Олег Квятковский

Добрый день! А какой совет вы ждете? Уверен, за полгода, что вы изучали рынок, изучили правила купли-продажи квартир, принятые на каждом из рынков (первичный, вторичный), изучали и знаете, как распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них; изучили и хорошо ориентируетесь в законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилых помещений, не зря потратили время, и хорошо представляете себе вид и состав необходимых для сделки документов, знаете, как правильно их оформлять, разбираетесь в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов). Наши советы могут только навредить, а многие из нас, этого вам не желают. Специалист (агент, риэлтор) может предложить вам свое время, знания, опыт, воспользовавшись которыми, вы получите конкретную пользу и ощутимую экономическую выгоду. Так какой совет вы ждете? С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! А какая ваша цель покупки недвижимости? Если для постоянного проживания, то лучше покупать обычную квартиру. Апартаменты выгоднее приобретать в качестве инвестиционного объекта – для вложения свободных средств и получения стабильного дохода. Вам жить или инвестировать? Предложения изменить законодательство, касающееся апартаментов, идут с 2017 года… Выгодной вам сделки. С уважением, Олег Владимирович

Андрей П., добрый день! Как- то не складываются отношения между банками и ИП, особенно с теми, кто работает по упрощенной системе налогообложения. Банк будет сотрудничать с ИП, если ему будут понятны ваши доходы, расходы, понятно сколько ИП может тратить на погашение кредита. Ваши шансы повысятся, если вы отчитываетесь по УСН, платя 15% от «доходов за вычетом расходов». Еще больше шансов у ИП, кто работает по общей, а не по упрощенной системе налогообложения. Обратитесь в банки, возможно, политика кредитных учреждений, по отношению к ИП, стала лояльнее. Удачных вам сделок. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Критерии выбора везде одинаковы (за исключением транспортной составляющей). Отличие выбора Москвы от провинции – это цена выбора. Что для вас простенькая квартира? Вы знаете, на какую сумму вы можете рассчитывать? Источник финансирования покупки? Вам необходимо что-то продать, перед тем как покупать? Уверен, вы знаете, что первичный рынок отличается от вторичного ценами, типом и количеством рисков, порядком подготовки и проведение сделки, сроками завершения сделки, выбором квартир и их качеством. С уважением, Олег Владимирович

Александр, добрый день! А что вам не хватает, чтобы самостоятельно сделать анализ ваших возможностей, и понять, на что можно рассчитывать исходя из имеющегося у вас бюджета – сколько комнат, в каких домах, в каком состоянии. Что для вас более менее нормальная двушка? На рынке есть несколько предложений, которые могут быть вам интересны. Вы ищите квартиру для собственного самостоятельно, как выявлять и купировать риски, которые присутствуют в сделках на вторичном рынке, знаете проживания или ищите квартиру в инвестиционных целях? Уверен, вы знаете, если действуете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Попробуйте изменить стратегию переговоров. Так как ремонт – дело вкуса, а о вкусах, как известно, не спорят… , а вкусы не подлежат торгу. Самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Начните с выявление недостатков квартиры ( подъезда, дома). . Предложите свои условия сделки, которые будут выгодны Продавцу. Выясните, как давно продается квартира. Выясните проблемы, из-за которых квартира долго не продается. Это хороший аргумент для торга. Оцените мотивы продажи и временной фактор ( срочность). Возможно, вашему продавцу срочно нужны деньги. Хороший повод для торга- это знакомство с правоустанавливающими документами. Некоторые из них говорят о повышенном риске оспаривания права собственности Продавца, что является не плохим аргументом для обоснованного торга. Если постараться, то можно насобирать достаточно причин для обоснованного торга. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Самым весомым фактором в цене любой недвижимости является ее расположение. В каждом городе, а в Москве тем более, складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. При поиске квартиры, современный покупатель, обращает внимание на такие факторы, как тип дома (панель; кирпич; монолит, «эконом»; «бизнес»; «элит», серийный или индивидуальный проект). Расположение дома (бывает, что в престижном районе есть не очень престижные уголки). Будьте внимательный. У старого фонда есть большой недостаток - большой износ инженерных коммуникаций квартир и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.). Возможно наличие незаконной перепланировки квартир (отвечать за которую, если будет выявлено, придется новому собственнику). Уверен, вы знаете, как выявлять и купировать риски, знаете нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4-6%. Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10-12%, если исходить из арендной доходности порядка 5-7% годовых и с учетом роста цен на уровне инфляции (около 5%). А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций - https://www.irn.ru/articles/40866.html Вы хотите обсудить инвестиционную привлекательность вашей недвижимости через пять лет? Уверен, что приведенная информация поможет в ваших поисках ответа. Вы будете искать квартиру на вторичном рынке или хотите попробовать свои силы на первичном рынке жилья? Вы знаете, что критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные? С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете и прессе. Сложно себе представить собственника квартиры или его агента, который хочет продать квартиру и при этом не выставляет ее на продажу в наиболее крупные и известные интернет-порталы с базами квартир, которые регулярно просматривают тысячи покупателей. Ресурсов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят. Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу. При поиске по базам данных, будьте готовы к тому, что некоторые опубликованные объявления неактуальны и неправдивы, и чтобы отмести их, придется потратить время. Скажите, вам необходимо что-то продать, перед тем как покупать? Вы уже выставили свой объект на продажу? Скажите, вы уже определились на каком рынке ( первичный)вторичный будете искать квартиру? Уверен, вы знаете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки на каждом из рынков. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Критерии поиска квартиры в Москве такие же, как и в других населенных пунктах РФ. С чего Вам начать? Думаю, с выбора рынка, на котором Вы будете искать себе квартиру для покупки. Уверен, вы знаете, что существует два типа рынка: первичный и вторичный. Рынки заметно отличаются друг от друга: *по ценам; * по типам и количеству рисков; по технологии покупки (порядку подготовки и проведения сделки); *по срокам завершения сделки (срокам получения права собственности на квартиру); *по широте выбора квартир. Другими словами, когда перед вами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – вы должны определиться для себя, хотите ли вы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или вы хотите купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные. От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки. С уважением, Олег Владимирович

