Дмитрий Ллогне

Недавняя история. Собственник сообщил нам, что в конце февраля планирует перебираться обратно в Москву. Договор найма с текущим арендатором заканчивается, попросил его не продлевать. Дескать, квартира самому понадобится, как минимум на год. Сообщаем арендаторам. Те конечно не в восторге, но что делать – это жизнь. Кратко об арендаторах. Молодая пара, 21 -24. Работают, учатся. Вполне приличные молодые люди. Всё стандартно. Середина февраля. Пытаемся уточнить у арендаторов дату съезда и приёма квартиры. И тут вдруг непонятный «затык» - просят дать им ещё месяц на поиски жилья. Интересуемся в чём причина таких долгих поисков. Дословный ответ был следующим: - Не смогли найти. Квартиры есть хорошие, но они все сдаются с комиссией. У вас же мы снимали без комиссии? Тут надо пояснить – все квартиры, которые у нас в управлении мы сдаём без комиссии, для скорости сдачи. - Но вы не переживайте, - продолжает он. – Мы оплатим время, пока ищем. Ещё месяц оплатим, хорошо? Далее был непростой разговор с переходом на матерные слова и с намеком от арендатора, что пока он платит вовремя, сделать мы ничего не сможем – будет искать, пока не найдёт. Дескать, знает свои права и не лыком шит. Ну что ж, молодо -зелено. На подобные случаи у нас есть стандартные процедуры, но к ним не пришлось прибегать. На решение вопроса ушло пять минут. Всё решил звонок … маме. Для справки: при сдаче квартиры мы всегда просим арендаторов оставить контакты близких родственников. Всё решил звонок маме арендатора. Мама поохала, поахала и обещала разобраться. Через два дня мы приняли квартиру.

О работе... Намедни получил свежую доверенность на управление квартирой, взамен старой, с истекшим сроком. Прислал её собственник, которого я видел всего один раз в жизни, в момент передачи жилья, четыре года назад. Больше я с ним не общался. Январь, 2014 Звонок в контору: - Хочу вам передать квартиру в управление. В Москве буду через неделю проездом. На всё про всё будет час. С заранее подготовленными документами жду человека у подъезда. - Дмитрий? - Да. - Пойдёмте. Процесс подписания и передачи занимает 15 минут. - Вот ключи, бумаги, что просили, доверенность и реквизиты человека, которому надо перечислять деньги. Это моя бывшая жена, так что никакого криминала. Заполняя бумаги, спрашиваю: - Контактный телефон будет этот? - Нет. Завтра я его отключу, если надо будет - я с вами сам свяжусь. Отчёт присылать жене по этому электронному адресу, - пишет на клочке бумаги. - Как долго планируете сдавать? -спрашиваю. - Одиннадцать лет и четыре месяца. - … а что дальше случится? - Дальше дочь станет совершеннолетней и сама будет решать, что делать с этой квартирой. Январь, 2018 Отправляю очередной отчёт по квартире и на следующий день получаю стандартное: - Спасибо. Всё получила.

