Перейти к содержанию

Статьи

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Инструкция в помощь владельцам и арендаторам
Мошенниками оказаться могут все три стороны сделки — и наниматель, и хозяин квартиры, и агент. Вот некоторые рекомендации, как распознать обманщика.
1. Мошенники-субарендаторы
Бывает, что съемщики пересдают квартиру другим людям (часто — под притон или нелегальное казино и т.п.). Собственнику надо знать заранее, что субаренда незаконна, даже если в договоре такой запрет не прописан. В данном случае молчание не является знаком согласия. Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, понадобится письменное разрешение владельца. Если субаренда не оформлена надлежащим образом, договор найма может быть расторгнут, а арендатор привлечен к ответственности за мошеннические действия.
Распознать такого рода мошенников, если они профессионалы, не так-то просто, но кое-какие признаки насторожить должны. Прежде всего — их готовность снимать квартиру по завышенному ценнику. Защититься здесь понятно как: оценивать свою квартиру адекватно. Кроме того, стоит насторожиться, если на просмотр квартиры приходят потенциальные съемщики, которые, по внешнему виду, явно «не тянут» на арендаторов такого класса. И, наконец, существуют определенные районы и параметры квартир, особенно привлекающих мошенников-«субарендаторов». Например, в Москве квартиры в районе Сокол в подъездах без консьержа и бдительных соседей, например, любят «массажные салоны».
«Семья приехала снимать квартиру, выставленную за 70 тысяч рублей в месяц (реальная цена — 60). На вид они только 30-35 заплатить могли, но собственник сказал — сдавай, никто больше не интересовался объектом по такой цене. Сдали. А эти съемщики составляли организованную группу, которая потом квартиру пересдавала всем подряд. За месяц — на сумму более миллиона рублей. 50 заявлений в полиции. Хорошо, что соседи подняли тревогу, когда по окнам стреляли из пневматики. Квартиру испортить не успели, а собственник отделался лишь объяснительной, и даже стекло не сильно пострадало.»
2. Мошенники-«продавцы»
Эти мошенники зарабатывают на том, что пытаются незаконно продать арендованную квартиру. Как их распознать? Они обязательно поинтересуются документами на квартиру так, чтобы бумаги на какое-то – пусть недолгое – время, оказались в их руках. Такого допускать ни в коем случае нельзя — мошенники будут готовить поддельные документы.
3. Мошенники-неплательщики
Такие арендаторы просто съезжают, не заплатив за длительный период и оставив долги по коммунальным платежам. Защита от них стандартная — прописать в договоре сроки внесения квартплаты и штрафные санкции. Хотя отсутствия проблем это тоже не гарантирует.
«Сдали квартиру без риелтора, напрямую, приезжему из одного из регионов российского Кавказа. Сначала платил вовремя, потом перестал выходить на связь, а через месяц «бегания» от нас просто исчез из квартиры, оставив, впрочем, свои вещи. Сейчас, конечно, заменили замки, квартиру снова выставили на рынок, но потерянных денег не вернуть. А искать этого съемщика в его родном регионе желания нет. Больше без посредников сдавать не будем, если только знакомым, да и то — с договором и залогом.»
Павел собственник двухкомнатной квартиры в Москве
Совет тут может быть один: если сомневаетесь, заранее возьмите у съемщика максимально полные контактные данные, как при выдаче кредита: рабочий телефон, контакты друзей или родственников и т.п. Но еще лучше — действительно, привлекать проверенного риелтора.
4. Мошенники-«агенты»
«Мошенники часто прикрываются именем солидных агентств недвижимости. Мошенник звонит владельцу квартиры по телефону, представляется сотрудником, например, компании «Инком-Недвижимость», предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет. Своих жертв они ищут просто: ведь владелец размещает на сайте объявление о сдаче внаем своей квартиры, а там есть и необходимая информация об объекте и контакты собственника. Мошенник предлагает владельцу услуги от имени компании — сразу несколько арендаторов на выбор. Он также говорит, что организация просмотров, реклама — все стоит денег, поэтому «извольте произвести предоплату». Аферист обещает, что потом эти деньги будут вычтены из окончательного чека. И человек платит! Не проверив подлинность информации, документы этого «агента» и, собственно, его причастность к известной компании.»
Итак, если вам звонит агент риелторской компании и предлагает свои услуги, не поленитесь позвонить в компанию, где он трудится, прежде чем ему платить. Причем нужно найти номер телефона на сайте компании, а не звонить по тому номеру, который оставил «агент». Узнайте, работает ли там такой человек, и убедитесь, что вам звонил именно он.
5. Мошенники-владельцы
«Наш договор признали недействительным — либо агент был непрофессионалом, либо он был в сговоре с арендодателем. Сняли «трешку» от собственника, а в итоге оказалось, что он владеет только долей в квартире, а остальные два собственника согласия на аренду не давали. В итоге пришлось выселяться. Хорошо еще, что мы прожили там почти весь месяц, за который заплатили, и потом смогли быстро найти новую квартиру. Но два раза платить агентскую комиссию за полтора месяца — это, все-таки, перебор.»
Мария арендатор, снимала с другом трехкомнатную квартиру в Перово:
Чтобы подстраховаться, нужно заранее поинтересоваться, сколько собственников у квартиры (особенно многокомнатной), и если их несколько — требовать у агента письменного согласия от каждого собственника.
Еще одна неприятность – замалчивание реального срока аренды: собираются изначально сдавать на три месяца, а обещают долгосрочный контракт. Как правило, «заманухой» в данном случае выступает заниженная стоимость.
«Такие случаи, к сожалению, бывают, и даже проверять что-либо бесполезно. Поэтому всегда заключайте договор найма и берите расписки о любых деньгах. С этими документами можно идти в суд, в милицию, требовать исполнения договора, возврата денег и так далее. И всегда внимательно читайте в договоре условия проживания, оплаты, досрочного прекращения аренды и штрафных санкций, которые ожидают инициатора расторжения договора. Собственник, ссылаясь на им придуманный и прописанный пункт договора, может досрочно вас выселить, а вы пострадаете из-за собственной невнимательности.»
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
И действительно, профессия риэлтор – это серьезный доход, интересная деятельность и уважение в обществе. Но она, увы, не всем подходит! Недаром из 100 кандидатов, пришедших по объявлению, остается 10, а то и меньше. Дело в том, что такая работа требует специфического набора личных качеств.
О том, каких именно, мы расскажем вам вместе с нашим постоянным экспертом – психологом с 20-летним стажем работы, сертифицированным гештальт-терапевтом Татьяной Балика.
Сильная мотивация
Татьяна Балика: «Начнем с самого главного. Вы и в правду хотите стать риэлтором? Или вы просто решили «попробовать из интереса», а то и «срубить легких денег»? Сразу разочаруем: «немножко подработать» в недвижимости не получится. Это примерно то же самое, что решить в свободное время подрабатывать хирургом. Специалистом по недвижимости нужно либо быть, либо не быть. То же самое вам скажет любой ас в риэлторском бизнесе».
И даже если вам кажется, что сейчас у вас есть довольно сильное желание стать сотрудником престижного агентства, подумайте, кем вы видите себя через 5-7 лет. Преуспевающим риэлтором, руководителем группы агентов, директором собственной компании? Если да, значит, игра стоит свеч. Если же вы в перспективе хотите заниматься чем-то совершенно другим, лучше отказаться от такой затеи с самого начала, чтобы не потратить зря время и силы (да и деньги на обучение).
Готовность к ненормированному графику
Что вы предпочитаете – работу с 9 до 6, но зато без сверхурочных или относительную свободу, зато с необходимостью отвечать на звонки рано утром и поздно вечером? Что вам удобнее – следовать указаниям начальника или планировать свой день самостоятельно? Если первое, то вам больше подойдет деятельность оператора call-центра, менеджера по персоналу и т.д. А если второе, то вы сможете в полной мере оценить преимущества профессии риэлтора.
Выраженная коммуникабельность
Деятельность специалиста по недвижимости, конечно, предполагает работу с компьютером, печатными изданиями и документами. Но все же самое главное – это общение. Поэтому стоит задуматься, а готовы ли вы к постоянным контактам с большим количеством самых разных клиентов? Если вы – прирожденный риэлтор, такая перспектива вас обрадует. Большой плюс – если вы и раньше по долгу службы много и долго разговаривали с людьми (были продавцом, преподавателем, юристом, страховым агентом, промоутером, наконец). Впрочем, вспомните свои ощущения: нравилась вам такая работа или хотелось спрятаться и никого не видеть? Понятно, что в любом случае вы уставали. Значение имеет ваше настроение, преобладающее на тот момент.
Высокая стрессоустойчивость
Это крайне важное качество для того, кто хочет чего-то добиться в жестоком мире недвижимости. Риэлтор должен быть настоящим бойцом – но скорее дипломатом, чем пехотинцем. Ему нужен большой духовный потенциал для того, чтобы почти каждый день слушать про то, как «достала жена», «отбился от рук сын» или «свекровь не дает жизни». Всем посочувствовать, всех понять, всем помочь, и при этом не испытывать раздражения, досады и желания отгородиться! Во всяком случае – сразу.
Кроме того, специалисту по недвижимости необходима толерантность. Это ценное свойство цивилизованного человека часто отождествляют с терпимостью, хотя оно больше, чем терпимость – оно подразумевает уважительное отношение к представителям иных социальных групп и полную свободу от соответствующих предрассудков. Вам как риэлтору придется иметь дело с людьми разных национальностей и вероисповеданий. К тому же у каждого из них есть индивидуальные особенности. Кто-то будет вам неприятен внешне. У кого-то будут дурные манеры. Кто-то напомнит вам родственника, с которым вы в ссоре, или просто «заклятого друга». И ни единый мускул на вашем лице не должен выдать ваших отрицательных эмоций.