Вопрос о дизайнерском ремонте квартиры для продажи нельзя рассматривать в отрыве от предполагаемой цены этой продажи. Конечно, квартира с ремонтом всегда выглядит привлекательней, чем без него. Но купят ее или нет – будет зависеть от ее цены, по сравнению с ценами на аналогичные квартиры без ремонта или, скажем так, в обычном «среднебытовом» состоянии. Скажите, в каком ценовом сегменте находится ваша квартира? Принципы продажи элитных квартир, например, заметно отличаются от продаж в массовом сегменте жилья. Покупатели из этих категорий по разному представляют себе ценность квадратных метров, и критерии выбора при покупке квартир у них тоже разные. В элитном сегменте вторичного рынка хороший дорогой ремонт - это норма. Он подчеркивает класс жилья и социальный уровень того, кто в нем живет или будет жить. Покупка элитной квартиры – это вопрос имиджа и престижа, а не вопрос необходимой площади для жилья. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в элитной квартире лишь подчеркивает ее уникальность и ценовую категорию. Без такой отделки будет сложно представить ее в рекламе и обосновать ее высокую цену. Это все равно, что пытаться продать дорогую картину без рамы, или представительскую машину без набора соответствующих этому классу опций. Нужно ли делать дорогой ремонт в квартире, которая находится в сегменте массового жилья ( особенно перед продажей)? Здесь практика рынка выглядит по-другому. Предположение о том, что затратив на отделку квартиры 1000 руб. (условно), можно будет смело поднять ее цену на те же 1000 руб. (или даже больше) – неверно. Объяснение этому, очевидно, лежит в мотивации покупателей жилья массового сегмента. Здесь покупают именно квадратные метры, а не престиж, статус и внешний вид. Покупатель здесь ограничен в средствах (а часто еще и покупает квартиру в кредит), поэтому главное для него – максимально возможная экономия при покупке жилья. Имея в распоряжении строго определенную сумму, типовой Покупатель старается выбрать максимально возможное количество квадратных метров в нужном ему районе, и удобное расположение квартиры. Именно это и будет определять для него обоснованность цены. Ремонт квартиры (особенно, дорогой ремонт), хоть и приятен глазу, но включенный в цену будет явно выбивать Покупателя из ограниченного бюджета. Поэтому в сегменте массового жилья редко кто соглашается доплачивать к цене квартиры стоимость сделанного в ней ремонта. Конечно, у каждого правила бывают исключения, и квартиры даже с дорогим дизайнерским ремонтом тоже, бывает, продаются за цену, включающую затраты на него. Но такие квартиры могут висеть в продаже годами, пока не найдется «тот самый» Покупатель, который будет без ума от вашего дизайна/ремонта, и готов будет существенно доплатить именно за такой интерьер квартиры. При этом, чтобы ликвидность оставалась приемлемой, цена квартиры не должна выходить за рамки среднего диапазона цен на аналогичное жилье в округе. Уверен, Вы знаете какими рыночными характеристиками определяется стартовая цена квартиры. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Ваши риски, как Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое вы приобретете в результате сделки купли-продажи. Под знанием рисков подразумевается ваше понимание, что конкретно может вам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается ваше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от вашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться. Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для вас, как Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона. Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке: *Нарушение прав несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил использования материнского капитала; *Нарушения прав наследников (как по завещанию, так и по закону); *Нарушение прав так называемых «третьих лиц», в т.ч. отсутствие согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя; *Нарушение преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир); *Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца); *Нарушения, допущенные при приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации); *Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам; *Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира перепродавалась неоднократно); *и другие случаи, делающие сделку оспоримой или ничтожной. По любому из этих оснований вы можете лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Кроме того, на «вторичке» еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть вы, в результате судебного спора, можете не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире. Уверен, вы знаете все случаи, делающие сделку оспоримой или ничтожной, а так же нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Для Вас, как Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим Вам возможность воздействовать на Застройщика, и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе. Если в процессе приемки квартиры вами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то вы фиксируйте это письменно в самом Акте приемки квартиры, либо в Смотровом листе, прилагаемом к Акту. Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов. Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается. Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя (опытного прораба, например), который не только знает СНиПы, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет. Закон ФЗ-214 дает вам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи. Но без него не начнется оформление права собственности, а это тоже не быстрый процесс. Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе, подписать Акт, и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на регистрацию. Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок. Себе оставляйте копии этих документов с подписью Застройщика. Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для вашего обращения в суд. Закон, предоставляет вам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: вы можете потребовать соразмерного уменьшения цены вашего договора с Застройщиком, либо потребовать возмещения ваших расходов на самостоятельное устранение дефектов. Кроме того, если вы покупали квартиру по Договору долевого участия, то в соответствии с 214-ФЗ на вашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. В течение этого срока вы также можете предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым), и требовать их устранения за его счет. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день, Velya! Почему Вы решили сберечь деньги через инвестирование в недвижимость? Современный финансовый рынок предоставляет огромный выбор других инструментов: банковские вклады, акции компаний, валютные операции, фонды прямых инвестиций. Уверен, вы знаете, что недвижимость — это консервативный доход, особенно, если речь идет о жилой недвижимости! В отсутствие спроса недвижимость не только не растет в цене, но и падает. А главное, если инвестиционная недвижимость не сдается в аренду, т.е. не приносит доход, то она не компенсирует затраты на содержание: налоги, коммунальные платежи, а следовательно, может наносить прямой убыток. Уверен, вы знаете, как выявлять потребность продавцов, чтобы мотивировать их продать вам квартиру по хорошей цене. Не сомневаюсь, вы знаете все нюансы проверки документов выбранной квартиры и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287-09-46; listrade@yandex.ru.

