Kirill

Владимир, никакой методики проверки квартир на рынке аренды никогда не было и не будет. Ну, по крайней мере, пока не будет ФЗ «О риэлторской деятельности», а самих риэлторов не обяжут работать в рамках СРО при этом, дав им бесплатный неограниченный доступ к базам данных и информации, которую сейчас они покупают. Таких ФЗ не предвидится, а попытки запустить такие законопроекты обрубались на корню. У нас на рынке посреднической деятельности в сфере недвижимости, нет таких влиятельных организаций и объединений, которые смогли бы это протолкнуть, ну, а государству это не надо. Возятся как-то там сами, и хорошо, нас главное не трогают. Методики проверки нет, на мой взгляд, по нескольким причинам. 1. Если так глубоко копать, как во вторичке, то для этого нужно время, которого нет. Рынок аренды очень стремительный, сделки, как правило, проходят здесь и сейчас, а какая-либо проверка ограничивается тем, что есть на момент сделки. Если агент сопровождает собственника, ему в целом вообще фиолетово, есть правоустановка и этого для него достаточно, а бремя проверки всего остального они перекладывают на нанимателя или на сопровождающего агента. Если агент сопровождает нанимателя, в лучшем случае он предварительно закажет выписку ЕГРН из ФГИС, в худшем случае ограничится проверкой правоустановки и все. Я вам больше скажу, в большинстве случаев им достаточной копий правоустановки, и еще больше скажу, в большинстве случаев при долевой собственности им достаточно присутствие, только одного содольщика, без согласий и доверенностей. 2. Если так глубоко копать, как во вторичке, то для этого нужны финансы. Проверки платные, а от куда деньги на это брать? Ни собственник, ни наниматель денег на это не дадут. Значит надо закладывать в комиссию, которая и так маленькая. При этом сделке надо еще состояться. Так что вообще можно в минус уйти. Агенты так рисковать не будут. Так что Владимир ответ на Ваш вопрос вряд ли Вы услышите. П.С. Я не агент, никакие сделки не сопровождаю, но мне в силу некоторых обстоятельств, приходится иногда разгребать беспечность участников договора найма и агентов в суде. И в целом картинка не очень хорошая, я бы сказал безобразная.

Ну почему же странный. Топик, если я правильно понимаю, создан Вами для того, чтобы упростить процедуру взаимодействия между сторонами договора, при этом максимально снизив риски для обеих сторон. Конечной целью обучения, является хоть какое-то, пусть и поверхностное, но наведение порядка. А у Вас получается, если Вы сопровождаете только одну сторону, то учитываются риски, только одной стороны. Это с удовольствием вычитывают неопытные агенты и усложнят потом жизнь всем, в том числе и Вам. Неопытность агентов и участников договора, в первую очередь заключается в том, что они выдергивают из общего текста какие-то критичные фразы и потом напрямую рубят сделки, тормозят рынок, создают излишнюю напряженность и формируют негатив, как в отношении агентов, так и в целом на рынке аренды. Разве, при обучении неопытных агентов и участников договора найма, это правильно? Если Вы так делаете, зачем об этом сообщать? Вопрос. А как тогда у Вас проходят сделки, если сопровождающий агент с другой стороны, предположим нанимателя, настаивает на расписках (я просто не имею опыта, поэтому и интересуюсь), и чем заканчивается? И еще вопрос. Вам известны реальные случаи, когда в ФНС вызывали собственника, которому получилось отбиться от налоговой, сославшись на отсутствие расписок, после того, как вязли пояснения у нанимателя? Мне известны случай, когда собственники посовали перед налоговой и в конечном итоге уплачивали налог, правда без штрафа))). Так и к слову сказать, помимо расписок, так же прекрасным доказательством являются безналичные платежи. А вот свидетельские показания, к счастью для нас для всех, не могут подтверждать получение дс в силу закона. Проект интересный. Буду просматривать.

А Вы Владимир, по какому принципу выбираете сторону договора? ;) В "Азбуке аренды", полагаю, надо доносить до неокрепших участников договора найма, такие вещи крайне деликатно. Сами знаете, хитроманов пруд пруди... сделают в одних целях, хитроманы науськают, и выльется все это в не самые приятные последствия. Поучаствую в проекте, по возможности конечно, если не возражаете!?

"Единственным серьезным доказательством для налоговой получения Вами дохода являются расписки в получении Вами денег. Которые Вы оставите нанимателю. Еще свидетельские показания". Александр, я правильно понял, Вы рекомендуете избегать расписок вообще?

Иными словами: помогите рыбку съесть, косточкой подавится и получить компенсацию! Деньги необходимо вернуть (неосновательное обогащение) и разъехаться, чтоб не тратить нервную систему стариков, а не вашу! В вашем случае при участии милиции, вполне доступно, не совсем корректно с точки зрения закона, но на практике допустимая погрешность!