ТРИ НЕ ОЧЕВИДНЫЕ ВЕЩИ, ЗНАНИЕ КОТОРЫХ БУДЕТ НЕЛИШНИМ, ЕСЛИ СДАЁТЕ КВАРТИРУ 1. Выбор матраса Кажется, чего проще. Выбираем лучшее предложение в рамках бюджета - и всё! Ан нет! Настоятельно не советуем выбирать пружинные матрасы. Для примера скажу, что за последние полгода нам пришлось в двух квартирах поменять пружинные матрасы, а в одной купить топпер поверх пружинного, причём абсолютно нового. При этом за 10 лет нашей работы проблем с беспружинными матрасами не возникало. Даже, если матрас качественный дорогой, но пружинный, то часто арендаторы уже психологически настроены на то, что будут выпирать пружины и спать будет невозможно.Поэтому лучше сразу обезопасить себя от лишних хлопот. 2. Интернет, подключение, выбор провайдера Многие собственники этот вопрос отдают на откуп арендатора. Дескать - выбирайте себе провайдера, заказывайте, оформляйте на себя и пусть это будет ваша головная боль. Но на самом деле часто получается так, что при съезде арендаторов некоторые сложности появляются именно у собственников. К примеру, практически всегда съезжая наниматель оставляет действующим договор на Интернет, а взятое в аренду оборудование остаётся в квартире. Затем начинают приходить грозные письма о задолженности, напоминания. Приходится звонить бывшему арендатору, просить его урегулировать вопрос и т.д. и т.п. Конечно же можно просто пользоваться Интернетом, оставшимся от арендатора. Но это очень неудобно. К примеру, в случае утери пароля, логина от ЛК, восстановить доступ самостоятельно уже не получится. Или часто неудобно бывает общаться с технической поддержкой, потому как запрашивают данные владельца счёта, информация о которых тоже может затеряться. Поэтому мы всегда сдаём квартиры уже в комплекте с полностью настроенным Интернетом, цифровым ТВ. По Москве, как правило, это ОнЛайм или МГТС. 3. Следование правилу «сдаётся как есть» Это достаточно большая тема для разговора. В следующей заметке мы расскажем подробно об этом. А сейчас вкратце. Сразу же при подписании договора арендатору надо четко пояснить, что квартира сдаётся «как есть». В дальнейшем можно конечно что-то поменять, что-то улучшить, но это уже будет всё за счёт арендатора. Кажется всё просто, но в дальнейшем бывает довольно сложно и настоять на своём, и не испортить отношения с жильцами. Но подробнее об этом уже в следующий раз.

- Что там? Итоги, говорите, надо подвести. А если всё буднично, никаких особых прорывов и падений… Всё равно надо. Ну как скажете. Итак … Что было? - Увеличили парк обслуживаемых квартир на 31 процент, думали не справимся. Но съели - потихоньку, помаленьку. - В количестве обслуживаемых квартир дотронулись до заветной сотни. Правда тут же откатились. Дипломат вернулся с командировки, дочка одного из клиентов замуж собралась. Поэтому квартиры вернули из управления. Но уже в январе 18-го планируем пробить этот уровень. Ну то есть пробьём. - Выгнали (попросили съехать) нанимателей из двух квартир. - Была и золотая классика – отключение телефонов, ключи в почтовый ящик. При этом депозит остался в агентстве. Но так как квартира была в порядке, искать и дергать друзей и родственников не стали. Да, да! У нас на всех арендаторов есть сведения о друзьях и родственниках. - Пересдали 14 квартир и конечно же это было летом, как раз в момент резкого увеличения количества новых обслуживаемых квартир. Думаю, попробовать ввести штрафные санкции за расторжение договора найма в летние месяцы. Да-а-а-а, вот начал писать и теперь уже не кажется, что всё было так буднично. Чего стоит история о парне, что снял квартиру рядом с Яндексом, потому что его туда взяли на работу. А через месяц его переманили в Гугл. Или история о романтике, который снял квартиру для своей любимой и попросил помочь в некоторых вещах. Например, попросил обеспечить доступ на крышу дома. Чтобы утром, выходя на обзорную лоджию, любимая получила с крыши корзину цветов на веревках. Что смогли, то сделали. И ещё пара случаев. Всё-таки аренда этой квартиры на две сотни в месяц тянет - имеет возможность попросить дополнительные услуги Но об этом напишу уже в следующем году. Ну и теперь, что будет? А хорошо всё будет! Правда, хорошо! Три раза через левое плечо, отойдите. Чего и всем форумчанам желаю. Как завсегдатаям, так и просто забредшим. С наступающим Новым Годом! Счастья, здоровья, удачи!