И, наконец, риэлтору нужна способность работать в условиях сильного стресса. Вы никогда не сможете быть на 100% уверены, что сделка состоится. Ваш успех и законный заработок зависят не только от вашего таланта и усердия, но и от настроения «дамы с собачкой» или мужчины с сигарой. А они имеют право в последний момент передумать (если только вы не подстраховали себя договором задатка, да и такая мера не всегда спасает). Спросите себя: действительно ли вы хотите работать в таких условиях? Чем станет для вас пресловутая неопределенность – дополнительным стимулом или каждодневной мукой?
И еще. Прежде чем идти на обучение, представьте себе одну в общем-то банальную ситуацию. Вы сделали все, что могли, чтобы подобрать оптимальный вариант жилья, а вам вместо благодарности… примерно такое: «Да что вы вообще за специалист?! Вы хоть учились где?..». Или даже: «Я на вас жалобу директору напишу. Пусть он вас уволит!». Сможете после подобной тирады взять себя в руки и поехать на просмотр с другим клиентом? Сумеете не сорваться на нем? Сохраните веру в себя? Если вы уже приучены жизнью вовремя одевать свою душу в крепкую металлическую броню, то такая профессия вам вполне по плечу. А вот если вашей сильной стороной всегда была не выносливость воина, а чувствительность поэта, то стоит серьезно задуматься о другой работе. В таком случае участие в риэлторском бизнесе с учетом вашей сензитивности и ранимости превратит вашу жизнь в ад. (Мы ни в коем случае не хотим сказать, что специалистов по недвижимости ждут только суровые отповеди. Нет, будут и слова признательности, и коробки конфет, и букеты цветов. Просто важно заранее убедиться, что вам по силам справиться с возможной грубостью и неблагодарностью клиентов).
Сочетание гуманитарных и технических знаний
Татьяна Балика: «Специфика профессии риэлтора еще и в том, что она требует совокупности знаний в разных отраслях. Он должен ясно осознавать, что происходит на рынке недвижимости, отслеживать экономическую ситуацию в стране и уметь анализировать, как различные преобразования в нашем государстве (реформы, новые законы и т.д.), и колебания курса валют будут отражаться на положении продавцов и покупателей жилья. Ему следует быть компетентным в области юриспруденции, разбираться в стилях архитектуры, знать ключевые особенности различных зданий и их практические преимущества. Более того, он должен быть знаком с историей города, поскольку рассказ о том, кто раньше жил в энном доме и что представляла из себя та или иная улица столетие назад, может очень заинтересовать клиента. Риэлтору необходимо хорошо ориентироваться в пространстве, а также быть замечательным логистом, чтобы без опозданий приехать на назначенную встречу. Непременно пригодится и знание основных транспортных развязок, деловых и бизнес-центров, гипер- и мини-маркетов. Нужны и чисто технические навыки - слету понимать планировку квартир, с легкостью читая соответствующие чертежи, и в случае необходимости уметь выполнять их самому.
Но все перечисленное – вершина айсберга. Данными знаниями и умениями можно со временем овладеть. А главное, без которой не будет успеха – направленность на человека, коммуникативная компетентность, альтруистическая направленность. И, конечно, харизма.
В психологии есть такой термин как «эффект фасцинации». Иными словами, это потрясающее личное обаяние, умение «завораживать» собеседника. Развить в себе такое качество, безусловно, может каждый. За особенностью, которая некоторым кажется мистической, стоят в общем-то обычные вещи:
• стопроцентное внимание к проблемам человека, который обратился за помощью,
• хорошее распределение внимания, умение не упускать ни одной мелочи
• способность разговаривать на языке клиента, чтобы быть понятным и понятым.
И еще один секрет в том, что успешный риэлтор буквально излучает творческую энергию… Ему самому искренне интересна сделка, которой он занимается. Он – человек, который вместо «Это невозможно», говорит: «Подумаем. Попробуем». Причем не ради отговорки, а в пылу рабочего азарта».
Внешняя презентабельность
Мы уверены, что с этим у вас все в порядке! Но все-таки мы не можем не упомянуть о таком важном для риэлтора качестве.
Татьяна Балика: «У многих способных и умных людей карьера риэлтора рискует не сложиться из-за того, что они не соблюдают элементарные гигиенические правила. Когда исследователи проводили социологический опрос на тему «Что отличает успешного человека?», большинство респондентов ответили: приятный запах, хорошее состояние зубов и волос, опрятная обувь. Казалось бы, не такие уж существенные детали. Но они подчас являются решающим фактором в привлечении клиентов – особенно в начале работы, когда вы еще не завоевали популярность. Или же отсутствие внешней презентабельности придется чем-то компенсировать, но тогда ваше преимущество по всем другим пунктам должно быть просто исключительным».
Бизнес-мышление
Как мы уже неоднократно говорили в наших публикациях, любой риэлтор по сути дела является бизнесменом.
Татьяна Балика: «У специалиста по недвижимости, как и у любого предпринимателя, должна быть определенная готовность к риску. В данном случае мы имеем дело с риском потери времени и усилий. Здесь нужна стрессоустойчивость особого рода. Крайне важны личностная зрелость, умение организовать себя, принимать решения и отвечать за них. Человек с потребительской установкой, считающий, что ему должны принести деньги на блюдечке, не сможет добиться высоких показателей.
Другая особенность в том, что с одной стороны, риэлтор – социально активный человек, а с другой – он «волк-одиночка». Специалист по недвижимости, как правило, является сотрудником агентства, которое, в свою очередь, может состоять в гильдии, и он вынужден постоянно контактировать с коллегиальным сообществом. Но в то же время он находится в среде жесткой конкуренции, и, чтобы ее выдержать, на первых порах ему придется работать, работать и работать на себя. И это не легкий хлеб! Впоследствии он может организовать собственную компанию, но к такому результату еще нужно придти. Риэлторский бизнес подразумевает тяжелый труд. Вы - не рантье, который сдает огромные площади в аренду, и не хозяин фирмы, который отстранился от дел и просто получает прибыль за счет наемных рабочих.
Необходимое качество для успешного специалиста по недвижимости - способность брать ответственность на себя, а не перекладывать ее на остальных. Интересно, что люди, которые занимаются командными видами спорта, более склонны винить в неудачах других, чем, скажем, бегуны и шахматисты. А ваша ситуация уникальна: вы, можно сказать – одиночка, который в работает в команде. И вскоре, когда вы останетесь без помощи наставника, вам придется забивать голы без защитника и полузащитника. Готовы?».
Маленький и занятный тест
Есть довольно-таки интересный тест, который поможет вам лучше понять ваши особенности и определиться, стоит ли идти в профессию риэлтора. Это так называемый психогеометрический тест американского психолога С. Деллингера (который, кстати был специалистом по социально-психологической подготовке управленческих кадров). Выполнить его проще простого – не нужна ни бумага, ни ручка, ни компьютер, только ваше воображение. Представьте себе, что вы – геометрическая фигура. С чем вы более склонны себя ассоциировать – с квадратом, прямоугольником, кругом, треугольником или зигзагом? (Если вам сложно отождествить себя с геометрической фигурой, выбирайте ту, которая вас привлекает больше всего). Какую форму вы поставите на первое место, а какую на второе? Советуем вам сначала ответить, не подглядывая в результаты теста. Договорились?
Если вы – «квадрат» или «прямоугольник», то, скорее всего, очень любите порядок во всем. Вы ответственны, пунктуальны, надежны. На всем, что вы делаете, можно смело поставить знак качества! Вам легко и приятно работать по известной схеме с четкими сроками. Стандартная пятидневка вас вполне устраивает. Зато неопределенность тревожит, частые перемены – раздражают. Но жизнь риэлтора трудно назвать упорядоченной. Все время все меняется – и цены на недвижимость, и обстановка на рынке, и вкусы покупателей. А планы постоянно приходится пересматривать: то показ попросили перенести, то деловую встречу отменили… Вы уверены, что такой образ жизни вам подойдет?
Если вы – «круг», то, вероятно, вы – искусный дипломат, успешный миротворец и «душа компании». У вас доброе сердце, вы отзывчивы, щедры и тактичны со всеми, кто вас окружает. Люди тянутся к вам, как растения к солнцу. Это замечательные черты для риэлтора. Однако вашей «ахилессовой пятой» может оказаться чрезмерная чувствительность и ранимость. Если вы совершенно не переносите споров, конфликтов и разговоров на повышенных тонах, лучше все-таки поискать более спокойную работу.
Если вы – «треугольник», то вы – настоящий лидер. Целеустремленность, настойчивость, трудолюбие и сила воли в сочетании с личным обаянием способны принести вам успех на руководящих постах и в бизнесе. А поскольку каждый риэлтор является по сути дела предпринимателем, ваши шансы достичь высот в этом деле очень высоки.
Если вы – «зигзаг», то наверняка вам уже не раз говорили, что вы немного «не такой, как все». Ваше неоспоримое достоинство – креативность мышления. Смелые открытия и необычные произведения искусства – нередко заслуга именно «зигзагов». Если вы решите стать риэлтором, то сможете выстраивать нестандартные схемы и находить неожиданный выход из самых сложных ситуаций.
Согласно интерпретации данного теста, идеальное сочетание для риэлтора – это треугольник на первом месте, а зигзаг на втором или наоборот.
Впрочем, тест – лишь вспомогательное средство для самопознания.
#риэлтор#профессияриэлтор
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Калина Яркина (г.Воронеж) рассказала  о «Контентных стратегиях и вовлекающем маркетинге для риэлторов в эпоху h2h».
– Калина, расскажите, пожалуйста, что такое контентная стратегия и каковы ее цели? Что она дает в материальном выражении?
