Что же такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?

Популярность апартаментов растет с каждым годом, но еще не все понимают, что это такой за вид жилья. Апартаменты или апарты — относительно новый вид недвижимости для России. Если ранее с этим сегментом были хорошо знакомы жители Москвы и Санкт-Петербурга, то постепенно строительство апартаментов начало разворачиваться и в других регионах.

Сначала уточним, что в аренде слово «апартаменты» ассоциируется с дорогим и роскошным жильем. И этот термин часто используют агенты по недвижимости,  чтобы заманить солидного клиента, именно риэлторы часто называют большие квартиры апартаментами, вкладывая в этот термин понятие элитности.

Также этот термин используется в гостиничном бизнесе. Согласно ему апартаменты — номер в отеле из нескольких комнат c с кухней.

А вот в продаже апартаменты — это вообще не про престижность. Если вы поинтересуетесь ценой на них и сравните ее с квартирой аналогичной площади, то апарты будут стоить дешевле.

В чем разница между апартаментами и квартирой?

Согласно постановлениям и жилищным нормативным актам, апартаменты:

• помещение, предназначенное для проживания людей;
• в них есть сантехнический узел и кухня;
• помещение состоит из одной или нескольких комнат.

Вроде бы все напоминает квартиру, да и выглядят они как обычный многоэтажный дом. Но есть важный юридический нюанс. По документам апартаменты числятся нежилым помещением. Но это вовсе не означает, что там нельзя поставить мебель, купить технику и жить в свое удовольствие.

То есть по документам - апартаменты — это нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания.  А по факту апартаменты относятся к коммерческим объектам, но в ниx можно не только работать, но и жить.

В чем плюсы и минусы покупки апартаментов, а не квартиры?

Говоря простыми словами, апартаменты это та же квартира, которая по документам проходит как нежилое помещение. Но тут есть интересные нюансы, с  ними мы сейчас будем разбираться.

Чем хороши апартаментов:

• Цена. Ведь разница в цене между апартаментами и квартирами составляет до 30%. Например, однокомнатные апартаменты по цене дешевле однокомнатной квартиры на 10-15%, однако стоит учесть удаленность от центра и класс апартаментов (бизнес, элит, кофморт). Все это также влияет на цену.

Откуда такая выгода? Напоминаем, что апартаменты числятся как нежилое помещение. Для застройщика это означает, что рядом с ним не нужно строить школу, детсад, обустраивать двор и т.д.

• Местоположение. Так как без инфраструктуры их можно возвести, буквально, в чистом поле. Или наоборот - возьмем исторический центр современного мегаполиса. Зачастую там уже все плотно застроено. Возводить новые школы и садики негде, но одинокий участок, чтобы воткнуть дом, найти можно. Что же делать? Правильно — строить апартаменты. Большинство новостроек в центре Москвы таковыми и числятся. Поэтому зачастую у апартаментов хорошее расположение.

Владельцам апартаментов не нужно оплачивать капремонт. Такие дома просто не попали в эту федеральную программу. Впрочем, не исключено, что в будущем их включат.

Чем плохи апартаменты:

• Выше плата за электроэнергию. Платежка больше на 20%, поскольку это нежилое помещение, а в России для них повышенный тариф.
• Больше налог. Налоги на недвижимость отличаются в регионах РФ. В среднем 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов же он от 0,5% до 2%. Все зависит от того, числятся ли они по документам помещениями гостиничного типа или в составе офисного комплекса. Однако, это частично может компенсироваться более низкой кадастровой стоимостью апартамента. В итоге не всегда сумма налога принципиально отличается от суммы налога за аналогичную квартиру в соседнем доме.
• На них не действуют строительные нормы. Для обычных квартир прописана куча нормативных документов: сколько должно быть света (инсоляция), уровень шума, толщина стен. Это не значит, что застройщики все соблюдают. Сколько отрицательных примеров! Но им хотя бы можно предъявить это и взыскать неустойку через суд. С апартаментами ничего не выйдет. Нормы жилых помещений на них не действуют.
• Нельзя оформить налоговый вычет. По современному Налоговому кодексу, раз в жизни гражданин может получить налоговый вычет при покупке недвижимости — 260 тысяч рублей (если рассчитались сразу) или 390 тысяч — с процентов по ипотеке. С апартаментами эту льготу получить не получится.
• Не подходят под покупку с маткапиталом. Если вам повезло получить эту льготу и вы положили глаз на апартаменты, рассчитывая, что купите их со «скидкой», то вы огорчитесь — материнский капитал нельзя потратить на апартаменты.
• За вашей стеной могут открыть караоке. Или бар, или офис, или ночной клуб. Это же нежилая недвижимость, а она как раз предназначена для коммерческой деятельности. В жилом доме такого сделать нельзя. Роспотребнадзор, прокуратура и прочие ведомства будут рады оштрафовать наглеца. Но только не в апартаментах.
• Не действует закон о тишине. Все по той же причине — это нежилое помещение. Так что наказать молодежь, устроившую дискотеку этажом выше, или соседа, который вдруг решил делать ремонт после полуночи, не получится. 
• «Хозяин» здания может оказаться самодуром. В жилых домах есть совет дома, который проводит собрания, где голосуют по насущным вопросам. В апартаментах такая система тоже есть. Допустим, кроме апартаментов в здании еще много офисов или часть квартир пока не продалась и ей владеет компания. Она вдруг решит, что подъезды должна мыть элитная клининговая служба, а не бабушка-уборщица. В этом случае желанию «главного акционера» придется подчиниться.
• Временная прописка. Нежилые площади, к которым относятся апартаменты, предусматривают только временную регистрацию, максимальный срок которой — не более 5 лет. После ее нужно будет продлить. Собственно продление — единственный минус временной прописки. Например, записать ребенка в школу по временной регистрации можно также,  как и по постоянной.
• При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.

Жилищный кодекс РФ пока не имеет такого официального статуса помещения как «апартамент» и помещения делятся на жилые (квартиры) и нежилые (офисы, гостиничные апартаменты и прочее).

Многие после изучения озвученных минусов с высокой долей вероятности откажутся от покупки апартаментов. Впрочем, застройщик необязательно схалтурит и сделает тонкие стены, а караоке по соседству может так и не появится. Есть много обратных примеров, когда люди покупают апартаменты и счастливо живут там. Но знайте, что закон их не защищает.

В чем смысл приобретения именно апартаментов?

Смысл апартаментов скорее в инвестиции или обладании вторым жильем. В первом случае, вы можете купить их дешевле, нежели квартиру аналогичной площади, и сдавать. Можно все делать самому или обратиться в управляющую компанию. Часто они предлагают свои услуги сразу же, когда вы покупаете апартаменты. По сути это риэлторы, которые сами занимаются сдачей, плюс отвечают за подготовку их для следующих жильцов, если речь о посуточной аренде.

Апартаменты могут быть и вторым жильем. Например, у вас уже есть квартира, и вы там прописаны. Но по деловым или семейным соображения вам нужна еще одна жилплощадь. В таком случае можно купить апартаменты и даже сделать там временную регистрацию.

____________________

Еще больше информации по теме:

• на форуме "Покупка квартир, продажа квартир" - стоит ли покупать апартаменты
• на форуме "Коммерческая недвижимость" - использование помещений под жилье

____________________

Предыдущие статьи раздела:

• Выставки загородного строительства в Москве и Подмосковье
• Превратятся ли районы Москвы в национальные гетто?