Элитный рынок загородного жилья Подмосковья – развитие или возвращение в 2000-е?

Общий обзор по рынку элитной подмосковной недвижимости 

Как и все прошлые годы, в 2019 году на рынке элитной недвижимости Подмосковья  основной спрос был сосредоточен на Рублево-Успенском направлении. Но теперь совершенно точно можно констатировать, что спрос на дорогие дома возвращается, одновременно с этим возникает дефицит новых домов под ключ, а также земельных участков в наиболее ликвидных поселках Рублевки. По итогам прошедшего года наибольший спрос приходился на дома в бюджете от 1,5 до 4 млн долларов. Это дома под отделку площадью 400-500 кв.м, с участком до 20 соток. В 2019 году было продано порядка 20 таких домов в поселках Раздоры-2, Park Ville Жуковка и Николино.  

Второй по популярности запрос сосредоточен в бюджете 5-6 млн долларов. В этом бюджете было продано 4 дома в поселках Жуковка-21 и Барвиха-21. Характеристики запроса:

• Площадь 800 кв.м
• Участок 20 соток
• Отделка под ключ
• Функциональная планировка, включающая 4 спальни, кабинет, гостиную, столовую, кухню
• Бассейн с сауной и гараж

Самая большая сделка на рынке элитного загородного жилья в 2019 году состоялась в бюджете 50 млн долларов. Также было продано еще два дома в бюджете, превышающем 10  млн долларов.

Все эти продажи состоялись в хорошо известных поселках Рублево-Успенского шоссе.   

Основные тенденции на рынке дорогого загородного жилья 

2019 год стал примечателен тем, что впервые после кризиса 2014-2015 годов, возобновился спрос в самом дорогом сегменте загородной недвижимости – в бюджете свыше 30 млн. долларов.

Одновременно с этим появился целый пласт покупателей, которые из всего списка предложений не могут найти дом, который бы соответствовал их запросам. 

Основные характеристики запроса в дорогом сегменте:

• Площадь дома от 2000 до 3000 кв.м
• Площадь участка – 1 гектар
• Качественная отделка под ключ
• Функциональная планировка

Сегодняшний покупатель элитного загородного дома на Рублевке хочет приобрести очень качественный дом, полностью готовый к проживанию, с большим участком не менее 1 гектара.

Покупать землю и осваивать ее самостоятельно стало не целесообразно – это очень кропотливый труд, требующий постоянного участия. Период реализации такого проекта собственными силами займет не менее 5 лет. 

В то время как опытный застройщик сделает это за 14 месяцев. Кроме того застройщики стали очень образованы в части новых технологий и дизайнерских тенденций. Современные дома от точечных застройщиков располагают самыми передовыми технологиями в инженерии, освещении и отделке, вплоть до расстановки мебели и аксессуаров. Практическое воплощение идей и технологии, представленных на ежегодной международной выставке в Милане, стало уже обычным явлением для элитной недвижимости Подмосковья.

Новый уровень качества – одно из важнейших современных требований загородного рынка элитной недвижимости, и одна из причин, объясняющих возвращение спроса.

В поселках Рублево-Успенского направления таких предложений единицы. Можно смело сказать, что в 2019 году спрос на готовые дома с отделкой в этой локации значительно превысил предложение. Это в свою очередь объясняется  дефицитом свободной земли под застройку.

Например, в таких поселках как Раздоры-2, Жуковка-21 и Барвиха-21 свободной земли больше нет. А в поселке Раздоры-2 в 2019 году был побит рекорд по стоимости земельных участков – за сотку здесь давали более 100 млн рублей.

Соответственно, наличие вторичных предложений с большими участками приобретает на Рублевке особую актуальность. Точечные застройщики заинтересованы в приобретении здесь  владений под снос, с целью строительства качественно новых домов. Только таким образом сегодня можно решить проблему дефицита земли на самом элитном направлении Подмосковья.

В поселках Новорижского направления современные дома под ключ представлены в более широком ассортименте, но такие факторы как удаленность от Москвы и сложная транспортная обстановка делают эти предложения менее ликвидными и менее востребованными среди покупателей элитного сегмента. 

Одним из важнейших факторов, определяющих спрос, является инфраструктура поселка и ближайшее окружение, поскольку современный покупатель все больше ориентирован на нужды семьи.

В том числе немаловажное  значение имеет престижное и качественное образование детей. Среди всего многообразия подмосковных поселков именно Рублевка лидирует по количеству элитных школ. Помимо школы "Президент" в Жуковке и школы им. Е.М. Примакова в Раздорах,  в 2019 году в коттеджном поселке Горки-8 была открыта инновационная школа Cambridge International School. Благоустроенные парки с местами для отдыха и спорта, новые дороги, культурно-развлекательная инфраструктура – все это активным образом развивается в районе Рублево-Успенского шоссе, что наделяет это место дополнительными преимуществами.

Еще одна тенденция 2019 года – возвращение элитного рынка загородной недвижимости к закрытым продажам

Опять становится важна конфиденциальность сделки, все больше собственников отказываются выставлять свои предложения в рекламу и осуществляют продажи только через доверенных агентов. Эту ситуацию можно сравнить с началом 2000-х, когда каждый элитный объект был эксклюзивным, и о нем нельзя было узнать из открытых источников.