Иногда везёт получить в доверительное управление квартиру с историей. В ней можно найти интересные вещицы... К примеру книжка, в пять миллиметров шириной, серия "Библиотека для всех", 1926 год. Если читать по правому краю, то сплошная контрреволюция)

О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ КВАРТИРОЙ Не все знают, что согласно гл. 53 ГК РФ, договор доверительного управления недвижимостью подлежит регистрации. Но при управлении квартирами для аренды делают это очень редко. Используют другие виды договоров – договор поручения, субаренды и т.д. Но есть абсолютно сознательные граждане, которые настаивают на регистрации. Рассказываем, как это сделать. На самом деле зарегистрировать договор доверительного управления жильём несложно. Для удобства разобьём на небольшие этапы. ЭТАП ПЕРВЫЙ Готовим договор. Стандартный договор управления. Договор подшиваем, скрепляем. К нему естественно прилагается акт приёма-передачи, но договор подаём на регистрацию без него. ЭТАП ВТОРОЙ Собираем документы. Берём с собой следующие бумаги: - от клиента – копия паспорта; копия свидетельства о регистрации либо выписка из ЕГРН с печатью; доверенность, чтобы не тащить клиента в МФЦ - от себя – решение о создании ООО, свидетельство о регистрации юр. лица, свидетельство о постановке на налоговый учёт, приказ о назначении ген. дира, устав, паспорт Берём абсолютно весь пакет документов. Один раз нас «завернули» из-за что не было решения о создании ООО. ЭТАП ТРЕТИЙ Поход в МФЦ. Не хотите сидеть ждать своей очереди? Выбирайте любой МФЦ на окраине города, приезжайте в воскресенье за час до закрытия. Тишина, покой, пустые коридоры, скучающий персонал. ЭТАП ЧЕТВЁРТЫЙ Оплата пошлины. Оплачиваем стандартно через автомат. Заковыка тут в размере пошлины. Двадцать четыре тысячи с юр. лица и две с физ. лица. ЭТАП ПЯТЫЙ Аккурат через неделю звоните в МФЦ, уточняете – пришёл ли договор. И чтобы не тратить своё время делаете всё по ранее описанной схеме: выходной день, за час до закрытия… Кстати, не забудьте опять взять с собой или приказ о назначении гендира, или доверенность от организации. Иначе зарегистрированный договор могут не выдать. На этом всё.

А-а-а-а вспомнил. Я же пару лет назад в этой теме спорил об актуальности регистрации договора доверительного управления. Время прошло. Некоторые клиенты начали спрашивать. Очень редко, но теперь мы это делаем. Процедура отработана. Так что спрашивайте... Теперь это слегка касательно, но актуально.

Просматривал тут, намедни, старые записи о доверительном управлении и вспомнил, как в первое время бесил «тупизм» арендаторов в бытовых мелочах. Особо это касалось иностранцев. Снимала у нас квартиру одна француженка. Пока не пообтесалась - была фифа фифой. Первое время просто доводила до белого каления. К примеру, жалуется на то, что в квартире уже полдня нет света. Вызываем электрика, тот приезжает, просто поднимает рычажки в автомате и умоляет, чтобы арендаторша больше не совала в розетку свой заморский чайник, от которого «вышибает пробки». Объясняет на пальцах, что в третий раз он уже не поедет. Один раз звонит и сообщает о том, что в квартире у неё какие-то странные звуки, как будто что-то где-то капает, льётся и естественно надо срочно приехать разобраться. Вызываем ей сантехника. Тот отчитывается - всё сухо, просто идёт подготовка к отопительному сезону – коммунальщики проводят «опрессовку». Всё это непотребство продолжалось примерно полгода. Потом у нас в штате появился свой мастер. И как-то он с ней так хорошо поладил, что звонки по всякой ерунде прекратились. Зато потом «наша француженка» написала просто восхитительный отзыв о том, как оперативно решаются бытовые вопросы в России. Когда в том же Лионе ей приходилось ждать сантехника/электрика несколько дней, в Москве всё решалось в течение пары-тройки часов. Постараюсь отыскать ссылку на отзыв (затерялась), потом обязательно выложу.

Уже столько наобщались с арендаторами, столько насмотрелись всякого, что уже смирились с тем фактом, что у каждого в голове есть свои тараканы. Абсолютно у каждого. А здесь скорее всего какая-то затаённая злоба на собственника. Пока арендатор зависел от хозяина квартиры - улыбался, а зависимость исчезла - показал, что не только "лыком сшит". Помню, была одна соседка. Милая приятная женщина. Всегда здоровалась, интересовалась делами, улыбалась. Втихую же писала доносы участковому, что наш арендатор курит на балконе и дым залетает к ней в комнату (через угол дома), тем самым сосед сознательно травит её. Участковый реагировал - звонил мне. Раз в месяц, стабильно. Потом соседка съехала. У каждого свои тараканы.

Лучше поздно, чем никогда. Через год с лишним отвечаю) Неудачных рабочих моментов в начале работы было много. Иногда ошибались с подбором арендаторов. Четыре раза приходилось людей выселять. Например, вот этот случай. Как мы выселяли арендатора? Действие первое. Нанимателя порекомендовал нам собственник. Ни коллега, ни сват, ни брат – а именно собственник. Он же настоял на этом решении. А это всё равно, если бы кто-то сдал квартиру своим друзьям, знакомым. Объяснять пагубность подобного действа, думаю, не стоит. Через три месяца пошли неплатежи. Сначала просили подождать с оплатой нас, потом просили уже собственника. Через два месяца наш клиент не выдержал вечного нытья арендатора и попросил урегулировать вопрос. Дал нам «карт-бланш». В этот же день доступ арендатора в квартиру был ограничен. Входная дверь была закрыта на дополнительный замок, а нанимательница была предупреждена о том, что в случае признаков взлома двери или замены замка вызывается полиция, пишется заявление о краже. И тогда «гемор» будет у всех, но у нас меньше. На следующее утро, деньги чудесным образом нашлись. Погасила задолженность, оплатила за месяц вперёд. Действие второе. После получения денег мы хотели расстаться с арендатором. Чинно, благородно, с предупреждением за месяц. Но не получилось. Буквально на следующий день после оплаты нанимательница пропала. Не отвечала на телефон, на смс, на электронные письма. По оставленному контактному номеру подруга сказала, что всё в порядке, нанимательница позже перезвонит. Мы провели все необходимые процедуры, что прописаны в договоре при пропаже нанимателя, и стали ждать. Вышла арендатор на связь лишь к концу оплаченного срока проживания. И естественно с очередными небылицами и просьбами об отсрочке платежа. Естественно, тут же опять был ограничен доступ в квартиру и предложено расторгнуть договор. Действие третье, оно же последнее. Депозит нанимательница забирать отказалась. Попросила, чтобы вещи её были в квартире ещё месяц, а сама за это время найдёт предоплату чуть ли не за год. И жить пока в квартире не будет. Это уже было похоже на какое-то сумасшествие – нанимательница вцепилась в эту квартиру чуть ли не зубами. Когда проплаченные дни закончились, наша сотрудница с помощником аккуратно упаковала вещи арендаторши и вывезла на склад временного хранения. Из остатка депозита мы оплатили один месяц. Естественно все сборы делались под видеосъёмку, с приглашенным свидетелем - консьержем. И когда нанимательнице были вручены ключи от бокса, только тогда она сдалась. И больше уже не претендовала на проживание в квартире.

А если не резидент, то и все 30%

И о текущей ситуации… Привели наконец-то в боле-менее приемлемое состояние для сдачи очередную квартиру в Трехгорке. Со скрипом сдали. Было примерно так (оригинала фото нет к сожалению) Стало так (недорогой эконом ремонт) Одна квартира от нас ушла (собственники вернулись из двухлетней командировки). Ушла в идеальном порядке. Хозяйка аж вплеснула руками: «Как будто никуда не уезжали». Надарила всяких финтифлюшек из Африки, обещала отзыв наваять. Взяли в управление новый объект, квартиру на Украинском бульваре. Успешно сдали. А в остальном… Просто работаем. Всплеск появления новых квартир в управлении, как обычно, обещается на август.