Саша и Бигбилл - Спасибо! Саша, знаю Инком, Миан, Миэль а кто еще два? Киселева Г.Ю. - очень знакомая фамилия имя и отчество, фамилия, которая для меня ассоциируется с основой арендного бизнеса в Москве…

Долго перечитывал данный топик, много разных мнений, хочу высказать свое мнение по этому поводу не судите – субъективное, но лично для меня оно основополагающее и убедительное. Проблема кроется вовсе не в инкоме или миане или миэле или еще каких-то биг – компаниях, в семье как говорится не без урода, а штаты в этих компаниях не один и не два человека, и сделок они делают тоже не одну и ни две… это системный сбой! Приобретая дорогущую стиральную машину Милли или смартфон Эппл, можно также нарваться на не качественный/бракованный продукт… И вроде бренды веселые – мировые, и клиенты их любят, и пользуется их продуктами, и они действительно хороши, НО, даже они себе, официально прошу заметить, позволяют такие погрешности, не потому, что они этого хотят, или у них такое отношению к потребителю а потому что это – системный сбой, это масштабы, и масштабы не хилые. И продукт они производят не от А до Я, там есть определенные детали, которые поставляются другими компаниями-производителями, в основе договоренностей которых допускается четыре погрешности на тысячу (такая цифра в голове отложилась не помню от куда она). Это я к чему, частный маклер или риэлтор пусть даже очень успешный и добропорядочный один никогда и не при каких обстоятельствах не потянет такой масштаб и такие объемы как эти компании и вероятность нарваться на такие же казусы, согласитесь, не равны. Быстрее получится нарваться на частного «риэлтора», о которых ни раз здесь писалось. А ведь эти компании и есть родители того, что есть сейчас – то, что принято называть фундаментом, пусть они конкуренты между собой, но это не наше дело и не наши проблемы, а их! И возможности у этих биг-копаний и частных риэлторов тоже согласитесь не равны! И будучи, к примеру, человеком не имеющим в этом направлении опыта и знаний, лично я не пойду к частному риэлтору, ну разве только если по очень хорошей рекомендации и то очень осторожно доверился бы ему, и не потому что побоялся бы, что он меня «кинет», он также может быть «кинутым» вместе со мной… (простите!!! если кого-то обидел, просто такое у меня мнение и позиция, которым есть место быть), и что мы с ним будем вдвоем делать, в плечо друг-другу рыдать, и поэтому я пойду в крупную компанию и буду уверен, что у меня за спиной что-то очень масштабное с большими ресурсами, а если даже не будет такого, пусть и не добровольно, но с них есть, что взять. А с частным риэлтором, на какой основе работают – разве там есть договоры и обязательства кроме как хороший парень и умный и верить ему вроде можно, да и помог он не одному человеку, да может на самом деле так оно в большинстве случаев, и он действительно поможет все сделает хорошо и правильно и комиссию возьмет меньше, но что он сделает если что то пойдет ни так (ну если он конечно не бандит), разве он возьмет на себя такие расходы перезаселит бедолагу нанимателя и вернет все внесенные наймодателю деньги – очень сомнительно и не правдоподобно, нет у них таких ресурсов и ни кто меня в этом не переубедит… Кроме того, иногда бывают такие паровозы, что даже самому опытному и бывалому и порох нюхавшему риэлтору не под силу расцепить, что под силу биг-компании, которые кроме как риэлтерского состава имеют еще и колоссально мощный административный ресурс… Вот как то так, сильно не бейте, простите кого обидел, совершенно ничего личного… И если выбирать между биг-компанией (с погрешностью 4 из 1000) и частным риэлтором, выбор для меня очевиден!!! Во выдал - сам диву даюсь)))) P/S на заметку, я сам не риэлтор ни одной сделки в жизни ни то, что не провел, я даже не присутствовал на них, с нанимателями и наймодателями я общаюсь только в суде, и такими какие они на квартире при сделке и такое какое у них отношение к сделке на самой сделке (мой вывод из пред разговоров до суда), его нет в суде, там все проще там лишнего сказать не сможешь, там отвечают на вопросы которые нужны суду, суд не понимает таких вещей что я собственник и это моя квартира пошли все в …., суд не смотрит на сопли и там нет жалости, суду нужны доказанные факты, убедительные мотивированные и обоснованные доводы, документы и ссылки на закон и ВСЕ!

Кстати, в дополнение к первой части, как раз вот в этих паспортных отделах, не знакомы с тем, что договор найма не регистрируется, и когда туда приходят собственники (масса реальных случаев) и предоставляют такой договор, «специалисты» возмущенно сообщают, что такой договор юридически не имеет ни какой силы – туго!!! Если отказывают, просите письменный отказ и пригрозите жалобой в прокуратуру, прокуратура не любит вот эти «аппендиксы»!!!

