотариус выдала свидетельство о праве на наследство. Правда в подобных случаях не было споров с другими наследниками, не знаю насколько сложно всё было бы в случае спорной ситуации. В описанной ситуации сын мог в течение 6 месяцев с момента смерти отца принять в пользование любое имущество умершего, тем самым приняв всё наследство, т.к. наследство нельзя принять частично, а только целиком. Осталось подтвердить этот факт в суде.

Реально есть люди, которые и без услуг риэлтора обойтись могут нормально. Особенно если прикинут сколько заплатили бы риэлтору и снизят на эту, или чуть меньшую сумму цену объекта. Найдёт покупателя, а за оформление сделки заплатит агентству, или юридической конторе. Иногда людям ерунды не хватает, что б продать объект. Был недавно случай: продаёт 1-к квартиру девушка, развелась с мужем, в продаваемой квартире живёт бывший муж, она с ребенком временно живёт в квартире бывшего мужа (там двушка). Мужик весь в делах, плюс увлекается рыбалкой, в квартире бывает не часто, в прихожей куча рыболовного снаряжения, курит в квартире, показывает он - девушке далеко ездить. При том что квартира вполне нормальная и объявление они давали не плохое с симпатичными фотографиями, людям, приходящим её смотреть, вряд ли хотелось идти дальше прихожей, впечатление портилось с порога: куча хлама, запах табака, угрюмый равнодушный мужик в растянутом трико. Ещё цену хозяйка поставила в рекламе несколько выше надобности и готова была торговаться - но никто с ними не торговался за несколько месяцев продажи. Пообщавшись с хозяйкой, вижу: не наш клиент, не будет договор заключать, просто, как хороший человек хорошему человеку, даю пару небольших рекомендации по подготовке квартиры, снижению цены в объявлении до той, которая её устроит, и настаиваю чтоб показывала сама в отсутствие бывшего мужа, всякий раз предварительно проветрив и прибравшись. Сама она позитивная, активная, приятная в общении, время свободное есть, всё поняла. Сделала как сказано и нашла покупателя за две недели (было неожиданно, по нашим предположениям цену надо было ещё снижать), пришла к нам оформляться. Тут, конечно, везение сыграло свою роль, а так же активность хозяйки. Но таких случаев немного в сравнении с количеством самостоятельно висящих на рынке по много месяцев, а потом, как прижмёт, продающих не выгодно и в спешке.

так же встал вопрос с налогообложением при продаже имущества, приобретенного в 2015 г.: незавершённое строительством здание гаражного назначения и земельный участок. Проконсультировался у знакомого - работает замом начальника в отделении ФНС, сказал: "считаем с суммы по договору", кидаю ему ссылку на ст. 217.1 НК, отвечает: "не учёл эти изменения, значит считаем с кадастровой*0,7", говорю а на имущество приобретённое в прошлом году распространяется? - "распространяется, сделка то в этом году". Консультируюсь в юр.отделе: "налогообложение с указанной в договоре сумме минус вычет, 217.1 не распространяется, т.к. куплено в 2015 г.". Если по кадастровой считать, налог около 2 млн.р. будет и это делает сделку не интересной.

Естественно, заёмщик в первую очередь сам должен заботиться о чистоте сделки, с этим не спорю. Возражаю тому, что как мне показалось, вышеотписавшиеся намекали, мол банку по барабану чистота сделки, так как и при потере прав на квартиру заёмщик остаётся должен банку. Всё ж банк не зря берёт квартиру в залог и правовая чистота предмета залога для банка важна, другой вопрос как эту чистоту обеспечить, тут я по своей работе замечаю следующее: банки активно работающие с ипотекой имеют более шаблонную и упрощённую проверку, так как необходимо обрабатывать большой объём заявок, они специально разного рода лазейки придумывают, чтоб как можно больше заёмщиков привлечь, а банки выдающие относительно немного ипотечных кредитов, иной раз очень даже придирчиво и категорично относятся к существующему положению вещей. Не думаю, что банк равнодушно относится к ситуациям, когда заёмщик теряет право на квартиру и банк теряет предмет залога. Так как прошедший не дешёвые судебные процессы и лишившийся жилья заёмщик может в итоге оказаться менее платёжеспособным (например, ему придётся снимать квартиру), могут начаться невыплаты, и взыскать не с чего. В связи с этим банки проверку квартиры проводят, банковская проверка, конечно, не гарантрирует чистоты сделки, но обычно она больше чем просто проверка комплекта документов и лучше чем ничего.