Добрый день! Вам важно помнить, что квартира будет покупаться не для собственного проживания и личные предпочтения будут не важны. Факторы имеющие значения: *метраж и количество комнат; *место расположения дома; *тип рынка – «первичка» или «вторичка»; апартаменты или квартира. Количество комнат – важнейшая характеристика, от которой зависит, как быстро найдутся арендаторы. Наибольшим спросом в аренде пользуются однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». А сдать большой и добропорядочной семье 3-х, 4-х-комнатную квартиру на длительный срок, достаточно сложно. Уверен, Вы знаете, что покупка квартиры на рынке недвижимости, по определению, несет в себе гораздо больше рисков, чем продажа. Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое Покупатель приобретет в результате сделки купли-продажи. Выясните какие объекты застоялись на рынке, а следовательно, можно будет в процессе торгов снизить их стоимость. Уверен, вы знаете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович. m. +7 985 287-09-46, пишите: listrade@yandex.ru

Добрый день, уважаемая marta45! Уверен, Вы знаете, что недвижимость — это консервативный доход, особенно, если речь идет о жилой недвижимости. В отсутствие спроса недвижимость не только не растет в цене, но и падает. А главное, если инвестиционная недвижимость не сдается в аренду, т.е. не приносит оперативной выручки, то она не компенсирует затраты на содержание: налоги, коммунальные платежи, а следовательно, может наносить убыток. Уверен. Вы понимаете, что квартира приобретается не для собственного проживания и личные предпочтения здесь не важны. Зато имеет значение следующее: • метраж и количество комнат; •место расположения дома; •тип рынка – «первичка» или «вторичка»; • апартаменты или квартира. Вам надо определиться - хотите ли вы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или вы хотите купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные. От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности. От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки. Уверен, вы знаете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. Спасибо. С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287-09-46; listrade@yandex.ru.