Апрель, 2016 Подводим итоги. В принципе всё идет скучно, по накатанной. Деньги собираются, квартиры проверяются, текущие вопросы решаются. Входим в «сезон – спячку» без особых висяков, в виде большого количества свободных квартир. В уходящем месяце было всего лишь один момент, выходящий за рамки рутинного. В конце марта взяли в управление новый объект на Выхино. До метро пешком. Приличная квартира с двумя изолированными комнатами, большой кухней и огромной (на две комнаты) лоджией. Добротная мебель начала нулевых – конца девяностых, вся бытовая. В общем, твёрдый стандартный эконом. Сдать-то, мы её сдали. Но за сколько!!! Тридцать три тысячи деревянных, плюс свет и вода. Тридцать три! Для сравнения, у нас недалеко однушка сдаётся за тридцать уже третий год. Начинали рекламировать за 36. Циан, Авито (как от агентства, так и от лица собственника), ФБ группы, ФБ страница агентства . Без комиссии! И только на цифре 34 – началось шевеление. В итоге сдали через собственную страницу на ФБ «Квартиры без комиссии». Так что, когда арендники говорят, что на рынке аренды снизу постучали, то сильно лукавят. Оттуда уже кувалдами вовсю фигачат. А в остальном всё в порядке. И как обычно говорят, пользуясь моментом, спешу поздравить всех с наступающим Первомаем или Пасхой. Кому как больше нравиться.

Старая история, но забавная. Поделюсь. 2014 год. Сначала всё было как обычно – буднично и прозаично. Текущий арендатор съехал. Оперативно подыскали нового жильца, но лучше сказать новую жилицу. Ею оказалась милая француженка, приехавшая учить россиян великому французскому языку. Звали её, согласно паспорту, Паулин - Полетт. Я называл её Полиной. Пару дней после приезда она перекантовалась в гостинице, на третий день получила во временное пользование одну из наших квартир. Панорамное остекление и возможность пить кофе на открытом балконе предопределила её выбор. Конечно, лето в Москве длится, дай бог, месяца два-три и наслаждаться открытым балконом долго не получится, но объяснить это толком у меня не получилось. Потому как мой английский и французский отлично выглядят лишь на уровне чтения, а по-русски она тогда не понимала ни бельмеса. Отключение света Было лето. Жарко, душно, противно. На следующий день после сдачи этой квартиры я сбежал из душного города на море. Сижу в кафе, потягиваю что-то охлаждающее. Приходит сообщение от Полины. Текст привожу сразу с переводом. Пишет: - Света нет третий час. Кондиционер не работает. Холодильник тоже. Шторы в чистке. Передвигаю мебель и вещи по комнате. Прячу от солнца, чтобы не сгорели. Что делать? Отвечаю: - Зайдите к соседям, узнайте есть ли у них свет. Она: - Не могу. Я не знаю, как сказать. Посмотреть в Интернете тоже не могу, его тоже нет. Я: - Show it to them: Есть ли у вас свет? То есть я попросил показать соседям своё сообщение. Пошла показывать. Отвечает, что свет у них есть. Соседи потом рассказывали, что наша подруга сначала показала им смску, получила ответ, а потом ещё и зашла, да и перепроверила, щелкая их выключателями. Сама непосредственность. Пришлось звонить нашему электрику, дяде Коле, что на подхвате. У того всё четко. Прибывает обычно в течение часа. Либо помощника присылает. Дёргать можно в любое время. Он по-иностранному ни в зуб ногой, но дело своё знает. Приехал, проверил - естественно в квартире просто вышибло пробки. Коротил её чайник. Чтобы свет загорелся, требовалось просто нажать пару кнопок . За всё про всё, дядя Коля взял с неё сто бакинских американских и двадцатку сверху получил на чай. За час езды и пятнадцать минут работы. Вот где настоящий профит живёт. Мытьё подъезда Через пару месяцев после её заезда получаю от Полины сообщение. Гневное такое. Много букв, много восклицательных знаков - экспрессии хоть отбавляй. Недолго думая, засунул в Гугл- переводчик. Перевод был следующим (сообщение это специально сохранил, для истории): - Что это??? ”ваша очередь мыть пол” вы никогда не сказать мне! Как часто он должен быть? Договор не имеет это!!! Где необходимые вещи для очистки??? Сколько этажей? Я совсем противна. Ситуация была простой. У многих из нас в домах есть т.н. общий тамбур и убираются в нём сами жильцы, по очереди. Настала и очередь нашей подруги. А так как соседи уже поняли, что за милое существо поселилось рядом с ними, и что вряд ли им удастся с ней объясниться по-русски, то просто вручили ей «бумагу с требованиями». Здесь моё знание языка было уже бессильно. Пришлось поднимать контакты переводчика, что был с её стороны на подписании договора и уже через него объяснять Полине: - что мыть пол придётся, примерно раз в два месяца и специальных средств, в виде больших помывочных машин, для этого не требуется; - что весь подъезд мыть необязательно, а только в общем закутке; - что она может послать всех на хрен и не делать этого, но об хороших отношениях с соседями тогда можно будет забыть. Как-то так. Не знаю, стала ли она убираться в общем тамбуре после разговора с переводчиком. Но тот факт, что отношения с соседями у неё очень прекрасные о чём-то говорит. Этап летнего отключения горячей воды мы прошли с ней на удивление просто. На её родине подобные вещи тоже практикуются. Ну а дальше уже всё потихоньку как-то наладилось. Очень быстро она сориентировалась в московской жизни, сносно выучила русский и научилась виртуозно ругаться матом.