– Стать максимально известным и доступным для своих клиентов – это главная цель контентной стратегии. Контентная стратегия – это ваш план, ваша единая система действий в СМИ, в том числе, в интернете, в социальных сетях. Составляя план контентной стратегии, вы должны ответить себе на следующие вопросы: какой материал, где, в каком количестве и каком формате (текст, видео, аудио, инфографика и т.д.) нужно размещать, чтобы привлекать к себе клиентов. Для этого нужно, прежде всего, выделить все площадки, на которых возможно размещение. Если речь идет об интернете – это личные страницы, сторонние площадки, где размещение может быть как платным, так и бесплатным. Затем для каждой из площадок составляется локальная стратегия продвижения. Результата в виде сделок, денег, которые принесут вам клиенты, ставшие вашими друзьями в сети, можно добиться только тем, кто практикует не хаотичный, а системный подход.
– А что это за эпоха «h2h», о которой говорится в названии вашего доклада?
– H2h – это сокращенное от human to human, что означает «человек к человеку». В отличие от b2b (бизнес для бизнеса), b2c – бизнес для человека и прочих, в h2h-маркетинге на первое место ставят человечность. Это та самая клиентоориентированность, управление бизнесом на основе человеческих ценностей. За безликим «бизнесом» теперь спрятаться не так просто. Мы не хотим общаться с «Обоями в Ульяновске», «АН «Бублик» или безликими: «c уважением, техподдержка», «c уважением, администрация»... Больше доверия у нас возникает к конкретным людям, которые представляют ту самую техподдержку, администрацию, АН или магазин. Мы хотим к себе простого человеческого отношения: чтобы нас услышали, поняли, помогли, посоветовали, порекомендовали, вошли в ситуацию и т.д.
Ну а в случае «косяков» компании, чтобы было понятно, кто плохо сработал и за промах отвечает. Словом, сегодня при работе с клиентом индивидуальность, персона, представляющая бизнес, компанию, услугу, выступает на первый план. Отсюда такой всплеск интереса к теме личного брендинга, персонального маркетинга, управлению репутацией в сети и не только.
В маркетинге h2h больше персональной ответственности, личного позиционирования, умения управлять своей профессиональной деятельностью, своей личной репутацией и умения вести диалог с клиентами, не прячась за бренд компании.
– Какие типичные ошибки допускают люди, продвигающие себя или свою компанию в сетях? Как отстроиться от других специалистов?
– Как правило, люди добавляют себе «в друзья» всех своих коллег, в том числе, и конкурентов. В результате возникает профессиональная информационная тусовка, где обсуждаются, в основном, насущные проблемы отрасли. И на это тратится большое количество времени. Это, конечно, тоже необходимо, но вы должны понимать, что таким образом клиентов в сети вы не найдете.
Ваша аудитория – это люди, которым необходимы ваши услуги сейчас или в будущем. Они и должны стать вашими друзьями в сети. А чтобы найти таких людей и подружиться с ними, нужно размещать свои посты не в узко-профессиональных группах, а использовать для этого как можно больше каналов. Подумайте сами, где могут быть ваши потенциальные клиенты? Возможно там, где общаются молодые родители, автомобилисты, любители кино и т.д.?
Посмотрите, как оформлена ваша личная страничка. Если вы размещаете свое фото, то это должен быть портрет с открытой доброжелательной улыбкой. Никаких боковых взглядов, закрытых поз, удаленных силуэтов.
На баннер личной страницы стоит вынести основные ключевые моменты вашей услуги – кому и чем вы помогаете. Например, «Новостройки Нижнего Новгорода. Только проверенные застройщики». На моем баннере, например, написано: «личный брендинг. Персональный маркетинг. Управление репутацией в сети».
А дальше начинается самое сложное. Вам нужно самому понять, а потом рассказать другим, чем именно вы отличаетесь от сотен и тысяч других риэлторов, которые оказывают такие же услуги и размещаются в этой же соцсети. Почему человек должен обратиться именно к вам?
Для этого выпишите для себя 30 фактов, которые отвечают на вопрос, почему при прочих равных условиях клиент должен сотрудничать именно со мной? Можно больше 30, меньше нельзя. Это самое сложное задание.
Пусть в эти 30 фактов попадут не только ваши достижения и сильные стороны как профессионала в сфере недвижимости. Вытащите также все самое важное из своего прошлого, возможно, там есть то, что может стать вашим конкурентным преимуществом. Кто-то, прежде чем стать риэлтором, занимался аналитической работой. Это его сильная сторона – агент не просто предлагает клиенту купить квартиру, а может с цифрами в руках обосновать, почему именно эта квартира станет отличной инвестицией. Другой агент в прошлом был педагогом, значит, его сильная сторона – способность вникнуть и разобраться в хитросплетениях семейных отношений, которые часто и побуждают людей начать решать квартирные вопросы. А вы, например, в прошлом – банковский сотрудник, значит, вам легче будет подобрать выгодный вариант ипотечного кредита.
Рассматриваем каждый факт и размышляем, является ли это вашим конкурентным преимуществом, и, если да, то как это можно выгодно преподнести своим клиентам. А для этого нужно хорошо знать свою целевую аудиторию. Потом можно будет создать уникальные групповые предложения для каждой отдельной группы клиентов, с которыми вы работаете – молодожены, молодые семьи с детьми, пенсионеры, военнослужащие, бюджетники. Например, «помогаю приобрести жилье для военных».
Затем из этих 30 своих преимуществ, которые вы выписали для себя, выделите основное, что будет свидетельствовать о вас, как об уникальном в профессиональном плане специалисте. Это и станет вашим УТП (общим уникальным торговым предложением).
Что дальше? На ФБ есть раздел «О себе». УТП надо вынести туда – например, «Автор проекта «ЯБренд. СамоPR_без_Б» Помогаем сделать личный бренд заметным, популярным, выгодным», «эксперт по новостройкам в Нижнем Новгороде. Автор проекта «Только добросовестные застройщики». Официальный представитель и партнер….», «жизнь – это ипотека, ипотека без первоначального взноса, ипотека без справок и переплаты».
А дальше подумайте, как заполнять вашу страничку. Она не привлечет внимание вашей целевой аудитории, если это будет только прямая продажа ваших услуг. О чем должны быть ваши посты? Если вы выкладываете 3 поста в день, то один должен быть связан с вашей деятельностью: что нового на рынке недвижимости, ваше специальное конкретное предложение, рассказ о мероприятии, связанном с вашей работой, которое вы посетили и т.д. Другой пост – о себе: чем вы занимаетесь, что читаете, какой фильм посмотрели. А вот третий пост для развлечения: интересные факты, видео, юмор.
Зачем это нужно? Для того, чтобы информация на личной странице была разнообразная, и поддерживала интерес к вашей персоне. Типичная ошибка: уехал человек в отпуск и пошли сплошные отчеты о том, как он лежит на пляже. Аудитории быстро это становится неинтересным, а иногда даже начинает раздражать. Либо другой перекос: уткнулся человек в работу, и пошли сплошные аналитические обзоры, деловые новости, и «купите». Это тоже отпугивает посетителей вашей странички. Пора уже написать что-то о себе: чем я занимаюсь вне работы. Следует помнить: мы притягиваем ту аудиторию, которой мы интересны и которая нам интересна.
– Какой контент больше всего привлекает людей? Что чаще всего комментируют, репостят в сети?
– Это т.н. социально-провокативные темы: провокации, мимо которых мало кто пройдет, не поспорив, не оставив отклика. Эти приемы стоит использовать для того, чтобы прилечь читателей на вашу страницу. Яркий заголовок к посту, картинка, видео, побуждающие человека прочитать ваш пост и не просто поставить «лайк», но вступить с вами в диалог, поспорить. В этом суть вовлекающего маркетинга.
Мой пример провокационного поста – опрос на тему «как вы относитесь к мату в социальных сетях?» Я поставила картинку с матерным словом, что спровоцировало вовлечение аудитории и бурное обсуждение. Если вы хотите спровоцировать аудиторию, то нужно уметь управлять реакцией на провокацию. По таким постам часто к вам на страничку приходят люди с отрицательными эмоциями, и нужно знать, как вести себя в комментариях, при общении с этой аудиторией. 
Чтобы вовлечь людей, проводите опросы на темы, которые задевают каждого человека. Можно даже иногда «кинуть камень», но лучше использовать позитивное начало: «Что вы посоветуете в такой-то ситуации?» «что порекомендуете выбрать?»
– Какие примеры удачного продвижения в соцсетях вы можете назвать?
– Например, Алексей Пермяков, кредитный консультант компании «Брукс». Он за короткий промежуток времени, правильно используя контентную стратегию, добился высокой популярности в сети и обеспечил хорошую посещаемость сайта компании. Он также дает комментарии по своей теме на одном из порталов, благодаря чему успешно продвигает услуги своей компании.
Или Дарья Коровникова, генеральный директор АН «Ключи» (г.Таганрог). Она выступила недавно на слете Бизнес-клуба риэлторов в Ялте с темой: «Как мы увеличили узнаваемость своего агентства недвижимости за 1 год с минимальными вложениями через Facebook». .
– Вы являетесь еще и специалистом по неймингу. Среди агентств недвижимости иногда встречаются очень странные названия, например, в вашем городе есть «Снегири», «Рим», «ЦУН ВРН», «Амалия». Как вы считаете, есть ли прямая зависимость между названием агентства недвижимости и ее доходами?
– Название имеет большее значение на стадии старта агентства – это всегда ассоциация с видом деятельности и обещание, которое дает компания, а станет ли имя нематериальным ресурсом в дальнейшем, зависит от человеческого фактора и профессиональных возможностей агентства. Можно дать хорошее название, а потом испортить свою репутацию, и, наоборот, наполнить изначально ничем не примечательное имя серьезным содержанием.