Добрый день, уважаемый Андрей77! Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе. Многие Вам позавидуют. У вас есть доступ к самой полной и профессиональной базе по недвижимости. Ресурсов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят. На мой взгляд, самая адекватная (по объему, структуре и актуальности) база данных квартир- ЦИАН. При поиске по базам данных, будьте готовы к тому, что некоторые опубликованные объявления неактуальны и неправдивы. Что не работает для Вас в процессе поиска? С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287-09-46; listrade@yandex.ru.

Добрый день, уважаемый Лукин! Скажите, пожалуйста, чтобы Вы делали, если бы банк отказал вам в ипотечном кредите? К сожалению, банк может не только отказать заявителю в ипотеке, но и сделать это без объяснения причин. Вообще, решение банка о выдаче ипотеки разумно узнать заранее, еще до переговоров с продавцами квартир (чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать). Одобрение кредита действительно 2-3 месяца. За это время можно подыскать подходящую недвижимость, а потом вернуться в банк за деньгами. Но 100% гарантии, что ипотека будет выдана, всё равно нет. Отнеситесь к вашей ситуации, если возможно, философский. Забирайте деньги. Если документ оформлен, как задаток (ст. 380, 381 ГК РФ) – в двойном размере. Бывают случаи, что банк отказывает в ипотеке уже после ее одобрения. Причина отказа в ипотеке – неудачный выбор квартиры. Не забывайте, что ипотека – это кредит под залог недвижимости. В случае если Вы не сможете выплачивать кредит, то для погашения вашей задолженности перед банком квартира будет продана. Это значит, что банк-кредитор заинтересован в её высокой ликвидности. Очень часто случается, что банк сначала одобрил ипотеку, а потом, оценив ликвидность выбранной заёмщиком квартиры, отказал в выдаче. У вас все получится. Уверен, вы знаете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287-09-46; listrade@yandex.ru.

Добрый день! Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение Собственником (продавцом) первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки. Сделка с завышением стоимости в ДКП происходит следующим образом: Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику; Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал; Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику; После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку. Риски Собственника (продавца) при такой схеме: расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал; Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя; Самый большой риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь; налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3/5 лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог. Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования. При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи. Вам это надо? Что еще вас беспокоит в предстоящей сделке? С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287 09 46; listrade@yandex.ru

Добрый день, уважаемая Мадам! Нет ничего проще! Уже двадцать лет я даю бесплатные советы и рекомендации. Рискну предложить несколько советов, следование которым, я надеюсь, сэкономит Ваши нервы, время, а может и деньги! Примите первый совет? Прежде, чем преступить к самостоятельному изучению сделок с недвижимым имуществом, подумайте еще раз, а оно Вам надо? Только представьте: Вам предстоит найти чемодан денег, потратить недели жизни на просмотр вариантов. Вам придется общаться с незнакомыми людьми, читать и подписывать ворох малопонятных бумаг, не спать ночами, решая – брать или не брать. Вы станете нервными и подозрительными, гадая, где и как Вас надуют, лишив последнего. Свой законный отпуск Вы потратите на ремонт новой квартиры, упаковку и распаковку вещей и малоприятные контакты с работниками вся кого рода структур . Вам это нужно? Возможно, Вы потеряете всего лишь время, нервы и деньги. Зато приобретете, даже в случае неудачи, многое – неоценимый опыт, знание жизни и людей, а может и новую профессию. Знавал я одну даму, которая помыкавшись годика два над расселением собственной квартиры, вдруг поняла, что это и есть ее призвание, и стала вполне успешным риэлтором. Так что дерзайте! И в случае успеха с гордостью говорите окружающим: «Я сама, без помощи риэлтора, купила эту квартиру.» Как с вами связаться? Как вам удобно получать информацию? Позвоните +7 985 287 09 46 или напишите мне listrade@yandex.ru – я с удовольствием отвечу на все ваши вопросы. Спасибо. С уважением, Олег Владимирович

