Татьяна Польская

Из всех европейских стран самой перспективной с точки зрения инвестиций в недвижимость сейчас является Германия. Берлин – город номер один по вложениям в недвижимость, и вот почему. Германия – одна из самых стабильных стран по экономическим показателям и по уровню безопасности. Это не та страна, где инвестор может «неожиданно» потерять свои вложения из-за смены политической ситуации или по чьему-то преступному замыслу, либо халатности. Берлинские службы безопасности, в том числе и экономической, работают на стабильно-высоком уровне, поэтому неприятных сюрпризов от немецкой столицы можно не ждать. Выгодно инвестировать в берлинские новостройки, на аренду квартир в недорогих районах растет спрос среди вновь прибывших горожан. Грамотно вложенные в берлинскую недвижимость средства принесут доход не только от аренды, но и после продажи объекта. Стоимость местного жилья неуклонно повышается. Крупнейшие немецкие корпорации сегодня активно развивают свои IT-департаменты и открывают специальные филиалы в столице – например, такие концерны как Mercedec-Benz и BMW. Именно в Берлине сегодня много высокооплачиваемой работы в сфере IT , и сюда едут не только немцы со всей Германии, но и IT-специалисты со всей Европы. Они самые выгодные и беспроблемные арендаторы. Российским гражданам мы рекомендуем сотрудничать с местными компаниями, которые помогут покупателям в следующих вопросах: Открытие счета в германском банке, так как немецкие нотариусы не принимают переводы с иностранных счетов Оформление ипотеки в германском банке Поиск арендаторов из числа местных жителей с постоянной работой, что гарантирует своевременную оплату и цивилизованные привычки в быту. Очень важно внимательно подойти к факту покупки квартиры, удостовериться, корректно ли оценена стоимость, учесть дополнительные расходы в виде налогов и коммунальных платежей, просчитать доходность объекта. Доходность объекта зависит от репутации района, надёжности потенциальных арендаторов и их платежеспособности. Основными арендаторами в Берлине являются мигранты и молодые приезжие специалисты из России и Европы. Они предпочитают снимать жилье в новых недорогих районах, где стоимость квартир начинается от 250 000 евро. Сами немцы любят зелёные районы в центре Берлина с малоэтажной застройкой, где чистый воздух, тихие улицы, соседство с аптеками, магазинами и булочными. Квартиры в этих районах намного дороже, но и арендная ставка выше. Ряд моих российских знакомых и клиентов купили квартиры в Германии для различных целей. Кто-то, чтобы вложить деньги в евро, кто-то для сдачи в аренду, кто-то для личного проживания. Тем не менее все эти квартиры сейчас сданы в аренду. В связи с началом пандемии возникли беспокойства, что арендаторы начнут съезжать или просить понизить аренду. Учитывая, что в Берлине тоже действуют ограничительные меры, это могло вызвать множество неудобств. Мне и моим берлинским партнерам пришлось разработать план действий – как дистанционно расторгать договора, как искать новых арендаторов и так далее. Но этот план не пригодился, потому что политика Германии по государственной поддержке своих граждан обеспечила им привычную жизнь в условиях карантина на несколько месяцев вперед. Все арендаторы остались в своих квартирах. Вывод: инвестируя в зарубежную недвижимость, правильно выбирайте страну и /или инвестируйте в несколько стран. При этом рассматривайте долгосрочные перспективы, не гонитесь за быстрой сверхприбылью.