Но, в любом случае, к выбору названия, имени, псевдонима нужно подходить очень серьезно. Что касается меня, то выйдя на рынок с 2013 года под именем Калина Яркина, я успешно решила основную сложную задачу – максимально облегчить поиск меня в сети. Запоминаемость оказалась быстрой, и продвижение пошло проще. Оказалось, что в сети и в жизни (пусть это и прозвучит нескромно) Калина Яркина – одна! С тех пор имя - мой бренд, мой знак качества, моя торговая марка. И я этим горжусь.
– Калина, порекомендуйте, пожалуйста, книги, фильмы по персональному маркетингу.
– Роман Масленников «Ты суперличность. Остальных к черту!» В этой книге автор дает пиар-инструменты, рекомендует, как и что надо делать для того, чтобы люди воспринимали вас так, как вы этого сами хотите.
«Персональный бренд: создание и продвижение», авторы Ника Зебра и Андрей Рябых. Здесь дана теория и пошаговый процесс по созданию и монетизации личного бренда.
«Майнд-менеджмент. Решение бизнес-задач с помощью интеллект-карт», в книге автор Сергей Бехтерев рассказывает о новой методике – применении интеллект-карт (карт ума), а также программы Mind Manager, для решения практических задач.
Интеллект-карта – это потрясающий инструмент, с помощью которого можно любое новое знание или действие, семинар, книгу, встречу с клиентом, важный телефонный разговор записать в несколько схем, и эта информация не пропадет, ее можно будет в любой момент в полном объеме восстановить в памяти.
В одном из следующих интервью, я подробно расскажу о том, как работать с интеллект-картой.
На моей стене в ФБ есть список 100 фильмов про личный бренд. А для начала посмотрите фильм «Гена-бетон. Псевдоним для героя», в котором показано, как их ничего, из воздуха с помощью различных приемов был создан устрашающий образ криминального авторитета.
Справка. Калина Яркина. Учредитель и генеральный директор «Центра Персонального Брендинга и деловой репутации в бизнесе». Автор международного PR-проекта по продвижению персон «ЯБренд: от слов к делу». Соавтор книги «Блоги, как инструмент самопиара. Автор более 150 публикаций в СМИ.
За 3 года средний показатель личных продаж составил 16 млн. 200 тыс. рублей. Лучшие клиенты за 2 месяца заработали свыше 450 тыс. рублей в сфере инфобизнеса и увеличили прибыль в бизнесе офлайн в 1,5 раза. Максимальный показатель роста среднего чека в консалтинговом проекте с оконной компанией составил 70% за 3 месяца. Прирост в тренинговом бизнесе клиента: +134% к среднему чеку, +320% к общим показателям продаж всего за 1 месяц работы.
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Законопроект о фонде защиты прав дольщиков был принят Госдумой в первом чтении. Сейчас в России десятки тысяч обманутых дольщиков, но страховые выплаты ни по одному из замороженных объектов не производятся. Депутатам нужно также решить вопрос отчислений для застройщиков, чтобы новые тарифы не привели к увеличению стоимости квадратного метра.
Масштаб проблемы
Ко второму чтению предлагается дополнить законопроект нормами об обязательной проверке деятельности фонда Счетной палатой, а также установке иных форм контроля, которые обеспечат прозрачность и сохранность средств фонда, сказал в рамках своего выступления замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Также, по его словам, документ планируется дополнить нормами об установлении переходного периода до 1 июля 2018 года, во время которого обязательные отчисления для всех застройщиков составят 1,2% от цены договора. По словам главы Минстроя Михаила Меня, размер взноса сопоставим со средним реальным тарифом по страхованию ДДУ, который сегодня предлагают страховые компании.
В целом законопроект направлен на повышение гарантий гражданам, которые вложили свои деньги на стадии строительства.
Сейчас в стадии строительства находится более 120 млн кв. м жилья, которые возводятся на средства граждан. Действует более 1 млн договоров участия в долевом строительстве.
При этом обманутыми дольщиками в России за последние три года стали 16 тыс. человек, сообщил председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Между тем депутат Юрий Афонин отметил, что речь идет не о 16 тыс. человек, а о 120 тыс. обманутых дольщиков.
Ранее в интервью «Газете.Ru» Михаил Мень оценивал число обманутых дольщиков в 40 тыс. человек. «В реестре чуть больше 40 тыс. обманутых дольщиков. Помимо этого, есть еще и люди, которые стали жертвами просто аферистов и жуликов — <…> такими компаниями занимаются правоохранительные органы. В классическом смысле обманутых дольщиков около 40–42 тыс., эта цифра постоянно меняется».
А где деньги?
Никита Стасишин отметил, что, по данным Центробанка, действующая система страхования находится на пределе возможностей по объему принимаемых лиц. «Общий объем страховых премий, собранных страховщиками за этот период, составляет 27,5 млрд руб. Несмотря на наличие случаев по застройщикам, находящимся в процедуре банкротства, на сегодняшний день ни одной выплаты не произведено», — сказал Стасишин.
Проблему подтвердил и Николай Николаев: «18 млрд руб. ежегодной премии, которые получают страховые компании по данному виду страхования, при нулевых выплатах».
«У нас 16 тыс. обманутых дольщиков, при этом нет ни одного страхового случая. Можно поинтересоваться, куда деньги-то ушли, собранные с населения?» — поинтересовался у замминистра спикер Госдумы Вячеслав Володин.
По словам Стасишина, все средства сформированы в резервах страховых компаний, и за процессом следит надзорный орган в Банке России. «А вот что действительно еще не наступили выплаты, хотя банкротства застройщиков пошли, а число обманутых дольщиков увеличилось, это действительно так», — ответил он.
Такую ситуацию председатель нижней палаты назвал нонсенсом. «Сейчас эти деньги работают, приносят прибыль страховым компаниям, а люди остались один на один со своей проблемой. Есть понимание, что это неправильно, что этим нужно заниматься, что нужно собирать страховые компании, чтобы они лицом повернулись к проблемам тех людей, которые перечислили им деньги?» — снова спросил Володин, на что получил ответ, что Минстрой совместно с ЦБ ведет работу по урегулированию вопроса.
«Банкротство — что такое? Человек по миру пойдет при том, что есть такие финансовые ресурсы, которые предназначены для оказания помощи», — высказал мнение спикер Госдумы.
Что говорит регулятор
По словам директора департамента страхового рынка в ЦБ Игоря Жука, подавляющее количество обманутых дольщиков не имело договора страхования в формате 214-ФЗ. Здесь он вспомнил компанию Су-155. «Это было, как правило, мошенничество, связанное с тем, что это была комбинация недобросовестных действий застройщика и компаний, которые не получали платежей, и договоры были недействительными», — рассказал Жук. Сейчас ситуация изменилась, поскольку с 2014 года действует закон о долевом строительстве.
Ранее в ЦБ «Газете.Ru» уже говорили, что Банк России осуществляет мониторинг страховщиков. «В список входят страховые компании, которые отвечают установленным законом об участии в долевом строительстве требованиям к размеру собственных средств. С 1 октября 2015 года страховщики должны иметь собственные средства в размере не менее 1 млрд руб. Ранее эта сумма составляла 400 млн руб.», — отметили в пресс-службе регулятора. Там же пояснили, что для компаний, осуществляющих страхование сложных рисков, Банк России утвердил повышенные требования к платежеспособности.
Жук отметил, что сейчас речь идет о 19 компаниях, которые имеют право страховать ответственность застройщиков, плюс есть Общество взаимного страхования. Ранее глава ОВС Александр Ручьев рассказывал, что общество исполнит свои обязанности по существующим договорам.
Между тем глава Минстроя сказал, что страхование договоров долевого участия страховыми компаниями не дало своего результата: «Ни разу никто никому ничего не компенсировал». По словам Меня, рынок для страховщиков закроется после создания фонда.
«К сожалению, Общество взаимного страхования также попадает, поскольку это, по сути, страховая компания. Были разные идеи, как его переформатировать. Думаю, что мы подскажем какие-то решения тем застройщикам, которые объединялись в рамках ОВС. Возможно, ОВС будет в каком-то виде трансформировано, но государственный компенсационный фонд будет единственным, кто будет страховать все договоры долевого участия», — пояснил министр «Газете.Ru».
Как это скажется на стоимости метра
Один из основных вопросов был связан с возможностью выдачи займов компенсационным фондом — кто будет принимать решение выдавать средства и в каком объеме?
«Совет фонда будет принимать решение в соответствии с законом о банкротстве, а дальше — арбитражный суд и арбитражный управляющий. Когда будет сформирован объект незавершенного строительства и понятна стоимость, необходимая на дострой этого объекта», — ответил Стасишин.
Застройщики, опрошенные после пленарного заседания «Газетой.Ru», в целом высказались за создание государственного компенсационного фонда долевого строительства.
На первичном рынке был необходим механизм аккумулирования средств, который обеспечит достаточно оперативную защиту дольщиков в случае недостроя, без «посредников» и длительных сроков получения компенсации, прокомментировал генеральный директор АО «Инград» Анатолий Францев.
По его словам, механизм и принципы его работы требовали детальной проработки и расчетов как в части размера отчислений, так и в части критериев надежности застройщиков, которые, в свою очередь, будут влиять на размер этих отчислений.
Фонд является некоммерческой организацией, учредитель которой — Российская Федерация, что позволяет быть уверенным в надежности сохранения средств, высказал мнение эксперт.
В группе компаний «Гранель» уверены, что необходимость внедрения государственного компенсационного фонда, безусловно, есть, поскольку последние несколько лет показали, что государству необходимо регулировать ситуацию на строительном рынке, защищая дольщиков от недобросовестных застройщиков.
На 3 июля назначены еще одни расширенные парламентские слушания законопроекта. В Минстрое надеются, что законопроект будет принят в июле. Хотя отмечают, что остается открытым вопрос расчета тарифов, чтобы это не сказалось на стоимости квадратного метра для граждан.
 