!!!Все нижесказанное, исключительно для регистрации по месту пребывания для граждан РФ!!! Сам порядок доступно написан в правилах, так что описывать нет смысла!!! В трех частях + итого + нелепость + противоречия!!! 1. Часть (регистрация на месте - в паспортном ОТДЕЛЕ или в паспортном СТОЛЕ ФМС) - Согласие собственника, а равно как и его присутствие и наличие договора найма нужны в обязательном порядке. (ХОТЯ!!! к примеру, в паспортном отделе района Ясенево, при устной беседе/обращении, (мною лично - якобы от лица наймодателя), сотрудники сказали, что договор найма не нужен, достаточно документа на собственность, паспорта сторон, и обязательное присутствие собственника. Так как меня интересовали все детали, специально дополнительно переспросил – «а договор найма точно не нужен?», она ответила задумчиво – «да нет, наверное, не нужен» (это как раз про компетентность – писал выше), далее я еще раз спросил и сосался на закон – «а вот в правилах регистрации пишут, что договор найма обязателен, как документ основание», она ответила «ну приносите на всякий случай») - Все процессы осуществляются либо в паспортном отделе (это не гос. структура, это «аппендикс» ЕРЦ скажем так- палочка-выручалочка ФМС, работают такие отделы на основе безвозмездного договора об оказании услуг с поставщиками ЖКУ – там все очень сложно – отдельная тема (для справки были 2 случая прокуратура Московской области признала такие договоры в Арбитраже МО не соответствующим законодательству – ничтожными, но это не помешало ЕРЦ, заключить новый договор и продолжить свою работу), как правило, они находятся в каждом районе Москвы при ЕИРЦ (они же ИРЦ и ЕРЦ), в этих отделах еще получают выписку из домовой книги, она же поквартирная карточка (не путать с финансово-лицевым счетом) либо в паспортном столе ФМС, в последнем ни разу по этому вопросу не был, но возможно там, такой же порядок. - Собственник заполняет установленного образца заявление, прикладывает договор найма. (везде где я был лично – мониторил это дело, есть информационные стенды, там все вполне доступно написано, образцы все приставлены). - Самостоятельно наниматель придти может – но безрезультатно (надеюсь, дал ответ по вопросу поделки договора найма), регистрация в этом случае невозможна без собственника - его заявления и согласия, что по определению противоречит тому, что напишу в «2 части» и «итого» ниже, в результате чего появится вопрос, а зачем нужно присутствие собственника и что мешает сделать также как во «2 части»!!!? - Регистрацию можно делать на срок действия договора найма, снимается она автоматически по окончанию, как это технически происходит – не знаю, не уверен, что в паспортном отделе это контролируют. В связи с таким «бардаком», на всякий случай лучше сходить и напомнить им! Продолжение следует…. P/S По части первой, в голове есть вся информация, а вот как на листе получилось не знаю, так что если есть вопросы задавайте не репостите всю часть!!!

Вопрос видел, читал, обязательно отвечу – доступно! Чуть позже, времени нет! Полагаю, что не горит!? В этой теме (имею ввиду в регистрации по месту пребывания) отчетливо прослеживается «государственный бардак», отсутствие квалифицированных специалистов на местах - в паспортных отделах при ЕИРЦ; т.е. они очень часто сами не понимают, что и как надо делать правильно и главное законно, на задаваемые вопросы, очень часто нельзя получить ответ, также от незнания часто неосознанно препятствуют законным правам собственника и регистрирующихся лиц…

Регистрация по месту пребывания осуществляется без снятия с регистрации по месту жительства! Регистрация по месту пребывания и по месту жительства это ни одно и тоже, это совершенно разные регистрации (регистрации временной нет в природе)! Регистрация по месту пребывания, в нашем случае осуществляется на основании договора найма – документ основание! Регистрация по месту пребывания ничем не страшна для собственников, у которых стоят приборы учета горячего и холодного водоснабжения, и которые платят НДФЛ. Регистрация по месту пребывания страшна для собственников, кто не платит налоги потому как ФМС и МНС очень тесно взаимодействует между собой, следовательно данные о найме будут в налоговой. Регистрация по месту пребывания не очень страшна для собственников, которые платят налоги, но нет приборов учета горячего и холодного водоснабжения – увеличат ежемесячные платежи за ЖКУ в соответствии с количеством зарегистрированных (с 2012 года такие приборы в обязательном порядке должны стоять у всех, соответственно вопрос автоматически снимается). Такая регистрация нужна как правило не всем, чаще гражданам для того чтобы устроить детей в школу в сад (достаточно один раз принести документ), встать на учет в поликлинику. Про регистрации по месту пребывания и жительства по интернету и через почту, и про подводные камни такой регистрации, напишу чуть позже – завтра!

Развеселили под конец дня)))

Некоторые, так на секундочку, еще и в наследство получают, а еще бывает родители детям дарят квартиры или бабушки с дедушками внукам - зависть плохая штука…

1.Подарить городу (забавы ради) 2.Заключить потом с ним же договор соц.найма (город конечно же ни сдаст её потом тому кто подарил, а сдаст кому нить другому, но это не беда, все равно мошенники отнимут) ))))))))))))))))))))))) Прямо с плеча рубанули, прямо и просто… вопросы действиетльно "глупые", ответ "умный", а мы тут голову ломаем!

Да! О чем они думают, неужели такие разовые «заработки» открывают простор для нормальной жизни, для личного роста, карьерного роста, помощь и содержание близких людей или семьи. Ндауж! Слов нет! Полагаю, что у нормальных реэлторов не первый год которые на рынке или организаций имеются черные списки – адреса, фамилии, телефоны…