Добрый день! Покупка квартиры, по определению, несет в себе гораздо больше рисков, чем продажа. У Продавца одна забота – получить деньги за свою квартиру, в то время как у Вас забота посложнее – получить право собственности на квартиру. Главные преимущества квартир на « вторичном» рынке – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее. Безусловно, мы чувствуем себя спокойнее, если видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после. За все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья. Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). К физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке). Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.). Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка. Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав. Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится. Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой». Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы. Уверен, вы знаете все нюансы проверки документов и как обеспечить чистоту сделки. Следует помнить и еще один момент, схема расчетов по альтернативной сделке строится определенным образом, раз вы покупаете квартиру самостоятельно, вы наверняка это знаете, как построить систему расчетов в альтернативной цепочке. Наверняка у вас появились сомнения или вопросы, я могу на них ответить. С уважением, Олег Владимирович; +7 985 287-09-46 ; listrade@yandex.ru

«Искренне» переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка. Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку. В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой. Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве». Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты). Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). С уважением, Олег Владимирович. +7 985 287-09-46; listrade@yandex.ru

Добрый день! Скажите, пожалуйста, ваш сын собственник продаваемой квартиры? А где Вы будете зарегистрированы, когда продадите квартиру? Если сын один из собственников, начните с посещение ОПЕКи. Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего. В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка. Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности)- несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов. С уважением, Олег Владимирович. m. +7 985 287-09-46, пишите: listrade@yandex.ru

Добрый день! Вы хотите купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или вы хотите купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья)? В отличие от вторичного рынка, где при продаже квартиры происходит смена ее собственника, на первичном рынке права собственности на объект недвижимости (в т.ч. на квартиру) не существует, т.к. на момент покупки не существует еще и сам объект. Формально, объект начинает «существовать» не с момента, когда «дом уже построен», а гораздо позже – когда к дому подключены все коммуникации, когда в доме установлено и налажено инженерное оборудование, когда проведены обмеры БТИ и ряд других технических процедур. Затем дом сдается госкомиссии и принимается в эксплуатацию, после чего проводится еще ряд «бумажных» процедур, в т.ч. постановка здания и всех квартир в нем на кадастровый учет. И только после этого начинается процедура оформления объекта в собственность. До этого момента права инвесторов строительства (в т.ч. физлиц-дольщиков) на строящиеся квартиры фиксируются в виде прав требования. Заключая, например, Договор долевого участия в строительстве, дольщик вносит по нему деньги за строящуюся квартиру, и получает взамен право требования на эту квартиру, согласно договору. Другими словами, дольщик получает право требовать с Застройщика эту квартиру в свою собственность по окончании строительства и завершения всех необходимых документарных процедур. Право требования на квартиру в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации, точнее – регистрации подлежит сам ДДУ, а значит, в реестре фиксируется и право дольщика требовать получения в будущем конкретной квартиры в собственность. Право собственности на квартиру дольщик будет оформлять позже, после завершения строительства и всех «бумажных процедур». Основанием для оформления собственности будет то самое право требования квартиры, зафиксированное в ДДУ. Дольщику, при этом, нужно помнить, что это право требования он обретает только тогда, когда сам выполнит свои обязательства по договору перед Застройщиком, то есть когда полностью оплатит всю сумму по нему. Свое право требования по договору с Застройщиком, дольщик может реализовать двумя путями: *дождаться завершения строительства, получить квартиру и оформить ее в свою собственность, либо *в процессе строительства дома, продать новому дольщику свои права на будущую квартиру, заключив с ним Договор уступки права требования (подробнее об уступке прав смотри по ссылке). Свои права требования на квартиру дольщик может передать и бесплатно. Например, безвозмездную уступку прав требования (фактически, дарение) заключают между собой близкие родственники. Покупателям жилья на «первичке» следует также знать, что если используются другие документы для покупки новостройки (не ДДУ), то законное право требования квартиры у Покупателя может и не возникнуть. Например, это касается так называемой «вексельной схемы» приобретения новостройки, или покупки квартиры по предварительному договору. С уважением, Олег Владимирович. m. +7 985 287-09-46, listrade@yandex.ru