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
В Госдуму внесен проект закона о возвращении в сделки с недвижимостью обязательного нотариального оформления. Автор документа говорит, что это защитит права граждан и оградит их от мошенничества. Юристы считают, что предложенные нововведения могут затруднить процесс оформления сделок, увеличив сроки и расходы для участников процесса. При этом они допускают, что произойдет повышение цен на услуги нотариусов.
Против «черных риелторов»
Вернуть нотариат в сделки с недвижимостью предложил член комитета Совета Федерации по экономической политике Антон Беляков. Автор считает, что такая инициатива позволит оптимальным образом защитить интересы всех сторон сделки, а также обеспечить законность оборота недвижимости.
Все без исключения рейдерские захваты имеют одну и ту же черту: как правило, есть сомнительные документы и ангажированные государственные чиновники, объяснил он. «В странах, где нотариальная форма обязательна, эти проблемы либо вообще отсутствуют, либо минимальны».
Особую грозу Беляков видит в бандах «черных риелторов». Особенно вопросы вызывают ситуации, когда незаконные действия осуществляются в отношении одиноких людей, которые являются мишенью для криминальных группировок.
При всем при этом об участии Федеральной налоговой палаты (ФНП) в обсуждении готовящегося законопроекта говорить не приходится.
«О данном законопроекте мы слышим впервые, так как в каких-либо предварительных согласованиях и консультациях Федеральная нотариальная палата не участвовала. Поэтому до его детального изучения мы комментировать законопроект не можем», — рассказывают  в ФНП.
«Что касается конкретного законопроекта, то его текст нуждается в анализе, чтобы оценить, насколько его положения учитывают общественные интересы, а возможно, и в доработке», — отмечает советник президента ФНП по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская.
Что касается конкретного законопроекта, то его текст нуждается в анализе, чтобы оценить, насколько его положения учитывают общественные интересы, а возможно, и в доработке», — отмечает советник президента ФНП по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская.
По ее словам, если говорить о концепции обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, то, безусловно, такой механизм позволит защитить права участников подобных сделок, обеспечить достоверность данных государственных реестров, гарантировать законность правоотношений в этой сфере, минимизировать риски мошеннических действий с недвижимостью.
«Такая концепция согласуется с позицией Совета Федерации, высказанной в рекомендациях правительству РФ в рамках парламентских слушаний, посвященных вопросам регистрации недвижимости», — продолжает Джуринская.
По словам Белякова, в нотариальной палате не знали об этой инициативе, но уже могут ознакомиться с документом.
По его мнению, рынок должен регулироваться государством. При этом сейчас процент «нечистоплотных» нотариусов ничтожен, поскольку получить данные полномочия достаточно трудно и «нотариусы добросовестно выполняют свои функции».
Российские нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью в 1995 году.
Кроме того, в 2013 году была отменена регистрация сделок с жилыми помещениями. Если ранее регистрировались и сделка, и право, то сейчас речь идет о регистрации права собственности в управлении Росреестра.
Обсуждение введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью продолжается уже несколько лет, и законодателям уже удалось сделать определенные шаги в этом направлении.
Во-первых, по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Также, по ее словам, речь идет о сделках, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки и по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетнему или человеку, признанному ограниченно дееспособным.
Дублирование функций
Основная идея законопроекта понятна, но она не соответствует сегодняшнему вектору развития гражданского законодательства, поскольку ранее все изменения, которые в него вносились, были направлены на упрощение совершения сделок и оборота недвижимости в целом, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Александр Мачнев.
«Сейчас же предлагается установить дополнительный этап — обращение к нотариусу. В развитых правовых системах роль нотариата сокращается.
По его словам, сейчас данные поправки не являются нужными или актуальными. «Авторы говорят, что поправки направлены на борьбу с мошенничеством, обеспечение безопасности сделок, что граждане будут защищены нотариусом. Но на практике действия нотариусов тоже оспариваются, как и сделки, заключенные в просто письменной форме», — предупреждает адвокат.
Он еще раз напоминает, что все сделки с недвижимостью проходят регистрацию в Росреестре, и данные фиксируются в ЕГРН. Регистрация осуществляется на основании совместного заявления участников сделки. При этом регистратор несет ответственность за свои действия.
Новые функции нотариуса будут дублировать обязанности регистраторов, соглашается адвокат «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин.
«Если законопроект примут в том виде, в котором он есть сейчас, я полагаю, что положение правообладателей вряд ли улучшится. Это вызовет дополнительные расходы, это снимет ответственность с регистраторов, так как на основании нотариальных сделок они не будут осуществлять как таковой правовой экспертизы — всю ответственность за чистоту сделок будет нести нотариус», — рассуждает адвокат Марина Костина.
Она обращает внимание, что если дальше никаких изменений не последует, то возникает большой вопрос — зачем нужна эта форма?
Сейчас сложность заключается в том, что сейчас любая запись может быть оспорена в суде. Если бы данный законопроект предполагал, что нотариальное удостоверение дает 100-процентную гарантию наличия этих прав, то «это бы существенно изменило положение».
Хватит ли нотариусов?
Среди застройщиков и риелторов есть разные мнения по поводу инициативы вернуть нотариальную форму в оформление сделок с недвижимостью. Ее реализация на практике — это дополнительная гарантия безопасности и юридической чистоты сделки, считает генеральный директор «Инград» Анатолий Францев.
По его словам, участников долевого строительства уже защищают поправки в 214 ФЗ и ряд подзаконных актов, а во-вторых, не совсем ясно, как на практике можно будет инициативу с нотариусами реализовать и насколько это будет удобно покупателям и застройщикам.
«Проще говоря, хватит ли нотариусов на всех покупателей жилья на первичном рынке. Например, в одной только Москве и Московской области в первом квартале 2017 года заключено более 32 000 договоров ДДУ», — рассказывает эксперт.
В среднем в один рабочий день регистрируется около 500 договоров долевого участия. При этом количество нотариусов в каждом городе и регионе ограничено и практически неизменно, а количество должностей нотариусов в нотариальном округе определяется органом государственной власти субъекта и без регистрации ДДУ имеют большую загрузку, очереди, запись.
Кроме того, продолжает Францев, перед удостоверением сделки нотариусу потребуется провести правовую экспертизу всех документов, удостоверяющих права застройщика на заключение ДДУ, а это потребует дополнительного временного и кадрового ресурса.
«Соответственно, процедура подписания договоров несколько усложнится, так как необходимо будет заранее учитывать график нотариуса, организовывать выезд к нотариусу всех сторон, заинтересованных в сделке, либо — организовывать выезды нотариуса в офисы застройщиков по определенным дням».
При этом расходы на сопровождение сделки также вырастут: в том случае если эти расходы будут ложиться на застройщика — он заложит их в стоимость метра, как это сейчас происходит, например, со страхованием ответственности застройщика.
«Однако это не отразится значительно на рыночной цене метра, учитывая размеры сделок на рынке недвижимости», — говорит гендиректор «Инград».
Скорее всего, этот закон относится к сделкам на вторичном рынке, считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. «Мы считаем, что такая инициатива дополнительную безопасность не даст, достаточно Росреестра», — говорит эксперт. Он также полагает, что, скорее всего, это поспособствует увеличению сроку сделки и ее стоимости.
Коллапс на рынке
Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом буквально приведет к коллапсу на рынке вторичной недвижимости и значительно усложнит работу риелторов, опасается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Она согласна с застройщиками, что у нотариусов попросту нет таких ресурсов, такого количества времени и сотрудников для того, чтобы обработать количество заявок на подписание договоров купли-продажи.
Сейчас расходы на сделку, совершенную в простой письменной форме, составляют 1,5 тыс. рублей за составление проекта договора и оплата государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей, говорит эксперт.
Антон Беляков считает аргумент об удешевлении сделок через отмену нотариального заверения — «нелепой идеей».
«Давайте минимизируем стоимость этой услуги, если нужно, введем минимальную цену, возможно стоимость, которая не будет связана со стоимостью имущества, которая устроит все стороны.
Пусть это будет 1,5 тыс. рублей — чтобы было комфортно и для нотариусов, и для сторон. Но под предлогом того, чтобы не было дорого, вообще убирать нотариальное оформление, мне непонятно», — сказал он.
Между тем в ФНП отмечают, что в период с 2014 по 2016 год в рамках повышения привлекательности нотариальной формы сделок был заметно снижен ряд нотариальных тарифов, причем некоторые — в несколько раз.
«На сегодняшний момент тариф по сделкам, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, составляет всего 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тыс. рублей. В целом же тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью за последние два года снизились почти в трехкратном размере», — говорят в Федеральной нотариальной палате.
Так или иначе, но только уголовная ответственность за заверение незаконной сделки, по мнению Литинецкой, сможет как-то улучшить ситуацию. «До тех пор нотариальная форма сделок не поможет в разы сократить количество мошенников на рынке недвижимости.
На самом деле участие нотариуса в операции по купле-продаже недвижимости играет второстепенную роль, так как он не может обеспечить полную безопасность сделки. Поэтому нельзя сказать, что без участия нотариуса сделка пройдет неудачно, а его присутствие, наоборот, — залог успешного соглашения.
Обсуждение документа будет продолжаться. Антон Беляков сообщил , что сейчас законопроект находится на рассмотрении профильного комитета Госдумы.
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Программа сноса «хрущевок» может срикошетить по президентской кампании
Совет Государственной Думы принял решение перенести второе чтение законопроекта о реновации жилищного фонда на 5 июля. Парламентские слушания проекта пройдут в июне, но законодатели уже обещают внести в документ поправки, которые бы учитывали все многочисленные претензии граждан. Несмотря на это, горожане не собираются расслабляться и 27 мая планируют провести митинг на Суворовской площади «За права москвичей». Ведь именно волна возмущения и массовая демонстрация 14 мая, ставшая ее кульминацией, скорее всего, заставили федеральные власти обратить внимание на проект реновации и погрозить пальцем властям городским, заставив попридержать коней. Теперь у граждан появилась небольшая передышка и время поразмыслить о том, что это вообще было?
Проект реновации в Москве — это классический пример «хотели как лучше, а получилось как всегда». Точнее, того, как хорошую и полезную идею извращают до такой степени, что ничего, кроме протеста и отторжения она у людей не вызывает. Все началось с того, что 17 февраля к мэру столицы Сергею Собянину обратились члены городской Общественной палаты с просьбой «законодательно обеспечить» снос морально устаревших пятиэтажек. 21 февраля 2017 года на встрече с Собяниным президент РФ Владимир Путин дал добро на реализацию программы по замене ветхого жилья. Дело, безусловно, нужное — в столице полно и аварийных домов, и коммунальных квартир, и общежитий, которые признаны негодными еще 20 лет назад.
Но у мэрии, как оказалось, были свои взгляды на то, что считать реновацией. Разработка законопроекта прошла в рекордно короткие сроки, или же трудиться над ним начали задолго до того, как план в общих чертах одобрил президент (впрочем, по содержанию документа это не заметно). Уже 10 марта, через две недели с небольшим, документ был внесен в Госдуму. Речь в нем шла о восьми тысячах домов, в которых живут около 1,6 миллиона человек, то есть приблизительно о 25 миллионах квадратных метров жилья. Предварительная стоимость программы — 3,5 триллиона рублей, причем в первые три года планируется потратить 300 миллиардов.