Рабочие моменты Намедни, освободилась у нас квартира в Жуковском, та что в управлении. Простенькая, недорогая. Так как живу рядом, то веду её сам. Для сдачи жилья в Подмосковье, мы всегда дополнительно используем рассылку по местным агентствам. Сделали это и сейчас. Агенты звонят, уточняют информацию. День первый. - Здравствуйте. Меня зовут ТыраТыровна. Интересует ваша квартира на Дугина. Вы за свой СКРОМНЫЙ вариант хотите 17 000? - Да. - Понятно. Я перезвоню. Через час. - Это опять ТыраТыровна. Скажите, вы в свою СКРОМНУЮ квартиру семейную пару из Армении возьмёте? -Да. - Спасибо. Наберу. День второй. - Здравствуйте. Это ТыраТыровна. Мы с вами вчера общались по поводу вашей СКРОМНОЙ квартиры за 17. Предлагала клиентов. Вы сегодня вечером нам часов в восемь покажете? - Да. В семь контрольный. - Договорились. Семь часов. - Это ТыраТыровна. Мои клиенты готовы ехать. Но они не тянут по бюджету. Вы же понимаете, что у вас очень СКРОМНЫЙ вариант. Давайте пару тысяч скинем. - Нет. Это невозможно. - Хорошо. Тогда на сегодня отбой. Постараюсь вечером уговорить их, чтобы они заплатили 17 за вашу СКРОМНУЮ квартиру. День третий. - Доброе утро. Уже узнали? Хорошо. Мои клиенты готовы брать ваш СКРОМНЫЙ вариант. Но просят скидку хотя бы в тысячу рублей. Вы же согласны, что это нормально за вашу СКРОМНУЮ квартиру? - Извините. Квартира сдана. - Как? Когда? - Пару часов назад. - А как же мы…. Я и на самом деле сдал этот СКРОМНЫЙ вариант в то утро. Часов в семь.