Возможность залога
Присвоение статуса недвижимого имущества машино-местам в начале 2017 года дало возможность оформлять ипотеку на такие объекты, говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина.
Напомним, что до вступления изменений в силу человек, покупая такое парковочное место, не получал в частную собственность конкретные квадратные метры в гараже, а становился хозяином доли в общем имуществе собственников дома, к которым относилась и парковка.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, такая ситуация была обусловлена тем, что у большинства мест на стоянке нет материальных границ — стен или специальных ограждений. По этой причине собственник не мог в полной мере воспользоваться своим имуществом.
«Если он хотел продать объект, то приоритетным правом покупки обладали другие владельцы доли в общедомовой собственности. Продажа третьему лицу становилась возможна только после письменного отказа всех соседей по паркингу, которых может быть до нескольких сотен», — приводит пример эксперт.
Сейчас же потенциальные покупатели получили возможность использовать машино-место в качестве залога для получения ипотечного кредита. Пока эксперты бума в этом сегменте не наблюдают.
Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, приводит цифры руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Основная доля ипотечных сделок по этим объектам приходится на Москву — около 60%, добавляют в «Инком-Недвижимости».
В настоящее время процентная ставка по сделкам с такими объектами находится на уровне 14,25–14,75%, и перспектив к ее снижению в ближайшее время нет. До оформления права собственности на объект ипотечная ставка увеличивается на 1%, рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Ни Сбербанк, ни ВТБ24 пока не кредитуют такой сегмент.
Надо сказать, что ранее при необходимости покупки машино-места на заемные средства использовались потребительские кредиты либо нецелевые кредиты под залог.
«У программы были специфичные требования: например, приобретение такого объекта в строящихся домах было возможно только при наличии или одновременном получении кредита на приобретение квартиры в этом же доме», — говорит руководитель отдела продуктовой линейки ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. По его словам, изменения в законе позволяют исключить это требование и кредитовать машино-места без привязки к дому, в котором находится квартира.
Однако Новиков обращает внимание, что практика полной реализации таких площадей по комплексам к окончанию продаж проекта встречается редко и изменение статуса не явилось фактором стимулирования спроса на эти объекты.
Цена удовольствия
Главная проблема рынка машино-мест, по мнению Литинецкой, в их дороговизне. «В Москве девелоперы, к сожалению, ограничены небольшими участками под строительство или их высокой стоимостью, поэтому вынуждены уходить «под землю», что позволяет экономить площадь под сам проект. Однако возведение подземных парковок в среднем дороже на 50%», — рассказывает она.
Высокая себестоимость автоматически перекладывается на покупателя, в итоге для Москвы не редкость, когда стоимость может быть сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье, добавляет эксперт.
По ее словам, поэтому темпы продаж машино-мест в целом по рынку меньше в два раза по сравнению со скоростью реализации квартир в тех же жилых комплексах.
В «ДельтаКредите» уточняют, что первоначальный взнос по программе машино-мест больше, чем по программам на покупку квартир. На готовый объект взнос начинается от 30%, для строящегося — от 40%, рассказывает Тартышев.
По его словам, при сроке кредита на 10 лет средний чек по готовым объектам в Москве составляет 0,7 млн руб., по строящимся — 0,9 млн руб. В целом по России средний чек по строящимся объектам чуть ниже — 0,6 млн руб.
Как замечает Таганов, кредит на покупку машино-места предоставляется как действующим ипотечным, так и новым заемщикам на первичном и вторичном рынках недвижимости. Он добавляет, что более 15% оформивших ипотеку клиентов берут по два места на семью.
На данный момент средняя цена места в подземном паркинге столичного жилого комплекса комфорт-класса колеблется от 700 тыс. до 1 млн руб., продолжает Таганов из «Инком-Недвижимости».
В новостройках бизнес-класса стоимость парковочного места обычно достигает 1,5 млн руб., а в элитных ЖК — от 5 до 7 млн руб. «Что же касается стоимости объекта в структурных надземных паркингах эконом- и комфорт-классов, то она равняется 350–500 тыс. руб.», — говорит эксперт.
При этом уже сформировался стереотип потенциального ипотечного заемщика на такие объекты недвижимости. Речь идет о мужчине 38 лет со средним доходом 110 тыс. руб. и рассчитывающем на кредит в районе 8,5 млн руб. сроком на 10 лет, говорит эксперт «ДельтаКредита».
Сложный прогноз
Пока эксперты не берутся рассуждать о каком-то росте рынка ипотеки машино-мест. Тартышев отмечает, что этот сегмент довольно специфичный. Во-первых, потому, что паркинг в собственность покупают клиенты, которые планируют жить в одной квартире долгий срок и хотят использовать парковочное место в инвестиционных целях и сдавать его в аренду. Во-вторых, цены на эти объекты часто сопоставимы со стоимостью небольшой квартиры, и многие предпочитают аренду паркинга/гаража покупке.
По сравнению с первым кварталом 2016 года количество арендаторов парковочных мест в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса увеличилось более чем на 30%, сообщает Таганов.
«Например, ставка найма машино-места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса в среднем равна 6–10 тыс. руб. в месяц, в бизнес-классе — 15–20 тыс. руб. в месяц», — рассказывает эксперт.
Тартышев считает, что этот рынок всегда будет небольшим, но, возможно, после определения статуса парковочные места станут чуть более доступными, во всяком случае с точки зрения оформления документов.
Эксперт «Инком-Недвижимости» при этом добавляет, что в будущем приобретение парковочного места будет возможно не только по ДДУ, но и согласно договору купли-продажи с учетом оформления машино-мест на юридическое лицо, например на компанию-застройщика.
В настоящее время наблюдается нехватка парковочных мест в построенных и введенных в эксплуатацию объектах эконом-класса, что свидетельствует об острой необходимости увеличения парковки в строящихся жилых комплексах в данном сегменте.
«В массовом сегменте обычно количество машино-мест на паркинге составляет 80% от общего числа квартир. В более дорогостоящих классах таких объектов строят на 20% больше, чем квартир», — рассказывает Литинецкая.
По словам Таганова, на данный момент не менее 45% покупателей квартир в жилых комплексах столицы приобретают такие объекты в подземных паркингах и около 20% — на структурных надземных парковках.
- Читать далее...
- 0 комментариев
- 1 215 просмотров