Про недвижимость в период коронавируса.. С чего начать? Про огромное количество сделок и, как круто работать онлайн, рассказывать не буду. Ситуация сейчас неоднозначная, но пока работать интересно. Онлайн встречи, онлайн показы, удаленная регистрация сделок – все это новое для отрасли. Все участники рынка перестроились быстро - и агентства (крупные и мелкие), и девелоперы. Все готовы работать и продавать недвижимость в новых условиях. У нас в агентстве Troika Estate сделок сейчас не много, количество обращений существенно снизилось, начиная с последней недели марта. Наши клиенты привыкают жить в новой реальности, обустраивают свой быт, решают бизнес проблемы и в вопросах недвижимости пока взяли паузу. Хотя с точки зрения инвестиций – время сейчас подходящее, можно выгодно вложиться по старым докризисным ценам. Однако, в этой статье хочу рассказать о том, как мы НЕ заключили сделку и почему! Недели три назад клиент агентства был готов к заключению договора покупки квартиры стоимостью 83 млн рублей. Ситуация тогда еще не была такая напряжённая. Клиента знаю лично и очень давно, не первый раз обращается к нам. У него были сомнения, но очень хотелось приобрести новую квартиру в "кризис". Оценив ситуацию, решила все-таки его отговорить, посоветовала не спешить и посмотрет, что будет через пару недель. Ему есть, где жить, а купить новую квартиру всегда успеет. И вот спустя три недели получила от него слова благодарности. В сегодняшней ситуации эти деньги помогли ему сохранить бизнес и есть подушка безопасности на будущее. А к вопросу покупки вернётся, как только все нормализуется. И я знаю, что обратиться он только ко мне! Все деньги мира заработать не стремлюсь, а быть профессионалом своего дела - да, стремлюсь! И уверенна, что все мои коллеги нацелены на такой же результат. Troika Estate - агентство не большое, но с очень надёжной репутацией. Нас рекомендуют и нам доверяют. И кстати, этот клиент пересмотрел требования к жилью. Будем ему подбирать квартиру большей площади, так как понадобятся две дополнительные комнаты: игровая и кабинет.

К нам в агентство Troika Estate обратился гражданин Австралии с интересной просьбой – взять под управление квартиру его мамы в Москве. Мама является гражданкой России, но живет в Австралии с взрослыми детьми. Суть просьбы заключалась в том, чтобы выселить не добросовестных арендаторов, найти новых и управлять платежами, поступающими от арендаторов. В данном случае нам пришлось отказать, потому что такой вид деятельности не задекларирован нашим агентством, и это не совсем наша специализация. Но мы задались вопросом – а есть ли сложившаяся практика управления жилым имуществом в нашей стране? Мы все хорошо знаем, что услуга профессионального управления недвижимостью за рубежом очень развита и востребована во многих странах мира. У нашего агентства недвижимости есть партнеры в Швейцарии, Германии, Австрии, Испании, Франции, США, которых мы рекомендуем своим клиентам, имеющим недвижимость в этих странах. А если наоборот, иностранный гражданин приобрел недвижимость в России, и не имеет возможности осуществлять контроль за своим имуществом. Или гражданин России уехал надолго из страны, но хочет получать доход от своей недвижимости в России. Найдет ли он компанию, которая сможет предоставить полный комплекс услуг – от уборки и оплаты коммунальных платежей до повышения доходности от владения данной недвижимостью. Сегодня многие московские застройщики элитной недвижимости позиционируют свои проекты, как идеальный вариант для арендного бизнеса. Для этих целей как нельзя лучше подходят апартаменты с отделкой, площадью от 30 до 60 кв.м, расположенные внутри Садового кольца. Прогнозируемый прирост стоимости в некоторых таких проектах называется порядка 30% за 5 лет, окупаемость 5-6 лет, доходность от сдачи в аренду до 17%. Если такое предложение появляется на рынке, оно всегда пользуется огромным интересом, а при удачном соотношении цена-качество, лучшие апартаменты в таких комплексах раскупаются еще на стадии закрытых продаж. Заметим, что сейчас рост цен на первичную недвижимость в Москве опережает многие европейские страны. Доходность от сдачи в аренду, которую заявляют застройщики, также не идет ни в какое сравнение со столицами других стран, где максимальная доходность оценивается в 3-4% годовых. В курортных странах, например на Кипре, эта ставка достигает 5% годовых. Так что, учитывая туристические потоки и высокую деловую активность Москвы, интерес нерезидентов к нашей недвижимости уже сейчас довольно высокий и будет только расти. Мы это хорошо почувствовали на примере своего агентства. К примеру, англоязычная аудитория нашего сайта составляет 12% от общего числа посетителей. Каждую неделю мы получаем несколько запросов от иностранных граждан! И это при том, что наш сайт не имеет англоязычную версию и не позиционируется на данную аудиторию. Если эта тенденция будет набирать обороты, то в скором времени мы столкнемся с необходимостью не только предоставлять риэлторские услуги иностранцам, но и помогать им в управлении приобретенной недвижимостью.