Орган опеки и попечительства даёт разрешение на совершение сделки купли продажи и для регистрации перехода права по договору достаточно только этого документа - разрешения, регистрирующий орган не следит за исполнением условий разрешения. А для выполнения этих условий, представителям ребенка даётся некоторый срок, обычно от месяца до трёх месяцев. В нашем регионе всё выглядит так. Полагаю, такое возможно только в том случае, если сделка прошла регистрацию в ситуации когда "при продаже не исполняются условия ООП". Есть практика по оспариванию сделок, совершенных с разрешения органов опеки, на основании не соблюдения в дальнейшем условий такого разрешения? Я с подобным не сталкивалась. Плохо, что мы не посмотрели, конечно. Я тут указываю на то, что банк проконтролировал не только комплектность документов, так как с предоставленным комплектом сделка прошла бы регистрацию без проблем, ипотека была бы выдана, ответственность за неисполнение обязательств перед детьми легла бы на плечи законных представителей, а ответственноть по оплате кредита - на заёмщика.

Всё ж банки в некоторой степени контролируют не только комплектность. Например ВТБ24 контролирует сделки с продажей имущества несовершеннолетних таким образом: кредитные средства выдаются только после выполнения условий опеки, на которых разрешена продажа. Недавно была сделка: девушка продавала квартиру, где были доли у её детей, покупала другую квартиру выделяя там детям доли, но в этой другой квартире тоже был один из собственников ребенок, котрому, в соответствии с распоряжением органов опеки, родители должны были внести деньги на счёт. В итоге банк выпустил людей на сделку, но выдал деньги только после подтверждения продавцом покупки другой квартиры с выделением в ней долей детям (свидетельства о регистрации права) и подтверждением, что продавцы другой кв внесли деньг на счёт ребенка (договор купли-продажи с суммой и выписку со счёта предоставляли). А СБ в такой ситуации удовлетворяется разрешением опеки и соблюдения его условий не контролирует. Ещё был у нас такой недогляд: собственник-мужчина в своё время купил квартиру частично оплатив стоимость за счёт средств материнского капитала (жена свидетельство на мат. капитал выдавали), а на всех членов семьи, в соответствии с законом, квартира не была оформлена, куплена квартира была лет пять назад, собственник ничего не сказал, и мы в ДКП не посмотрели, сразу отправили документы в банк. А в банке отказали - мол только после оформления на всех членов семьи можем на сделку выпустить. Также пару раз бывали случаи, когда банки (если не ошибаюсь, то были Газпромбанк и Росбанк) не выпускали на сделку, если квартира была приобретена собственником в браке и после расторжения брака раздел имущества никак не оформлялся: требовали согласия от бывшего супруга, или соглашения о разделе имущества.

У нас были случаи, когда выходили на сделку с прописанными. От собственника обязательство по снятию с рег. учёта прописывается в ДКП, а от прописанных не собственников брали нотариальное обязательство сняться с рег. учёта в течении определённого периода с момента продажи квартиры. Также прописывали в ДКП обязательство собственника по обеспечению выписки лиц зарегистрированных в квартире на момент подписания договора, в случае нарушения этого условия, недоплаченная в счёт стоимости квартиры сумма остаётся у покупателя в качестве неустойки. Но как всё это обернётся если дело дойдёт до суда - не могу сказать. Лучше бы у паспортиста узнать процедуру выписки в этом случае. У нас как-то выписывалась девушка из-за границы: составляла в консульстве заявление и отправляла на паспортный стол по месту прописки. Несколько лет назад дело было.

В нашем городе редко бывают проблемы с органами опеки, во всяком случае я с такими проблемами редко сталкиваюсь. Что касается инструкций: оно вроде и хорошо, когда всё конкретно определено, но в этом деле слишком много нюансов, думаю "усмотрение" (решения принимаемые работниками органов опеки, исходя из конкретной ситуации) должно присутствовать. Например, по общему правили нельзя продавать имущество несовершеннолетнего при условии дарения взамен другого имущества - надо продать одно и купить другое. Но бывает, когда в собственности ребенка висит какая-нибудь унаследованная доля в комнате, или домишко, которыми его семья пользоваться не имеет возможности но несёт расходы на содержание, с продажи можно купить только что-то похожее не актуальное, денег добавить не могут, при этом проживают в нормальной квартире. Тут опека даёт согласие на продажу такого имущества при условии дарения ребенку доли в квартире. Был ещё такой случай: местный состоятельный человек оформил на пятилетнего ребенка пять квартир в новострое, когда пришла пора продавать, пошла мама в опеку, а там начинают её грузить и натурально потирают руки предвидя подарки. Но обломилось: мама с ребенком перепрописались на базе отдыха, в паре км от таёжного села, с райцентром в другом чёть менее таёжном селе, в этом райцентре и оформили за пару дней разрешение на продажу квартир. Полагаю, что когда речь идёт о московских ценах и собственном усмотрении органов опеки, то руками там потирают чаще, да и лишний раз рисковать не хотят давая разрешение - проще отказать. Но у нас серьёзных проблем с опекой мало, так вот с ходу не припомню совсем уж необоснованного отказа в разрешении на продажу.

Если не приватизирована, то речи о наследстве нет. Надо в муниципалитет обратиться, узнать кто занимается социальным жильем и заявление написать, мол такая-то квартира, жильцов нет на протяжении полутора лет, мы, соседи, опасаемся, вдруг там авария какая случится в системе отопления, например, или что ещё, или вдруг старушка там померла и в ванне лежит мумифицированная. Знаю случай, когда в похожей ситуации пришел представитель администрации со слесарем жэка и участковым, квартиру вскрыли, осмотрели, описали имущество. Потом на дверь повесили свой замок, дверь опечатал представитель администрации. Через какое-то время заселили очередников. Как это всё документально оформлялось - не знаю )

Если собственник умер и наследников не имеется - жилые помещения, как выморочное имущество, переходят в собственность муниципального образования, если дело в Москве, или Петербурге - в собственность города. В муниципальных образованиях вопросом занимаются, насколько знаю, департаменты (или отделы) по жилищным вопросам, в Москве и Петербурге, видимо, какие-то отделения Росимущества. Помещение переходит в муниципальный жилищный фонд и туда селят очередников. Полагаю, если за наследодателем тянутся долги, то помещение может быть продано с торгов для уплаты долга. Это теоретически, на практике таких ситуаций пока не было ) Но в вашем случае соседка просто пропала, я так понимаю, что не известно жива, или нет. Наверное, комитету жильцов, или заинтересованным соседям, стоит взять выписку из ЕГРП (в местном отделении Росреестра), узнать была ли квартира в собственности, заодно и ФИО собственника узнаете (если право было оформлено до начала ведения ЕГРП. можно попробовать обратиться в муниципальный отдел по жилью, может быть у них есть инфа по квартире), зная имя и фамилию можно попробовать поискать родственников хозяйки, или саму хозяйку. Если квартира не приватизирована - местные органы, занимающиеся жил.фондом, должны знать порядок действий в случае если наниматель не проживает в квартире длительное время, пусть разбираются.

кстати, если в ГКН (гос. кадастре объектов недвижимости), дом стоит на учёте еще по старым площадям, то для внесения изменений потребуется делать технический план. Его подготовка обычно не меньше 5 000 р. стоит. И зарегистрировать изменения желательно до марта 2018 г., пока упрощённый порядок действует.