Как грамотно выбрать ликвидную и перспективную квартиру для предстоящей покупки

Чаще всего в поисках жилья покупатель ориентируется на свои текущие потребности, для которых он выбирает дом или квартиру. При этом обычно не учитываются факторы, которые могут повлиять на  продажу квартиры  через несколько лет.

Перечислим факторы, над которыми нужно задуматься уже сейчас при покупке жилья, чтобы предотвратить проблемы, которые могут возникнуть лет через 10, особенно, если будете ее продавать.

Учтите, что квартира – это долгосрочное приобретение, которое должно закрывать текущие потребности в жилье. Но со временем потребности могут  меняться. Уже через 5-10 лет владелец может столкнуться с ситуациями, которые следовало предвидеть еще при покупке недвижимости.

1. Оцените актуальность и современность новостройки

Далеко не все жилые комплексы, которые сейчас сдаются, можно считать одинаково «новыми». На рынке есть более или менее передовые новостройки с точки зрения архитектуры, планировочных решений, инженерных коммуникаций, наличия определенных сервисов и опций.

Соответственно, чем более устаревший объект вы выберете – а такой соблазн есть в силу того, что он доступнее по цене – тем быстрее будет снижаться его ликвидность в будущем. Это отразится как на уровне комфорта его жителей, так и на возможности быстро продать или сдать в нем в аренду квартиру.

Чтобы избежать этого, необходимо сравнить выбранный жилой комплекс с новинками рынка. Запросите в поисковой системе «жилой комплекс старт продаж» и посмотрите, какие объекты выводят на рынок застройщики сейчас.

2. Внимательно изучите окружение жилого комплекса

Новые жилые комплексы всё чаще строят за пределами сложившихся районов города. «Точечные» ЖК в историческом центре,  скорее всего, не имеют перспектив появления новых «соседей», а вот новостройки в бывших промзонах, на берегах рек или озер, на окраине города или на пустырях практически «обречены» на то, что со временем их окружение будет меняться. А именно – застраиваться и уплотняться.

Об этом факторе покупатели часто не задумываются. Они не пытаются представить, что будет в шаговой доступности от их дома через  5-10 лет. А между тем изменения могут быть радикальными, причем не только позитивными, но и негативными. Городское пространство, особенно на новых территориях освоения, будет стремительно меняться. Рядом с выбранным ЖК может появиться торгово-развлекательный комплекс или парк, но также же может вырасти фабрика или складской комплекс. В первом случае  - ликвидность жилья вырастет, а в другом – упадет. Поэтому уже на стадии выбора квартиры имеет смысл поискать информацию о возможной судьбе территорий возле вашего дома.

3. Тщательно проанализируйте спрос на местном рынке

Порядка 65% россиян впоследствии продают квартиру, которую они приобрели.  Но при покупке они опираются часто на свои текущие потребности, редко задумываясь о долгосрочной перспективе продажи.

Прежде всего, необходимо знать, насколько ликвидна выбранная квартира на местном рынке с точки зрения её площади и количества комнат. В зависимости от уровня цен и доходов в городе однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры пользуются разным спросом. Скажем, в Москве купить и впоследствии продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру легко – из-за высоких цен спрос всегда смещен в сторону небольших вариантов. В других регионах однокомнатные квартиры менее ликвидны и продать их сложнее.

Чтобы изучить местный спрос, достаточно сравнить количество объявлений о продаже разных по числу комнат квартир на интернет-площадках. Если явно лидируют, к примеру, «однушки» (скажем, 50% объявлений), то, скорее всего, спрос на них не так велик. В целом сложнее всего впоследствии продать «граничные» варианты жилья – студии или многокомнатные квартиры (от 4 комнат и больше).

Затем обратите внимание на площадь каждого типа квартир. Если большие однокомнатные квартиры (от 40 кв.м.) встречаются реже маленьких (менее 30-40 кв.м), то, скорее всего первые более ликвидны – их редко продают и быстро раскупают. Такая же ситуация и с двухкомнатными квартирами – в зависимости от уровня цен большим спросом могут пользоваться крупногабаритные «двушки» (65-75 кв.м) или маленькие (50-60 кв.м).

4. Обязательно обратите внимание на планировку

Часто ошибаются клиенты с выбором перспективной планировки. Они не учитывают, к примеру, появления или расширения семьи, которые потребуют проведения перестановки мебели, изменения количества комнат или их размера. С этой точки зрения выбирать лучше квартиры в монолитных домах, где межкомнатные перегородки можно сносить или переносить как угодно. Ограничения есть только по «мокрым» зонам и стоякам с коммуникациями.

Второй аспект, на который следует обратить внимание, – это наличие и размещение оконных проемов. Чем их больше, тем лучше: каждое окно – возможность создать в будущем отдельное помещение – детскую, кабинет, столовую и т.п. К примеру, в большой спальне (от 14 кв.м) с двумя окнами вполне можно в перспективе сделать две небольшие детские.

Хорошо следует подумать и при выборе формата квартиры – классического или европейского. Если сейчас покупатель стремится приобрести квартиру с объединенной гостиной и кухней, то совсем не факт, что при перепродаже такой формат оценят другие клиенты, поэтому предпочтительнее приобрести квартиру, в которой есть шанс возвести перегородку между кухней и гостиной.

5. Не торопясь рассчитайте стоимость ремонта

Качественный ремонт – это залог комфортной жизни, поэтому лучше приобретать максимально долговечные и простые по заменяемости материалы и фурнитуру. К примеру, ламинату лучше предпочесть плитку.

Второй аспект – это дизайн помещения. Часто под эмоциями от покупки люди тяготеют к ярким или нестандартным дизайнерским решениям. Но со временем именно такие интерьеры быстро надоедают самим хозяевам, а при перепродаже отпугивают покупателей. Поэтому лучшим вариантом будет выбор максимально нейтральных решений для поверхностей (стены, пол, потолок, особенно плитки в ванной комнате), а «компенсировать» их простоту можно более яркими, но заменяемыми элементами – мебелью, текстилем, декоративным украшениям.

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Как купить жилье в новостройке" - порядок приобретения недвижимости
• на форуме "Трейд ин в недвижимости" - схемы взаимозачета жилья

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• Неочевидное влияние коронавируса на рынок недвижимости - точка зрения Аркадия Морейниса
• «Рекорды Рынка Недвижимости» от Московского Бизнес Клуба - рейтинг лучших объектов 2020 года