20 апреля законопроект под давлением со стороны мэрии был принят Госдумой в первом чтении, несмотря на то, что сразу же вызвал шквал критики со стороны общественников, оппозиции, да и просто москвичей, которых коснулась программа «реновации». Для начала вызвали вопросы списки домов под снос — многие действительно ветхие строения в него не вошли, зато там оказались и крепкие кирпичные дома, и «сталинки», и даже несколько памятников архитектуры. Сложилось впечатление, что городские власти озабочены не тем, чтобы действительно обновить жилищный фонд, а освободить землю в обжитых районах возле метро.
При детальном изучении оказалось, что документ во многом противоречит не только Жилищному кодексу, но порой и Конституции Российской Федерации. Фактически мэрия получала беспрецедентные права по сносу домов. Жильцам предлагалось «равнозначно благоустроенное» жилье, а в случае несогласия они могли быть принудительно выселены через 60 дней. Нашлось и много других недочетов, из-за которых немало копий было сломано за прошедшие недели.
Достаточно посмотреть на список поправок, которые предлагаются теперь депутатами Госдумы, чтобы ужаснуться тому, как вообще мог быть разработан и принят законопроект в первоначальном виде. Так, граждане получают право оспорить в суде решение о расселении дома, размер и качество компенсаций — изначально ничего подобного в документе не было. Пока иск рассматривается в суде, сносить дом запрещается — ранее власти могли приступить к «реновации» и до окончательного решения суда. Владельцы жилья получают право самостоятельно выбирать, какой будет компенсация.
Еще одна поправка гарантирует, что квартиры будут предоставляться жителям только в пределах их же района. Снос зданий не будет происходить до тех пор, пока не будет полностью готово альтернативное жилье. Раньше даже этот пункт в законопроекте не был четко прописан. Наконец, поправки должны ограничить программу реновации только пятиэтажными панельными и кирпичными домами эпохи Хрущева.
Показательно, что все эти поправки стали обсуждаться только после того, как не замечать возмущение граждан стало невозможно, а в ситуацию вмешались федеральные власти и сам президент. В конце апреля правительство указало на ряд правовых пробелов в законопроекте о реновации, а Владимир Путин заверил общественность, что не подпишет закон о реновации даже после его прохождения через Госдуму и Совет федерации, если тот будет нарушать права граждан на собственность. Он также поручил проработать законопроект о реновации «как следует, досконально, в том числе в диалоге с общественностью».
Городские же власти во всей этой ситуации совершили все вообразимые ошибки, от правовых до пиар. Начнем с того, что вся идея программы реновации изначально не была четко сформулирована, а потом так же четко и ясно донесена до общественности. Поэтому по городу поползли самые разные слухи от того, что будет снесен чуть ли не весь центр города до того, что выселять будут принудительно и куда-то на окраины Новой Москвы.
При этом городские газеты и телеканал «Москва 24» поначалу как будто вообще не замечали реновации, предпочитая рассказывать обо всем, кроме волнующей всех темы. Неизвестность и неопределенность порождает панику и протест, а это совсем не то, что нужно федеральным властям в преддверии президентских выборов 2018 года.
Затем мэр Собянин и его замы все же начали выступать в СМИ и «в час по чайной ложке» разъяснять отдельные положения законопроекта. То скажут, что граждане будут голосовать о судьбе своего дома, то уточнят, что расселять будут в том же районе. Но убедительными такие выступления назвать трудно.
Складывается впечатление, что команда мэра просто потеряла связь с реальностью — подчиненные убеждали, что все идет отлично, различные конторы на госфинансировании предоставляли результаты опросов, согласно которым «110%» жильцов обеими руками за реновацию, а карманные политтехнологи убеждали, что все, кто против — это оппозиция, на которую не стоит обращать внимания.
«Некоторая кондовость пропаганды в пользу реновации на самом деле играла против нее. Заявления защитников программы потом кочевали по соответствующим группам в соцсетях в качестве примера того, что власть категорически не хочет слышать людей. Люди хотят честного диалога, а не попыток манипуляции общественным мнением, — рассказал «СП» политолог, руководитель «Политической экспертной группы» Константин Калачев.
Чего стоит армия «ботов», которая в группах по сносу массово выражала горячую поддержку идеи. Блогеры выяснили, что значительная часть этих активистов — работники самой мэрии или связанных с ней организаций, которым снос точно не грозит.
Занимается этой «работой с общественностью», по мнению инсайдеров, сама заместитель мэра, руководитель аппарата мэра и правительства Москвы Анастасия Ракова. Несмотря на то, что Ракова не слишком часто выступает на публике, якобы именно она руководит работой в соцсетях и даже ведет «Твиттер» самого городского головы. Так это или нет, доподлинно неизвестно, но такой всеобщий «одобрямс» со стороны собственных «троллей» сыграл с мэрией дурную шутку, ведь они не замечали или предпочитали не замечать реальных протестов москвичей.
В конце апреля издание Znak.com опубликовало выдержки с закрытого совещания мэрии с представителями управ и префектур, на котором обсуждалась проблема реновации, а главным спикером выступила все та же Анастасия Ракова. По словам «правой руки мэра», как называют Ракову, работающую с Сергеем Собяниным более 10 лет: «Главное, чтобы когда 10 мая будут опубликованы списки сносимых домов, не было скандала. Весь негатив подожжен оппозицией, он выдуман. К концу июля тему реновации надо погасить, должна остаться только тема, кто куда переезжает. А те, кто в программу не попал, будут локти кусать. Всегда надо делать что-то дефицитное, наш советский народ любит дефицит».
Якобы вице-мэр говорила о том, что не нужно поддаваться на давление со стороны жильцов и не позволять им «требовать показать все варианты» и «ругаться, большой ли санузел», так как «это не программа улучшения жилищных условий».
«Это не программа улучшения жилищных условий, это программа уменьшения аварийного фонда. Улучшение жилищных условий только для очередников, пусть хоть десять семей в квартире живет, хоть больные туберкулезом. Иначе вся программа пролетит», — говорила Ракова, если верить конспекту.
На Тверской, 13 подлинность записей не подтвердили, так что не исключено, что это продукт чьей-то бурной фантазии. Но нужно признать, что все изложенное очень похоже на правду. По крайней мере, отношение, которое мэрия по факту продемонстрировала к москвичам, именно такое.
Впрочем, Константин Калачев сомневается, что кто-то в мэрии понесет ответственность за пиар-провалы. «Мэрия просто меняет тактику, но никто от заместителей и до пиарщиков не пострадает. Можно вспомнить историю с плиткой, с парковками и другие истории, которые показывают, что работа с общественными связями у мэрии выстроена не лучшим образом», — считает он.
Ряд политологов выдвинул предположение, что в этом и была задумка федеральных властей — дескать, сначала городское руководство напортачит, а затем президент все исправит. Но репутационные потери, которые несет сейчас не только мэрия, но и Госдума, и правительство, и президент, помноженные на разгоревшиеся протестные настроения — это негатив, перекрыть который будет трудно. Не случайно сейчас спикер Госдумы Вячеслав Володин всеми силами пытается минимизировать ущерб от активности городских властей.
«Когда речь шла о реализации программы реновации, на федеральном уровне, наверное, воспринимали ее, как элемент ведения президентской кампании, причем не только нынешней, но и будущей. Нужно показывать поступательное движение вперед, и эта программа могла бы показать, что если не страна, то столица развивается и избавляется от наследия хрущевских времен не только путем присоединения Крыма, но и сноса «хрущевок», — делится своим мнением политолог Константин Калачев.
Тем более, что программа реновации жилья так или иначе работает в Москве последние 20 лет, и москвичи чаще оставались довольны заменой. Все законодательные основы были прописаны в существующем Жилищном кодексе и других законодательных актах. Но мэрии понадобилось принимать собственный закон, который перечеркивает все, вплоть до Конституции, чтобы приобрести чрезвычайные полномочия. Получается, мэрия просто подставила центральную власть, да еще и в предвыборный год. Зачем?
На этот счет у политических аналитиков есть вполне конкретные предположения. Например, издание Forbes со ссылкой на несколько неназванных источников в московской мэрии написало, что основная цель программы — сохранить в городе деньги, которые Минфин предполагал изъять в пользу беднейших регионов. Кроме того, программа позволила бы оживить стагнирующий рынок недвижимости, поэтому разработка не обошлась без сильного лоббизма со стороны столичных девелоперов.
Похожего мнения придерживается известный политолог, доцент Института общественных наук РАНХиГС Екатерина Шульман. Она считает, что городские власти хотели спасти московский строительный комплекс и банки, которые зависят от ипотек. Программа реновации помогла бы застройщикам избавиться от большого количества готового, но непроданного жилья, получив за него деньги от города, а также спасти экономику от мини-повторения американского ипотечного пузыря 2007 года. Именно в интересах строительных компаний во многом и был составлен изначальный законопроект, позволяющий обходить нормы Жилищного кодекса, и, например, предоставлять жилье, не соответствующее градостроительным стандартам (да, этот вопрос в документе оставался целиком и полностью на усмотрении мэрии).
Директор Научно-исследовательского института политической социологии Вячеслав Смирнов считает, что к скандалу с реновацией привел целый комплекс причин. Во-первых, асинхронизация действий на уровне местных администраций. «Даже если задумка идеальная, исполнение может быть отвратительным и наоборот», — рассуждает политолог.
Во-вторых, судя по всему, время поджимало, и все делали очень быстро. «Есть ощущение, что идея вынести на встрече с президентом в качестве главной темы именно реновацию возникла в последний момент. По этой причине вопрос не был проработан и подготовлен, в том числе в плане пиара. Просто не успели. А ведь это закладка не только на президентские, но и на городские выборы, что для мэрии гораздо важнее», — считает Вячеслав Смирнов.
В-третьих, недовольство разгорелось из-за того, что представители местных властей не смогли развеять опасения людей из-за собственной неподготовленности. «Главы управ к моменту слушаний и сами не знали ответов на многие вопросы. Программа рассчитана на 20 лет, где гарантия, что дом, который будет расселяться через 15 лет, будет расселен именно туда, куда ему пообещают сейчас? Но если вы собираете людей и говорите с ними об их главной собственности — квартирах — нельзя говорить: «Я не знаю», — объясняет Смирнов.
Сейчас федеральным властям во многом удалось сгладить провалы местной администрации, да и сама мэрия извлекла уроки из ситуации. Но гарантий того, что когда программа реновации начнет работать, недовольство не разгорится с новой силой, нет.
«Это тот случай, когда проблемы могут оказаться отложенными. Ключевым остается вопрос гарантий прав москвичей. Пока на митингах требований, связанных со сменой власти, не звучало, хотя речь шла о недоверии к Собянину. Но представьте себе картину, когда начнутся сами выселения, а кто-то упрется и откажется уходить? И какую-то бабушку приставы будут выносить на руках, ее хватит инсульт, а кто-то запишет это и выложит в интернет? Эти угрозы пока недоучтены. Пока тема реновации смягчена, но когда начнется снос домов, могут возникнуть трудности. Считать, что проблема рассосалась сама по себе, пока еще преждевременно», — подытоживает Константин Калачев.
#Сергей Собянин, #Москва, #Россия, #Программа реновации, #Снос хрущевок, #Митинг протеста
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
26 мая (пятница) начало в 13.00 («Пресс-центр» 2 этаж ЦДХ)
Круглый стол «Историческая недвижимость: от руин к доходному объекту»
Владельцы усадеб и представители Министерств культуры и управлений по сохранению исторических объектов, расскажут на конкретных примерах как памятники культурного наследия можно не просто отреставрировать, но сделать доходными, что для этого нужно, и чего стоит категорически избегать.
Эксперты Делового клуба «Наследие и экономика» и мэры исторических городов поделятся накопленным опытом, расскажут об успешных практиках того, как можно превратить наследие в ресурс развития муниципального района, проекты в драйвер развития городов и территорий, а впечатления туристов в доход; как усадебные проекты выступают точками роста для депрессивных и сельских территорий; как сделать область и город привлекательным для жителей и туристов, опираясь на ресурсы наследия.
Вхож свободный!

