Вячеслав Шеянов: «Суть проверки квартиры не в том, можно или нельзя провести с ней сделку, а в том, что будет в дальнейшем с покупателем»

Нередко люди, которые покупают квартиры самостоятельно или через малоизвестные фирмы, попадают в неприятные ситуации, а потом годами судятся, доказывая свою правоту. Недавно в зале судебного заседания оказались покупатели, которые оформляли сделку не самостоятельно, а через компанию, которая была близка к банку. 

Сама сделка прошла нормально, а потом оказалось, что в истории квартиры не все благополучно.

- Действительно, сделку провести – это не проблема, - поясняет ситуацию генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов. - Суть сделки – переход права собственности от одного человека к другому. 

Задача банка: кредитовать своих клиентов для покупки недвижимости, но многие банки сегодня оказывают услуги по проведению сделки. И, как они порой декларируют, что осуществляют и юридическую проверку квартиры. Но если внимательно прочитать договор, то все эти проверки указывают на готовность объекта к проведению сделки.

Одним словом, можно сегодня проводить сделку с этой квартирой или нет? Сделку-то нередко провести можно, но проверка же недвижимости предполагает не только проверку документов на недвижимость, но и визуальный осмотр квартиры или беседа с продавцом.

Осмотр недвижимости предполагает выявление недостатков недвижимости, перепланировки; по земельным участкам – возможные ЗОУИТы (зоны с особыми условиями использования территории), не отраженные в ЕГРН. Общение с продавцом дает возможность исключить сделки с лицами, злоупотребляющими алкоголем или наркотиками, либо вовремя распознать продавца, страдающего психическим заболеванием или находящегося под влиянием постороннего лица.

Когда же мы говорим о проверке квартиры нашей компанией, то суть этой проверки не в том, можно или нельзя провести сделку, а в том, что будет после проведения сделки. То есть, во главу угла мы ставим вопрос безопасности сделки и снижения рисков для наших клиентов. Поэтому проверяем все переходы права собственности на квартиру от начала приватизации.

Самый непредсказуемый риск на сегодня - это банкротство продавца. И вот, чтобы не получилось, что у покупателя отнимут квартиру в случае банкротства продавца, должен быть выполнен целый ряд процедур. 

Чтобы потом, если это случится (а предсказать это заранее никто не может), то в суде можно будет доказать, что абсолютно честно провели сделку с соблюдением всех формальностей. И сегодня риэлторы сталкиваются на рынке с этим довольно часто. Кажется, что ничего не предвещает банкротства человека, а тут раз и .... конкурсный управляющий подает в суд. И его понять можно. Он ищет как можно больше возможностей, чтоб претензии кредиторов выполнить.

Порой можно слышать, что банкротство опасно, когда квартиру продает предприниматель. Но совсем не обязательно предприниматель. Обычный гражданин может набрать долгов, оказаться в сложной финансовой ситуации и подать на банкротство. 

Если он учредитель или генеральный директор компании, финансовые проблемы или банкротство компании могут повлечь привлечение к субсидиарной ответственности. При банкротстве финансовый управляющий обязан проанализировать сделки за три года, предшествующие банкротству и при наличии оснований, оспорить.

Поэтому порой бывает важно при проверке проанализировать ситуацию по предыдущим собственникам.

Согласен, что возможное банкротство не всегда можно предвидеть. Но признаки предбанкротного состояния, как правило, видны. И здесь решение индивидуально в каждом случае. В одном случае продажа квартиры решает все вопросы должника и ему это выгоднее, чем продажа с торгов. 

В другом случае, продажа квартиры продавца с долгами может спровоцировать иск кредитора, чьи интересы оказались нарушенными (для него не хватило денег).

В процессе подготовки сделки может понадобиться общение с приставами, если есть запрет, общение с кредиторами по вопросам погашения долгов и т.д. Риэлторы же решают вопросы проверки квартиры комплексно. Цель – помочь продавцу решить его жизненную ситуацию, а покупателю безопасно приобрести недвижимость. 

Банкротство - это лишь только один пример. На самом же деле таких рисков очень и очень много. И все они должны быть исследованы. К примеру, сейчас на рынок недвижимости выходят, так называемы, «херсонские» сертификаты. Мошенники не дремлют, есть риск подделки таких сертификатов, поэтому для безопасности продавцов, таких покупателей тоже надо проверять.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН