Основные ошибки заемщика при оформлении ипотечного кредита

При покупке квартир в новостройке  в 2020 году 58% покупателей сделали это с помощью  ипотечного кредита. Ограниченные сроки программы субсидирования ставок заставили клиентов быстро принимать решение, и многие из них наверняка совершили ошибки, за которые им придется расплачиваться.

Давайте разберем такие ситуации и постараемся их не повторять.

1. Финансовая самоуверенность ипотечного заемщика

Главная ошибка покупателя новостройки  – переоценка своих финансовых возможностей и перспектив. Клиент не задумывается о том, что будет с его доходом через год, пять или десять лет, придётся ли ему сменить или вовсе потерять работу. Чтобы не думать на перспективу и быстрее, как им кажется, выплатить кредит, заёмщики берут ипотеку с крупными ежемесячными платежами. Особенно часто так поступают молодые люди при первом опыте работы с банком.

Стратегия крайне рискованная. На практике заемщик может столкнуться с экономическим кризисом, пандемией коронавируса, падением доходов и увольнением на работе. К тому же в последние годы доходы россиян постоянно сокращаются при прежнем уровне инфляции. В таких условиях, даже сохраняя прежний достаток, кредитная нагрузка всё равно растёт.

Рекомендуем:  оформляя кредит, исходите из худшего сценария развития событий. Чтобы не оказаться банкротом из-за сокращения доходов, не рекомендуется брать ипотеку с ежемесячным платежом больше 30% семейного дохода. В противном случае у заемщика не будет «запаса прочности» на ближайшие годы, если его достаток не увеличится. Сегодня переплата за длительный срок кредита при маленьком ежемесячном платеже лучше, чем «быстрая», но дорогая ипотека.

2. Отсутствие финансовой «подушки безопасности»

Некоторые клиенты стремятся сразу направить все свои сбережения на первоначальный взнос. За счет этого они сокращают срок возврата кредита или уменьшают размер ежемесячных платежей, но даже в этом случае редко когда сроки кредитования становятся меньше 10 лет. А за 10 лет у каждого может случиться болезнь, потеря работы или другой личный катаклизм. Заемщики, которые не учитывают этого, сильно рискуют.

Рекомендуем: создайте «подушку безопасности». Не вкладывайте все накопления в первоначальный взнос. Запасите денег, которых хватит хотя бы на 3-6 выплат по ипотеке. Это поможет избежать просрочек и выплаты пени при форс-мажорных обстоятельствах. Также вы сохраните право на получение ипотечных каникул. Помимо этого, имея денежный запас на ипотеку, вам будет психологически легче принимать решение, к примеру, о смене работы или поездке в дорогостоящий отпуск.

3. Оформление ипотечного кредита у первого попавшегося банка

Некоторые потенциальные заемщики вообще не изучают рынок, а идут в самый большой, рекламируемый, авторитетный банк, с которым у работодателя есть зарплатный проект. А между тем ипотека – это сложный и вариативный продукт, и неслучайно за заемщиков конкурируют десятки банков.

• Во-первых, есть разные виды платежей – аннуитетные и дифференцированные. В первом случае размер платежа фиксируется, во втором – постепенно уменьшается. Итоговая переплата при двух разных видах отличается, при дифференцированном она меньше.
• Во-вторых, есть разные условия по стоимости страховки, комиссии, расчетных услуг банка. Иногда банки навязывают лишние сервисы, от которых можно отказаться.
• В-третьих, есть разные госпрограммы поддержки некоторых заемщиков: молодых семей, жителей Дальнего Востока, военных и т.п.
• В-четвертых, некоторые застройщики дополнительно субсидируют ставку до 0,1-0,5% годовых на срок от нескольких месяцев до года. В результате ежемесячный платеж в течение льготного периода снижается примерно на 40%.

Рекомендуем: изучите условия по кредиту и его оформлению как минимум у трех банков. Причем обратите внимание на предложения не только топовых игроков, но и «середняков». На основе всей этой информации рассчитайте переплату по каждому предложению и выберете оптимальный вариант.

4. Неправильная стратегия погашения ипотеки

После получения ипотечного кредита не стоит забывать, что львиная доля ежемесячного платежа уходит в прибыль банку, а на погашение кредита идет совсем немного. Если финансовое положение заемщика не меняется и не улучшается, нужно подумать о том, как быстрее погасить заем. Даже небольшие надбавки сверх установленного платежа сократят срок ипотеки и уменьшат переплату. При этом необязательно собирать крупную сумму, положительный эффект будет и от небольших дополнительных платежей.

Рекомендуем: продумайте стратегию погашения кредита. Посчитайте, какие расходы вы можете сократить и какую сумму сверх необходимой потратить на погашение долга. Определитесь, что будет более выгодным лично вам: уменьшение сроков кредитования (при этом сохраняется размер ежемесячного платежа), либо сокращение платежа при сохранении срока выплаты ипотеки. На все эти вопросы нужно ответить сразу, как только банк выдаст заём.

5. Пренебрежение рефинансированием кредита

Ключевая ставка Банка России и, как следствие, ставка по ипотеке постоянно меняется. В последние годы ставки сокращаются, и заемщик может рефинансировать долг, то есть продать его другому банку, который предложит более низкую ставку и погасить старый. Но некоторых клиентов отпугивает тот факт, что рефинансирование – это фактически получение новой ипотеки. Кстати, изменить условия по кредиту можно договорившись с первым банком в случае форс-мажорных обстоятельств. Заемщики иногда перестают погашать задолженность или берут новый кредит, а на самом деле могут договориться о кредитных каникулах или об уменьшении платежа за счет увеличения срока ипотеки.

Рекомендуем: следите за движением ставок по ипотеке. Если банки уже предлагают кредиты по ставкам на 2 и больше процентных пункта ниже вашей, то займ выгодно рефинансировать. При этом можно либо снизить срок кредитования, сохранив прежний платеж, либо наоборот.

При покупке квартиры в новостройке помните, что оформление ипотеки – это очень сложный процесс, который содержит много подводных камней. Покупателям квартиры, которые используют заёмные средства важно не только оценить финансовое положение и предложения банков, но и выработать верную стратегию погашения ипотеки с учетом многих факторов. Помимо таких известных способов экономии средств, как досрочные платежи, акции от застройщиков и рефинансирование, есть и менее известные. К примеру, каждый россиянин может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости. Государство возвращает 13% от стоимости квартиры с лимитом 2 млн рублей. Все это следует учитывать заемщикам.

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Ипотечный кредит" - правила и проблемы при оформлении займа
• на форуме "Покупка жилья в новостройке" - купить с помощью льготного кредитования

Предыдущие статьи раздела:

• Почему за последние годы площадь квартир в столичных новостройках уменьшилась на треть?
• Мифы о Новой Москве против фактов ее развития и застройки