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Круглый стол «Город в котором я хочу жить»
26 мая (пятница) начало в 11.30 («Пресс-центр» 2 этаж ЦДХ)
Организаторы мероприятия - Деловой клуб «Наследие и экономика», «Строительная газета», соорганизаторы компании «Лидер-Инвест» и Imperial Garden, "СВЕТ 2000".
Сегодня главная «битва» между городами происходит за так называемый человеческий капитал. Регионы и города конкурируют за молодежь не только в области создания рабочих мест, но и в области создания комфортной городской среды, общественных пространств, то есть в сфере создания городов, где человеку было быть приятно и хотелось бы жить. В регионах России уже существуют примеры государственных и частных инициатив по формированию эстетически привлекательного, комфортного для проживания с благоустроенной территорией городов. Как должен выглядеть город, в котором люди хотят жить?
Об этом и многом другом речь пойдет на круглом столе, организаторами которого выступят Деловой клуб «Наследие и экономика» и «Строительная газета», соорганизаторами компании «Лидер-Инвест» и Imperial Garden.
В дискуссии примут участие представители федеральных структур и руководители муниципальных образований, архитекторы и градостроители, урбанисты и инициаторы социокультурных проектов, девелоперы и ландшафтные архитекторы, которые расскажут, что такое комфорт в современном понимании, как заставить людей выйти из квартир на улицы, и что для этого нужно, какие необходимы человеческие и финансовые ресурсы, чтобы молодежь перестала покидать родной город.
Регистрация доступна на сайте: https://usadbapoisk.timepad.ru/event/472353/

Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Предложенные правительством поправки прежде всего направлены на защиту прав переселенцев, подчеркивают в кабмине

Аппарат правительства России направил в Государственную думу свои поправки в законопроект по реновации пятиэтажного фонда в Москве, которые нацелены на повышение гарантий защиты прав и интересов граждан при реновации. Об этом пишут «Ведомости», которым удалось ознакомиться с документом.

Предложенные правительством поправки прежде всего направлены на защиту прав переселенцев, отмечает издание. Законопроектом предусмотрено, что в программу реновации может войти дом, жители которого двумя третями голосов поддержали включение его в проект программы. В Москве 14 мая на сайте «Активный гражданин» запущено голосование среди собственников жилья в пятиэтажках, попавших в предварительный список под снос. Оно продлится до 15 июня. Свой голос также можно оставить в центрах «Мои документы». При этом на любой стадии программы (до заключения первого договора на новое жилое помещение) общее собрание собственников может принять решение о прекращении участия в ней.
Правительственные поправки к законопроекту предполагают, что ни один собственник не будет выселен из своего жилья без получения новой квартиры (переход права собственности невозможен без подписания акта приемки-передачи в отношении предоставляемой гражданину квартиры). При этом у собственника квартиры будет возможность получить на выбор равноценное или равнозначное жилье либо денежную компенсацию, равную рыночной стоимости прежней квартиры, говорится в публикации. Все переселенцы получат жилье в границах своего района. Исключение составят лишь жители Зеленограда и присоединенных территорий, уточняют «Ведомости». То же правило распространяется на собственников нежилых помещений — они получат равноценное денежное возмещение с компенсацией убытков.

Жители неприватизированных квартир смогут оформить новое жилье в собственность или пользоваться им в рамках социального найма. Очередники могут улучшить свои жилищные условия по норме предоставления (не менее 18 кв. м на человека) или получить равнозначное жилье и остаться на учете в общем порядке, следует из проекта поправок.

Правительство также предлагает предоставить переселенцам возможность приобрести квартиры большей площади и (или) с большим количеством комнат за дополнительную плату, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов. Подобное предложение содержится также в московском законе о дополнительных гарантиях жителям домов, попавших в программу реновации.

Проект правительственных поправок исключает положения о немедленном вступлении в силу судебных решений о переселении граждан. Предполагается, что граждане вправе обжаловать как само решение о реновации, так и равнозначность предоставляемого жилого/нежилого помещения и денежной компенсации.

Ряд предложений касается качества нового жилья. Так, все квартиры должны иметь улучшенную отделку, а внутренние территории — благоустроены. Кроме того, определенные категории граждан (они будут определены позднее) смогут рассчитывать на помощь при переезде в новый дом. Если жилье в сносимом доме находится в ипотеке, возможно замена старой квартиры на новую с сохранением ранее установленных условий.

Правительство настаивает на ограничении полномочий столичных властей. Так, московские чиновники не смогут устанавливать нормы технического регулирования и санитарно-эпидемиологического нормирования. Состав документации по планировке территории будет определяться Градкодексом России, а столичное правительство сможет лишь дополнять утверждаемую часть указанной документации и обосновывающие материалы. Законопроект также отменяет право правительства Москвы в некоторых случаях не проводить публичные слушания в сфере градостроительной деятельности.

Правительственный документ расширяет нормы, определяющие правовой статус Фонда содействия реновации жилищного фонда, который будет отвечать за реализацию программы реновации. В законопроекте разграничены полномочия по реализации решения о реновации между фондом и органами государственной власти столицы: уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы будет осуществлять переселение граждан, тогда как фонд — отвечать за строительство нового жилья.

 
 
Жданова Мария
Автор: Жданова Мария
Московские бизнесмены обсудили с чиновниками налогообложение коммерческой недвижимости. По их мнению, власти оказали поддержку компаниям во время кризиса в виде льгот и поэтапного введения налога от кадастра, однако система все еще не лишена недочетов. Например, ей не хватает последовательности в начислении платежей, а перечень «льготников» стоит расширить. Такие предложения высказали девелоперы на круглом столе «Налог на имущество организаций».
рамках встречи, состоявшейся в мае на площадке Московской торгово-промышленной палаты, члены правительства Москвы и представители крупного и среднего бизнеса обсудили итоги налоговой реформы, начатой три года назад. Глава департамента экономической политики и развития столицы Владимир Ефимов отметил, что за три года реформа претерпела изменения и сейчас «находится в завершающей стадии откладки сформировавшейся налоговой системы».
С 2014 года площадь коммерческой недвижимости, облагаемой налогом от кадастра, постепенно расширялась и теперь затрагивает уже 90% торгово-офисных объектов Москвы. Постепенное снижение площади для налогообложения было предусмотрено еще при принятии закона в 2013 году. При этом в 2015 году были приняты изменения, снижающие площадные критерии в 2017 году для зданий, расположенных на торгово-офисных земельных участках, с 3 тыс. кв. м до нуля, а для зданий, фактически используемых как торгово-офисные, с 2 тыс. кв. м до 1 тыс.
При этом с 2014 года начала создаваться система льгот, в 2016 году затронувшая технопарки, индустриальные парки и промышленные комплексы. «Понимая, что бизнес в непростых экономических условиях чувствует себя менее комфортно, чем раньше, мы создали сбалансированную систему налоговых льгот», – заявил Ефимов. В 2015 году общая сумма налоговых льгот для бизнеса составила 3 млрд руб. для 1,2 тыс. объектов недвижимости.
С 2017 года вступила в силу новая кадастровая стоимость. Ефимов отметил, что для объектов, характеристики которых в кадастре отражены корректно, существенных изменений в кадастровой стоимости не произошло. По его словам, кадастровая стоимость возросла только для тех объектов, по которым ранее она была занижена по причине неактуальных сведений о назначении или иных характеристиках объекта.
Как считает президент МТПП, депутат Мосгордумы Владимир Платонов, столичные власти всегда демонстрировали готовность к конструктивному диалогу с бизнесом. «Два года назад в рамках антикризисного плана ставка налога на имущество была уменьшена почти на четверть, что позволило московским предприятиям адаптироваться к очень непростой обстановке. Важно не останавливаться, идти дальше», — полагает он.
Впрочем, представители бизнеса указали на недочеты существующей системы и предложили расширить действие льгот.
Главные претензии возникли к обоснованности нынешней кадастровой оценки и порядку ее оспаривания.
Директор департамента по работе с корпоративными клиентами и партнерами SwissAppraisal Алексей Ситников привел в качестве примера статистику компании, отметив, что количество обращений по поводу оспаривания стоимости объектов выросло и что в 60% случаев добиваться пересмотра было целесообразно (то есть кадастровая оценка превышала рыночную). При этом оспаривание – затратная процедура, начинающаяся от 300 тыс. руб. и включающая оценку, экспертизу и сопровождение юруслуг.
Другая проблема, как говорит Ситников, заключается в том, что результаты пересмотра кадастровой стоимости в 2014-2016 годах не были учтены при расчете кадастровой стоимости в 2017 году. С этим согласились и другие участники круглого стола. Так президент группы ПСН Максим Гасиев предложил изменить если не методику расчета, то хотя бы процедуру. По его словам, в 2013 году, когда ввели новую систему налогообложения, бизнес столкнулся с трудностями, но меры, принятые властями впоследствии, полностью устроили девелоперов. «Для нас важна стабильность», – подчеркнул он. Последовательное внедрение ранее принятых законов позволяет планировать развитие, заключил он.
Гасиев также заметил, что сейчас существуют риски для офисной недвижимости. «Подобных объектов строится мало, а вакансий много. На горизонте нескольких лет может произойти провал», – предупредил бизнесмен. «Мне кажется, что государство должно стимулировать строительство новой офисной недвижимости. Льготы в течение нескольких лет, например пяти, на новые здания изменили бы ситуацию», – предложил девелопер.
В свою очередь президент Российской ассоциации франчайзинга Агнесса Осипова заметила, что, несмотря на меры поддержки малого и среднего бизнеса со стороны федеральных и городских властей,
налоговая нагрузка на бизнес остается большой, поэтому столичным властям стоило бы «предусмотреть возможности оживления льгот и фискального влияния» применительно к МСП, а не только технопаркам.
«Льготы действуют в отношении социально ориентированного бизнеса, но это понятие стоит расширить. Например, наряду с образовательными добавить сюда и услуговые объекты, в частности, точки общественного питания с безалкогольной продукцией, ориентированные на досуговый отдых, – отметила она. – Маржинальность подобного бизнеса ниже, чем другого, связанного с индустрией отдыха. Возможность навигировать льготы позволит развивать инфраструктуру города».
После выступлений предпринимателей Ефимов сообщил, что замечания бизнеса будут учтены столичными властями.
×
×
  • Создать...